Жилье на метизах
Холдинг RBI приобрел под жилье участок Невского метизного завода в Петербурге. Инвестиции в его застройку оцениваются в 2,5 млрд рублей. Эксперты говорят, что перспективы редевелопмента городских промзон туманны из-за невнятной позиции властей в отношении этих территорий.
Холдинг RBI приобрел 1,89 га Невского метизного завода на Общественном пер., 5, рядом со станцией метро «Елизаровская». Как сообщил президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это совсем свежая покупка. Земля приобретена у частных лиц. Их имена не раскрываются. По оценке экспертов Astera, сумма сделки составила 500-750 млн рублей. Сейчас на участке расположены административные и складские помещения бывшего завода метизов, который не функционирует с 2000-х годов. В RBI сообщили, что статус участка позволяет строить там жилье.
«Переводом территории из промышленной категории в жилую занимался бывший собственник», – подчеркнули в компании RBI, которая в настоящее время разрабатывает градостроительную и проектную документацию для застройки. «Выйти на стройплощадку мы планируем в конце 2015 года», – отметил Эдуард Тиктинский. Там появятся 44 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, коммерческие помещения, а также детский сад. Инвестиции в проект не раскрываются. Но, по оценке руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, они составят около 2,5 млрд рублей.
Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International SPb Любава Пряникова считает плюсами надела вид на Неву и близость к центру города. «Строительство моста в створе Большого Смоленского пр. и ул. Коллонтай (будет сдан в 2018 году) улучшит транспортную доступность места», – говорит она. «В этом районе сложившаяся инфраструктура, что, безусловно, является плюсом для проекта. А минус – плотная застройка и большое количество промышленных предприятий по соседству, что ограничивает класс реализации проекта уровнем «комфорт», – добавляет директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. По ее словам, новый жилой проект от RBI будет пользоваться спросом со стороны покупателей, поскольку поблизости нет конкурентов. «Средняя стоимость квадратного метра в проекте составит 80 тыс. рублей», – полагает Полина Яковлева. Напомним, что выше по течению Невы у RBI уже есть реализованный проект жилого комплекса рядом с бывшим Речным вокзалом. Кроме того, в Невском районе девелопер строит жилой квартал Green City на 150 тыс. кв. м, который будет сдан в конце 2016 года.
Покупка застройщиками промышленных территорий под застройку в последнее время стала редким для Петербурга явлением. В отличие от своей предшественницы Валентины Матвиенко, считавшей редевелопмент одним из приоритетов развития города, губернатор Георгий Полтавченко нацелен на сохранение промышленности в существующих границах. На периферию собираются переводить только самые вредные для экологии предприятия. С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение этих поправок городские власти перенесли с этой осени на май следующего года. А без городской стратегии покупать и развивать промышленные территории инвесторы боятся. «Такие проекты очень дороги и сложны с технической и юридической точек зрения», – говорит генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин. «Ценовые ожидания многих собственников земли сильно завышены. Ленд-лорды годами ходят по кругу, предлагая землю застройщикам, но не пытаются повысить привлекательность активов. Цена на эти участки с годами растет, а качество остается низким», – отмечает генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.
Тем не менее потенциал редевелопмента в городе высок. По данным Смольного, к промышленным территориям относится 19 тыс. га городской земли (13,6% общей площади Петербурга). Только на территории исторического центра (занимает 5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них почти половина объектов (2,2 тыс. га) изношены на 60-70%. Для сравнения, в европейских столицах под промышленными объектами остается лишь 10-15% центра.
Группа ЛСР, подконтрольная сенатору Андрею Молчанову и компания Setl City, входящая в Setl Group Максима Шубарева, вместе построят жилой комплекс на месте одной из площадок завода «Баррикада» на пр. Энергетиков.
Группа ЛСР и компания Setl City приступают к реализации совместного проекта жилой застройки в Петербурге, на участке площадью 10,5 га на пр. Энергетиков, 9. Владельцем участка является ОАО ПО «Баррикада» (предприятие Группы ЛСР).
«Там находилось одно из производств железобетонных изделий, которое несколько лет назад было перебазировано в другой район», - сообщили в Группе ЛСР.
Стоимость участка в рамках совместного проекта оценена в 1,56 млрд рублей. По предварительным данным, там можно построить жилой комплекс «комфорт-класса» площадью 120 тыс. кв. м и высотой до 21 этажа. Финансировать строительство будет Setl City. Работы на участке партнеры планируют начать в 2013 году. По оценке экспертов АРИН, инвестиции в проект составят 160 млн долларов.
«Жилье комфорт класса в этом районе стоит 75-85 тыс. рублей за кв. м. Так что, от продажи жилья партнеры выручат около 9 млрд рублей, при условии сохранения конъюнктуры рынка», - подсчитали в компании.
Опытные бойцы
«Многолетнее сотрудничество с ЛСР на рынке строительных материалов стало стимулом для партнерства в рамках нового проекта», - заявил гендиректор компании Setl City Илья Еременко. По его словам, для Setl Group это будет уже пятый объект редевелопмента промышленных территорий в Петербурге. Уже построены жилой дом «Lake House» (реновация территории прядильно-ткацкой фабрики), дома «Авангард», «Атланта» и «Атланта-2» (реновация территорий завода «Авангард»), жилой комплекс «Stockholm» (реновация территории завода «Редан»), многофункциональный комплекс на Ушаковской набережной (реновация территории Северного завода).
Для Группы ЛСР это также очередной проект по перепрофилированию производственной площадки. В ее портфеле уже есть реализованный жилой комплекс на территории бывшего Молочного завод №3. Кроме того, холдинг строит жилье на Южном шоссе, где ранее располагался кирпичный завод ЛСР, а также на пр. Медиков, где ранее был завод «Электрик». И готовится к выводу собственных промышленных предприятий с Октябрьской набережной.
«Редевелопмент участка на пр. Энергетиков – часть программы ЛСР по реструктуризации промышленных активов. Сегодня, в портфеле группы 10 производственных площадок в разных районах города. Из них будут сформированы три кластера: в Гатчине - по производству товарных ЖБИ, в Никольском и Колпино - по выпуску стеновых материалов, кирпича и газобетона, а на Парнасе появится крупный кластер индустриального домостроения», - пояснили в пресс-службе группы.
Эксперты отмечают, что будущий жилой комплекс отличает хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Рядом - станция метро «Ладожская» и Ладожский вокзал, выезд на КАД и Колтушское шоссе, а также множество объектов торгово-сервисной инфраструктуры.
Трудная выгода
Под промышленными зонами в Петербурге находится 10,5 тыс. га земли. Только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га.
Редевелопмент – дорогое удовольствие. По данным президента ГК «Размах» Игоря Тупальского, снос промышленных корпусов стоит в среднем по городу 15-20 млн рублей за 1 га. Кроме того, земля под бывшими предприятиями обычно требует рекультивации. Да и сам перевод – долгое и затратное дело.
«Как правило, средств от продажи старой площадки не хватает на приобретение земельного участка в другом месте и строительства новых корпусов предприятия мощностью не менее старой. Также стоит учитывать и заемного финансирования, которое при существующих ставках кредита не даст окупаемости проектов в горизонте 5-6 лет», - добавляет директор департамента оценки активов филиала консалтинговой группы «НЭО Центр» в Санкт-Петербурге Дмитрий Мизиков. Так что, экономическая целесообразность проектов редевелопмента не всегда очевидна. И позволить их себе могут только крупные компании.
Венгерская компания «Тригранит», которая хочет построить общественно-деловой комплекс «Дворец искусств» в Петербурге, пересматривает свой проект, лишившийся поддержки правительства с приходом губернатора Георгия Полтавченко. В новой версии проекта в его состав может войти политехнический музей, как того хочет губернатор.
В компании «Тригранит» пересматривают проект строительства «Дворца искусств» у домов 77-79 Среднего пр. на Васильевском острове. Об этом 8 февраля заявил глава ООО «Архитектурная мастерская Мамошина» Михаил Мамошин, выступая на конференции «Идеи для Петербурга: развитие территорий» (его мастерская создает архитектурную концепцию проекта).
«Мы отказались от строительства трех треугольных гостиниц в правой части территории застройки, вид здания дворца искусств пересматривается, в левой части, как и предполагалось, будут построены три бизнес-центра с апартаментами. Трамвайный парк № 2, расположенный на территории застройки, будет сохранен, а трамвайный музей сейчас восстанавливается заказчиком», — заявил Михаил Мамошин.
Участки общей площадью 80 тыс. кв. м под исзыскательские работы правительство Петербурга передало ЗАО «Санкт-Петербургский центр мультимедийных проектов «Телеград» (ЗАО «ЦММП «ТелеГрад») в 2008 году, которое аффилированно с инвестиционно-девелоперской фирмой «Тригранит».
Строительство «Дворца искусств» встало под вопрос 25 ноября 2011 года, когда вице-губернатор Василий Кичеджи назвал проект «непротокольном и непроработанным», а перспективы его создания «призрачными». Мнение господина Кичеджи закрепил на третий день после этого губернатор Георгий Полтавченко, заявив, что у правительства на этом месте «есть возможности создать и реализовать там другие, более интересные проекты».
Исполнительный директор ЗАО «ЦММП «Телеград» Семен Краснов сообщил «Строительному Еженедельнику», что новое руководство города по-другому смотрит на развитие города и целесообразность расходования бюджетных денег (часть проекта предполагалось построить в том числе за счет казенных денег).
«Вице-губернатор Кичеджи сказал нам, что культура сама себя должна кормить. Должна получать деньги не из бюджета, а от меценатов. Хотя при предыдущем руководстве города проект получил хорошую поддержку», — рассказал он.
Инвестор готов выполнить любые пожелания администрации Петербурга, однако не может этого сделать, пока чиновники не издадут соответствующие документы.
«Телеград» вынужден простаивать. «Через СМИ мы узнали, что губернатор Полтавченко предлагает построить вместо главного здания, дворца искусств, политехнический музей, в состав которого войдет ныне действующий музей городского электротранспорта. Мы сделали реконцепцию и готовы его построить, вы только примите документ», — рассказал он.
По словам господина Краснова, «Телеград» получил акт выбора на левый участок площадью 18,5 тыс. кв. м. Это значит, что правительство города в течение трех лет обязано будет предоставить участок под строительство двух отелей и бизнес-центра. В соответствии с соглашением ГЧП, правительство должно было к 1 декабря 2011 года предоставить под строительство дворца искусств центральный участок, однако этого не произошло, сообщил господин Краснов.
«Когда мы решили заняться строительством в этом месте, нам предложили построить дворец искусств. Мы предлагали четыре варианта концепции, работа была оплачена архитекторам, и стоит она приличных денег. Сейчас мы готовы рассмотреть любые варианты. Готовы интегрировать в проект вагонные депо в полном объеме в качестве музея», — сказал господин Краснов.
Как пояснила пресс-секретарь ГУП «Горэлектротранс» Татьяна Брындина, трамвайный парк находится в собственности города, и решение о том, что будет на его месте принимают чиновники. «С тех пор как парк был закрыт, Васильевский остров обслуживает парк № 3, расположенный на Петроградской стороне», — сказала она.
Мнение
Трамвайный парк № 2 с 2003 года является недействующим. По мнению руководителя «Группы ЭРА» Алексея Ярэмы, необходимо восстановить трамвайный парк и сделать его снова действующим транспортным предприятием. «Это нужно сделать для возрождения трамвайных сетей, уничтожение которых учинили Матвиенко с Яковлевым. Музей должен быть сохранен. В нем находится 77 троллейбусов и трамваев. Их невозможно будет разместить в тех помещениях, которые до сих пор были предусмотрены проектом. Нужно сохранить здания депо, которые к тому же являются памятником архитектуры», — считает господин Ярэма.