Жилье на предкризисной высоте
В 2014 году в Петербурге будет введено более 3 млн кв. м жилья, это на полмиллиона больше не только норматива Минрегиона РФ, но и ожиданий самих чиновников. Последний раз такую планку город брал еще перед кризисом в 2008 году.
Новый прогноз по вводу жилья на минувшей неделе обнародовал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко. По его словам, за девять месяцев 2014 года в городе введено 2,1 млн кв. м жилья, это почти 10% рост к соответствующему периоду 2013 года. Всего же до конца года будет введено более 3 млн кв. м жилья. Город не вводил таких объемов жилья с 2008 года, когда в городе было введено 3,2 млн кв. м. Ближе всего к этим показателям подобрался 2011 год. Тогда объем ввода составил 2,7 млн кв. м, но эксперты связывали эти цифры с выходом на рынок замороженных в кризис проектов.
Отметим, что указанная главой Комстроя цифра превышает не только контрольный показатель Минрегиона РФ для Петербурга, но и августовские прогнозы самих чиновников. Тогда глава КЭПиСП Анатолий Котов обещал, что в 2014 году город сдаст 2,5 млн кв. м, в 2015 году – 2,7 млн кв. м, а на цифру в 3 млн город выйдет только к 2017 году.
Однако, по словам господина Демиденко, у города есть все возможности превратить трехмиллионный показатель из переменной величины в постоянную. В частности, Смольный выдал разрешений на строительство еще около 18 млн кв. м жилой недвижимости в городской черте. «Что касается 2015 года, то у нас уже сейчас есть ППТ и разрешения на строительство соответствующего объема жилья», – осторожно прогнозирует глава комитета. Помимо этого, Смольный планирует проводить более активную политику в области земельных аукционов. Господин Демиденко пообещал в 2015 году вывести на торги «ряд очень интересных объектов». Точные адреса чиновник не назвал, но отметил, что за землю в 2015 году город намерен выручить на 1 млрд рублей больше, чем в 2014 году (4,5 млрд рублей – прим. ред.).
Интенсивная динамика объемов ввода пока не привела к затовариванию рынка. На данный момент доля нереализованных квартир в домах высокой степени готовности не превышает 10%, это средний допустимый показатель, считает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». По ее словам, объекты, которые будут сданы до конца года, были практически в полном объеме реализованы в период ажиотажного спроса этой весной. «Причина наращивания объемов проста: деньги в освоение территории девелоперами уже вложены. Показатели спроса на рынке первичной недвижимости действительно несколько снизились, но спрос есть. Востребованные проекты по-прежнему привлекают покупателей, застройщики не снижают цены, что говорит о том, что продажи идут достаточно активно», – говорит госпожа Бармашова.
«В условиях неопределенности на рынке, когда люди не видят других инструментов для вложения своих накоплений, они будут вкладывать в недвижимость, поэтому заявленные объемы найдут своего покупателя», – считает Евгений Богданов, генеральный директор бюро RUMPU. По словам эксперта, после 2008 года рынок восстановился и качественно изменился, застройщики приступили к реализации проектов, которыми они не занимались в 2009-2010 годах, и сейчас видны результаты этой работы.
В сданных в эксплуатацию домах в сегменте масс-маркет в продаже остается не более 2-4% квартир. Таким образом, дома, которые в этом сегменте сдаются в эксплуатацию (в целом около 86% рынка приходится на класс масс-маркет), никак не связаны с текущим уровнем спроса – квартиры в них уже приобретены покупателями, многие из них покупали жилье на старте проекта, то есть 2-3 года назад, уверена Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». «Что касается текущего уровня спроса, то на начало октября 2014 года продано уже 89,7% от годового объема спроса прошлого года», – рассказала эксперт.
В свою очередь, директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова уверена, что это очень сомнительное достижение, которое скорее свидетельствует об отсутствии сбалансированного развития городских территорий. «В основном данное «перевыполнение» произошло за счет окраинных проектов, не обеспеченных должным образом ни транспортной, ни инженерной, ни социальной инфраструктурой. Количество подобного предложения действительно может превысить платежеспособный спрос. Вкупе с повышением ставок по кредитованию – как для бизнеса, так и ипотечных – все это негативно скажется на общем состоянии рынка», – констатирует эксперт.
РОССТРО и VELOX – сегодня во многом синонимичные понятия для тех, кто хорошо разбирается в качественном строительстве. РОССТРО – это надежный партнер, VELOX – наиболее передовая технология. Александр Макаров, президент ФПГ «РОССТРО», рассказал о стратегии успеха и перспективах развития партнерских отношений группы в России и далеко за ее пределами.
– Александр Афанасьевич, выбор партнеров по бизнесу – дело ответственное. И всегда нужно знать, какой опыт есть у компании, в каких сферах и каковы основные результаты. Что имеет в активах ваша группа и что ищут в вас те, кто на годы закрепляет долгосрочные отношения?
– Прежде всего стоит сказать, что РОССТРО было создано двадцать лет назад и мы занимались землей, недвижимостью, проектировали и строили объекты, искали инновационные решения и внедряли их на рынок. В этих сферах РОССТРО устойчиво развивалось и достигло успеха. Об этом красноречиво говорят основные финансовые показатели хозяйственной деятельности за 20 лет (см. приложение).
Сегодня РОССТРО – сильный девелопер, крупный собственник доходной недвижимости, лидер рынка проектных работ, производитель современных строительных материалов. РОССТРО – эффективная рыночная структура и команда профессионалов. И сегодня РОССТРО инвестирует в недвижимость.
Только проекты стали масштабнее и выразительнее.
– Одной из наиболее интересных схем партнерства является соинвестирование проектов. Есть ли у группы опыт соинвестора и о каких достижениях вы можете рассказать?
– За 20 лет и в этой сфере мы накопили огромный опыт. Во-первых, долевое участие в строительстве – суть соинвестирование строительства жилых объектов. На новом витке инвестиционно-долевого сотрудничества мы участвуем в финансировании строительных проектов не своими подрядными работами, как ранее, а поставкой материала и проектными работами. Первым таким проектом для нас стало строительство поселка Кивеннапа в Выборгском районе Ленинградской области. Завершена первая очередь строительства. За два месяца наш партнер СК «Теплый дом» построила 16 домов. Сегодня готовится к строительству 2-я очередь. В стадии подготовки и договоренностей проект малоэтажной застройки в пос. Коробицыно Выборгского района. По проекту будет построено 26 домов общей площадью
– Не так давно вы презентовали новую торговую марку. Для чего был сделан этот шаг?
– Разработка технологии «Зеленый теплый дом» – это отчасти дань строительной моде, но в большей степени наш взгляд в будущее. Равно как разработка нами на базе ОАО «ЛенНИИпроект» энергоэффективных и пассивных домов. Экологически чистое жилье, отвечающее требованиям по энергосбережению, – это стандарт домов, который в ближайшей перспективе будет принят и нашим обществом вслед за мировым сообществом. Мы готовимся к новому спросу.
Пока «зеленое жилье» – выбор единиц на нашем рынке. Но если посмотреть на семь лет назад, то на первых покупателей домов VELOX тоже смотрели настороженно. Сегодня, убедившись на опыте первооткрывателей VELOX в комфортных свойствах такого жилья, к нам приходят их соседи и строят себе «теплые каменные дома в деревянной рубашке». Вот один из ярких примеров. Накануне нашего юбилея к нам офис приехала покупательница из Петропавловска-Камчатского. Ее сосед построил дом из нашего VELOX, и ей тоже очень захотелось такой же. К тому же строительство дома из питерского материала обойдется ей дешевле, чем из стройматериала местного производства. В ближайшее время за домокомплектом VELOX собирается следующий сосед.
– Активность покупателей понятна – начался строительный сезон. Вы отметили какие-то новые тенденции в этом году? Чего ожидаете?
– Начало инвестиционно-строительного сезона показало оживление на рынке загородного строительства. Он действительно растет. Отложенные на время кризиса проекты постепенно выходят на стройплощадку. Это правомерно не только для нашего региона. Аналогичный рост по заявкам на нашу продукцию мы отмечаем в других российских регионах и странах СНГ. Подтвердили серьезные намерения по значительному увеличению объемов строительства в Красноярском крае, Московской, Тульской, Калужской, Нижегородской, Волгоградской, Псковской, других областях России, а также в Белоруссии и Казахстане. Самым крупным из «оживших» на сегодняшний день является проект малоэтажной застройки в Красноярском крае общей площадью 40 тыс. кв. м.
Все более широко начинает применяться VELOX при строительстве объектов социального назначения. К примеру, в Белоруссии планируется строительство домов по программе обеспечения жильем работников сельского хозяйства, готовится к строительству 5-этажный дом под Минском. На согласовании находятся проекты Муниципальной библиотеки в Тюмени и школы в Барнауле. Мы с нашими партнерами рассматриваем варианты участия в реализации госпрограммы «Свой дом». В новом сезоне начинаются строительством и многоэтажные объекты. Это 8-этажный дом в Петербурге и 7-этажный дом с мансардой в Буденовске. Московский девелопер рассматривает вариант строительства по технологии VELOX здания высотой
Сегодня мы выпускаем продукции VELOX больше, чем австрийский и чешский завод вместе взятые. За 7 лет мы достигли тех же показателей сбыта, что европейские производители за 50 лет. Объем выпуска мы пока оставили на уровне 2009, 2010 годов. В кризис мы поднакопили запас и обеспечиваем сформированный спрос. Структура его за год не изменилась: 68% объема мы отгружаем юридическим лицам, 32% – частным клиентам. Продукция поставляется во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. В 2010 году увеличился объем поставок продукции в Центральный регион, Приволжский ФО, Сибирский ФО. VELOX по-прежнему выгоден при строительстве объектов в удаленных от завода точках: на Сахалине, Комсомольске-на-Амуре, Петропавловске-Камчатском.
– Рассматриваете ли вы строительство доходных домов как один из вариантов партнерского бизнеса с собственниками объектов недвижимости? Есть ли уже наработки?
– Конечно, да. Свой первый доходный дом мы построили в г. Кингисеппе на ул. Иванова, д. 28а. И в Кингисеппе у нас все сложилось. Спрос обеспечен. В найме квартир заинтересованы специалисты современных производств, расположенных в городе. Есть интерес из промзоны Усть-Луги. Мы недорого купили недостроенный жилой дом. Расположение объекта рядом с заводами ROSSTRO-VELOX позволило нам получить низкую стоимость реконструкции и утепления объекта. Инвестиции в проект составили 99 млн рублей. За полгода мы получили жилой дом на 56 квартир общей площадью
Применение в строительстве и реконструкции доходных домов технологии VELOX дает нам низкую себестоимость строительства и технического обслуживания. Это обеспечивает быструю окупаемость инвестиций и высокую доходность в будущем.
– Можно ли назвать VELOX постоянно развивающейся системой? Продолжается ли работа над открытиями и патентованием разработок?
– Мы совместно с австрийскими специалистами постоянно дорабатываем технологию, оборудование, разрабатываем новые продукты. Совместно мы уже получили три патента: на способ изготовления щепоцементных плит VELOX, на полезную модель установки по производству щепоцементных плит VELOX, на домостроительный комбинат на базе технологической установки по производству щепоцементных плит VELOX. В стадии разработки еще пара задумок. Например, к выходу на рынок готовятся технология «Зеленый теплый дом», модульная система для строительства каркасных домов, модульная система энергоэффективных домов и система строительства пассивных домов.
Мы проводим большую работу по сертификации продукции. Вся она проходит необходимые испытания и исследования. Одними из последних стали испытания конструкций VELOХ по звукоизоляции и огнестойкости. Последние удивили даже специалистов МЧС России. Защищенное плитой VELOX от разрушения бетонное ядро конструкций несущих наружных и внутренних стен и перекрытий мало того что не сгорело за два с половиной часа испытаний, а выдало максимальную температуру на границе +22 °С. Строительная система VELOX позволяет строить здания самой высокой (I степени) огнестойкости. Согласно результатам испытаний перегородки и перекрытия VELOX отвечают самым высоким требованиям по звукоизоляции.
– В таком деле нельзя обойтись без серьезной исследовательской работы и научного подхода...
– Все наши разработки по совершенствованию строительной системы VELOX и выводу новых продуктов проводятся при непосредственном участии наших научно-исследовательских институтов: ЛенНИИпроект и ПКТИ. В планах компаний – нормативное сопровождение строительной системы VELOX, работа с крупными заказчиками по проектированию объектов для строительства по технологии VELOX, разработка востребованных сегодня типовых модулей зданий для социальных программ.
ЛенНИИпроект и ПКТИ ведут научно-исследовательскую программу «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности зданий путем применения в строительстве технологии VELOX». Работа направлена на разработку типовых решений и проектов энергоэффективных зданий, внедрение в практику строительства пассивных домов. В исследовании большое внимание уделено «зеленому тренду» в строительстве, приведению норм в соответствие требованиям экодевелопмента.
– Каким примером вы бы могли проиллюстрировать удачное сотрудничество и партнерство с группой РОССТРО?
– Большой вклад в продвижение технологии VELOX в Петербурге и Ленинградской области внесла строительная компания «Теплый дом». Руководство компании не ограничивается выполнением функций подрядчика на строительных объектах, а широко популяризирует технологию на строительном рынке. Такая любовь к материалу свойственна строителям, работающим с применением системы VELOX. Это очень гибкая, благодарная, да еще и выгодная технология.
Показательной в этом плане стала встреча с нашими партнерами на научно-практической конференции «Развитие строительной системы ROSSTRO-VELOX в России и за рубежом. Опыт проектирования, строительства, эксплуатации». На 10-летие российского VELOX съехались представители компаний из регионов России и из-за рубежа. Накоплен интересный опыт, проведено усовершенствование технологии. Нам было чем поделиться с партнерами, было с чем друг друга поздравить.
Мы придаем большое значение сотрудничеству. Тесно работаем со старыми и новыми партнерами. Такое взаимодействие на рынке содействует продвижению VELOX на рынке и взаимному успеху.
Основные сферы деятельности РОССТРО
Строительство
Опыт строительства объектов группа накапливала с первых дней работы на рынке. В начале 1990-х годов РОССТРО являлось крупнейшим застройщиком на первичном рынке жилья Петербурга и одновременно вело около 30 проектов жилищного строительства. Опытом обменивались с партнерами по рынку и госструктурами. При активном участии руководства компании был разработан пакет документов для регулирования инвестиционного процесса на строительном рынке, созданы профессиональные объединения: Ассоциация риэлторов и Ассоциация домостроителей. Эти деловые объединения по сей день успешно работают на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области. Именно группа РОССТРО предложила жилищному рынку схему долевого участия в строительстве, и это стало первопричиной бурного роста бизнеса группы. За двадцать лет построено более ста зданий жилого, коммерческого и производственного назначения.
«Сегодня мы строим сами и выстраиваем партнерские отношения с подрядными организациями, работающими по технологии VELOX, – рассказывает Александр Макаров. – Такие строительные организации есть во многих российских регионах и в странах СНГ. Кризис на европейском строительном рынке привел на наш рынок партнеров чешского производителя VELOX из Чехии и Литвы. Сегодня они открыли свои представительства в Петербурге, Москве, Пскове, Смоленске и Петрозаводске и успешно работают с нами».
Проектирование
С 1993 года в группу РОССТРО входит крупнейший российский проектный и научно-исследовательский институт ЛенНИИпроект. Это успешный пример частно-государственного партнерства: 20% акций общества принадлежит городу. Группе удалось не только сохранить важный для города институт, но и модернизировать его в высококонкурентную организацию. В институте сегодня работают высококвалифицированные профессионалы, мощная техническая база, что обеспечивает комплексный подход при подготовке проектной документации на самом высоком уровне. ЛенНИИпроект выполняет проекты для ряда городов и регионов России, поддерживает партнерские отношения с проектными институтами Украины, Белоруссии, имеет широкие международные связи и опыт работы совместного проектирования и адаптации проектов зарубежных компаний (Австрии, Германии, Великобритании, Канады, Китая, Финляндии и др.).
В 2001 году в состав группы РОССТРО вошел известный с 1958 года Проектно-конструкторско-технологический институт. ПКТИ гармонично расширил спектр услуг ЛенНИИпроекта работами по изысканиям и исследованиям. Современные лаборатории института для работ по инженерному исследованию и испытанию качества строительных материалов и конструкций размещены в новых помещениях уже построенного корпуса производственно-исследовательской базы ЛенНИИпроекта на Афонской ул., дом 2. Аналогов такой базы в России нет.
Управление недвижимостью
С первых дней работы управление недвижимостью является одним из основных направлений деятельности РОССТРО. В собственности группы – деловые центры, промышленные здания и площадки, складские помещения в Петербурге и Ленобласти общей площадью более 200 тыс. кв. м. На этом направлении ведется постоянная работа по реновации и развитию имущественных комплексов. Они приносят стабильный высокий доход. Несмотря на обострение конкуренции, загрузка бизнес-центров составляет 90-100% без снижения арендных ставок. Группа высоко ценит долгосрочные партнерские отношения, уважая желания арендаторов, обеспечивая им комфортные условия для работы.
Интересен опыт РОССТРО по управлению объектами, находящимися в государственной собственности Петербурга. Специалистами группы совместно с КУГИ была разработана форма доверительного управления имуществом. Длительное время компания обеспечивала эксплуатационное обслуживание городской недвижимости площадью более 30 тыс. кв. м. Наряду с общежитиями РОССТРО был доверен имущественный комплекс «Новая Голландия». Руководители группы были награждены правительством Санкт-Петербурга «За участие в сохранении объектов культурного наследия на территории острова «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге в период с 2000 по 2006 годы».
Производство
В 2000 году РОССТРО начала реализацию программного проекта по внедрению на российский рынок строительной системы VELOX. Сегодня РОССТРО является российским производителем несъемной опалубки из щепоцементных плит VELOX, изобретателем, совладельцем и патентообладателем строительной системы. РОССТРО и VELOX Werk, GmbH стали равноправными партнерами в продвижении строительной системы на мировой рынок. Результатом десяти лет работы стало мощное домостроительное производство в г. Кингисеппе. Построено и работают три завода ROSSTRO-VELOX мощностью 2700 плит в смену, что соответствует ежегодному вводу жилья в объеме 600 тыс. кв. м.
За десять лет технология быстро сломала устоявшиеся стереотипы и установила новый оптимальный формат баланса «цена – качество» строительных объектов. Потребитель получил новый уровень качества при значительном снижении цены. Технология применяется для строительства мало- и многоэтажных зданий, шумозащитных экранов дорог, реконструкции, надстройки и утепления домов. Продукция поставляется во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. На территории России по технологии VELOX построено более 1000 объектов. Нормативное сопровождение технологии обеспечивает ведущий проектный институт Северо-Запада – ОАО «ЛенНИИпроект».
Прошедшая неделя немного пополнила земельные банки петербургских строителей. Они потратили почти 1,17 млрд рублей на то, чтобы купить
В минувший вторник Фонд имущества Санкт-Петербурга на первый в этом году аукцион на право заключения договора аренды участка под жилищное строительство выставил 19 тыс. кв. м земли на ул. Оптиков. Торги было достаточно бурными. Всего в них приняли участие 8 компаний, в том числе «ЮИТ Лентек», СК «Темп», «Прагма», «Норманн». Начав со стартовых 100 млн рублей, участники аукциона сделали более 100 шагов, каждый ценой в 5 млн рублей. В итоге участок по адресу ул. Оптиков, участок 6 (северо-западнее пересечения с Яхтенной ул.) площадью 18,92 тыс. кв. м достался ООО «Планета». Компания, входящая в ГК «Город», обещала заплатить за землю 605 млн рублей, что в 6 раз больше стартовой цены. На данном участке компания планирует построить многоквартирный дом этажностью 9-25 этажей, со встроенно-пристроенными помещениями, максимальной общей площадью 47,78 тыс. кв. м. Срок строительства – 53 месяца. В соответствии с инвестиционными условиями победитель аукциона должен будет передать городу встроенные помещения в новом доме площадью не менее
Кроме того, компания ООО «Планета» заплатит 60 млн рублей (10% итоговой цены лота) компании «ЛенСпецСМУ» за подготовку документации по участку и еще около 20 млн рублей (3% итоговой цены) за организацию торгов Фонду имущества. По словам генерального директора ГК «Город» Дмитрия Брызгалина, инвестиции в проект составят около 2 млрд рублей. «На этом участке мы планируем построить дом, он будет комфорт-класса», – рассказал он. Для компании это будет четвертый проект в Петербурге. Сейчас компания реализует два жилых комплекса на Ленинском проспекте в Красносельском районе общей площадью около 300 тыс. кв. м недвижимости. Помимо этого, ГК «Город» в прошлом году приобрела участок в Приморском районе для комплексного освоения.
Вторая продажа земли состоялась в пятницу, когда Российский аукционный дом по поручению Фонда РЖС продал два земельных участка единым лотом, ранее принадлежавшие Санкт-Петербургскому государственному аграрному университету в Пушкине.
Первый участок площадью
Автор: Николай Волков