Паевые фонды - коллективная форма инвестирования
Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) довольно редко используются для финансирования строительных проектов. Однако схема существует, хоть и стала в последние годы достаточно редкой.
Пару лет назад паевые фонды использовались для оптимизации налогообложения, однако после внесения поправок в Налоговый кодекс и возвращения налога на имущество схема стала менее интересна. Тем не менее закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) или закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы) полностью с рынка не ушли, и небольшая доля проектов финансируется подобным образом.
По данным Кирилла Иванова, коммерческого директора компании «Пеноплэкс СПб», общая сумма вложений ЗПИФов в недвижимость (по стране) на сегодняшний день составляет около 173 млрд рублей. Это относительно небольшая цифра.
Эффективен для внешнего финансирования
Как коллективная форма инвестирования, позволяющая консолидировать значительные средства, закрытые ПИФы, безусловно, являются достаточно эффективным инструментом внешнего финансирования нового строительства. В ряде случаев они вполне могут выступать актуальной альтернативой таким наиболее распространенным в строительной индустрии механизмам привлечения заемных средств, как банковское кредитование, облигационные займы и долевое софинансирование. «Как правило, инвестиционная стратегия таких фондов рассчитана на период от года до 2-3 лет и подразумевает инвестирование средств в приобретение прав по договорам долевого участия, преимущественно в наиболее ликвидных проектах эконом-класса. После завершения строительства и сдачи объекта права реализуются на рынке, и паи фонда погашаются, прибыль формируется за счет маржинальности проекта», – рассказал Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Вместе с тем на данном этапе ЗПИФы недвижимости именно как инструмент финансирования новых проектов распространены относительно нешироко. Более динамичному росту препятствует высокий барьер выхода – нижняя граница стоимости пая составляет в среднем около 1 млн рублей, что в условиях сравнительно невысокого уровня жизни затрудняет формирование большого количества фондов. «Кроме того, негативным фактором остаются другие системные ограничения, например закрытый характер фондов. Инвестиции фактически замораживаются в проекте на несколько лет, что в условиях быстро меняющейся внешней конъюнктуры, конечно, подразумевает определенные риски. На этом фоне большинство фондов ориентированы на наиболее маржинальные проекты, пользующиеся высоким спросом, поэтому их география ограничена преимущественно Москвой и Московской областью, а также буквально несколькими крупными проектами в других ключевых городах. Общий объем таких фондов, по примерным оценкам, составляет около 200 млрд. В среднесрочной перспективе, по мере роста спроса и повышения благосостояния, число таких проектов может возрасти», – говорит господин Клягин.
Универсальный инструмент
Господин Иванов говорит, что ЗПИФы в основном участвуют в финансировании строительства коммерческой недвижимости. Их доля в общем объеме финансирования, по мнению эксперта, не превышает 5%.
Евгений Каур, управляющий директор LCMC, имеет другую точку зрения: «Паевые инвестиционные фонды в основном вкладываются в жилищное строительство, так как в нем наиболее прозрачная схема окупаемости и минимум рисков. По коммерческой недвижимости их доля ничтожна».
Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что ЗПИФН является универсальным инструментом для инвестиций в недвижимость. «Такие фонды могут инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость как на стадии развития проекта, так и на операционной стадии. Самое большое распространение ЗПИФН получили в секторе жилого девелопмента – пайщики инвестируют в договоры долевого участия на нулевом цикле с целью последующей сдачи в аренду готовых квартир и/или перепродажи их на более позднем этапе строительства. Это объясняется тем, что жилая недвижимость является наиболее ликвидным активом в секторе недвижимости, не стоит забывать, что любой фонд, прежде всего, заботится о сохранении капитала пайщиков. По этой же причине ЗПИФН инвестируют в рентные активы на рынке коммерческой недвижимости, в которых арендный поток гарантируется долгосрочными договорами аренды с фиксированной ежегодной индексацией. Как правило, управляющие компании стремятся составлять диверсифицированный портфель активов, включающий более доходные инвестиции в строящееся жилье и более стабильные рентные активы», – поясняет господин Владимиров.
Он также отмечает, что частным случаем применения ЗПИФН является выход собственников из крупных проектов. В случае если объект настолько крупный, что его не может себе позволить инвестор в одиночку, то собственник может «упаковать» данный объект в ЗПИФН. Собственник с помощью управляющей компании «заводит» объект в фонд, становится собственником всех паев, затем частично либо полностью выходит из проекта посредством продажи паев на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
К плюсам финансирования проекта через ЗПИФы господин Иванов относит то, что такие деньги могут быть более «длинные» – срок предоставления до 15 лет, что редко встречается в банковском секторе. «Но и маржинальность на вложенный рубль паевые фонды хотят выше рынка», – поясняет он.
«Плюсом такого фонда является то, что инвестиции ЗПИФН «длинные»: фонд имеет фиксированный срок жизни, пайщики не могут отозвать свои инвестиции обратно. Поскольку большинство инвесторов/девелоперов заинтересованы в высокодоходных приобретениях, то ЗПИФН может закрывать возникающие пробелы в рыночной ликвидности, приобретая готовые объекты после ввода и позволяя девелоперам начинать новые проекты. Минусом является более высокая целевая доходность относительно ставки по кредиту», – соглашается с коллегой Сергей Владимиров.
«Подобное сегментирование и невысокая популярность среди девелоперов связаны со следующими причинами: идея паевых инвестиционных фондов сильно дискредитирована кризисом 2008 года, плюс еще нефиксированная доходность, комиссия управляющей компании – все вместе выглядит опасно и накладно. На рынке наблюдается недостаток активных индивидуальных частных инвесторов, желающих пользоваться такими инструментами; аморфная правовая база не добавляет привлекательности этому инструменту; частному инвестору со «свободными» деньгами проще и надежнее купить квартиру или коммерческую недвижимость сразу», – рассуждает госпожа Каур. Она при этом отмечает, что сказать, что рынок ПИФов в России неразвит, нельзя – просто есть более удобные инструменты.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, поясняет: «Схема ПИФов часто используется при проектах, где много независимых инвесторов. Коллективные инвестиции гораздо безопаснее осуществлять через схему ЗПИФ».
Не исключено, что в ближайшее время доля ЗПИФов в общей массе финансовых схем может и вырасти. Это произойдет, если ставки кредитования традиционными финансовыми институтами (банками) пойдут вверх, считает господин Иванов. А такое, судя по макроэкономической ситуации, может произойти достаточно скоро.
Мнение:
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Паевые инвестиционные фонды в большей степени распространены на Западе. Преимуществом финансирования строительных проектов через ПИФ является облегченная по сравнению с банками процедура получения денежных средств. В России же ПИФ как полноценный инвестор в строительных проектах не участвует. Это обусловлено тем, что при реализации строительных проектов в европейских странах риски минимальны и прозрачны. В РФ на сегодняшний день инвестирование в строительные проекты сопровождается высокими рисками. В России паевые инвестиционные фонды зачастую участвуют в строительных проектах в качестве дольщиков либо предпочитают вкладывать денежные средства в уже построенные объекты недвижимости. Таким образом, доля инвестиций ПИФ в российские строительные проекты несущественна.
Рост доли жилья, сдающегося с готовой финишной отделкой, не перечеркивает другой тренд, наметившийся много лет назад, – жилье премиального и комфорт-класса по-прежнему тяготеет к свободным планировкам. Эксперты говорят, что в настоящий момент перепланировки в новых квартирах встречаются гораздо чаще, чем 5-10 лет назад.
Несмотря на то что застройщики в области проектирования шагнули далеко вперед, все равно удовлетворить потребности всех клиентов невозможно. Поэтому с появлением разного рода архитектурных бюро и дизайнерских компаний перепланировка стала более актуальным процессом.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу "Лидер групп", считает, что все планировки можно разделить на две части. К первой части относятся перепланировки с затрагиванием несущих конструкций, а ко второй – те, проект которых предполагает незначительные изменения, включая перенос проемов между кухней и комнатой, вынос внешней стены и присоединение балкона в пользу жилой комнаты.
"Отсюда и цена вопроса. Если речь идет о существенном изменении планировочного решения, то стоимость таких работ может доходить до нескольких сотен тысяч рублей. Выполнение незначительных изменений обойдется дешевле, до ста тысяч рублей", – говорит господин Виноградов.
Он указывает на то, что очень многие люди, решившие сделать перепланировку в своей квартире, ни с кем ее не согласовывают, поэтому для них это обходится совершенно бесплатно. "По сути, если делать незначительную перепланировку, например, прорезать арку в ненесущей стене, то такие перепланировки не имеет смысла согласовывать. Другое дело, когда люди незаконно сносят все стенки, включая несущие, нарушая при этом несущую способность здания. Это проблема, которую на сегодняшний день можно встретить весьма часто", – обращает внимание господин Виноградов.
При этом Леонид Рысев, генеральный директор "Rysev Realty. Элитные квартиры", уверен, что оформлять документы все же стоит, это может пригодиться при последующей продаже жилья: "Сегодняшние покупатели любят, чтобы все документы были "бумажка к бумажке". И если 5 лет назад мало кто заботился о согласованиях, то сегодня объект премиального класса должен иметь согласованную планировку". Он, впрочем, отмечает, что сегодня дизайнеры научились делать проекты, которые можно согласовать.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, подсчитала, что практически 80% покупателей нового жилья – особенно это касается элитного и бизнес-сегментов – делают перепланировку внутренних помещений квартиры под свои нужды и вкус. "При этом доля жилья, где девелоперы предлагают открытые большие пространства для реализации фантазий покупателя, на рынке всего процентов 20. И даже в этих случаях застройщик вынужден четко выделить все мокрые зоны – кухню и санузлы – и поставить стены на уровне примерно 1 м выстой – таково наше законодательство, без соблюдения этих норм дом невозможно будет сдать. Поэтому перепланировка помещений – это по-прежнему серьезная проблема, с которой сталкиваются покупатели, проекты которой оформляются по достаточно взяткоемким схемам и отнимают достаточно большое количество времени, денег и моральных сил у тех, кто ее затеял".
В среднем до приемки перепланировки помещения в эксплуатацию межведомственной комиссией районной администраций проходит от 4 месяцев до полугода.
После этого необходимо внести изменения в ЕГРП и Росреестр, что занимает по законодательству еще 15 календарных дней.
"Стоимость работ по согласованию проекта перепланировки, как правило, составляет 150-200 тыс. рублей без учета выполнения проекта, стоимость которого зависит от метража помещения и технических решений", – рассказала коммерческий директор Центра согласований Ольга Морозова.
Менеджер отдела продаж компании "Йорк девелопмент групп" Ольга Гирич говорит, что проект перепланировки в среднем обходится в 100 тыс. рублей.
Сами же работы по перепланировке могут обойтись от сотни до нескольких сотен тысяч рублей.
Справка:
При проектировании перепланировки не допускается:
– располагать кухню, ванную, туалетную комнаты над жилыми помещениями;
– пробивать сквозные отверстия в полу и потолке;
– устанавливать дополнительные двери, отрезающие часть помещения общего пользования;
– устанавливать нагревательные приборы (батареи), по количеству и мощности превышающие уже установленные;
– устраивать обогрев пола и лоджии за счет подключения к системе отопления квартиры;
– уменьшать диаметр подводящих труб отопления и горячего водоснабжения;
– изменять материал стояков, их конфигурацию;
– устанавливать дополнительную запорную арматуру;
– сносить несущие конструкции.
По итогам 2012 года уровень обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге в среднем в 2 раза ниже европейского. К концу 2013 года на фоне сокращения товарного предложения этот показатель прогнозируется еще меньше.
Как отмечают эксперты, сегодня лишь 30-40% желающих приобрести жилье в Северной столице обладают соответствующими возможностями. "Сегодня на рынке наблюдается ситуация большого количественного разрыва между потенциальным и реальным платежеспособным спросом", - констатирует Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург. Показатель обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге составляет 24 кв. м, тогда как в Финляндии он равен 37 кв. м, а в Германии – 44 кв. м.
Однако улучшить показатель платежеспособного спроса на жилье, отмечают сами застройщики, они не в силах. Необходим комплекс мер, включающий новые банковские продукты, снижение ставок ипотечных кредитов, участие всех игроков рынка, в том числе властей.
В правительстве Санкт-Петербурга не отрицают, что город остается "коммунальной столицей России" (по выражению председателя Комитета по строительству Андрея Артеева) и нуждается в новом жилье. В то же время городские власти делают акцент на новом подходе к застройке территорий. Принципиальным ориентиром заявлено качество "как строительное, так и градостроительное", и уже идет выборочная проверка запланированных строек. "Это только начало процесса, аналогичного тому, который сейчас происходит в Москве. Там под ревизию попало 80% всех девелоперских проектов", - напоминает Андрей Артеев.
По его словам, многочисленные решения об остановке инвестиционных проектов, принимавшиеся властями Санкт-Петербурга в последнее время, преследуют цель освобождения земель для создания парков, скверов и т. д. "Если есть техническая возможность, решения принимаются в пользу зеленых зон, детских садов, а также учреждений здравоохранения, спортивных и других социальных объектов", - поясняет председатель Комитета по строительству.
Эти усилия правительства Санкт-Петербурга получили неоднозначную оценку застройщиков. "Очевидно, городские власти пытаются структурировать работу и взять градостроительный комплекс под более жесткий контроль. Пока все решения, принятые в прошлом году, не вступили в полную силу и новые схемы взаимодействия власти и бизнеса не отработаны, участники рынка будут сталкиваться с множеством новых вопросов и задач", - убеждена Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос".
На фоне небольшого количества новых проектов на петербургском рынке жилья, особенно во втором полугодии 2012 года, логично прогнозируется сокращение товарного предложения в Северной столице. Между тем спрос на жилую недвижимость остается стабильным, а на действительно качественное и комфортное жилье – даже растет. На этом фоне, по мнению экспертов, стоит ожидать положительной ценовой динамики. "В целом спрос превышает предложение и на первичном жилищном рынке Санкт-Петербурга, и на вторичном. Отсутствие, по сути, запусков новых проектов уже в 2013 году начнет сказываться на рыночной ситуации. Наблюдающийся сейчас небольшой рост цен сохранится, однако это будет поступательное движение: мы не ожидаем какого-то ажиотажа», - отмечает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург".
По оценкам экспертов, в число лидеров рынка входят ЛенСпецСМУ, СК Темп, Лидер Групп, SetlCity, ГДСК, ЦДС и некоторые другие компании в зависимости от критерия оценки. "Если отталкиваться от количества проектов в реализации, то на рынке присутствуют 7 компаний, строящих от 5 до 14 объектов. Если за основной критерий лидерства брать объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров, то результат будет иным",-- уточняет Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос". Так, сама ГК "Балтрос" ввела в эксплуатацию за прошлый год 518 тыс. кв. м в районе "Славянка". Порядка 135 тыс. кв. м, однако на разных объектах ввело ЗАО "Строительный трест".
В отличие от Москвы, где величина рыночной доли компании в пределах 50% обусловливает ее влияние на рынок в целом, в Санкт-Петербурге имеет значение крупность проектов. Крупные игроки, имеющие большой проект или несколько проектов, могут существенно влиять на рыночную ситуацию в микрорайоне или даже районе города. Так, проект с объемом строительства в пределах 500 тыс. кв. м благодаря большому объему предложения и относительно низкой цене наверняка будет ощутимо влиять на всю локацию. "Оценивая перспективы конкурентной ситуации в определенной локации, важно четко осознавать: столкнешься ли в будущем с выходом на рынок, к примеру, десятка отдельных жилых домов от разных застройщиков или одним девелопером будет построен целый квартал", - резюмирует Екатерина Гуртовая.
Эксперты обращают внимание потенциальных покупателей жилья на важность наличия у компании собственного капитала, что позволяет возводить объекты вне зависимости от показателей продаж и объема привлеченных средств дольщиков. Кроме того, с учетом сложившейся культуры проведения в Санкт-Петербурге общественных и профессиональных конкурсов, таких как "Доверие потребителя", "Лидер строительного качества", "Строитель года", победы в них также имеют значение для оценки места компании на рынке. Для оценки потенциала более важно понимание реальных размеров земельного банка компании, однако полная информация о земельных активах редко бывает доступной.
К числу критериев, важных для оценки строительной компании и ее влияния на рынок, многие застройщики в Северной столице относят такие как соответствие результатов и сроков работы заявленным планам, финансовая устойчивость компании, ее позитивная историю и репутация.
"Далеко не для всех игроков рынка объемы строительства относятся к самым важным показателем – это зависит от стратегий компаний. В частности, для ЮИТ в Санкт-Петербурге объем строительства не является определяющим. Мы не работаем на обороте, и для нас не является самоцелью возведением "миллионов квадратов". Для нас важно, чтобы реализуемые проекты обеспечивали высокий уровень устойчивости компании", - уточняет Екатерина Гуртовая.