В условиях жесткой конкуренции
Рынок проектирования в Петербурге остается одним из самых высококонкурентных сегментов строительной отрасли. Здесь работают около 200 компаний. Впрочем, к крупным относятся не более 20-30 из них.
Заказы на рынке проектирования распределяются крайне неравномерно. Крупные компании, созданные на базе советских проектных институтов, получают серьезные, интересные заказы, в то время как небольшим фирмам приходится выживать, выполняя несколько небольших заказов в год. «В настоящий момент этот вид бизнеса нельзя назвать высокодоходным», – полагает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Наталья Мальцева, генеральный директор Института современных строительных технологий (ООО «ИССТ»), добавляет: «Исторически сложилось, что крупные проектные организации, расположенные в Санкт-Петербурге и Москве, осуществляют выполнение работ для федеральных, отраслевых и региональных заказчиков, например нефтяной, химической, металлургической промышленности, атомной энергетики, строительства дорог и т. д.».
По ее оценкам, в России оборот рынка проектных работ превышает 20-30 млрд рублей, при этом емкость рынка заказов Петербурга в разы меньше.
Начальник отдела по согласованиям ЗАО «Группа Прайм» Алексей Шипицын оценивает годовой оборот рынка проектирования в Петербурге в 2 млрд рублей. «Всего в городе работает свыше 200 проектных организаций, из которых 25-30 занимаются генпроектированием», – уточняет он.
Порог входа
Выход на этот рынок регламентируют саморегулируемые организации. Их основная задача – оценивать участников рынка и выдавать допуски к тем видам работ, которые компания может выполнять (учитывается наличие специалистов соответствующего профиля, необходимого оборудования, сертификатов и т. д.). «В среднем вступление в СРО обходится компании в 160-200 тыс. рублей. Из них 150 тыс. рублей – взнос в компенсационный фонд саморегулируемой организации, 5-50 тыс. рублей – вступительный взнос в СРО, и еще несколько десятков тысяч рублей потребуется на страхование гражданской ответственности компании. Помимо этого, надо учесть затраты на создание юридического лица, аренду офиса и наем персонала. Таким образом, начальные затраты на создание проектной компании составляют 300-500 тыс. рублей», – подсчитал господин Гулевский.
Основными статьями затрат для проектной организации, помимо членства в СРО, являются расходы на программное обеспечение и персонал. «Поскольку проектная компания является интеллектуальной организацией, качество ее работы прежде всего зависит от уровня квалификации и опыта сотрудников. Поэтому обучение проектировщиков и архитекторов, повышение их квалификации должно являться одним из приоритетов для руководства компании», – отмечает господин Гулевский.
Константин Некрасов, главный инженер проекта ООО «Авто Альянс», также уверен: чтобы открыть новую проектную фирму, требуется около 300 тыс. рублей. «На развитие проектной организации (участие в торгах, реклама и проч.) в месяц требуется около 500 тыс. рублей. И в эти деньги не входит зарплата и аренда офиса. В среднем, чтобы закрепиться, игроку требуется около года. Но и при этих вложениях не стоит ожидать быстрых результатов. В основном люди, открывающие проектные организации, не могут тратить 500 тыс. рублей в месяц, поэтому им необходим более долгий срок – около трех лет. Очень большую роль в развитии проектной организации играет наличие заказчика, который готов поручить тебе проектирование объекта, тогда и развитие пойдет быстрее», – считает господин Некрасов.
А вот господин Шипицын полагает, что для преодоления входного порога на проектном рынке новичку требуется 50-60 млн рублей и 2-3 года активной работы. «Однако все индивидуально: если заполучить очень крупного первого заказчика, то необходимость в больших первоначальных вложениях сократится в разы», – соглашается с коллегами он.
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге, затраты на проектные работы в себестоимости 1 кв. м оценивает от 1100 до 2500 рублей.
«Выйти на данный рынок достаточно сложно из-за высокой конкуренции. Помимо крупных компаний, на рынке есть средние и множество мелких игроков. Таким образом, рынок перенасыщен. Чтобы новой компании закрепиться на рынке, ей необходимо найти заказчика, который заинтересуется их проектом, и предоставить проектную документацию. Но в первую очередь успех компании на рынке проектирования зависит от ее статуса», – утверждает госпожа Ефимова.
Разделение по отраслям
Как отмечают эксперты, большой разницы для проектной организации, что проектировать, нет: как правило, компании могут работать и над проектом жилого дома, и промышленного объекта.
Наталья Мальцева говорит: «По видам проектируемых объектов разделение происходит скорее на отраслевые и общегражданские. Проектирование, например, отраслевых объектов связано со сложными технологическими процессами той или иной отрасли будущего производственного предприятия, которые будут требовать привлечения к проектированию инженеров-технологов, имеющих узкую специализацию».
В общегражданском проектировании в большей степени разделение связано с составом разделов проектной документации, разрабатываемых проектной организацией. Существуют организации, которые занимаются исключительно разработкой разделов архитектурно-строительной части проекта (архитектурные решения, конструктивные решения), а другие разрабатывают только инженерные разделы проекта (водоснабжение, электроснабжение, отопление и т. д.).
«Комплексной разработкой проектной документации занимается не так много компаний, и в первую очередь это связано с необходимостью формирования большого штата квалифицированных проектировщиков», – говорит госпожа Мальцева.
Она также отмечает, что в жилом секторе строительства крупные строительные организации имеют собственные проектные отделы. Любовь Ефимова добавляет: «Существует четкое разграничение между проектированием промышленных и гражданских объектов, а все остальное – производные от этих двух направлений. Например, при проектировании завода необходимо четко знать особые проектные нормы и особенности сложного промышленного оборудования. Гражданское же проектирование другое, здесь другие нормы и чертежи. Обычно компании не занимаются различными видами проектирования, а специализируются и занимают одну конкретную нишу».
Константин Некрасов также отмечает: «Для компании, занимающейся промышленными объектами, необходимо понимание технологического процесса производства, для этого в их штате работают специалисты-технологи. В основном организации, занимающиеся промышленными объектами, – это старые компании со сложившимися связями и заказчиками. Новые компании в этой нише появляются редко. На рынке жилья все немного проще: не требуются специалисты, технологии. И на этом рынке много молодых компаний».
Мнение:
Наталья Мальцева, генеральный директор Института современных строительных технологий:
– Результатом деятельности проектной организации является продукт интеллектуального труда. Соответственно, фундамент проектной организации, определяющий ее успешность, составляют в первую очередь профессионализм и опыт кадрового состава, непосредственно самих проектировщиков. Основной задачей при организации проектного бизнеса будет создание профессиональной команды. Первоначальные затраты будут формироваться из затрат на получение допуска на выполнение работ, закупку оргтехники и программного обеспечения.
Несмотря на советы консультантов создавать бизнес-центры в стиле строгого функционализма – с минимальным числом непрофильных сервисов и услуг, на петербургском рынке становятся успешными и противоположные модели.
По классификации Гильдии управляющих и девелоперов, любой бизнес-центр должен располагать минимальным набором сервисов и услуг: удобным подъездом и транспортным сообщением, паркингом и открытыми точками питания. Для успешного ведения бизнеса этого достаточно – маркетинговая модель бизнес-центра не терпит ничего лишнего. Такой подход, как правило, отстаивают консультанты.
«Существуют даже такая практика, как размещение в бизнес-центрах салонов красоты, фитнес-центров, стоматологических клиник, шоу-румов автомобилей, – перечисляет генеральный директор компании East Real Альберт Харченко. – Если эти сервисы вводятся для того, чтобы повысить набор сервисных услуг для арендаторов, это бессмысленно. Всем спектром бонусов, привнесенных для поддержания лояльности клиентов – даже рекламными стойками, банкоматами и платежными системами, – придется управлять».
«Кроме питания арендаторов ничего не интересует – ни фитнес-центры, ни магазины, – поддерживает президент холдинга «Теорема» Игорь Водопьянов. – Главное – это симпатичные девушки на ресепшене и опрятные охранники – и важно, чтобы эта зона, встречающая арендатора, разительно отличалась от «совка».
Вне правил
Тем не менее, как показывает практика, проекты, идущие вразрез с незамысловатыми правилами консультантов, также становятся успешными. Примером могут послужить бизнес-центры самой «Теоремы» – это одни из первых объектов класса А, расположенные вне центральной части Петербурга – на пересечении Пискаревского и Полюстровского пр., рядом с Полюстровским садом. На стартовом этапе проекта эксперты высказывали сомнения в окупаемости модели. Сейчас, по словам Игоря Водопьянова, арендные ставки в трех объектах, расположенных в глубине участка, превышают 1 тыс. рублей за 1 кв. м, а в бизнес-центре «Бенуа», выходящем на Пискаревский пр., – 1400 рублей за 1 кв. м.
Еще дальше и в буквальном, и в переносном смысле пошла компания «Технополис Санкт-Петербург». Несмотря на то что бизнес-центр «Технополис Пулково» площадью 23 тыс. кв. м класса B+ находится вблизи аэропорта на Пулковском шоссе, его заполняемость на первый же год работы достигла 100%.
«Помимо базовых потребностей арендодатель должен предоставлять дополнительные сервисы, услуги, удобства», – считает директор по продажам и маркетингу компании «Технополис Санкт-Петербург» Елена Афиногенова.
Кроме полной отделки помещений, хорошо продуманной системы коммуникаций и возможностей легко осуществлять перепланировку пространств, предоставляемых объектами такого класса, бизнес-центр предлагает арендаторам кроссовые и серверные комнаты, переговорные и конференц-залы, возможность оформления кухонных зон, почтовые, типографские услуги, услуги кейтеринга и даже душевые для велосипедистов.
Кроме рациональных доводов на арендатора воздействуют и эмоциональные. Девелопер должен создавать выдающееся предложение на рынке, уверена управляющая БЦ «Ново-Исаакиевский» Ирина Рудухина. Тщательно отреставрированный особняк XVIII века на ул. Якубовича площадью всего 2,5 тыс. кв. м также полностью сдан. Арендная ставка в нем – 1600 рублей за 1 кв. м плюс НДС.
«С двумя арендаторами мы заключили договоры только благодаря каменным вставкам в ступенях, – рассказывает Ирина Рудухина. – Рассказывая во время экскурсии по бизнес-центру о том, как бережно мы подходили к реставрации здания, стараясь сохранить максимум исторических деталей, я обратила внимание потенциальных арендаторов на каменные вставки в ступенях исторических лестниц. Это произвело впечатление».
В бизнес-центре, созданном по типу «домашнего бизнеса», отсутствует лифт и парковка для автотранспорта, но зато арендаторы всегда могут связаться с собственником напрямую, а во время обеда взять велосипед в бесплатном прокате с набором предварительно разработанных маршрутов. Кроме того, в бизнес-центре отмечаются и все традиционные праздники – арендодатель устраивает сюрпризы и дарит подарки, а для всех желающих в выходные проводятся экскурсии. Проводимые мероприятия, по словам госпожи Рудухиной, обходятся в 10-20 тыс. рублей в месяц плюс зарплата нанятого на эти цели маркетолога.
«Наши мероприятия – это не инструмент продаж, мы работаем на создание имиджа, – говорит Ирина Рудухина. – Наша цель – популяризовать историю здания для того, чтобы на момент продажи он стоил гораздо больше. Пока что это одно из сотен исторических зданий в центре». Проект БЦ «Ново-Исаакиевский» – типичный для Петербурга, считает генеральный директор Maris Properties в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. Небольшие отреставрированные особняки в центре Петербурга, в которых царят камерная атмосфера и чуткое отношение к клиентам, находят своего арендатора, относящегося к рабочему месту как к дому. Хотя, как правило, такой подход больше впечатляет иностранные компании, считают эксперты.
Инвестиционный подход
«Сейчас существует противоположная тенденция – появляется все больше проектов, рассчитанных на инвестиционный подход – построили, заполнили и продали, – говорит Борис Мошенский. – В них просчитано все до мелочей и прилагаются максимальные усилия, чтобы сделать объект окупаемым с наибольшей быстротой». При этом, по словам господина Мошенского, в ближайшие 2-4 года на рынок Петербурга могут войти западные институциональные инвестфонды. Тогда такой тип проектов получит еще более широкое распространение.
Мнение
Игорь Водопьянов, президент холдинга «Теорема»: – Без учета затрат на приобретение земли и проведение коммуникаций выплаты по кредиту на строительство бизнес-центра будут либо достигать размера 16-17% годовых либо длиться около 10 лет. Поэтому перспектив дальнейшего бурного развития этой сферы я не вижу. Этим смогут заниматься или западные компании, у которых есть доступ к дешевым инвестициям, или те, кто не видит другой возможности вложить куда-то крупные деньги.