Жилье на предкризисной высоте
В 2014 году в Петербурге будет введено более 3 млн кв. м жилья, это на полмиллиона больше не только норматива Минрегиона РФ, но и ожиданий самих чиновников. Последний раз такую планку город брал еще перед кризисом в 2008 году.
Новый прогноз по вводу жилья на минувшей неделе обнародовал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко. По его словам, за девять месяцев 2014 года в городе введено 2,1 млн кв. м жилья, это почти 10% рост к соответствующему периоду 2013 года. Всего же до конца года будет введено более 3 млн кв. м жилья. Город не вводил таких объемов жилья с 2008 года, когда в городе было введено 3,2 млн кв. м. Ближе всего к этим показателям подобрался 2011 год. Тогда объем ввода составил 2,7 млн кв. м, но эксперты связывали эти цифры с выходом на рынок замороженных в кризис проектов.
Отметим, что указанная главой Комстроя цифра превышает не только контрольный показатель Минрегиона РФ для Петербурга, но и августовские прогнозы самих чиновников. Тогда глава КЭПиСП Анатолий Котов обещал, что в 2014 году город сдаст 2,5 млн кв. м, в 2015 году – 2,7 млн кв. м, а на цифру в 3 млн город выйдет только к 2017 году.
Однако, по словам господина Демиденко, у города есть все возможности превратить трехмиллионный показатель из переменной величины в постоянную. В частности, Смольный выдал разрешений на строительство еще около 18 млн кв. м жилой недвижимости в городской черте. «Что касается 2015 года, то у нас уже сейчас есть ППТ и разрешения на строительство соответствующего объема жилья», – осторожно прогнозирует глава комитета. Помимо этого, Смольный планирует проводить более активную политику в области земельных аукционов. Господин Демиденко пообещал в 2015 году вывести на торги «ряд очень интересных объектов». Точные адреса чиновник не назвал, но отметил, что за землю в 2015 году город намерен выручить на 1 млрд рублей больше, чем в 2014 году (4,5 млрд рублей – прим. ред.).
Интенсивная динамика объемов ввода пока не привела к затовариванию рынка. На данный момент доля нереализованных квартир в домах высокой степени готовности не превышает 10%, это средний допустимый показатель, считает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». По ее словам, объекты, которые будут сданы до конца года, были практически в полном объеме реализованы в период ажиотажного спроса этой весной. «Причина наращивания объемов проста: деньги в освоение территории девелоперами уже вложены. Показатели спроса на рынке первичной недвижимости действительно несколько снизились, но спрос есть. Востребованные проекты по-прежнему привлекают покупателей, застройщики не снижают цены, что говорит о том, что продажи идут достаточно активно», – говорит госпожа Бармашова.
«В условиях неопределенности на рынке, когда люди не видят других инструментов для вложения своих накоплений, они будут вкладывать в недвижимость, поэтому заявленные объемы найдут своего покупателя», – считает Евгений Богданов, генеральный директор бюро RUMPU. По словам эксперта, после 2008 года рынок восстановился и качественно изменился, застройщики приступили к реализации проектов, которыми они не занимались в 2009-2010 годах, и сейчас видны результаты этой работы.
В сданных в эксплуатацию домах в сегменте масс-маркет в продаже остается не более 2-4% квартир. Таким образом, дома, которые в этом сегменте сдаются в эксплуатацию (в целом около 86% рынка приходится на класс масс-маркет), никак не связаны с текущим уровнем спроса – квартиры в них уже приобретены покупателями, многие из них покупали жилье на старте проекта, то есть 2-3 года назад, уверена Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». «Что касается текущего уровня спроса, то на начало октября 2014 года продано уже 89,7% от годового объема спроса прошлого года», – рассказала эксперт.
В свою очередь, директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова уверена, что это очень сомнительное достижение, которое скорее свидетельствует об отсутствии сбалансированного развития городских территорий. «В основном данное «перевыполнение» произошло за счет окраинных проектов, не обеспеченных должным образом ни транспортной, ни инженерной, ни социальной инфраструктурой. Количество подобного предложения действительно может превысить платежеспособный спрос. Вкупе с повышением ставок по кредитованию – как для бизнеса, так и ипотечных – все это негативно скажется на общем состоянии рынка», – констатирует эксперт.
В среде экспертов до сих пор нет единодушного мнения, является ли оригинальная архитектура бизнес‑центра или торгового комплекса фактором, способным повысить прибыль объекта. Некоторые аналитики говорят, что красивый фасад дает лишь имиджевый выигрыш, другие уверяют, что вполне материальный.
"По нашим оценкам, архитектура проекта не влияет на ставки капитализации. Например, бизнес-центр "Регент-Холл" предыдущим губернатором был официально признан градостроительной ошибкой и тем не менее был успешно продан в 2010 году компании "Ренессанс-Девелопмент", – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что архитектура все же способна влиять на капитализацию. Полина Белова, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine, полагает, что оригинальный внешний вид может повысить стоимость строительства объекта на 15-20%, однако при этом арендные ставки от этого значительных изменений не претерпят. "Надо понимать, что для арендаторов первоочередными факторами при выборе объекта является его локация, качество предлагаемой инфраструктуры. При этом объекты с оригинальной архитектурой всегда на слуху и имеют положительный имидж, поэтому спрос на них может быть выше. Встречаются и неудачные примеры, например торговый центр "Штрих-код", – напоминает госпожа Белова.
Несколько более определенная ситуация со связью архитектуры с потоком посетителей в торговом сегменте. Денис Радзимовский поясняет: "Время вносит определенные коррективы в вопросы о требованиях к проектированию торговых центров. Петербург уже давно по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей опережает не только Москву, но и некоторые европейские столицы. В борьбе за внимание посетителей девелоперы начинают задумываться об эстетической привлекательности и архитектуре будущего проекта. Торговые комплексы наряду с другими зданиями формируют городское пространство, поэтому важно понимать, впишется ли проект в архитектурный ансамбль в той локации, где он строится".
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", считает, что фасад всегда "продает" объект. Это правило действует как для офисных, так и для торговых центров. Если человек проезжает мимо ТЦ и его привлекает оригинальная архитектура, то, скорее всего, он посетит его. Среди торговых центров можно отметить ТРК "Варшавский экспресс" и обновленный ДЛТ.
Эксперты признают, что уникальная архитектура необходима только самым дорогим офисным центрам, расположенным в особых местах. "Кроме того, если объект находится в центре города, необходимо вписать его в ткань исторической застройки, и инвестор просто вынужден "потратиться" на проектирование фасадов. Например, МФК "Преображенский" выстроен в классическом стиле и с фасада неотличим от других исторических зданий, расположенных здесь же. Если же речь идет о реконструкции, например, бывшего промышленного здания, не представляющего исторической ценности, в удаленном от центра районе – здесь никто не будет задумываться об архитектурном облике, достаточно сделать современную отделку, чтобы объект выглядел аккуратно. Например, бизнес-центр "Луч" на Охте - его облик просто осовременили с помощью отделочных материалов. Эксклюзивная архитектура в этих случаях не имеет никакого смысла", - рассуждает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По оценкам Дмитрия Золина, удорожание затрат при сложном проекте может достигнуть и 2000 USD за 1 кв. м, если применять дорогостоящие строительные и отделочные материалы или создавать очень сложные архитектурные формы.
Учредители строительной компании "Строймонтаж" сформулировали условия мирового соглашения с кредиторами, которое может быть утверждено 20 декабря. Выход из банкротства обойдется застройщику всего в 1% от общей суммы задолженности.
Компания "Строймонтаж" Артура Кириленко банкротится с 2008 года. Общая сумма ее долгов на данный момент - почти 4,9 млрд рублей. У компании 52 кредитора. В их числе три российских банка, на долю которых приходится 40% требований (более 1,8 млрд рублей). На днях учредители "Строймонтажа" предложили кредиторам условия мирового соглашения. Они готовы заплатить 49 млн рублей - 1% от общей суммы долга банкрота. Собрание кредиторов, которое должно утвердить эти условия, состоится 20 декабря.
Конкурсный управляющий "Строймонтажа" Андрей Шутилов сообщил, что на сегодняшний день все активы банкрота реализованы. Дебиторская задолженность месяц назад продана на электронных торгах, и процент погашения требований составил 20%. По его мнению, предложенные условия - исходя из того что имущества у банкрота не осталось - "все-таки лучше, чем ничего".
Связаться с Артуром Кириленко не удалось. "Насколько я знаю, он давно вне страны и вне бизнеса", - говорит Денис Химиляйне, управляющий партнер бюро Prime Advice (в начале разбирательства вел правовую защиту интересов Артура Кириленко). Он тоже считает, что условия мирового соглашения приемлемы. "В апреле, если не будет достигнуто мировое соглашение, компанию исключат из реестра юрлиц, и кредиторы вообще ничего не получат", - напоминает он.
Представители банков официально комментировать условия мирового соглашения со "Строймонтажем" отказались. Но в неофициальном общении они назвали предложенные банкротом условия "кабальными". Банки вынуждены будут их принять, поскольку остались в меньшинстве. Сейчас дружественные Артуру Кириленко структуры аккумулировали 60% требований к банкроту и диктуют условия всем остальным. "Этого можно было бы избежать, если бы банки были залоговыми кредиторами. Мировое возможно только при 100%-ном их согласии", - пояснил партнер "Дювернуа лигал" Игорь Гущев.
"Они точно не вернутся в элитное строительство, где нужно привлекать серьезные банковские средства. А вот эконом-класс не исключен. Для того чтобы купить землю на окраине и сделать проект, много "длинных" средств не требуется. А репутация среди покупателей у компании несмотря ни на что нормальная. Она ни одного обиженного дольщика после себя не оставила. И сможет использовать этот факт при возвращении", - заявил генеральный директор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов.
История банкротства
Проблемы у "Строймонтажа" начались в конце 2008 года, когда сумма долгов компании превысила 6,1 млрд рублей. Крупнейшим кредитором оказался Балтийский банк, которому компания задолжала около 1 млрд рублей. Договориться о реструктуризации этого долга стороны не смогли. Менее крупные кредиторы - Кредит Европа Банк, Альфа-Банк и Росбанк, которым "Строймонтаж" задолжал более 1 млрд рублей, - оказались сговорчивее. Рассчитавшись с ними, застройщик обанкротился. При этом компании удалось достроить свои дома и раздать квартиры на 20 млрд рублей нескольким тысячам дольщиков. После краха "Строймонтажа" Балтийский банк инициировал уголовное преследование Артура Кириленко, обвинив его в преднамеренном банкротстве. Но в начале 2011 года дело было закрыто за отсутствием состава преступления.