Выставки победят санкции
Расширение пакета санкций в отношении России заставляет некоторые девелоперские компании усомниться в необходимости участия в крупных международных инвестиционных выставках. Однако эксперты считают, что сейчас, наоборот, нужно представлять отечественный бизнес более полно на подобных мероприятиях.
Российские компании (по крайней мере в европейской части страны) в основном посещают две выставки: MIPIM, проходящую в марте во французских Каннах, и осенью – EXPO REAL (в этом году с 6 по 8 октября), которая проходит в Мюнхене, Германия.
Эффект налицо
Наталья Гончарова, директор по маркетингу ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: «Международные профильные выставки, такие как MIPIM, EXPO REAL, MAPIC (выставка торговой недвижимости, проходит в Каннах осенью – прим. ред.) являлись эффективной бизнес- и коммуникационной площадкой для российских компаний. Каждая выставка, как правило, приводила к подписанию выгодных контрактов как с российскими, так и с иностранными партнерами».
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации c CBRE, отмечает, что далеко не все участники едут, к примеру, на MIPIM со своими проектами, цели у всех разные. «Многие едут для того, чтобы получить новые контакты или укрепить имеющиеся для дальнейшего развития бизнеса. Некоторые – чтобы «засветиться», показать себя, – говорит он. – Понятно, что введение санкций отразится на некоторых девелоперских проектах, но это не повод отказываться от участия в крупном, статусном мероприятии. Санкции – это временное явление. Даже в условиях кризиса 2008-2009 годов, когда интерес к России был небольшой, тем не менее люди приезжали на выставки. В большей своей массе бизнес старается быть вне политики».
С ним солидарна Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «По моему мнению, нашим компаниям и регионам особенно в нынешних изменившихся геополитических условиях крайне важно участвовать в международных выставках, для того чтобы не усиливать эффект политического похолодания между Россией и Западом. Российским компаниям нужно участвовать в зарубежных инвестиционных выставках, необходимо показать готовность бизнеса к диалогу и продолжению деловых отношений, важно, чтобы нас продолжали воспринимать как надежных бизнес-партнеров, несмотря на общие политические изменения. Безусловно, политическая ситуация сказывается на деловых отношениях. Однако если российские компании перестанут самостоятельно выходить на зарубежную арену и контактировать с иностранными компаниям и это только усугубит ситуацию. Как правило, доля российских экспонентов составляет около 5-10%, в этом году существенных изменений не предвидится».
Последствия не ощутимы
Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», добавляет: «Сейчас строительная индустрия в России пока что не ощутила последствия санкций, и внешний негатив скажется на ней через несколько месяцев, прежде всего через ужесточение финансирования новых объектов со стороны банков. Но практически все строительные компании в России частные, и санкции ЕС и США напрямую с ними не связаны, поставки импортного оборудования и стройматериалов прекращать европейцам невыгодно, и нашим компаниям также не имеет смысла отказываться от уже проверенных временем контактов. Так что пока общее ухудшение экономической ситуации не сказалось на отрасли, и компании не начали резать косты на международные мероприятия, доля российских компаний не должна уменьшаться, все понимают, что это работа на перспективу»
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора группы компаний RRG, отмечает: «Спрогнозировать, увеличится или уменьшится их доля в 2014-2015 годах, сегодня затруднительно. Все понимают, что могут возникнут проблемы с визами, с допуском в ЕС больших российских делегаций. Поэтому многое будет зависеть от вектора развития взаимоотношений России и Запада».
Работать хотят все
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», считает, что нестабильная политическая ситуация в Российской Федерации и связанные с ней экономические риски окажут влияние на объем иностранных инвестиций в экономику страны. «В то же время в России и частности в Санкт-Петербурге работает значительное количество иностранных компаний, которые успешно осуществляют свою деятельность на территории нашей страны и видят перспективы расширения своей деятельности. Россия не снижала своего представительства на инвестиционных выставках, которые проходили в Европе (в Каннах экспоненты из России составляли порядка 8% от всех участников выставки), но, следуя внешнеполитическому курсу, более внимательно рассматривает участие в выставках, которые будут проходить в азиатских странах, например, «MIPIM Азия – 2014» – пройдет в декабре текущего года в Гонконге».
Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP, считает, что и западные компании заинтересованы в продолжении сотрудничества: «Несмотря на сложившуюся политическую ситуацию, бизнес-сообществу по-прежнему интересен рынок РФ. Доходность проектов в России по факту выше европейских аналогов, и это нельзя отрицать. Уверен, большинству крупных компаний будет в любом случае интересно участие в зарубежных выставках в следующем году. Дистанцироваться от западных инвестиций никто не намерен».
Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш добавляет: «Иностранные инвесторы делятся на две части. Первые – это те, кто составляет впечатление о России по кадрам CNN. Они трясутся от страха. И есть другие, те, кто здесь работает. Поэтому присутствовать на международных ярмарках надо. Это хорошая площадка для того, чтобы переводить иностранных инвесторов из одной категории в другую».
Впрочем, даже если западные коллеги приостановят свою деятельность в России, участие в международных выставках не перестанет быть актуальным. Дмитрий Котровский, вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп», считает, что русские на международных инвестиционных выставках заключают сделки и достигают устных договоренностей не с иностранными инвесторами, а в своем же кругу, со своими же соотечественниками. «Этому способствует сам формат мероприятий и состав участников – здесь все руководители российского девелоперского блока одновременно, и общение часто происходит в неформальной обстановке на вечеринках, регатах, коктейлях. У руководителей строительных компаний и смежных с ним бизнесов – подрядчиков, консультантов – есть легенда, что MIPIM – это «средство борьбы с московскими пробками»: в одном месте, в небольших и камерных Каннах, где друг от друга не спрятаться, не скрыться, за несколько дней можно провести десятки встреч, на организацию которых в Москве ушли бы месяцы».
Мнение:
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Активность иностранных инвесторов на российском рынке значительно снизилась в последние месяцы; в этой ситуации бизнесу нужны площадки для взаимодействия с российскими компаниями.
Важно понимать, что такие площадки и раньше далеко не всегда и далеко не всеми участниками использовались для привлечения иностранных инвестиций. Для многих это было статусное мероприятие, где можно было провести переговоры и поддержать или наладить бизнес-контакты на уровне первых лиц и владельцев компаний, а также правильно с имиджевой точки зрения презентовать свой проект или актив. Для меня очевидно, что эта активность сохранится, даже несмотря на изменения.
Я очень надеюсь на нормализацию политической ситуации и восстановление доверия иностранных инвесторов к российскому рынку. Но даже если будет разворачиваться сценарий с сокращением их присутствия в России, то им предстоит вести переговоры о продаже активов, в первую очередь, с российскими покупателями.
По итогам восьми месяцев в городе введено 1,235 млн кв. м жилья. При этом если брать общий объем предложения, то уже более четверти жилья на рынке предлагается на территориях Ленобласти.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, поясняет: «В связи с ужесточением процедур согласования проектов, интересы девелоперов смещаются в сторону Ленобласти – участков, расположенных на границе с Санкт-Петербургом. Лидером среди таких районов является Всеволожский район, где можно выделить наиболее активно развивающиеся локации. Это Мурино – Девяткино, где реализуется порядка 40 проектов, включая различные очереди, что составляет примерно 1 млн кв. м совокупной площади всех квартир. Это зона Кудрово – порядка 30 проектов, включая очереди, и Янино. В этих районах предлагается самое доступное по ценам жилье – в основном, это 1-2 комнатные квартиры и квартиры-студии».
Район-лидер
Около 65% предложения сегодня приходится на Выборгский район (лидер по объемам предложения), Красносельский, Московский и Приморский районы Санкт-Петербурга.
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент», говорит, что наибольшие объемы предложения в Выборгском районе (15% от всего предложения по Петербургу) обеспечиваются за счет территории рядом со станцией метро «Парнас».
Госпожа Конвей рассказала: «В Московском в конце прошлого года – начале этого стартовало сразу несколько проектов: «Вива» (ГДСК), 2-ая очередь «Триумф-парка» («Мирлэнд Девелопмент»), «Квартет» (ГДСК), «Силовые машины». В Выборгском: «Северная долина» и проекты в Парголово. В Красносельском: «Балтийская Жемчужина» и «Море» от Setl Group, «Линкор» от КВС, а также зоны на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Героев – «Южная акватория» (ГДСК) и «Ленинский парк» («Город»)».
Госпожа Конвей говорит, что наименьшая девелоперская активность наблюдается во Фрунзенском районе. В продаже здесь находится всего 1 проект, который вышел на рынок в I квартале этого года – «Новая София» (ГДСК).
Концентрация на границе
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, рассказала, что основные зоны концентрации квартир эконом-класса – ближайшая область (Бугры, Колтуши, Кудрово, Мурино) и окраины города (Парнас, Парголово, Шушары). Квартиры класса комфорт представлены по всему городу (исключением являются центральные и околоцентральные районы). Наибольшее предложение – в Красносельском, Невском, Приморском, Калининском и Московском районах. Квартиры повышенной комфортности (класс комфорт+) расположены в популярных спальных районах, а также в районах, приближенных к центру города. Объекты бизнес-класса располагаются преимущественно в Петроградском, Московском, Василеостровском, Красногвардейском и Адмиралтейском районах. Жилье класса элита предлагается, в основном, в Центральном и Петроградском районах.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» добавляет: «Около 1 млн кв. м сегодня возводится в районе станции метро «Девяткино». Южные территории осваиваются пока не очень активно – основные крупные жилые комплексы введены в эксплуатацию, новые территории готовятся к освоению – здесь можно отметить Красносельский, Московский, Невский районы. Меньше всего жилья в настоящее время предлагается в Красногвардейском и Кировском районах. Но следует отметить, что география застройки Санкт-Петербурга не связана с активностью спроса, а в большей степени зависит от наличия пригодных участков под застройку. Сегодня перспективны территории Ленинградской области, приближенные к мегаполису, – Кудрово, Шушары».
Без инфраструктуры
Госпожа Конвей также обращает внимание на то, что в Красносельском районе наблюдается существенный недостаток транспортной инфраструктуры. Что касается социальной инфраструктуры – ее недостаток тоже ощутим, однако город обязывает девелоперов возводить социальные объекты за свой счет, и застройщикам приходится на это идти. Однако подобные вопросы – всегда предмет споров и разногласий между девелопером и администрацией города, что обусловлено отсутствием четкой законодательной базы, регламентирующей, какие именно объекты и за чей счет необходимо строить.
Госпожа Шишулина отмечает: «Инфраструктурные проблемы есть везде – счастливых исключений практически не наблюдается, особенно, если говорить о дорожно-транспортной сети. Наиболее существенны проблемы с социальными объектами на тех территориях, которые активно застраиваются на протяжении длительного времени – это, опять же, Приморский район, продолжение Ленинского проспекта, скоро к ним добавятся кварталы южнее станций метро «Московская» и «Звездная».
Сегодня у строительной компании не так много путей, чтобы заставить общественность говорить о своем проекте. Собственно, есть три основных пути, по крайней мере для жилого дома, хоть как-то выделиться: при помощи архитектуры, концепции здания или его высотности. С последней в Петербурге у девелоперов особенно не ладится, – отмечают эксперты.
Средняя этажность современного жилищного строительства Санкт-Петербурга составляет 16-20 этажей. Часто в крупных жилых комплексах, которые возводятся в спальных районах, проектируется доминанта в 25-30 и выше этажей. Более высокие здания в жилищном строительстве проектируются пока редко. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» говорит, что причин тому несколько. Во-первых, градостроительные регламенты жестко контролируют высотность строений, особенно в проектах, расположенных в историческом центре или в районах, приближенных к главным историческим доминантам города. Во-вторых, сложившаяся среднеэтажная окружающая застройка не позволяет гармонично вписывать высотные здания в архитектуру квартала.
Плохую службу девелоперам сослужил и проект «Охта-центра» во времена его противостояния с градозащитной общественностью. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, отмечает, что слово «небоскреб» в Петербурге относится к разряду тех, что произносить не стоит – сразу возникает настолько широкий общественный резонанс, что девелоперу может стоить немалых усилий утихомирить разбушевавшуюся общественность. «И это не удивительно, ведь наш город занесен в список мирового культурного наследия ЮНЕСКО именно за удивительные невские панорамы, которые являются уникальной архитектурной доминантой Петербурга. Чтобы сберечь наши уникальные виды, в городе существует высотный регламент», – говорит госпожа Конвей.
«Да и потенциальные покупатели неоднозначно реагируют на небоскребы. Граждане старше 40 лет без энтузиазма воспринимают приобретение квартиры выше 14 этажа из соображений безопасности и из-за не слишком высокого уровня доверия к качеству установленного лифтового оборудования. Но определенные плюсы в жилье на высоких этажах все же есть – хорошие видовые характеристики, более низкий уровень воздействия уличного шума, более чистый воздух.
И, несмотря на формирующуюся сегодня тенденцию к проектированию малоэтажной и среднеэтажной застройки, высотки все равно будут востребованы на городских территориях ввиду высокого спроса на жилье в мегаполисе и сложившегося дефицита участков под застройку в рамках городских кварталов», – рассуждает Арсений Васильев.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», добавляет: «Приобретая земельный участок, застройщик может заранее просчитать, сколько недвижимости он построит на той или иной территории. При этом, опытный девелопер всегда учитывает покупательский спрос: объекты с невысокой и средней этажностью наиболее популярны у покупателей недвижимости, особенно в сегментах комфорт- и бизнес-классов. Такие жилые комплексы считаются наиболее привлекательными, так как за счет меньшей высотности и меньшего количества квартир в доме можно создать более уютную, спокойную атмосферу для проживания. Большинство покупателей предпочитают квартиры не выше 10 этажа. Только 10% клиентов целенаправленно выбирают последние этажи».
Елизавета Конвей добавляет, что на такой высоте может ощущаться нехватка кислорода. «К тому же, небоскреб может раскачиваться от петербургского ветра – не каждому это понравится. Кроме того, существующая система пожаротушения пока еще мало рассчитана на такие небоскребы», – перечисляет другие минусы госпожа Конвей.
Впрочем, господин Ефремов полагает, что при правильном позиционировании объекта проблем с продажами квартир на 30-х этажах можно было бы избежать. «Действительно, есть клиенты, которые психологически не готовы жить «наверху», однако значительная часть покупателей была бы рада квартире на высоких этажах с хорошим видом и панорамным остеклением», – уверен он.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая с ним солидарна: «О предпочтениях покупателей свидетельствует то, что в обычных домах верхние этажи как правило стоят дороже, чем средние и нижние. Условно: чем выше этаж, тем дороже продаваемое жилье. В принципе, людей, выбирающих квартиры на верхних этажах, ничего не пугает – ни возможность поломок лифтов, ни прочие риски».
Справка:
Жилые небоскребы Петербурга
Существующие:
1. «Доминанта» (на пересечении ул. Типанова и пр. Космонавтов; 100 м, 27 этажей).
2. «Поэма у трех озер» (объект принадлежал к числу долгостроев, находится на пр. Энгельса; 100 м, 27 этажей).
3. «Гуси-лебеди» (пересечение ул. Оптиков и ул. Яхтенной; 20-27 этажей).
4. В конце 2012 г. был построен первый дом, который может быть отнесен к классу именно небоскребов: жилой комплекс «Князь Александр Невский» – 35 этажей. Высота жилой части здания составляет 105 м, а вместе с куполом и шпилем – 124 м.
Строящиеся:
1. «Северная долина» (пос. Парголово; до 27 этажей).
2. «Южная акватория» (Красносельский район; 20-26 этажей).
3. «Муринский посад» (пос. Мурино, ст. м. Девяткино; 16-27 этажей).
4. «Петергофская Венеция» (Петергоф; до 35 этажей).