Владелец ЛСР окопается в «Дюнах»
ООО «Санаторий «Дюны», основным владельцем которого является мажоритарий Группы ЛСР Андрей Молчанов, приобрело в Сестрорецке за 750 млн рублей здание санатория «Дюны», а также участок, на котором он расположен. Аналитики считают цену адекватной рыночным реалиям и говорят, что компания может потратить на реконструкцию и модернизацию объекта еще около 5-10 млн USD.
По словам генерального директора санатория «Дюны» Андрея Трапезникова, в 2004 году между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» был заключен 49-летний договор аренды в отношении двух зданий и участков в Сестрорецке. «В рамках федерального закона № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Санаторий «Дюны» получило право преимущественного выкупа зданий и земельных участков, так как арендуемое имущество находится у компании во временном пользовании непрерывно более двух лет. Сделка проводилась по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», – сообщил он.
По данным ООО «Санаторий «Дюны», общая стоимость имущества оценена ГУИОН в 743 млн рублей: земли – в 400 млн рублей, недвижимости – в 343 млн рублей.
«При том что по законодательству КУГИ обязан был в течение трех месяцев принять решение о реализации ООО «Санаторий «Дюны» своего права, он затянул сроки, и, несмотря на то что заявка была подана компанией в апреле 2014 года, положительное решение КУГИ принял только в октябре 2014 года, с нарушением сроков. ООО «Санаторий «Дюны» стало правообладателем этой территории с целью создания рекреационной зоны. На днях между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» было заключено два договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено. Первый договор предполагает выкуп здания общей площадью 14,4 тыс. кв. м и земельного участка площадью 376,8 тыс. кв. м. Во втором, идентичном договоре речь идет о выкупе здания общей площадью 1,3 тыс. кв. м и земельного участка площадью 5 тыс. кв. м. В планах руководства компании – сохранение функционального назначения этой территории. В перспективе не исключена модернизация санатория под современный медицинский оздоровительный комплекс. Рассматривается возможность размещения на участке дополнительной инфраструктуры для зимнего отдыха, но при этом рекреационная функция этой территории будет сохранена, так же как и природный ландшафт», – подчеркнул господин Трапезников.
По данным «Строительного Еженедельника», совладельцами ООО «Санаторий «Дюны» выступают Андрей Молчанов и ЗАО «НПО Реконструкция» в долях 75 и 25% соответственно. ЗАО «НПО Реконструкция», в свою очередь, владеют граждане России.
По словам генерального директора Группы ЛСР Александра Вахмистрова, строительная компания не имеет никакого отношения к данному проекту. «Это отдельный проект Андрея Молчанова», – пояснил господин Вахмистров. При этом он заверил, что на территории санатория «Дюны» никакой жилой застройки не планируется, там останется именно санаторий, но, возможно, будут пристроены какие-то дополнительные корпуса к оздоровительному комплексу.
По данным КУГИ, здание и участок находятся в зоне Р-3, то есть в зоне объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St Petersburg, утверждает, что санатории, дома отдыха и курортные отели – это довольно специфические объекты. «Для того чтобы они были прибыльными, требуется профессиональная управляющая компания в области гостиничного бизнеса, которая наладит эффективный операционный менеджмент. ЛСР как девелоперская компания никогда не была замечена в этом сегменте. Поэтому я на 99% уверен, что на этом месте будет вестись коттеджная или апартаментная застройка», – высказывается господин Пашков.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», полагает, что с учетом вероятных обременений, прежде всего в части ограничения функционального использования участка, стоимость сделки представляется в целом вполне соответствующей текущим рыночным уровням. «По примерным оценкам, объем инвестиций в реконструкцию и модернизацию объекта может составить еще около 5-10 млн USD», – констатирует он.
Начало июня в Петербурге оказалась насыщено событиями, связанными с проблемами архитектурного сообщества. В конце мая – начале июня издательство «Артиндекс» призвало российских архитекторов к диалогу с иностранными коллегами в рамках ежегодного форума-выставки «Архитектурный диалог». Некоторые участники заключительного мероприятия этого форума приняли участие и в знаковом во всех отношениях заседании Градсовета. А вскоре их уже ждали для откровенного разговора сторонники «Живого города». Наконец, поиском новых архитектурных форм, озаботились управляющие и девелоперы, и призвали зодчих, дабы рассказать об условиях конкурсов, в которых им придется сражаться с конкурентами в самом ближайшем будущем. Словно сговорившись, призвать к ответу архитекторов захотели одновременно и горожане, и коллеги, и власти, и заказчики.
Город на распутье
«Петербург – это квинтэссенция задач и проблем в плане сохранения архитектурного наследия, даже в мировом масштабе», - заявил в один из дней «Архитектурного диалога-2008» профессор Государственного архитектурно-строительного университета Сергей Гришин. Более подробно эту мысль развил заместитель генерального директора НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик. По его словам, первые шаги Петербурга в направлении осуществления масштабных планов развития, направлены на разрушение рядовой исторической застройки, которая «делает исторические доминанты доминантами». А те в свою очередь привлекают туристов в город, сохранивший исторические ансамбли как ни один другой город мира.
Сохранение рядовой исторической застройки – тяжкое бремя для города и значительные расходы. Однако, полагает М.Мильчик, для сохранения уникальности города необходимо, в первую очередь, полностью отказаться от строительства в центре Петербурга. В этом вопросе с ним расходится даже «Живой город», считающийся наиболее радикальным противником городской администрации в вопросе о судьбе аварийных зданий. Его активисты, как выяснилось на конференции по случаю подведения итогов конкурса по выявлению лучших образцов нового строительства в историческом центре «Связь времен», не имеют принципиальных возражений на этот счет. «В ближайшие несколько лет «Живой город» вряд ли сможет остановить строительство в историческом центре, - говорит координатор движения Юлия Минутина. – Но чем больше мы говорим об этой проблеме, тем меньше шансов остается на появление в центре города таких объектов, как, например, многофункциональный центр «Пик» на Сенной».
Предпочтения сторонников «Живого города» отражают стремление архитекторов «к мимикрии в историческую среду», как снисходительно подметил в ходе обсуждения итогов конкурса «Связь времен» историк архитектуры Михаил Микишатьев. А в целом это стремление угодить консервативному петербуржцу зачастую приводит к появлению не просто вторичных в плане архитектуры зданий, но и к чудовищному, с его точки зрения, скрещиванию современных форм с аллюзиями на историзм, ограниченными притом рамками дизайна. Надо заметить, говорит М.Микишатьев, что под современными формами в эпоху постмодернизма понимается, как правило, либо заведомое, нарочитое пренебрежение системой архитектурных интервалов и пропорций, либо тривиальная безграмотность архитекторов. «Истинно петербургский стиль вырабатывался архитекторами на уровне создания особой системы мер, весьма гуманной, вы это можете почувствовать в повторяющемся ритме размера окна на фасаде», - попытался объяснить историк живогородцам.
По всей видимости, прежде чем мог бы состояться разговор обычных петербуржцев с архитекторами, к которому вызывает «Живой город», должна была пройти широкая дискуссия в среде профессионалов. Но, как объяснила коллега С.Гришина по ГАСУ Елена Третьякова в своем выступлении в ходе «Архитектурного диалога», даже методики охранной деятельности, которыми руководствуется КГИОП, во многом основываются на «эмоциональном понятии «образа», а не на материальном содержании, на основе которого сложилась уникальная отточенность форм и верность архитектурного языка в Петербурге. Петербургская эклектика – это не сумбурное наслоение стилей, а спрессованное многообразие элементов на основе четкого архитектурного каркаса. И если только благодаря этому каркасу стало возможна «эклектика», значит, его сохранность должна быть не в последнюю очередь регламентирована законодательно, убеждена Е.Третьякова.
Не исключено, что по крайне мере члены Градостроительного совета имеют более-менее общее мнение о том, что такое архитектурный каркас города и в чем выражаются истинно петербургские архетипы. Во всяком случае согласие его членов с директором Института Генплана Сергеем Митягиным, указавшим на наличие определенных частоты интервалов в ломанной линии крыш над историческими набережными по обе стороны Дворцового моста, создает такое впечатление. Но состоялось ли бы вообще заседание Градсовета по вопросу «убивших панораму Васильевского острова» «Финансиста» и «Новой биржи», если бы не побудила к тому губернатора своими протестами и обращениями непосвященная в архитектурные и градостроительные тонкости общественность? Вот в чем вопрос.
Как это ни странно, но слова о том, что общественность не должна «кивать на КГА», перекладывая ответственность на архитекторов и власти, прозвучали из уст представителя заказчика – вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко. В ситуации, которую предприниматель схематически описал как последовательный отказ инвестора на предложение вначале современного, затем исторического, а после комбинированного архитектурного проекта, решение проблемы, по его мнению, лежит в области общественной дискуссии. «Ваше общество, ваш культурный, административный и бизнес-истеблишмент должен определиться в вопросе, чего вы хотите», - сослался он на совет иностранного коллеги, как на независимую точку зрения по проблеме исторического центра Петербурга. - Мы должны не только понять, чего мы хотим, но и найти своего рода национальную идею. А после уже облекать ее в конкретику коммерческого, жилого и общественного строительства, чтобы не получился mix, наподобие тех проектов, в которые мы внедряем все подряд функции».
Деньги и время
Для того, чтобы оценить во что мог бы превратиться Петербург без архитекторов и всех, кто несет ту или иную долю ответственности за градостроительную политику в городе, В.Семененко предложил совершить путешествие, к примеру, в Омск. В этом городе с миллионным населением, как и в Петербурге, имеются девелоперы и риэлторы, которые держат руку на пульсе предпочтений потенциальных покупателей недвижимости, а те в свою очередь, так же как и петербуржцы, успели побывать за границей и выразить свои впечатления во взглядах на архитектуру. Однако плоды этого успешного взаимодействия на рынке нового строительства в Омске ужаснули вице-президента «ПН». «Десятки миллиардов рублей выбрасываются на ветер. Помимо прочего, людей вынуждают жить в неудобных домах, построенных вопреки всяческим СНиПам и называемых, тем не менее, элитными. Я надеюсь, что когда-нибудь, когда рынок недвижимости станет конкурентноспособным, все то, что построено там в последние годы пойдет под бульдозер», - сказал В.Семененко.
В том, что многие из современных образцов коммерческой недвижимости в Петербурге должны быть отправлены под бульдозер через 20-30 лет, ничуть не сомневается директор по профессиональной деятельности петербургского филиала Knight Frank Николай Пашков. По его словам, архитектурное решение вторично, на первом месте должна стоять функциональность проекта. К тому моменту, как требования к функциональным объектам изменятся, объект придется снести.
О том, что можно еще реконструировать технически устаревшее здания, напомнил генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов промышленной и коммерческой недвижимости Александр Гришин. Впрочем, по его мнению, «при хорошей службе заказчика и грамотном девелопере, неважно, кто станет архитектором проекта». «Архитектор в конечном итоге выберет то, что выберете для себя вы сами. Вопрос только в том, переубедит ли вас звезда-архитектор, позволите ли вы ему это», - убежден он.
На фоне таких рассуждений блекнет бурная дискуссия на тему профессиональной чести и персональной ответственности архитекторов, имевшая место на заседании Градсовета по случаю запоздалого обнаружения «градостроительной ошибки». Остается только гадать, каким образом мог бы прокомментировать вышеприведенные высказывания участников конференции «Девелоперы в поисках новых архитектурных форм» приглашенный, но не нашедший для нее времени глава КГА Александр Викторов.
В этом вопросе, как оказалось, все пеняют друг на друга. Пожалуй, если положить на одну чашу весов все нелестные высказывания членов Градсовета в адрес заказчиков, а на другую – то, каким образом постфактум на своей конференции отозвались о петербургских архитекторах девелоперы, весы придут в состояние безнадежного равновесия.
Некоторый дисбаланс в этот диалог привносит только неоднозначный вопрос о том, кто будет в итоге расплачиваться за совершение «градостроительной ошибки». Если считать от обратного, то из тех десятков и сотен миллиардов рублей, которые по мнению В.Семененко, должны быть потрачены в период поисков решения судьбы исторического центра, пора приготовить те 8 млн евро, в которые генеральный директор ЗАО «Биржа «Санкт-Петербург» Виктор Николаев оценил демонтаж двух верхних этажей здания. Учитывая, что Смольный не намерен уступать инвестору, не исключено, что решение вопроса в судебном порядке может обременить городской бюджет.
Страхование градостроительных ошибок
Можно себе представить, что городские власти не менее инвесторов хотели бы быть застрахованными от градостроительных рисков. Судя по всему, именно в этом направлении следует рассматривать сообщение о том, что в профильных комитетах городского правительства готовится постановление о статусе и компетенции нового ГУ, призванного пресекать искажение архитектурного облика Санкт-Петербурга в результате нарушений требований проектной и нормативной технической документации. Таким образом, с осени 2008 г. помимо КГА, КГИОПа, присматривать за строительством в объединенной охранной зоне Санкт-Петербурга будет еще и ведомство, созданное на базе Гостройнадзора во исполнение обещаний властей о создании Технического совета.
Вслед за созданием Техсовета, по словам А.Викторова, должна последовать реструктуризация КГА, работа которого должна разделиться на отдел, обеспечивающий мониторинг реализации Генплана. Очень может быть, что прообразом такого органа и стало нетрадиционное заседание Градсовета, посвященное оценке проектов на Васильевском острове. «Мы должны анализировать реализацию наших экспертных заключений», - объяснил членам Градсовета зампред КГА Виктор Полищук. Возможно, что систематический и методически обоснованный мониторинг градостроительной практики, представит больше возможностей для плодотворного диалога властей и с архитекторами, и с инвесторами. В любом случае без работы такое подразделение не останется.
Наверное, девелоперы и архитекторы и сами, спустя какое-то время не преминут сделать выводы из проблемы, сложившейся вокруг зданий на Васильевском острове. В том числе этот вопрос должен стать актуальным и для созданной недавно «Гильдии градостроителей». На пресс-конференции, посвященной созданию одноименной СРО, прошедшей в марте 2008 г. в Петербурге представители организации только руками развели в ответ на вопрос о компенсационном фонде градостроительных рисков – кто может подсчитать размер такой компенсации?..
В самом деле, снижение рисков в градостроительной и архитектурной деятельности, в отличие от рисков девелоперов, скорее всего, находится где-то в области контроля качества и статуса профессии. Руководство «Живого города» пообещало в этой связи по совету искусствоведа Михаила Золотоносова заняться составлением рейтингов репутации петербургских архитекторов, а девелоперы – чаще проводить архитектурные конкурсы, хотя бы и в целях пиара. Но еще больше сами архитекторы, очевидно, должны быть заинтересованы в том, чтобы не превратиться в стрелочника меж теми и другими – вне зависимости от развития ситуации с панорамой стрелки Васильевского острова.
Наталья Черемных
Санкт-Петербург отличился перед всей Россией ранним и образцовым исполнением Генерального плана. Между тем федеральное законодательство, в соответствии с которым разрабатывался Генплан, далеко от совершенства. Поныне остаются неразрешенными противоречия между Градостроительным и Земельным кодексами. Помимо этого, в Градкодексе уделено непропорционально мало внимания развитию транспортной инфраструктуры. Самым же пагубным представляется то обстоятельство, что этот документ рассчитан на некий среднестатистический город и не учитывает ни особенностей быстро развивающегося мегаполиса, ни особых требований к застройке города с уникальным историческим центром. Но именно Петербург, в отличие от столицы, проявил недюжинное старание соответствовать законодательству, в рамки которого город логически и сущностно вместиться не может. Москва поступает по-другому, и уже ближайшее будущее покажет, кто прав.
Полярности двух столиц
Сообщество архитекторов и градостроителей составлено из людей необычных, даже внешне непохожих на других. Если оно и сопоставимо с какой-либо еще средой, то разве что с художниками и актерами. В градостроительстве, в отличие от индустрии, никакие перипетии реформ не разрушили преемственность: за редкими исключениями, архитектор и планировщик относит себя к той или иной школе, чтит пантеон предшественников и отстаивает его заветы. И даже такие сухие и далекие от эстетики понятия, как технические регламенты и правила планировки, становятся предметом ожесточенных споров, сравнимых с поэтическими дискуссиями начала XX в. в кабачке «Бродячая собака».
Особенно поразительное сходство с этими дебатами обнаруживается в обсуждении Градостроительного кодекса РФ, утвержденного Госдумой в декабре 2004 г. Позиции сторон вызывают в памяти гротескное художественное противопоставление москвичей и петербуржцев в романе Вениамина Каверина «Скандалист, или Вечера на Васильевском острове». Там, напомню, московский профессор-филолог представлял шумливого экспансивного сибарита с практическим умом и небрежением ко всему отвлеченному, а питерский коллега обитал в общежитии, не слишком следил за своим внешним видом, зато поражал окружающих сочетанием детальной эрудиции в неприменимых в практике деталях и приверженностью к схематическим абстракциям.
Градкодекс, разработанный Фондом «Институт развития города», до той поры занимавшимся исключительно экспериментальными проектами, был раскритикован москвичами, в то время как в Петербурге его абстрактные положения нашли отклик в душе части местного градостроительного сообщества. Представители других регионов, озадаченные полярными суждениями градостроителей столиц, пребывают в некоторой растерянности. Их проблемы, как можно легко убедиться, сосредоточены в более практической плоскости: к примеру каким образом найти средства для осуществления предписанного Кодексом территориального планирования в муниципальных образованиях, и как для облегчения этого труда перевести документ с «птичьего» языка на человеческий.
Между инвестором и прокурором
Профессор-филолог из романа Каверина отличился докладом «О рационализации речевого пространства», где предлагал «разбить человеческую речь на группы по профессиональным и социальным признакам», а между группами «провести строгие границы, нарушение которых следует облагать соответствующим штрафом».
Примерно так и воспринималось представителями ведущих проектных НИИ положения Градкодекса о введении функциональных зон. В ходе дискуссии между представителями проектных институтов России, состоявшейся в Петербурге в середине апреля, один из участников иронизировал, что новый Градкодекс разделил всю Россию на ведомственные территории: «Только не понятно, что делать с земельными правами федерального почтового ведомства, если сельская почта находится на втором этаже местного магазина?».
В Москве критика Градкодекса звучала с самых высоких трибун: мэр города публично охарактеризовал его самым нелесным образом. И москвичи не только выразили свое несогласие с документом, но и по-деловому внесли целый пакет поправок в Госдуму.
В Северной столице новые правила тоже вызвали неприятие в профессиональных кругах. На вышеупомянутом семинаре с резкой критикой Градкодекса выступали представители НИИ урбанистики и НИИ Генплана, имеющие уникальный опыт работы в регионах. Однако критика носила, по большей части, характер обмена мнения в узком кругу профессионалов. Организаторы упомянутого семинара смущались присутствием прессы, недвусмысленно намекая на закрытый характер дискуссии.
Между тем городской Комитет по градостроительству и архитектуре внедрял реформу, педантично следуя букве федерального документа, хоть и спотыкаясь о понятия, не сопровожденные определениями, и давая им собственное толкование.
Ровно спустя полгода, как известно, Генплан пришлось переделывать. Как свидетельствует заместитель директора ЗАО «НИПИГрад» Владимир Аврутин, выделение множества разновидностей функциональных зон привело инвесторов в полное недоумение, и затормозило реализацию проектов. А в случаях, когда город был готов «поступиться принципами», вмешивалась прокуратура, требовавшая исполнения закона о Генплане.
Конечно, исполнять все желания инвесторов означало возвращение к практике 1990-х - ибо, по выражению В.Аврутина, для инвестора идеальный Генплан состоит из одной-единственной функциональной зоны, в которой разрешено все. С другой стороны, получить на каждый проект согласование прокуратуры – абсурд, явно не согласующийся со стараниями улучшить инвестиционный климат. С учетом интереса к Петербургу со стороны крупных корпоративных инвесторов – иностранных и московских – нужно было отказаться либо от денег, либо от «буквы закона».
Соломоново решение состояло, как известно, в унификации зон. Инвесторы были удовлетворены, прокуратура тоже, и только общественность остались в полном недоумении, поскольку измененный Генплан практически уравнял по статусу многоэтажки Купчина с историческим фондом центра. Не считая, разумеется, зоны охраны культурного наследия и высотных ограничений, утвержденных отдельным зонированием. При этом предполагается, что на все вопросы ответит новая редакция Правил землепользования и застройки, которые перерабатываются и поныне. Если недавно утверждалось, что закон о ПЗЗ будут внесен в ЗакС накануне депутатских каникул, то ныне его окончательное утверждение намечено на конец ноября. Во всяком случае, именно этот срок назвал председатель КГА Александр Викторов.
Утешительная галантность Москвы
Авторитетен ли опыт Петербурга для регионов России? Если судить по количеству делегатов XXV юбилейного заседания Совета главных архитекторов, прошедшего на прошлой неделе, в этом можно всерьез усомниться. Не было ни заявленных в программе высоких официальных лиц, ни даже главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, хотя на прошлогоднем заседании в Казани он присутствовал.
В декабре
Москва так и сделала. Как рассказал заместитель директора столичного НИИ Генплана Георгий Юсин, столица вначале примет собственный Градкодекс, затем актуализирует Генплан, после чего примет правила землепользования и застройки – но не на весь город, а на районы с полностью сложившейся застройкой, где никаких серьезных изменений в обозримый период не предвидится. В остальных районах будут введены временные регламенты застройки. «Мы постоянно присматриваемся к опыту Санкт-Петербурга», - галантно сообщил Г.Юсин.
Учтивая фраза, впрочем, не может скрыть разницы между временными регламентами, рассчитанными на длительный и серьезный этап городского развития, и временными регламентами «на час», рожденными «соблюдением буквы». Как и вообще разницы между практикой двух столиц, разошедшихся в принципах городского управления: Москва зарабатывает на использовании недвижимости, а Петербург – на продаже. Москва решает градостроительные вопросы по собственному разумению, а Петербург – в рамках явно слабого федерального документа.
«Проблема в том, что в нашу профессиональную градостроительную деятельность вторглись юристы. Они все трактуют по букве, а за борт выплескивается суть градостроительного планирования», - считает директор петербургского НИПЦ Генплана Сергей Митягин. Что приобрел город, принеся в жертву эту суть? В.Аврутин не уверен в том, что уже измененный Генплан проживет до
В градостроительстве результат имеет значение для всех социальных слоев мегаполиса. И вопрос о том, кто больше юридически прав сегодня, никого не будет интересовать через 20 лет, когда следующее поколение будет пожинать итоги сегодняшних правовых баталий.
Федор Хлебников