Город на пороге капремонта
Фонд капремонта многоквартирных домов завершил формирование списка адресов, по которым в следующем году будут проведены работы, – подрядчикам предстоит отремонтировать более 1,3 тыс. зданий. При этом к ремонту аварийных зданий-памятников фонд сможет приступить только следующей осенью.
По словам генерального директора фонда Дмитрия Локтаева, инженеры провели обследование на 1368 многоквартирных домах. В итоге было составлено дефектных ведомостей по 2097 видам работ. Это 647 крыш, 191 фасад, около 800 объектов водоснабжения, 351 объект водоотведения. «Долгосрочная программа состоит из трех летних периодов – 2015, 2016 и 2017 годы. В этот период должно быть отремонтировано около 8 тыс. многоквартирных домов, – уточнил господин Локтаев. – А в программу 2015 года мы постарались включить адреса, которые в наибольшей степени нуждаются в срочном ремонте». Итоговый объем финансирования программы глава фонда не раскрыл, отметив, что оператор будет опираться на 7 млрд рублей, заложенные на эти цели в бюджете следующего года, а также средства жильцов, аккумулированные в ноябре-декабре 2014 года.
Примечательно, что программа, по старой традиции управления городским жилкомхозяйством, не смогла обойтись без ошибок и брака. Дмитрий Локтаев признался, что в ходе обследования выяснилось, что по 102 видам работ (5% от плана), значившимся в программе, вообще не требуется капитальный ремонт. Эти работы будут перенесены на последующие годы. Еще 53 вида работ требуют разработки дополнительной проектной документации. «Например, в плане стоит только капремонт фасада, а по факту дом находится в аварийном состоянии», – уточнили в фонде. Еще 25 видов работ относятся к объектам под охраной КГИОП, эти работы потребуют отдельной процедуры. В результате список работ сократился с 2097 до 1917, которые и были включены в программу капремонта на 2015 год. По этим работам фондом создаются ведомости объемов работ и сметы. На данный момент готово 1834 ведомости и 1708 сметных документаций. В фонде пообещали, что все ведомости будут готовы до 26 сентября, а сметы – до 6 октября. Что касается разработки проектной документации, то, по словам господина Локтаева, фондом объявлены торги на весь объем проектирования, который был запланирован на этот год на сумму 261 млн рублей. На данный момент уже завершены конкурсы на 94 млн рублей. В ближайшее время пройдут конкурсы еще на 46 млн рублей.
Кроме того, в ближайшее время фонд начнет знакомить с программой капремонта непосредственно собственников жилья. К настоящему времени предложения для собственников подготовлены по семи районам: Колпинскому, Курортному, Красносельскому, Пушкинскому, Кронштадтскому, Петродворцовому и Московскому. По Кировскому, Фрунзенскому, Выборгскому документы будут готовы в ближайшие дни. Остальные районы обещают охватить до 10 октября. Любопытно, что сметную часть собственникам жилья фонд предоставлять не будет из-за «большого объема, который трудно пересылать по почте», а предложит обратиться за этой информацией в районную администрацию, жилищное агентство и сам фонд. «В уведомлении будет указан вид работ, их стоимость, а также указано место, где можно ознакомиться со сметой», – рассказал глава фонда.
Сложнее обстоит дело с капремонтом объектов, имеющих охранный статус. На данный момент фонд получил 148 заданий на архитектурное обследование зданий-памятников от КГИОП. Однако, по словам господина Локтаева, охранное законодательство требует, чтобы помимо архитектурного задания было проведено еще и соответствующее проектирование, которое является более сложной, долгой и дорогой процедурой, нежели проектирование капремонта обычных объектов. «Мы плотно работаем с КГИОП и благодаря этому можем получать задание на обследование и проектирование почти одновременно, – говорит глава фонда. – Несмотря на это, цикл капремонта таких объектов составляет минимум 1,5 года». К 1 декабря фонд планирует рассчитать стоимость проектных работ по заданиям КГИОП и вывести эти объекты на конкурс. Однако старт ремонта на объектах культнаследия, которыми в данный момент занимается фонд, возможен не ранее осени 2015 года.
Мнение:
Владимир Лавленцев, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Министерство строительства РФ подтвердило нам законность включения памятников в программу капремонта. Поэтому мы на законном основании вносим изменения в наш региональный документ и включаем в программу капремонта объекты культурного наследия. Я считаю, что ремонт этих объектов необходимо выделить в отдельную подпрограмму, потому как ремонт этот достаточно дорогостоящий и имеет особую поддержку городского бюджета.
Три года тянулась история с постройкой детского сада на ул. Балашова во Всеволожске. Предыдущая администрация города начинала стройку, не имея на нее финансовых средств, подрядчик работал скверно и в конце концов бросил начатое здание, даже не законсервировав его. Только теперь строительство завершено, и детское учреждение начинает работать.
«Страх и риск»
Новое двухэтажное здание детсада в северной части Всеволожска почти зажато между жилыми домами. Это район интенсивного строительства, рядом возводится еще одна многоэтажная «коробка». Ради строительства администрация в свое время пожертвовала даже зеленым «пятачком», который здесь тоже был бы не лишним.
Детский сад остро необходим: по данным СМИ, очередь в детсады в районе растет, еще год назад она составляла 5 тысяч человек, а теперь уже 6 тысяч. Официальная статистика называет вчетверо меньшее число очередников, оговариваясь, впрочем, что учитывает лишь «остро нуждающихся».
И вот – готовое здание, светлые стены, ламинат на полу и признаки архитектуры во внешнем облике сооружения: все-таки не совсем типовая конструкция. На рубеже ноября-декабря здесь завершались последние работы, сотрудники детского учреждения устанавливали оборудование и «обживали» помещение, в котором они будут работать. Председатель областного Комитета по строительству Анатолий Каталевич, не раз приезжавший сюда, отмечает разительные сдвиги всего за одну неделю работ.
Но начало было совсем иным. Стройка стартовала на рубеже 2008–2009 годов, одновременно с возведением еще двух детских садов и школы. «Муниципальные контракты на строительство указанных объектов прежней администрацией МО “Всеволожский муниципальный район” заключались со сроком ввода в 2010 году без подтверждения финансирования на эти цели», – сообщал нынешний глава районной администрации Александр Соболенко. Городская прокуратура Всеволожска конкретизировала эти сведения: «Подрядчик ООО «БалтСтрой» обязуется по заданию муниципального контракта в соответствии с условиями Контракта, проектно-сметной документацией и календарным планом выполнения работ на свой страх и риск на условиях подряда выполнить работы по строительству детского сада». «Страх и риск» без денег привели к тому, что в августе 2010 года «в связи с отсутствием бюджетного финансирования стороны пришли к соглашению о приостановлении исполнения условий муниципального контракта до принятия ими решения о возобновлении его исполнения без консервирования объекта». Фактически стройка остановилась еще раньше. Тогда в районную администрацию и прокуратуру и посыпались жалобы жителей.
Но денег в районном бюджете по-прежнему не хватало. Город Всеволожск готов был предоставить свои средства, к тому же с просьбой об этом обратился губернатор. Но, по выражению главы городской администрации Сергея Гармаша, «межбюджетные отношения между муниципалитетами разного уровня не позволили передать средства в район, поскольку строительство и обслуживание детских учреждений — полномочия района». Не найдя законных средств передачи денег, местная власть обратилась за содействием на областной уровень. Результатом стало софинансирование достройки здания.
Доделка=перестройка
Первоначально предполагалось, что строительство обойдется в 51,2 млн рублей, в том числе проектно-изыскательские работы – в 1,4 млн. Однако объявленный 11 июля нынешнего года конкурс на достройку предполагал затраты в 43,8 млн.
Сдать здание предполагалось в сентябре. Не получилось. Хотя, по данным прокуратуры, еще до замораживания строительства были сделаны все стены и перекрытия, 60% перегородок, 50% кровли, 90% окон; 90-95% наружных сетей теплоснабжения, водопровода и канализации, на самом деле многие стройматериалы были разворованы: брошенный объект не охранялся. Но судя по тому, что представители общественности говорили об исчезновении всего трех оконных блоков, о 90% готовности говорить не приходилось. Незаконсервированная постройка начинала разрушаться и из-за недостаточного качества строительных работ. Например, крышу новому подрядчику – ЗАО «Корпорация РУАН» – пришлось переделывать заново.
«Мы пришли исправлять те дефекты, которые были допущены предыдущими строителями, – рассказывает начальник ПТО ЗАО «Корпорация РУАН» Максим Богородский. – Пришлось полностью разобрать и собрать заново крышу, высушить все плиты перекрытия, доставить те, которых не хватало, не просто сделать благоустройство, а убрать тот мусор, который здесь долгое время находился, подготовить территорию. Нам надо было высушить здание, привести в порядок те безобразные стены, которые были здесь сделаны и не попадали ни в какие нормы. То, что было сделано тогда и сейчас, – это две разных картины. На стройку были брошены огромные силы, люди работали здесь до десяти часов вечера. Честно говоря, я бы поставил им памятник за то, что они сделали. По сути, наша корпорация проделала очень большую и важную работу. Отношения с администрацией района как заказчиком у нас нормальные, мы работаем в одной команде, помогаем друг другу. По некоторым поводам ругаемся, но результат совместной работы – этот детский сад. Некоторые компании говорили, что сделали бы эту работу на месяц раньше. Но год назад детский сад стоял без крыши. А за то, с каким качеством здесь все было сделано, людей надо наказывать. А за нашу работу мне не стыдно».
РУАН – петербургская компания, и объекты его в основном также находятся в Петербурге. Это торговые центры и туристические базы, которые корпорация сама же потом и эксплуатирует. «Мы делаем это для себя, поэтому и качество работ соответственное. А здесь требовался подрядчик, который выполнит все работы за свои деньги, а уже потом будет ждать, когда это оплатят. Мы понимаем задачу, понимаем, что это все для детей – и работаем», – сказал Максим Богородский.
ГЧП для детского сада
Кроме сада на ул. Балашова, Всеволожский район предполагает закончить строительство детского сада в Сертолове на 100 мест и начать строительство еще двух учреждений дошкольного образования в Новом Девяткине (на 210 мест) и в сертоловском микрорайоне Черная Речка (на 140 мест). Кроме того, идут переговоры с инвесторами о строительстве частных детсадов с возможным предоставлением части мест очередникам по бюджетным расценкам.
«У нас острая проблема с местами в детских садах, – свидетельствует заместитель главы администрации Всеволожского района по здравоохранению и социальному развитию Елена Фролова – Город разрастается, приезжает много семей, и очередь, которая теоретически должна сокращаться, в связи с тем, что у нас очень развиты миграционные процессы, увеличивается. Остро нуждающихся в выделении мест в детских садах – 1320 детей. Администрация района работает над этой проблемой, строительство детских садов ведется. А пока, до окончательного решения этой проблемы, мы варьируем другие формы занятости детей – открываем группы подготовки к школе на базе школ, дополнительных учреждений образований. Кроме того, сейчас изменились СанПины, и у нас есть возможность внутри действующих дошкольных учреждений за счет оптимизации помещений увеличивать количество групп. В этом году это позволило устроить в сады 240 детей. В следующем году мы будем продолжать эту работу. Думаю, что года через два, в крайнем случае через три проблема с местами в детских садах у нас в районе будет решена».
Детский сад на ул. Балашова также первоначально был рассчитан на 100 мест, однако примет 120 детей. Остается «довести до ума» внутреннее оборудование, ведь тендер на поставку мебели прошел только в сентябре, на поставку и монтаж оборудования в медицинский блок – в конце ноября.
Каким бы проблемным ни было строительство детсада во Всеволожске, нет худа без добра: опыт возведения социальных объектов в условиях ограниченных бюджетов означает развитие механизма государственно-частного партнерства. Формы этого партнерства различны: и поиск подрядчика, который фактически кредитует социальную стройку, и сотрудничество с инвесторами по строительству негосударственных детских учреждений, и, наконец, взаимодействие с предприятиями, готовыми возводить для своих работников не только дома, но и объекты социальной сферы. В сентябре компания Nokian Tyres оборудовала помещение в одном из построенных ею жилых домов под детский сад на 20 мест. Воспитанниками его станут дети сотрудников компании Nokian Tyres Россия, живущих в комплексе «Хаккапелиитта Виллидж». Размер скромный, но каждое место в этом детсаду обошлось в миллион рублей. А найти 40 млн на достройку бюджетного сада, по признанию руководства района, оказалось «неимоверно трудно».
Василий Когаловский
В наступившем году объявлены только два аукциона по продаже земли из собственности Петербурга под строительство жилья. На рынке возникает дефицит, который, по мнению экспертов, может обернуться ростом цен на землю и на жилье.
По данным Фонда имущества Петербурга, в прошлом году город продал 10 земельных участков под строительство жилья. Объем поступивших в казну средств превысил 3 млрд рублей, что на четверть превышает показатель 2010 года. Но эксперты сомневаются, что в 2012 году удастся хотя бы приблизиться к этому показателю. Число подготовленных городом к торгам участков сильно сократилось. На данный момент объявлены лишь 9 торгов по земле, причем из заявленных участков под жилищное строительство пригодны только два. Один из них – в Сестрорецке – город попытался продать на минувшей неделе. Но безуспешно – желающих купить актив не нашлось. Второй участок площадью
В пресс-службе Комитета по строительству сообщили, что к аукционам готовят еще более 20 участков. Но дойдут ли они до покупателя – большой вопрос. Например, два земельных надела в Невском районе, подготовленные к торгам в 2012 году, губернатор Георгий Полтавченко решил не отправлять на аукцион, отдав под социальную застройку. О чем и заявил на заседании городского правительства, где рассматривалось постановление о торгах. Не исключено, что и другие земельные участки из городской казны постигнет похожая участь.
Эксперты считают, что осторожность властей – плод неопределенности градостроительной политики. «Вакуум предложения земли возник из-за неясности планов властей по развитию крупных инфраструктурных проектов», – считает менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова. «Одна из причин – запаздывание города в сфере строительства инженерной и транспортной инфраструктуры в районах массового жилищного строительства. Есть определенные бюджетные ограничения расходов на эти цели», – добавляет директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров. По его словам, продажа участков в районах, где планы развития инфраструктуры финансово не обеспечены, создавало бы дополнительные социальные напряжения. «Кроме этого, продажа участков тормозится и темпами разработки проектов планировки (ППТ), без которых невозможно проектировать ничего на новых территориях», – уверен он.
«Земельных пятен в Петербурге достаточно для строительства жилья. Вопрос в том, что условия, которые выдвигает продавец земли, не всегда являются адекватными. Это касается и инфраструктуры, и цены», – комментирует управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
Частные землевладельцы, по мнению участников рынка, не смогут полностью компенсировать недостаток предложения городской земли на рынке. «Так что город не сведет к нулю продажи земли для жилищного строительства. Сокращение предложения привело бы к росту цены на землю, что в нынешней не особо благоприятной экономической ситуации может спровоцировать повышение цен на квартиры и стагнацию конечного спроса на жилье», – говорят эксперты АРИН.
Цифра
3 млрд рублей составил доход бюджета Петербурга от продажи земельных участков в 2011 году
Никита Кулаков