Паевые фонды - коллективная форма инвестирования
Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) довольно редко используются для финансирования строительных проектов. Однако схема существует, хоть и стала в последние годы достаточно редкой.
Пару лет назад паевые фонды использовались для оптимизации налогообложения, однако после внесения поправок в Налоговый кодекс и возвращения налога на имущество схема стала менее интересна. Тем не менее закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) или закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы) полностью с рынка не ушли, и небольшая доля проектов финансируется подобным образом.
По данным Кирилла Иванова, коммерческого директора компании «Пеноплэкс СПб», общая сумма вложений ЗПИФов в недвижимость (по стране) на сегодняшний день составляет около 173 млрд рублей. Это относительно небольшая цифра.
Эффективен для внешнего финансирования
Как коллективная форма инвестирования, позволяющая консолидировать значительные средства, закрытые ПИФы, безусловно, являются достаточно эффективным инструментом внешнего финансирования нового строительства. В ряде случаев они вполне могут выступать актуальной альтернативой таким наиболее распространенным в строительной индустрии механизмам привлечения заемных средств, как банковское кредитование, облигационные займы и долевое софинансирование. «Как правило, инвестиционная стратегия таких фондов рассчитана на период от года до 2-3 лет и подразумевает инвестирование средств в приобретение прав по договорам долевого участия, преимущественно в наиболее ликвидных проектах эконом-класса. После завершения строительства и сдачи объекта права реализуются на рынке, и паи фонда погашаются, прибыль формируется за счет маржинальности проекта», – рассказал Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Вместе с тем на данном этапе ЗПИФы недвижимости именно как инструмент финансирования новых проектов распространены относительно нешироко. Более динамичному росту препятствует высокий барьер выхода – нижняя граница стоимости пая составляет в среднем около 1 млн рублей, что в условиях сравнительно невысокого уровня жизни затрудняет формирование большого количества фондов. «Кроме того, негативным фактором остаются другие системные ограничения, например закрытый характер фондов. Инвестиции фактически замораживаются в проекте на несколько лет, что в условиях быстро меняющейся внешней конъюнктуры, конечно, подразумевает определенные риски. На этом фоне большинство фондов ориентированы на наиболее маржинальные проекты, пользующиеся высоким спросом, поэтому их география ограничена преимущественно Москвой и Московской областью, а также буквально несколькими крупными проектами в других ключевых городах. Общий объем таких фондов, по примерным оценкам, составляет около 200 млрд. В среднесрочной перспективе, по мере роста спроса и повышения благосостояния, число таких проектов может возрасти», – говорит господин Клягин.
Универсальный инструмент
Господин Иванов говорит, что ЗПИФы в основном участвуют в финансировании строительства коммерческой недвижимости. Их доля в общем объеме финансирования, по мнению эксперта, не превышает 5%.
Евгений Каур, управляющий директор LCMC, имеет другую точку зрения: «Паевые инвестиционные фонды в основном вкладываются в жилищное строительство, так как в нем наиболее прозрачная схема окупаемости и минимум рисков. По коммерческой недвижимости их доля ничтожна».
Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что ЗПИФН является универсальным инструментом для инвестиций в недвижимость. «Такие фонды могут инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость как на стадии развития проекта, так и на операционной стадии. Самое большое распространение ЗПИФН получили в секторе жилого девелопмента – пайщики инвестируют в договоры долевого участия на нулевом цикле с целью последующей сдачи в аренду готовых квартир и/или перепродажи их на более позднем этапе строительства. Это объясняется тем, что жилая недвижимость является наиболее ликвидным активом в секторе недвижимости, не стоит забывать, что любой фонд, прежде всего, заботится о сохранении капитала пайщиков. По этой же причине ЗПИФН инвестируют в рентные активы на рынке коммерческой недвижимости, в которых арендный поток гарантируется долгосрочными договорами аренды с фиксированной ежегодной индексацией. Как правило, управляющие компании стремятся составлять диверсифицированный портфель активов, включающий более доходные инвестиции в строящееся жилье и более стабильные рентные активы», – поясняет господин Владимиров.
Он также отмечает, что частным случаем применения ЗПИФН является выход собственников из крупных проектов. В случае если объект настолько крупный, что его не может себе позволить инвестор в одиночку, то собственник может «упаковать» данный объект в ЗПИФН. Собственник с помощью управляющей компании «заводит» объект в фонд, становится собственником всех паев, затем частично либо полностью выходит из проекта посредством продажи паев на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
К плюсам финансирования проекта через ЗПИФы господин Иванов относит то, что такие деньги могут быть более «длинные» – срок предоставления до 15 лет, что редко встречается в банковском секторе. «Но и маржинальность на вложенный рубль паевые фонды хотят выше рынка», – поясняет он.
«Плюсом такого фонда является то, что инвестиции ЗПИФН «длинные»: фонд имеет фиксированный срок жизни, пайщики не могут отозвать свои инвестиции обратно. Поскольку большинство инвесторов/девелоперов заинтересованы в высокодоходных приобретениях, то ЗПИФН может закрывать возникающие пробелы в рыночной ликвидности, приобретая готовые объекты после ввода и позволяя девелоперам начинать новые проекты. Минусом является более высокая целевая доходность относительно ставки по кредиту», – соглашается с коллегой Сергей Владимиров.
«Подобное сегментирование и невысокая популярность среди девелоперов связаны со следующими причинами: идея паевых инвестиционных фондов сильно дискредитирована кризисом 2008 года, плюс еще нефиксированная доходность, комиссия управляющей компании – все вместе выглядит опасно и накладно. На рынке наблюдается недостаток активных индивидуальных частных инвесторов, желающих пользоваться такими инструментами; аморфная правовая база не добавляет привлекательности этому инструменту; частному инвестору со «свободными» деньгами проще и надежнее купить квартиру или коммерческую недвижимость сразу», – рассуждает госпожа Каур. Она при этом отмечает, что сказать, что рынок ПИФов в России неразвит, нельзя – просто есть более удобные инструменты.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, поясняет: «Схема ПИФов часто используется при проектах, где много независимых инвесторов. Коллективные инвестиции гораздо безопаснее осуществлять через схему ЗПИФ».
Не исключено, что в ближайшее время доля ЗПИФов в общей массе финансовых схем может и вырасти. Это произойдет, если ставки кредитования традиционными финансовыми институтами (банками) пойдут вверх, считает господин Иванов. А такое, судя по макроэкономической ситуации, может произойти достаточно скоро.
Мнение:
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Паевые инвестиционные фонды в большей степени распространены на Западе. Преимуществом финансирования строительных проектов через ПИФ является облегченная по сравнению с банками процедура получения денежных средств. В России же ПИФ как полноценный инвестор в строительных проектах не участвует. Это обусловлено тем, что при реализации строительных проектов в европейских странах риски минимальны и прозрачны. В РФ на сегодняшний день инвестирование в строительные проекты сопровождается высокими рисками. В России паевые инвестиционные фонды зачастую участвуют в строительных проектах в качестве дольщиков либо предпочитают вкладывать денежные средства в уже построенные объекты недвижимости. Таким образом, доля инвестиций ПИФ в российские строительные проекты несущественна.
Создание и популяризация социально-ориентированного и коммерческое жилья – основная задача малого и среднего строительного бизнеса. О том, какие меры необходимо принять для создания благоприятных условий развития подобного рынка пойдет речь в Госдуме РФ. 26 апреля пройдут депутатские слушания по вопросу государственного регулирования социального и коммерческого найма.
Сегодня среди проблем, препятствующих развитию этой отрасли, специалисты выделяют пробелы в законодательстве, отсутствие понятийной базы, наличие теневого конкурентоспособного рынка, а так же нежелание горожан выходить из очереди на жилье ради получения жилья по программе социального найма.
В то же время подобная система помогла бы решить жилищную проблему в ряде регионов РФ. Александр Мишин, главный помощник Сергея Трохманенко, депутата Законодательного собрания Санкт-Петербурга привел в пример Калужскую область, наиболее активного игрока по привлечению инвестиций. Там находится 5 предприятий по сборке автомобилей. При этом на лицо дефицит рабочих рук – предприятиям не хватает 1 млн. человек. «Молодому специалисту не нужно брать ипотеку в Калуге, ему нужно съемное доступное жилье», - отметил Александр Мишин.
В рамках действующей программы «Достойное жилье гражданам России» идет разработка 5 законодательных актов: «О доходных домах и жилье специального назначения», «О закрытых ПИФ арендного жилья», «Об ассоциациях наймодателей жилья», «О государственных и муниципальных конкурсах на строительство и эксплуатацию жилья для целей социального найма» и «О порядке регистрации индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья».
В Петербурге уже есть много успешных примеров коммерческого и социального наймов.
Среди вопросов на повестке дня – разработка законов для сдачи в аренду на более длинные сроки – от 5 лет, а так же создание благоприятных условий для домовладельцев.
Игорь Лебедев, руководитель экспертной группы ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», обращаясь к истории коммерческого найма, привел такие данные: до революции 94% жилых помещений составляли доходные дома. 80% домовладельцев были частными лицами. При этом коммерческий найм приносил казне 24% ежегодного дохода.
Современный европейский опыт дает показатели ничуть не хуже: в Голландии 45% жилья находятся в управлении наёмных ассоциаций, в Швейцарии – 65%. Всё это, безусловно, малогабаритное жилье. В России же, по данным ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», за период с 2000 по 2008 год средняя площадь квартиры составляла
В ближайшие годы специалисты ожидают бурный рост рынка коммерческого найма.
Депутат Оксана Дмитриева отметила: «Развитие коммерческого найма как отрасли бизнеса имеет очень хорошие ставки. Рынок полностью конкурентен. И это неплохо. Если появятся игроки, которые будут рассматривать этот бизнес как легальный, и будут сдавать большее количество квартир, это означает, что монополизировать рынок окажется невозможным».
Объемы некапитального строительства в Петербурге после запрета ларьков снизились на 20%, отмечают аналитики. Однако участники рынка с такой оценкой не согласны и, напротив, констатируют повышение спроса на некапитальные сооружения и рост объемов строительства.
Компании, специализировавшиеся на строительстве ларьков, диверсифицировали бизнес. Производители материалов, в свою очередь, расширили ассортимент выпускаемой продукции.
Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова полагает, что объемы некапитального строительства после запрета ларьков в Петербурге снизились примерно на 20%. На смену ларькам пришли торговые павильоны, авторемонтные боксы и т. д., поэтому снижение не было серьезным, говорит эксперт.
Оценить динамику строительства объектов некапитального строительства достаточно трудно, отмечает руководитель департамента развития VMB Trust Сергей Однолетков. Наряду с тенденцией к уменьшению такого строительства есть, например, программа по установке и замене остановок общественного транспорта. Таким образом, объемы строительства будут сохраняться примерно на одном уровне. «С учетом относительно низкой стоимости, высокой скорости возведения и возможности быстрого демонтажа такие конструкции всегда будут востребованы», – полагает господин Однолетков.
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев отмечает, что объемы некапитального строительства никогда не отслеживались. «Теоретически они могли снизиться за счет запрета на строительство ларьков, но, например, рост мог произойти в других сегментах, при строительстве которых используются легкие металлоконструкции. Поэтому прямой зависимости не будет», – уверен господин Андреев.
Участники рынка не ощутили перемен на рынке некапитального строительства после запрета ларьков. Наоборот, в Петербурге увеличился спрос на некапитальные сооружения, и выросли объемы строительства, считает генеральный директор компании «Энерджи Проджект» Иван Личковахов. Показатели, по его словам, вышли на докризисный уровень. В этом году компания намерена увеличить объем строительства некапитальных сооружений.
Цена зависит от погоды
Себестоимость объекта некапитального строительства зависит не только от пожеланий заказчика, но и от так называемого снегового региона, в котором находится объект. Иван Личковахов рассказал, что в зависимости от количества природных осадков в городе для строительства объекта применяют разное количество металла. Чем больше осадков, тем больше нужно металла. Например, в Петербурге для строительства склада потребуется на 7% больше металла, чем в Краснодаре. Следовательно, строительство такого объекта в Северной столице обойдется на 7% дороже.
От климата зависит и срок службы объекта. Если здание находится во влаге, оно может заржаветь меньше чем за год. В хороших погодных условиях склад простоит и 20 лет, говорит Иван Личковахов.
Альтернативный вариант
При современных технологиях строительства разница между капитальным и некапитальным строительством достаточно абстрактная, говорит управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев. «До сих пор основная разница заключалась в порядке получения разрешения на строительство. Если застройщику удавалось доказать, что проект предполагает некапитальное строительство, то он мог получать права на застройку земельного участка по сокращенной схеме через администрацию района. Если же не удавалось доказать это, то приходилось обращаться в Комитет по строительству, что требовало гораздо большего времени и затрат», – поясняет эксперт. Нередко, получив разрешение на строительство некапитального сооружения и право на аренду земельного участка через районную администрацию, застройщик в последующем мог оформить сооружение как капитальное и получить право на выкуп данного участка.
Сергей Однолетков также предполагает, что некапитальное строительство в большинстве случаев применяют именно из-за упрощенной системы согласования работ.
В то же время игроки рынка отмечают, что процесс согласований некапитального строительства хоть и проще согласований капитального строительства, но все же очень длительный и сложный. Этот процесс, как правило, занимает от 6 месяцев и дольше.
Кристина Наумова