Рынок на французский манер
ООО «Агрополис Северо-Запад» приступает к строительству крупнейшего в городе оптового продовольственного рынка в Красносельском районе. К июлю 2015 года компания введет первую очередь проекта – складской комплекс стоимостью 15,2 млрд рублей, а в будущем планирует докупить еще 100 га земли в этой зоне.
Разрешение на строительство логистического инновационного центра сельскохозяйственной продукции в промзоне «Предпортовая-3» ООО «Агрополис Северо-Запад» получило 9 октября. На сайте Госстройнадзора указано, что речь идет о первом этапе строительства складского логокомплекса сельхозпродукции «Павильон «Овощи-фрукты 1» и «Павильон «Овощи-фрукты 2».
Как сообщили в комитете по инвестициям, церемония закладки первого камня в строительство комплекса состоится 5 ноября. Его площадь составит 40 тыс. кв. м, построить объект инвестор обещает к июлю 2015 года. «Компания инвестирует 15,2 млрд рублей в строительство комплекса зданий, предназначенных для приема, хранения, обработки и реализации сельскохозяйственной продукции. Общий объем инвестиций – 60 млрд рублей. Окупаемость проекта – 12 лет», – говорится в сообщении комитета.
Также в комитете рассказали, что ООО «Агрополис Северо-Запад» является дочерней компанией московской «С-Фрут Альянс» (московский инвестор просил Комитет по инвестициям не упоминать их в пресс-релизах – прим. ред.), которая продвигает этот проект уже полтора года. В марте 2013 года он был представлен на Совете по инвестициям и получил статус приоритетного городского проекта, а в октябре 2013 года на выставке ExpoReal-2013 Смольный и «С-Фрут Альянс» подписали соглашение о намерениях по строительству объекта.
Однако, по словам источника, знакомого с ситуацией, ООО «Агрополис Северо-Запад» является не «дочкой» столичной компании, а консорциумом инвесторов. Сейчас в собственности компании находится 30 га земли в этой промышленной зоне, но, как рассказал генеральный директор УК Satellit Development Сергей Румянцев, сейчас есть предварительные договоренности о покупке компанией еще 100 га земли в промышленно-деловой зоне «Портленд» для последующих очередей проекта, в рамках которых планируется построить выставочный центр. УК Satellit Development является оператором этой зоны, для «Агрополиса» компания подготовила градостроительную документацию, решала вопросы по предоставлению технических условий и так далее.
Отметим, что проект является аналогом крупнейшего в мире продовольственного рынка Rungis (см. справку) в Париже. «Агрополис» будет ориентирован, в первую очередь, на оптовых покупателей: ритейл-компании, сферу ресторанного бизнеса, а также крупные и средние гипермаркеты. «Новая система компьютеризированной логистики способствует сокращению издержек по хранению товара, ускорению товарооборота и создает условия для низких цен продукции для конечного потребителя», – считает председатель комитета по инвестициям Ирина Бабюк.
«Не думаю, что создание такого центра значительно сократит время доставки продукции от производителя конечному потребителю. По сути, «Агрополис» является просто оптовым рынком», – не соглашается руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова.
Однако, по ее словам, в связи с введенными взаимными экономическими санкциями «Агрополис» стал значительно более интересным и перспективным проектом, чем еще полгода назад. «Имеет значение то, как площади в комплексе будут сдаваться в аренду, будут ли это отдельные земельные участки, либо павильоны, или единое здание, в рамках которого будет предусмотрено зонирование. Учитывая, что объект имеет отчасти и социальную миссию, арендная ставка должны быть доступной для фермеров. Пока непонятно, в каких пределах она может находиться», – говорит госпожа Бойкова.
«Мы проводили преброкеридж проекта и можем констатировать высокий спрос у потенциальных арендаторов», – говорит Михаил Тюнин, руководитель отдела складской индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg. «Я бы не стал называть его крупнейшим логоцентром в Санкт-Петербурге. Но это точно будет крупнейший специализированный комплекс; похожей по функциям можно назвать Калининскую овощебазу, но прямых аналогов сегодня точно нет». По словам эксперта, ставки будут приближены к ставкам хранения холодильных складов, то есть 700-800 руб./мес. за 1 кв. м.
Справка:
Rungis является крупнейшим в мире оптовым рынком по торговле свежей сельхозпродукцией, он занимает площадь в 320 га в 11 километрах от Парижа. Открылся рынок в 1969 г. К 2011 г. оборот товаров составил 1,4 млн т, а общий оборот арендаторов – 7,8 млрд евро. В Rungis работает более 1200 арендаторов.
Петербургу нужны не только дворцы великих зодчих прошлого, но и доступное типовое жилье настоящего. Однако отечественная строительная отрасль по части технологий и проектных решений сильно отстает от современной западной.
Градостроительство, пожалуй, самое правдивое свидетельство культурного и социально-экономического развития общества: жилые дома без зеленых насаждений во дворах, без школ, детских садов и поликлиник поблизости, порой даже без парковочных мест не прибавляют гордости за свой город. В странах с развитой экономикой к вопросу планировки территорий и внутреннего комфорта жилища относятся куда более тщательно.
«Мы никогда не делали привязки процессов организации проектирования за рубежом к нашему строительному рынку, потому что работаем в наших условиях, согласно имеющемуся инвестиционному климату нашего региона», – говорит один из руководителей крупных проектных организаций Петербурга, пожелавший остаться неназванным.
Изменения в отрасли должны будут рано или поздно случиться, их причиной станет падение спроса на некачественное жилье с плохой инфраструктурой. Генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко оценил ситуацию так: уже сейчас в Петербурге три четверти неликвидного жилья из-за ошибок инженеров-проектировщиков и архитекторов, а также лени заказчиков.
«Мне кажется, что дело не только в ошибках архитекторов, а еще и в экстремизме застройщиков. Это когда из одного квадратного метра земли хотят «сделать» 100 квадратных метров жилой площади на продажу, что зачастую приводит к нарушению всех требований регламентов и нормативных документов», отмечает генеральный директор ЛенНИИпроект Юрий Груздев.
«Я полагаю, что в ближайшие годы массовая застройка территорий выйдет на новый уровень качества, и способствовать этому будет экономическая ситуация в стране, – надеется экс-председатель КГА Петербурга Александр Викторов. – Потребитель станет более требовательным к качеству предлагаемых ему объектов».
Безусловно, ошибки в планировочных решениях негативно отражаются на ликвидности, либо на цене, либо на том и на другом, но в итоге все равно продаются, констатирует директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
«Я бы говорил не столько об ошибках, сколько об общем невысоком уровне проектирования дома как жилой среды. Особенно показательно сравнение с проектами зарубежных архитекторов. У них замечательно продуманы планировочные решения с точки зрения удобства обитания, комфортности жильцов, жилых зон, подсобных помещений, перечислять можно и дальше. В большинстве наших проектов эти требования носят формальный характер», – говорит Николай Пашков.
«Специалисты по градостроительству должны научиться чувствовать объемы застройки, а проектировщики-объемники должны чувствовать и предвидеть экономические перспективы развиваемых земель. В целом же наши специалисты практически ни в чем не уступают иностранным коллегам», – говорит Сергей Цыцин, руководитель Архитектурной мастерской Цыцина.
Пожалуй, единственное, чего не хватает отечественным инженерам и архитекторам, – это опыт проектирования и строительства с использованием современных технологий, материалов, новых продвинутых решений, считает Александр Викторов. По его мнению, такое положение вещей невозможно исправить без соответствующего спроса заказчиков, государственных или частных.
Продвинутые технологии в строительстве, как правило, не намного дороже стандартных, а то и дешевле. Тем не менее заказчики остановились на хорошо знакомых, давно обкатанных схемах реализации проектов. Архитекторы и проектировщики могут рассказать инвестору о технических возможностях тех или иных решений, но не способны настаивать на более эффективных технологиях.
Чтобы быть на уровне западной строительной индустрии, помимо спроса на новые технологии и подходы, необходимо развивать конкуренцию, говорят эксперты.
«Характерный пример – компания «ЮИТ-Лентек», – говорит Николай Пашков. – Проекты компании обладают заданным уровнем качества проектирования и строительства. Это позволяет им продавать свои квартиры по более высоким ценам». Чем больше будет компаний с таким подходом, тем будет больше стимулов для качественного развития рынка.
А как у них? В Англии, к примеру, с 1990 года помимо нормативных требований к зданиям и сооружениям существует система оценки качества объектов (BREEAM), учитывающая применение инноваций в проектировании, создание благоприятной атмосферы внутри помещений здания; удобство эксплуатации объекта, влияние его на здоровье находящихся в нем или рядом с ним людей и на социальное благосостояние в целом.
Похожий свод стандартов и требований создан в США (LEED), Финляндии (PromiseE), Италии (Casaclima-Klimahause), Китае (The Green Olympic Building Assessment System) и т. д. Такие системы оценки качества ужесточают требования к проектировщикам и повышают интерес покупателей или арендаторов. В России подобные идеи не имеют спроса ни со стороны потребителей, ни со стороны бизнеса.
Оксана Прохорова