«Евроград» хотят понизить
Власти Ленобласти требуют от девелопера проекта «Евроград» в Буграх, компании «Пантикапей», частично уменьшить высотность и плотность застройки жилья. В противном случае они грозятся оспорить ППТ района в суде.
Власти Ленобласти требуют от администрации Бугровского сельского поселения привести в соответствие с региональными нормативами планы по возведению жилья на 52 га, которые должны стать частью проекта-миллионника «Евроград». Как сообщила пресс-служба областной администрации, при проверке проекта планировки территории (ППТ) района было обнаружено, что жилая часть «Еврограда» не только противоречит региональным нормативам Ленобласти, но и утвержденным в самом поселении Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а также генплану муниципалитета. ППТ предполагает возведение 16-этажных домов, хотя максимальное количество этажей по ПЗЗ и региональным нормативам не должно превышать 12.
Чиновники объясняют, что нарушены и нормативы по плотности застройки. Согласно проекту планировки, на 52 га предполагается построить 596 тыс. кв. м жилья, плотность составит 11,4 тыс. кв. м на 1 га, это выше региональных нормативов – 9 тыс. кв. м на 1 га (в некоторых случаях – до 11 тыс. кв. м).
Вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев заявил, что жилая зона «Еврограда» должна быть существенно уменьшена. «Если нормативы не будут выдержаны, Комитет по архитектуре и градостроительству будет вынужден оспорить в суде весь ППТ. В таких случаях суды обычно встают на сторону администрации», – отметил он.
Девелопером проекта «Евроград» выступает инвестиционно-строительная компания «Пантикапей». По данным СПАРК, группа «Пантикапей» создана 15 лет назад выходцами из Крыма и включает около 40 юрлиц. У компании в собственности и управлении около 1 тыс. га в Ленобласти, в том числе 50 га в Бугровском сельском поселении. В августе застройщик получил утвержденный ППТ, также муниципалитет утвердил ПЗЗ и генплан Бугров. В 2015 году девелопер собирается выйти на стройку. Председатель совета директоров «Пантикапея» Дмитрий Яковенко сообщил, что ППТ для этой территории был разработан еще в 2010 году, а в августе текущего года в него были внесены изменения в соответствии с требованиями экспертизы.
«Все эти годы никаких претензий к проекту не было. Градостроительные документы проверяла прокуратура. Параметры проекта не противоречат региональным нормативам. И мне непонятно, почему накануне выхода на стройку поднялся шум. Думаю, кто-то из подчиненных Георгия Богачева ошибся», – считает Дмитрий Яковенко. «В нашем проекте запланировано больше жилья, чем говорят чиновники – 655 тыс. кв. м, а не 596 тыс. кв. м, и не на 52 га, а на большей территории. И будет еще около 2 млн кв. м коммерческой недвижимости», – пояснил он.
Проект «Евроград» был анонсирован около 10 лет назад. Город-спутник должен появиться к 2030 году и займет 730 га. Эта территория находится в собственности 10 крупных застройщиков, в числе которых ГК «Норманн», «Ханса СПб», «ИПС». Совокупные инвестиции в создание района превысят 120 млрд рублей. Первым застройщиком жилья в «Еврограде» должна стать компания «Норманн», которая недавно купила 7 га в этом районе под строительство 90 тыс. кв. м жилья. Представитель «Норманна» заявил, что с претензиями Администрации Ленобласти не знаком.
Эксперты Becar посчитали, что корректировка проектной документации и существенное сокращение объемов строительства жилых площадей может обернуться для девелопера потерей 30% дохода.
О2 Development запускает собственное производство железобетонных изделий в Ленинградской области стоимостью 200 млн рублей. Весь объем продукции завода пойдет на строительство двух жилых комплексов застройщика.
Участок в Кировске под новое производство компания О2 Development в апреле взяла в долгосрочную аренду с правом выкупа у ОАО «Трест «Севэнергострой». На участке площадью 33,8 тыс. кв. метров к тому моменту уже находилось промышленное здание, которое было переоборудовано под линию по производству ЖБИ. Как рассказали в компании, в настоящий момент проводится закупка оборудования; проводятся работы по модернизации производственных площадей и реконструкции административного здания. Инвестиции в запуск производственной площадки составили 200 млн рублей. Первую продукцию девелопер обещает выпустить в III квартале 2014 года. Плановая мощность завода составляет 36 тыс. куб. метров в год.
В компании добавили, что единственным потребителем как минимум на 2-3 года станет сам девелопер, в частности проекты ЖК «Силы природы» на 350 тыс. кв. метров и ЖК «Моя стихия» площадью 63 тыс. кв. метров. Дело в том, что основная номенклатура продукции, которая будет выпускаться предприятием ― это плиты перекрытия и колонны, которые будут применяться в рамках запатентованной технологии строительства, основными конструктивными элементами которой являются именно эти железобетонные изделия. Речь идет о технологии монтажа плит перекрытия сборного безригельного каркаса КУБ-3V. Соглашение об исключительном праве использования этой перспективной технологии О2 Development в 2012 году заключила с разработчиком и патентообладателем российской компанией «Система-Строй». А значит использовать эту продукцию на рынке другие игроки не вправе. В компании добавили, что в дальнейшем экономия от использования собственной продукции составит 15-20% по сравнению с рыночной стоимостью.
По мнению экспертов, совмещать девелопмент и производство – это тупиковый путь развития бизнеса.
«Что касается внутреннего потребления, то опасность для компании заключается в том, что девелопмент и производство – это разные бизнесы со своими собственными темпами и загрузкой. Строителям нужно, чтобы материал был на площадке, а производству надо ритмично работать, чтобы быть постоянно загруженным. Только тогда у него будет нормальная рентабельность и экономические показатели. И в случае с не самой крупной компанией O2 Development эти темпы вполне могут разойтись – без достаточного строительного объема, без новых проектов, производство станет убыточным. В целом собственное производство - не самый правильный путь для застройщика», - уверен руководитель направления исследований промышленных рынков компании «Решение» Виталий Калашник.
С ним согласен заместитель генерального директора ЗАО «Проммонолит» Михаил Бизяев: «Вряд ли в нынешних условиях выгодно создавать свои собственные производства. Когда строитель под реализацию какого-то проекта закладывает инвестиции в отдельное производство, это скажется на стоимости проекта». Кроме того, по мнению эксперта, развитие собственных линий сегодня излишне – рынок ЖБИ в городе и области находится на подъеме и этой продукции сегодня в избытке. «Собственное производство не гарантирует цену ниже рыночной», - заявил Михаил Бизяев.
Летний период на рынке первичного жилья традиционно характеризуется падением спроса. Для поддержания темпов продаж застройщики предлагают покупателям сезонные скидки. В этом году различные акции стартовали уже в мае.
Эксперты отмечают, что объем продаж первичной недвижимости в мае снизился в среднем на 15-20%. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», считает, что по сравнению с апрелем можно говорить и о 30% падении спроса.
«Сложившаяся ситуация аналитиками оценивается как нормальная для начала сезона. Спад покупательского спроса вызван длительными майскими праздниками, окончанием волны инвестирования в недвижимость и началом сезона отпусков», – говорит Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar.
Евгений Семенов, директор по продажам «К-55», добавляет, что падение спроса помимо фактора сезонности зависит и от степени готовности дома, позиционирования объекта и конкуренции в данной локации.
Вслед за падением спроса вниз пошли и цены, хотя о значительном понижении речи не идет. Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН», отмечает еще одну тенденцию: «Застройщики, увидев ажиотажный спрос и очереди в отделы продаж, начали повышать стоимость квадратного метра. Поэтому в апреле мы увидели следующую ситуацию: сомневающийся клиент начал выбирать «вторичку». Дело в том, что на вторичном рынке можно было купить полноценную «однушку» за те деньги, которые стоила студия в строящемся доме. Когда застройщики поняли, что число желающих купить квартиру в новостройке стало падать, они среагировали на это понижением цен. Именно поэтому в конце апреля и начале мая многие застройщики стали проводить различные акции и распродажи квартир».
По словам Натальи Агрэ, директора по маркетингу и продажам ООО «КВС», цены на квартиры в домах эконом-класса незначительно снизились, а в комфорт-классе, наоборот, подросли примерно на 0,8-1%. «Оснований для снижения стоимости жилья в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой нет», – полагает госпожа Аргэ.
Эксперты рынка говорят, что есть покупатели, которые целенаправленно ждут сезонных акций застройщиков. Так, в период акций компании при покупке жилья дарят место в паркинге, снижают стоимость квартир, максимальная скидка на квартиру может достигать 15%, рассказывает Полина Яковлева.
По мнению Евгения Семенова, при прочих равных условиях клиенту всегда интересен денежный эквивалент скидки. «Акции вроде 10, 15 и даже 20%, как правило, распространяются на определенный перечень квартир. Он далеко не всегда устраивает покупателя, так как выбор по факту ограничен», – отмечает господин Семенов.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», рассказал еом, что с 5 июня компания запустила ряд акций. «Часть спецпредложений представляют собой льготные условия покупки, как, например, «Квартира в рассрочку за 30 тыс. рублей в месяц». Акция «Скидка 1% при покупке квартиры в ипотеку» приурочена к аккредитации Сбербанком четвертого пуска третьей очереди «Нового Оккервиля». Помимо скидки на квартиру клиент может получить льготную процентную ставку по кредиту в размере 11,5% годовых в рублях. Также этим летом мы вывели в продажу два типа квартир – «еврооднушка» площадью 30,03 кв. м за 2,35 млн рублей и «евродвушка» площадью 41,85 кв. м за 3,2 млн рублей. Эти предложения будут интересны молодым семьям, клиентам, которые покупают свою первую квартиру, иногородним студентам и пр.», – поделился данными господин Гражданкин.
У «КВС» единственная промоакция действует на ЖК «Амазонка» в Кронштадте. При покупке 3- и 4-комнатной квартиры компания дарит дольщику машино-место в подземном паркинге, рассказала госпожа Аргэ.
Акцию этим летом объявила и компания «БФА-Девелопмент». Она проходит на объекте «Огни залива» и касается квартир-студий. «В рамках данной акции мы предлагаем покупку жилья на условиях рассрочки, где первоначальный взнос составит 500 тыс. рублей, а остальная сумма оплачивается ежеквартальными равными платежами на условиях беспроцентной рассрочки до 2016 года без удорожания квартиры», – пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».