Жилье на предкризисной высоте
В 2014 году в Петербурге будет введено более 3 млн кв. м жилья, это на полмиллиона больше не только норматива Минрегиона РФ, но и ожиданий самих чиновников. Последний раз такую планку город брал еще перед кризисом в 2008 году.
Новый прогноз по вводу жилья на минувшей неделе обнародовал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко. По его словам, за девять месяцев 2014 года в городе введено 2,1 млн кв. м жилья, это почти 10% рост к соответствующему периоду 2013 года. Всего же до конца года будет введено более 3 млн кв. м жилья. Город не вводил таких объемов жилья с 2008 года, когда в городе было введено 3,2 млн кв. м. Ближе всего к этим показателям подобрался 2011 год. Тогда объем ввода составил 2,7 млн кв. м, но эксперты связывали эти цифры с выходом на рынок замороженных в кризис проектов.
Отметим, что указанная главой Комстроя цифра превышает не только контрольный показатель Минрегиона РФ для Петербурга, но и августовские прогнозы самих чиновников. Тогда глава КЭПиСП Анатолий Котов обещал, что в 2014 году город сдаст 2,5 млн кв. м, в 2015 году – 2,7 млн кв. м, а на цифру в 3 млн город выйдет только к 2017 году.
Однако, по словам господина Демиденко, у города есть все возможности превратить трехмиллионный показатель из переменной величины в постоянную. В частности, Смольный выдал разрешений на строительство еще около 18 млн кв. м жилой недвижимости в городской черте. «Что касается 2015 года, то у нас уже сейчас есть ППТ и разрешения на строительство соответствующего объема жилья», – осторожно прогнозирует глава комитета. Помимо этого, Смольный планирует проводить более активную политику в области земельных аукционов. Господин Демиденко пообещал в 2015 году вывести на торги «ряд очень интересных объектов». Точные адреса чиновник не назвал, но отметил, что за землю в 2015 году город намерен выручить на 1 млрд рублей больше, чем в 2014 году (4,5 млрд рублей – прим. ред.).
Интенсивная динамика объемов ввода пока не привела к затовариванию рынка. На данный момент доля нереализованных квартир в домах высокой степени готовности не превышает 10%, это средний допустимый показатель, считает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». По ее словам, объекты, которые будут сданы до конца года, были практически в полном объеме реализованы в период ажиотажного спроса этой весной. «Причина наращивания объемов проста: деньги в освоение территории девелоперами уже вложены. Показатели спроса на рынке первичной недвижимости действительно несколько снизились, но спрос есть. Востребованные проекты по-прежнему привлекают покупателей, застройщики не снижают цены, что говорит о том, что продажи идут достаточно активно», – говорит госпожа Бармашова.
«В условиях неопределенности на рынке, когда люди не видят других инструментов для вложения своих накоплений, они будут вкладывать в недвижимость, поэтому заявленные объемы найдут своего покупателя», – считает Евгений Богданов, генеральный директор бюро RUMPU. По словам эксперта, после 2008 года рынок восстановился и качественно изменился, застройщики приступили к реализации проектов, которыми они не занимались в 2009-2010 годах, и сейчас видны результаты этой работы.
В сданных в эксплуатацию домах в сегменте масс-маркет в продаже остается не более 2-4% квартир. Таким образом, дома, которые в этом сегменте сдаются в эксплуатацию (в целом около 86% рынка приходится на класс масс-маркет), никак не связаны с текущим уровнем спроса – квартиры в них уже приобретены покупателями, многие из них покупали жилье на старте проекта, то есть 2-3 года назад, уверена Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». «Что касается текущего уровня спроса, то на начало октября 2014 года продано уже 89,7% от годового объема спроса прошлого года», – рассказала эксперт.
В свою очередь, директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова уверена, что это очень сомнительное достижение, которое скорее свидетельствует об отсутствии сбалансированного развития городских территорий. «В основном данное «перевыполнение» произошло за счет окраинных проектов, не обеспеченных должным образом ни транспортной, ни инженерной, ни социальной инфраструктурой. Количество подобного предложения действительно может превысить платежеспособный спрос. Вкупе с повышением ставок по кредитованию – как для бизнеса, так и ипотечных – все это негативно скажется на общем состоянии рынка», – констатирует эксперт.
Во Фрунзенском районе Петербурга в эти дни ввели в эксплуатацию жилой комплекс «Бригантина». Данный ЖК, расположенный на Бухарестской,80, строился около десяти лет и стал одним из самых скандально известных жилых объектов в городе из-за акций протеста его дольщиков.
Отметим, что основным застройщиком «Бригантины» была строительная компания «Импульс». Возводить монолитно-кирпичный комплекс состоящий из двух зданий на 600 квартир организация начала в 2004 году. Тогда же были открыты их продажи. Изначально сдача ЖК была запланирована на конец 2006 года, однако сроки неоднократно переносились. Сам застройщик объяснял нарушение графика строительства экономическим и финансовым кризисом. К 2012 году дома были достроены, но внутренние коммуникации не подключены, часть работ по отделке из-за длительного простоя нуждалась в переделке.
В сентябре прошлого года из-за неоднократных срывов сроков работ строителей на объекте власти Петербурга привлекли к участию в проекте еще одного инвестора – компанию «РосСтройИнвест». Новый застройщик завершил обустройство электрических, водных и теплосетей, канализации. В обмен на это получил часть нереализованных квартир в данном ЖК и других объектах «Импульса».
Как отмечают дольщики «Бригантины», стать реальными собственниками полноценных квартир им помогли власти города. Правда, поддержку чиновников они почувствовали только год назад, когда власти нашли созастройщика комплекса. Ранее, подчеркивают жильцы «Бригантины», любые обращения в Смольный не приносили должного результата.
Вице-губернатор Марат Оганесян, побывавший на торжественном вводе комплекса в эксплуатацию, сообщил журналистам, что проблемы дольщиков ЖК «Бригантина», как и большинства других аналогичных объектов в городе, связаны с несовершенством жилищного законодательства. «Граждане заключали договора с застройщиком вне ФЗ-214. Компании, продав определенное количество квартир, по различным причинам не могли дальше развиваться и закончить строительство», - отметил он.
Сейчас, добавляет чиновник, город старается активизировать строительство долгостроев. Если в 2012 году был введен в эксплуатацию только один долгострой, то в 2013-м уже 12. В этом году вместе с «Бригантиной» введено восемь объектов, до конца года должны достроиться четыре. Всего же в реестре проблемных объектов, отмечает вице-губернатор, числится 32 объекта. Некоторые их них не строятся вовсе, на других работы идут, но крайне медленно.
Отметим, что в настоящее за СК «Импульс» числится еще один проблемный объект – жилой комплекс «Кристалл-Полюстрово» на Маршала Тухачевского. Данный ЖК застройщик также начал строить в 2004 году, но сроки сдачи объекта несколько раз переносились и сейчас определены на конец текущего года. В конце августа комитет по строительству начал принимать документы от дольщиков комплекса для уточнения их количества и принятия решения о вариантах ускорения ввода объекта в эксплуатацию.
Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) довольно редко используются для финансирования строительных проектов. Однако схема существует, хоть и стала в последние годы достаточно редкой.
Пару лет назад паевые фонды использовались для оптимизации налогообложения, однако после внесения поправок в Налоговый кодекс и возвращения налога на имущество схема стала менее интересна. Тем не менее закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) или закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы) полностью с рынка не ушли, и небольшая доля проектов финансируется подобным образом.
По данным Кирилла Иванова, коммерческого директора компании «Пеноплэкс СПб», общая сумма вложений ЗПИФов в недвижимость (по стране) на сегодняшний день составляет около 173 млрд рублей. Это относительно небольшая цифра.
Эффективен для внешнего финансирования
Как коллективная форма инвестирования, позволяющая консолидировать значительные средства, закрытые ПИФы, безусловно, являются достаточно эффективным инструментом внешнего финансирования нового строительства. В ряде случаев они вполне могут выступать актуальной альтернативой таким наиболее распространенным в строительной индустрии механизмам привлечения заемных средств, как банковское кредитование, облигационные займы и долевое софинансирование. «Как правило, инвестиционная стратегия таких фондов рассчитана на период от года до 2-3 лет и подразумевает инвестирование средств в приобретение прав по договорам долевого участия, преимущественно в наиболее ликвидных проектах эконом-класса. После завершения строительства и сдачи объекта права реализуются на рынке, и паи фонда погашаются, прибыль формируется за счет маржинальности проекта», – рассказал Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Вместе с тем на данном этапе ЗПИФы недвижимости именно как инструмент финансирования новых проектов распространены относительно нешироко. Более динамичному росту препятствует высокий барьер выхода – нижняя граница стоимости пая составляет в среднем около 1 млн рублей, что в условиях сравнительно невысокого уровня жизни затрудняет формирование большого количества фондов. «Кроме того, негативным фактором остаются другие системные ограничения, например закрытый характер фондов. Инвестиции фактически замораживаются в проекте на несколько лет, что в условиях быстро меняющейся внешней конъюнктуры, конечно, подразумевает определенные риски. На этом фоне большинство фондов ориентированы на наиболее маржинальные проекты, пользующиеся высоким спросом, поэтому их география ограничена преимущественно Москвой и Московской областью, а также буквально несколькими крупными проектами в других ключевых городах. Общий объем таких фондов, по примерным оценкам, составляет около 200 млрд. В среднесрочной перспективе, по мере роста спроса и повышения благосостояния, число таких проектов может возрасти», – говорит господин Клягин.
Универсальный инструмент
Господин Иванов говорит, что ЗПИФы в основном участвуют в финансировании строительства коммерческой недвижимости. Их доля в общем объеме финансирования, по мнению эксперта, не превышает 5%.
Евгений Каур, управляющий директор LCMC, имеет другую точку зрения: «Паевые инвестиционные фонды в основном вкладываются в жилищное строительство, так как в нем наиболее прозрачная схема окупаемости и минимум рисков. По коммерческой недвижимости их доля ничтожна».
Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что ЗПИФН является универсальным инструментом для инвестиций в недвижимость. «Такие фонды могут инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость как на стадии развития проекта, так и на операционной стадии. Самое большое распространение ЗПИФН получили в секторе жилого девелопмента – пайщики инвестируют в договоры долевого участия на нулевом цикле с целью последующей сдачи в аренду готовых квартир и/или перепродажи их на более позднем этапе строительства. Это объясняется тем, что жилая недвижимость является наиболее ликвидным активом в секторе недвижимости, не стоит забывать, что любой фонд, прежде всего, заботится о сохранении капитала пайщиков. По этой же причине ЗПИФН инвестируют в рентные активы на рынке коммерческой недвижимости, в которых арендный поток гарантируется долгосрочными договорами аренды с фиксированной ежегодной индексацией. Как правило, управляющие компании стремятся составлять диверсифицированный портфель активов, включающий более доходные инвестиции в строящееся жилье и более стабильные рентные активы», – поясняет господин Владимиров.
Он также отмечает, что частным случаем применения ЗПИФН является выход собственников из крупных проектов. В случае если объект настолько крупный, что его не может себе позволить инвестор в одиночку, то собственник может «упаковать» данный объект в ЗПИФН. Собственник с помощью управляющей компании «заводит» объект в фонд, становится собственником всех паев, затем частично либо полностью выходит из проекта посредством продажи паев на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
К плюсам финансирования проекта через ЗПИФы господин Иванов относит то, что такие деньги могут быть более «длинные» – срок предоставления до 15 лет, что редко встречается в банковском секторе. «Но и маржинальность на вложенный рубль паевые фонды хотят выше рынка», – поясняет он.
«Плюсом такого фонда является то, что инвестиции ЗПИФН «длинные»: фонд имеет фиксированный срок жизни, пайщики не могут отозвать свои инвестиции обратно. Поскольку большинство инвесторов/девелоперов заинтересованы в высокодоходных приобретениях, то ЗПИФН может закрывать возникающие пробелы в рыночной ликвидности, приобретая готовые объекты после ввода и позволяя девелоперам начинать новые проекты. Минусом является более высокая целевая доходность относительно ставки по кредиту», – соглашается с коллегой Сергей Владимиров.
«Подобное сегментирование и невысокая популярность среди девелоперов связаны со следующими причинами: идея паевых инвестиционных фондов сильно дискредитирована кризисом 2008 года, плюс еще нефиксированная доходность, комиссия управляющей компании – все вместе выглядит опасно и накладно. На рынке наблюдается недостаток активных индивидуальных частных инвесторов, желающих пользоваться такими инструментами; аморфная правовая база не добавляет привлекательности этому инструменту; частному инвестору со «свободными» деньгами проще и надежнее купить квартиру или коммерческую недвижимость сразу», – рассуждает госпожа Каур. Она при этом отмечает, что сказать, что рынок ПИФов в России неразвит, нельзя – просто есть более удобные инструменты.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, поясняет: «Схема ПИФов часто используется при проектах, где много независимых инвесторов. Коллективные инвестиции гораздо безопаснее осуществлять через схему ЗПИФ».
Не исключено, что в ближайшее время доля ЗПИФов в общей массе финансовых схем может и вырасти. Это произойдет, если ставки кредитования традиционными финансовыми институтами (банками) пойдут вверх, считает господин Иванов. А такое, судя по макроэкономической ситуации, может произойти достаточно скоро.
Мнение:
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Паевые инвестиционные фонды в большей степени распространены на Западе. Преимуществом финансирования строительных проектов через ПИФ является облегченная по сравнению с банками процедура получения денежных средств. В России же ПИФ как полноценный инвестор в строительных проектах не участвует. Это обусловлено тем, что при реализации строительных проектов в европейских странах риски минимальны и прозрачны. В РФ на сегодняшний день инвестирование в строительные проекты сопровождается высокими рисками. В России паевые инвестиционные фонды зачастую участвуют в строительных проектах в качестве дольщиков либо предпочитают вкладывать денежные средства в уже построенные объекты недвижимости. Таким образом, доля инвестиций ПИФ в российские строительные проекты несущественна.