Выставки победят санкции
Расширение пакета санкций в отношении России заставляет некоторые девелоперские компании усомниться в необходимости участия в крупных международных инвестиционных выставках. Однако эксперты считают, что сейчас, наоборот, нужно представлять отечественный бизнес более полно на подобных мероприятиях.
Российские компании (по крайней мере в европейской части страны) в основном посещают две выставки: MIPIM, проходящую в марте во французских Каннах, и осенью – EXPO REAL (в этом году с 6 по 8 октября), которая проходит в Мюнхене, Германия.
Эффект налицо
Наталья Гончарова, директор по маркетингу ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: «Международные профильные выставки, такие как MIPIM, EXPO REAL, MAPIC (выставка торговой недвижимости, проходит в Каннах осенью – прим. ред.) являлись эффективной бизнес- и коммуникационной площадкой для российских компаний. Каждая выставка, как правило, приводила к подписанию выгодных контрактов как с российскими, так и с иностранными партнерами».
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации c CBRE, отмечает, что далеко не все участники едут, к примеру, на MIPIM со своими проектами, цели у всех разные. «Многие едут для того, чтобы получить новые контакты или укрепить имеющиеся для дальнейшего развития бизнеса. Некоторые – чтобы «засветиться», показать себя, – говорит он. – Понятно, что введение санкций отразится на некоторых девелоперских проектах, но это не повод отказываться от участия в крупном, статусном мероприятии. Санкции – это временное явление. Даже в условиях кризиса 2008-2009 годов, когда интерес к России был небольшой, тем не менее люди приезжали на выставки. В большей своей массе бизнес старается быть вне политики».
С ним солидарна Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «По моему мнению, нашим компаниям и регионам особенно в нынешних изменившихся геополитических условиях крайне важно участвовать в международных выставках, для того чтобы не усиливать эффект политического похолодания между Россией и Западом. Российским компаниям нужно участвовать в зарубежных инвестиционных выставках, необходимо показать готовность бизнеса к диалогу и продолжению деловых отношений, важно, чтобы нас продолжали воспринимать как надежных бизнес-партнеров, несмотря на общие политические изменения. Безусловно, политическая ситуация сказывается на деловых отношениях. Однако если российские компании перестанут самостоятельно выходить на зарубежную арену и контактировать с иностранными компаниям и это только усугубит ситуацию. Как правило, доля российских экспонентов составляет около 5-10%, в этом году существенных изменений не предвидится».
Последствия не ощутимы
Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», добавляет: «Сейчас строительная индустрия в России пока что не ощутила последствия санкций, и внешний негатив скажется на ней через несколько месяцев, прежде всего через ужесточение финансирования новых объектов со стороны банков. Но практически все строительные компании в России частные, и санкции ЕС и США напрямую с ними не связаны, поставки импортного оборудования и стройматериалов прекращать европейцам невыгодно, и нашим компаниям также не имеет смысла отказываться от уже проверенных временем контактов. Так что пока общее ухудшение экономической ситуации не сказалось на отрасли, и компании не начали резать косты на международные мероприятия, доля российских компаний не должна уменьшаться, все понимают, что это работа на перспективу»
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора группы компаний RRG, отмечает: «Спрогнозировать, увеличится или уменьшится их доля в 2014-2015 годах, сегодня затруднительно. Все понимают, что могут возникнут проблемы с визами, с допуском в ЕС больших российских делегаций. Поэтому многое будет зависеть от вектора развития взаимоотношений России и Запада».
Работать хотят все
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», считает, что нестабильная политическая ситуация в Российской Федерации и связанные с ней экономические риски окажут влияние на объем иностранных инвестиций в экономику страны. «В то же время в России и частности в Санкт-Петербурге работает значительное количество иностранных компаний, которые успешно осуществляют свою деятельность на территории нашей страны и видят перспективы расширения своей деятельности. Россия не снижала своего представительства на инвестиционных выставках, которые проходили в Европе (в Каннах экспоненты из России составляли порядка 8% от всех участников выставки), но, следуя внешнеполитическому курсу, более внимательно рассматривает участие в выставках, которые будут проходить в азиатских странах, например, «MIPIM Азия – 2014» – пройдет в декабре текущего года в Гонконге».
Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP, считает, что и западные компании заинтересованы в продолжении сотрудничества: «Несмотря на сложившуюся политическую ситуацию, бизнес-сообществу по-прежнему интересен рынок РФ. Доходность проектов в России по факту выше европейских аналогов, и это нельзя отрицать. Уверен, большинству крупных компаний будет в любом случае интересно участие в зарубежных выставках в следующем году. Дистанцироваться от западных инвестиций никто не намерен».
Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш добавляет: «Иностранные инвесторы делятся на две части. Первые – это те, кто составляет впечатление о России по кадрам CNN. Они трясутся от страха. И есть другие, те, кто здесь работает. Поэтому присутствовать на международных ярмарках надо. Это хорошая площадка для того, чтобы переводить иностранных инвесторов из одной категории в другую».
Впрочем, даже если западные коллеги приостановят свою деятельность в России, участие в международных выставках не перестанет быть актуальным. Дмитрий Котровский, вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп», считает, что русские на международных инвестиционных выставках заключают сделки и достигают устных договоренностей не с иностранными инвесторами, а в своем же кругу, со своими же соотечественниками. «Этому способствует сам формат мероприятий и состав участников – здесь все руководители российского девелоперского блока одновременно, и общение часто происходит в неформальной обстановке на вечеринках, регатах, коктейлях. У руководителей строительных компаний и смежных с ним бизнесов – подрядчиков, консультантов – есть легенда, что MIPIM – это «средство борьбы с московскими пробками»: в одном месте, в небольших и камерных Каннах, где друг от друга не спрятаться, не скрыться, за несколько дней можно провести десятки встреч, на организацию которых в Москве ушли бы месяцы».
Мнение:
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Активность иностранных инвесторов на российском рынке значительно снизилась в последние месяцы; в этой ситуации бизнесу нужны площадки для взаимодействия с российскими компаниями.
Важно понимать, что такие площадки и раньше далеко не всегда и далеко не всеми участниками использовались для привлечения иностранных инвестиций. Для многих это было статусное мероприятие, где можно было провести переговоры и поддержать или наладить бизнес-контакты на уровне первых лиц и владельцев компаний, а также правильно с имиджевой точки зрения презентовать свой проект или актив. Для меня очевидно, что эта активность сохранится, даже несмотря на изменения.
Я очень надеюсь на нормализацию политической ситуации и восстановление доверия иностранных инвесторов к российскому рынку. Но даже если будет разворачиваться сценарий с сокращением их присутствия в России, то им предстоит вести переговоры о продаже активов, в первую очередь, с российскими покупателями.
В Петербурге установлена рекордная цена продажи отдельно стоящего здания. Корпорация «Строймонтаж» на торгах Фонда имущества в минувшую пятницу приобрела бывший жилой дом на набережной Робеспьера, 32, литера А за 1 млрд 70 млн рублей. Первоначально заявленная цена была превышена более чем в 2,5 раза. Здание уже не представляет исторической ценности и будет снесено либо реконструировано в течение 42 месяцев.
В аукционе 28 сентября принимало участие шесть претендентов на здание в историческом центре, но активная борьба развернулась только межу двумя из них – компанией «Возрождение Санкт-Петербурга» и корпорацией «Строймонтаж», которая и вышла победителем. Любопытная деталь: новое приобретение корпорации находится напротив еще одного принадлежащего ей объекта – жилого комплекса «Монблан». «Мы не могли позволить, чтобы торги выиграла другая компания, ведь на другом берегу Невы – наш элитный жилой дом «Монблан», – прокомментировал результаты аукциона заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж» Алексей Бражниченко.
По мнению директора по маркетингу ЗАО «Строймонтаж» Ильи Логинова, интерес многих застройщиков к торгам вызван тем, что лот на набережной Робеспьера – один из последних участков в центре Петербурга, которые когда-либо могут быть выставлены на продажу. При этом само здание можно снести и на его месте построить дом по проекту застройщика без многочисленных обременений.
Характеристики объекта
Площадь здания – 6095,1 кв. метров. Площадь земельного участка – 1349 кв. метров. Начальная цена – 420 млн рублей. Здание находится на территории исторического центра Санкт-Петербурга в зоне жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. Покупатель обязан снести здание и построить новое, либо реконструировать существующее здание в течение 42 месяцев. Объект расположен в Объединенной охранной зоне центральных районов, но памятником не является. Все строительные и ремонтные работы необходимо согласовывать с КГИОП.
Год постройки здания – 1953. Дом у Литейного моста с видом на Неву и крейсер «Аврора» был построен для работников КГБ. Возможно, для того, чтобы им не надо было долго добираться на работу – Литейный пр., 4. В 1987 году здание признано аварийным, в 2004 – аварийным с угрозой обвала. Расселение дома проходило силами районной администрации и сопровождалось скандалами и судами. Многие жители не хотели покидать свои квартиры. Основной причиной конфликта была заниженная, по мнению жильцов, оценка аварийного жилья, не соответствующая его рыночной стоимости с учетом видовых характеристик.
Прогнозы оправдались
Накануне проведения аукциона мы попросили ряд ведущих экспертов в сфере недвижимости сделать прогнозы относительно будущего объекта на набережной Робеспьера.
Директор департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон тогда высказал мнение, что наиболее рациональное использование участка – строительство элитного жилого комплекса. Учитывая местоположение объекта, здесь можно построить элитное жилье категории «элита А», то есть стоимость квадратного метра может составить от тыс. за 1 кв. метр, в видовых квартирах – тыс. за 1 «квадрат».
«С учетом того, что объект находится на набережной, строительство гостиницы или ресторана будет нецелесообразно, так как участок небольшой, а без парковки оба объекта не будут востребованы, – полагает Михаил Бимон. – Строительство бизнес-центра требует определенных условий, в том числе наличия парковки. Поэтому возведение БЦ также сопряжено с рядом нюансов. Что касается наличия парковочных мест для жильцов элитного комплекса, то этот вопрос возможно решить с помощью строительства подземного паркинга».
Руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости Михаил Васильев согласен с коллегой: «Думаю, что по данному адресу целесообразней всего было бы возведение жилого дома». Месторасположение в «золотом треугольнике», неподалеку от Смольного, рядом с Таврическим садом, возможность строительства видовых квартир с панорамой на воду позволит позиционировать его как элитный дом. Вероятно, спрос на квартиры по этому адресу будет высоким. Стоимость квадратного метра будет сопоставима с рыночной ценой на квартиры в этом районе. Сейчас она составляет 250–300 тыс. руб. за 1 кв. метр».
«Трудности, которые ждут покупателя, связаны с плотностью застройки вокруг дома на наб. Робеспьера, 32, – отмечает Михаил Васильев. – То есть как сносить, так и строить придется на небольшом участке, который окружен домами, в том числе охраняемыми памятниками архитектуры. Также в этом микрорайоне существует проблема создания инфраструктуры, достойной дома элит-класса».
«Плюсом этого здания, которое практически автоматом поднимает цену процентов на 20, является вид на Неву. При этом в центре осталось мало зданий с подобными характеристиками, полностью расселенных и очищенных юридически», – уверен председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш.
«В ходе торгов цена может вырасти в два раза. Теоретически она может вырасти и больше, потому что сложно оценить затраты на ремонтные работы», – предположил накануне торгов руководитель департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property Spb Игорь Лучков. По его мнению, в ходе реализации инвестиционного проекта площадь нового объекта не должна сильно измениться, потому что необходимо вписаться в общий архитектурный стиль набережной. Здесь есть возможность встроить мансарду и провести оптимизацию площадей. «Думаю, что площадь может увеличиться на 15–20 процентов, – предположил эксперт. – Любой объект будет достаточно хорошо смотреться. Единственный минус – сложность с точки зрения транспортной логистики – рядом мост и автомобильные развязки, поэтому нет места для парковки. Стоимость квартиры будет в пределах –10 тыс. за 1 кв. метр. Если говорить о коммерческой недвижимости, то это может быть бизнес-центр класса «А» или «В+», гостиница класса не ниже четырех «звезд».
Эксперты отметили, что могут возникнуть трудности с размещением подземной парковки, так как этот объект располагается на набережной.
Планы определены
Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга, функциональное назначение участка, пока еще занимаемого расселенным домом, – жилая застройка с включением объектов общественно-деловой застройки. Объект расположен в объединенной охранной зоне центральных районов Санкт-Петербурга, однако памятником архитектуры он не является. Но несмотря на это наружные строительные и ремонтные работы будет необходимо согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры правительства Санкт-Петербурга.
Как сообщили в корпорации «Строймонтаж», уже принято решение о строительстве на этом месте 6–8-этажного элитного жилого дома с подземным паркингом. Территория вокруг дома будет благоустроена, предусмотрен просторный внутренний двор. Окружение дома однородное, рядом проектируется бизнес-центр класса А. Пока еще неизвестны его архитектурные особенности, но в корпорации твердо заверяют, что новый дом будет гармонировать с окружающей застройкой.
Дмитрий Малышев
Первая перехватывающая парковка в Санкт-Петербурге начнет действовать уже с 1 октября 2007 года у станции метро «Ладожская». Парковка, рассчитанная на 288 машин, будет работать с 6.00 до 23.00 по рабочим дням. Стоимость парковочного места составит от 42 до 80 рублей в день.«Это первый, но очень важный шаг в улучшении транспортной ситуации в центре города, – заявил исполняющий обязанности первого заместителя председателя Комитета по транспорту администрации Санкт-Петербурга Станислав Попов. – Тем более что с закрытием 1 октября на реконструкцию северной набережной Обводного канала возрастут транспортные потоки от станции метро «Новочеркасская» и на мосту Александра Невского в сторону центральной части». Таким образом, открывающаяся перехватывающая парковка позволит в некоторой степени решить проблему пробок и предоставит петербургским автомобилистам альтернативный вариант для того, чтобы они не стояли в многочасовых пробках, а быстро могли добраться до места назначения.
На первом этапе пока еще не в полной мере решены вопросы с выделенными полосами движения для наземного общественного транспорта, автомобилисты будут пользоваться только услугами метрополитена. Поэтому не случайно для пилотного проекта выбрана действующая стоянка, принадлежащая ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей», находящаяся в трех минутах ходьбы от метро «Ладожская». По словам заместителя главного инженера ГУП «Петербургский метрополитен» Игоря Выборнова, станция метро «Ладожская» изначально реконструировалась под вокзал, однако значительного наплыва пассажиров эксперты так и не получили. Здесь имеется все для приема дополнительного числа горожан: просторный вестибюль, 13 турникетов, четыре эскалатора.
Станислав Попов отметил, что в городе автомобилисты оставляют свой транспорт на магистралях, обочинах дорог, рискуя не найти их на месте по окончании рабочего дня. Между тем перехватывающая парковка будет охраняемой, а плата за нее составит от 42 до 80 рублей. Однако чиновник добавил: «В данном случае будет использоваться дифференцированная шкала, которая позволит отсечь граждан, которые захотят воспользоваться парковкой как стоянкой». Каждому водителю, приезжающему на парковку, выдадут проездной билет на основе БСК, на котором оформлено 3 поездки со сроком окончания в течение одних суток. БСК следует вернуть по возвращении на парковку. Она выдается автомобилистам без залоговой стоимости, однако при утере карточки залоговая стоимость ее должна быть возмещена. Водитель, использовавший 2-3 поездки на метрополитене, заплатит за стоянку всего 42 рубля. За одну поездку тариф составит 60 рублей. Если водитель этим правом не воспользуется в течение дня вообще, тариф за транспорт будет максимальным – 80 рублей. «Но граждане должны понимать, что данная парковка будет использоваться только по назначению. Не исключено ее использование в ночное время в коммерческих целях», – резюмировал Станислав Попов.
Пока парковка будет работать в тестовом режиме, важно, чтобы горожане поняли значимость этого нововведения для города и привыкли к нему, необходимо проверить работоспособность системы. Поэтому ГУП «Организатор перевозок» для этих целей организовал работу справочно-информационной службы по телефону: 576-55-55, куда с 8.00 до 20.00 можно будет сообщать свои пожелания и замечания по улучшению работы перехватывающих парковок. На неделю ранее, с 26 сентября, на сайте www.omjp.ru все заинтересованные могут узнать подробнее о работе перехватывающей парковки. До 1 октября ГУ«Дирекция по организации дорожного движения» должна установить соответствующие знаки, чтобы автомобилисты могли без проблем подъехать к парковке у метро «Ладожская».
Выделенные полосы
«В идеале такие парковки должны размещаться в районе кольцевой автомобильной дороги, на подъездах к городу, – говорит Станислав Попов, – однако пока в городе не до конца выполнен комплекс мер по улучшению работы улично-дорожной сети, строить их спешно и в большом количестве бессмысленно. У нас есть примерно 40–50 адресов, находящихся в разработке, и они в ближайшем будущем будут реализованы. Но для этого необходимо использовать наземный общественный транспорт, ведь возможности метрополитена тоже небезграничны». В этой связи до конца года в городе планируется организовать выделенные полосы для приоритетного движения общественного транспорта. В частности, на Петроградской стороне это будут Большая Пушкарская улица и Большой проспект. С 1 ноября на Лиговском проспекте от Разъезжей улицы до Свечного переулка общественный транспорт будет иметь свою выделенную полосу. «Полоса позволит в несколько раз сократить время езды, и водители, у которых есть личный транспорт, поймут, что на общественном транспорте передвигаться по городу быстрее», – сказал он и добавил: «Комитет по транспорту собирается пустить по этой линии новые трамваи и автобусы, которые комфортнее предыдущих моделей». Однако чиновник отметил, что выделенные полосы не связаны с перехватывающими парковками: «Они необходимы для нормализации работы общественного транспорта». Тем не менее руководитель проектов группы компаний «Техно» Сергей Миньков заметил, что без выделенных полос система перехватывающих парковок работать не сможет. «Заложенные в проекте 42 парковки, – продолжил он, – учитывались, исходя из потребностей города. Ведь основное назначение перехватывающих парковок – предоставить сервис для тех, кто работает в городе с утра до вечера.
Между тем соотношение жителей центральной части города составляет 200 тысяч на 2 млн работающих. Поэтому целесообразнее строить многоярусные парковки, в которых может находиться от полутора до двух тысяч автомобилей». Поскольку строительство парковок стоит немалых денег, чиновники подумывают о привлечении инвесторов, которые будут определять стоимость строительства, исходя из проектных решений.
Напомним, что на заседании правительства Санкт-Петербурга в конце августа губернатор города Валентина Матвиенко поручила профильным комитетам в течение двух месяцев разработать и до конца года утвердить конкретный план действий по каждому из пунктов программы улучшения организации дорожного движения. Внедрение перехватывающих парковок позволяет говорить о качественно новом этапе организации дорожного движения.
Марианна Рахман