«Коммерческая» ипотека делает первые шаги
Покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме достаточно популярна на Западе, однако в России этот вид кредитования только начинает развиваться.
Кредитовать покупку коммерческих помещений под залог кредитуемого объекта начали только в 2009 году, когда был принят соответствующий закон. Но быстрого роста объемов кредитования нежилых площадей не последовало, поскольку весь рынок ипотеки в тот момент находился в упадке.
Как говорят аналитики, ставка по «коммерческой» ипотеке варьируется в пределах 12-20% годовых и более. Средние ставки – около 10% годовых в валюте и 14% в рублях. Средний срок кредитования – до 10 лет, хотя можно получить заем и на больший срок – до 20 лет (как правило, сроки больше для заемщиков-физлиц).
«Перечень банков, кредитующих покупку коммерческой недвижимости под залог, довольно короток, в частности, такие кредиты выдают Сбербанк, «Уралсиб», Росбанк», – перечисляет Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
Игорь Мастин, руководитель отдела продаж ЗАО «Группа Прайм», подсчитал, что 90% покупателей коммерческих помещений в домах «Группы Прайм» совершают сделки за счет собственного капитала, часто они используют рассрочку, но не обращаются к банковскому кредитованию.
Тем не менее коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов утверждает, что спрос на такую схему покупки есть. По его словам, в некоторых объектах столицы доля нежилых помещений, приобретенных в ипотеку, составляет около 20%.
В Петербурге, по оценкам специалистов банковского сектора, объем коммерческого ипотечного кредитования составляет менее 10% от общего количества кредитных сделок для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Однако тенденции к развитию у этого вида кредитования есть.
«Банкам, не входящим в первую пятерку, в условиях низкой ликвидности с каждым днем становится все труднее конкурировать с крупными игроками по ипотечным предложениям на рынке жилой недвижимости. В данных условиях выходом могут стать нишевые продукты, такие как «коммерческая» ипотека», – считает Наталья Никифорова, финансовый контролер EKE Group.
По словам господина Алтухова, разница в ставках по кредиту на коммерческие площади и ставках по стандартному ипотечному кредиту на жилье начинается, как правило, от 1%. «Например, в Сбербанке ставки по ипотеке на «нежилье» начинаются от 13,5% годовых (на квартиры – от 12,5%)», – говорит он.
«Во многих банках процент по ипотеке на нежилые помещения не имеет четкой ставки и рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного случая, а отдельные банки, например такой крупный игрок, как ВТБ24, и вовсе не выдают ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости», – отмечает господин Алтухов.
Мнение:
Анна Филатова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака»:
– В нашей стране ипотека на коммерческие помещения пока не столь популярна, несмотря на то что рентабельность таких объектов зачастую значительно выше жилых. Одна из основных причин – российские банки традиционно предъявляют более высокие требования к организациям, чем к физическим лицам. При этом коммерческая ипотека для физических лиц еще менее популярна. Стараясь минимизировать собственные риски, банк чрезвычайно тщательно изучает финансовое состояние заемщика.
Доля ипотечных сделок на рынке коммерческой недвижимости невысока. Более популярны рассрочки, которые в ряде случаев предлагают собственники помещений.
Практически все крупные банки предлагают ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость – Альфа-Банк, Сбербанк России, Росбанк, ВТБ24, Промсвязьбанк, Газпромбанк и т. д.
Высотное домостроение в Петербурге практически не развито. Однако градозащитное сообщество активно борется с любыми попытками застройщиков покорить новую высоту. В чем причина слабого интереса к строительству небоскребов со стороны инвесторов и есть ли этому экономическое и техническое обоснование, пытались выяснить участники заседания круглого стола «Высотное домостроение Северной столицы – где его «потолок»?», организованного газетой «Строительный Еженедельник».
Валерий Грибанов:
– Хочу обратиться с вопросом Александру Ивановичу Орту по поводу недавнего решения о том, что 38 объектов в центре Петербурга были переведены из статуса памятника не совсем законно. Есть ли среди них высотные проекты?
Александр Орт:
– Все эти объекты находятся в зонах регулирования, и где, естественно, были определены высотные параметры. 5-6 объектов из этих 36 были с превышением и находились на стадии пересогласования высотных параметров. Что касается работы службы, то мы отслеживаем чистоту документации, которая приходит к нам на экспертизу и при выдаче разрешения на строительство. Решения о высотных параметрах принимаются еще на стадии подготовки этих документов и согласования с КГА, КГИОП. При наличии этого пакета мы не проводим дополнительную экспертизу документов. Служба также не принимает участия в общественных обсуждениях проектов.
Валерий Грибанов:
– Давайте предположим, что законодательство действует, вопиющих нарушений в центре города нет, и сосредоточимся на аспектах экономического характера. Вопрос присутствующему здесь представителю консалтинговой компании «Найт Франк». Если ли у вас данные о том, сколько на сегодняшний день в городе заявлено проектов высотного домостроения и сколько уже реализуется?
Михаил Гущин:
– Если говорить о жилищном строительстве, то таких проектов немного. Важно еще и то, что мы понимаем под высотным строительством. Дома высотой в 25 этажей – это уже стандартный фактор, к которому в Петербурге все привыкли. Из тех проектов, которые уже реализуются с этажностью выше 25 этажей, можно назвать ЖК «Князь Александр Невский», из планируемых – «Морские башни» компании «АТ-Альянс», где планировалось 35 этажей.
Вообще на сегодняшний день среди проектов комплексного освоения территорий наблюдается тенденция к снижению высотности.
Полную версию материала вы можете прочитать в свежем выпуске газеты «Строительный Еженедельник».
Через несколько лет в районе станции метро «Ладожская» может появиться около 200 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
После того как холдинг «Адамант» отказался от своих амбициозных планов по строительству пяти небоскребов на перекрестке Заневского и проспекта Энергетиков, компания заявила о новых планах.
Созданная в 2007 году «Студией 44» Никиты Явейна архитектурная концепция предполагала строительство пяти 150-метровых небоскребов. По концепции, первый небоскреб должен был появиться на участке ОАО «Русские самоцветы», второй – на участке ООО «Платформа», третий – на месте автостоянки, четвертый и пятый – на участках, застроенных жильем. В 2010 году «Адамант» от этого проекта отказался. Как сообщил «Строительному Еженедельнику» совладелец «Адаманта» Евгений Гуревич, такое решение было принято из-за высокой цены строительства. «Очень дорого получилось, затраты не окупились бы», – сказал он.
К «Русским самоцветам» и «Платформе» с вопросом о выкупе участков «Адмант» не обращался. В настоящий момент ООО «Адамант-проект» ведет проектирование многофункционального центра «Заневский каскад – 3» площадью 56,5 тыс. кв. м, который должен появиться на месте автостоянки. По словам Евгения Гуревича, «объем инвестиций в проект составил 70 млн USD, сдать его планируется в I-II кварталах 2013 года, однако это может быть и III квартал».
Полную версию материала вы можете прочитать в свежем выпуске газеты «Строительный Еженедельник».