В условиях жесткой конкуренции
Рынок проектирования в Петербурге остается одним из самых высококонкурентных сегментов строительной отрасли. Здесь работают около 200 компаний. Впрочем, к крупным относятся не более 20-30 из них.
Заказы на рынке проектирования распределяются крайне неравномерно. Крупные компании, созданные на базе советских проектных институтов, получают серьезные, интересные заказы, в то время как небольшим фирмам приходится выживать, выполняя несколько небольших заказов в год. «В настоящий момент этот вид бизнеса нельзя назвать высокодоходным», – полагает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Наталья Мальцева, генеральный директор Института современных строительных технологий (ООО «ИССТ»), добавляет: «Исторически сложилось, что крупные проектные организации, расположенные в Санкт-Петербурге и Москве, осуществляют выполнение работ для федеральных, отраслевых и региональных заказчиков, например нефтяной, химической, металлургической промышленности, атомной энергетики, строительства дорог и т. д.».
По ее оценкам, в России оборот рынка проектных работ превышает 20-30 млрд рублей, при этом емкость рынка заказов Петербурга в разы меньше.
Начальник отдела по согласованиям ЗАО «Группа Прайм» Алексей Шипицын оценивает годовой оборот рынка проектирования в Петербурге в 2 млрд рублей. «Всего в городе работает свыше 200 проектных организаций, из которых 25-30 занимаются генпроектированием», – уточняет он.
Порог входа
Выход на этот рынок регламентируют саморегулируемые организации. Их основная задача – оценивать участников рынка и выдавать допуски к тем видам работ, которые компания может выполнять (учитывается наличие специалистов соответствующего профиля, необходимого оборудования, сертификатов и т. д.). «В среднем вступление в СРО обходится компании в 160-200 тыс. рублей. Из них 150 тыс. рублей – взнос в компенсационный фонд саморегулируемой организации, 5-50 тыс. рублей – вступительный взнос в СРО, и еще несколько десятков тысяч рублей потребуется на страхование гражданской ответственности компании. Помимо этого, надо учесть затраты на создание юридического лица, аренду офиса и наем персонала. Таким образом, начальные затраты на создание проектной компании составляют 300-500 тыс. рублей», – подсчитал господин Гулевский.
Основными статьями затрат для проектной организации, помимо членства в СРО, являются расходы на программное обеспечение и персонал. «Поскольку проектная компания является интеллектуальной организацией, качество ее работы прежде всего зависит от уровня квалификации и опыта сотрудников. Поэтому обучение проектировщиков и архитекторов, повышение их квалификации должно являться одним из приоритетов для руководства компании», – отмечает господин Гулевский.
Константин Некрасов, главный инженер проекта ООО «Авто Альянс», также уверен: чтобы открыть новую проектную фирму, требуется около 300 тыс. рублей. «На развитие проектной организации (участие в торгах, реклама и проч.) в месяц требуется около 500 тыс. рублей. И в эти деньги не входит зарплата и аренда офиса. В среднем, чтобы закрепиться, игроку требуется около года. Но и при этих вложениях не стоит ожидать быстрых результатов. В основном люди, открывающие проектные организации, не могут тратить 500 тыс. рублей в месяц, поэтому им необходим более долгий срок – около трех лет. Очень большую роль в развитии проектной организации играет наличие заказчика, который готов поручить тебе проектирование объекта, тогда и развитие пойдет быстрее», – считает господин Некрасов.
А вот господин Шипицын полагает, что для преодоления входного порога на проектном рынке новичку требуется 50-60 млн рублей и 2-3 года активной работы. «Однако все индивидуально: если заполучить очень крупного первого заказчика, то необходимость в больших первоначальных вложениях сократится в разы», – соглашается с коллегами он.
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге, затраты на проектные работы в себестоимости 1 кв. м оценивает от 1100 до 2500 рублей.
«Выйти на данный рынок достаточно сложно из-за высокой конкуренции. Помимо крупных компаний, на рынке есть средние и множество мелких игроков. Таким образом, рынок перенасыщен. Чтобы новой компании закрепиться на рынке, ей необходимо найти заказчика, который заинтересуется их проектом, и предоставить проектную документацию. Но в первую очередь успех компании на рынке проектирования зависит от ее статуса», – утверждает госпожа Ефимова.
Разделение по отраслям
Как отмечают эксперты, большой разницы для проектной организации, что проектировать, нет: как правило, компании могут работать и над проектом жилого дома, и промышленного объекта.
Наталья Мальцева говорит: «По видам проектируемых объектов разделение происходит скорее на отраслевые и общегражданские. Проектирование, например, отраслевых объектов связано со сложными технологическими процессами той или иной отрасли будущего производственного предприятия, которые будут требовать привлечения к проектированию инженеров-технологов, имеющих узкую специализацию».
В общегражданском проектировании в большей степени разделение связано с составом разделов проектной документации, разрабатываемых проектной организацией. Существуют организации, которые занимаются исключительно разработкой разделов архитектурно-строительной части проекта (архитектурные решения, конструктивные решения), а другие разрабатывают только инженерные разделы проекта (водоснабжение, электроснабжение, отопление и т. д.).
«Комплексной разработкой проектной документации занимается не так много компаний, и в первую очередь это связано с необходимостью формирования большого штата квалифицированных проектировщиков», – говорит госпожа Мальцева.
Она также отмечает, что в жилом секторе строительства крупные строительные организации имеют собственные проектные отделы. Любовь Ефимова добавляет: «Существует четкое разграничение между проектированием промышленных и гражданских объектов, а все остальное – производные от этих двух направлений. Например, при проектировании завода необходимо четко знать особые проектные нормы и особенности сложного промышленного оборудования. Гражданское же проектирование другое, здесь другие нормы и чертежи. Обычно компании не занимаются различными видами проектирования, а специализируются и занимают одну конкретную нишу».
Константин Некрасов также отмечает: «Для компании, занимающейся промышленными объектами, необходимо понимание технологического процесса производства, для этого в их штате работают специалисты-технологи. В основном организации, занимающиеся промышленными объектами, – это старые компании со сложившимися связями и заказчиками. Новые компании в этой нише появляются редко. На рынке жилья все немного проще: не требуются специалисты, технологии. И на этом рынке много молодых компаний».
Мнение:
Наталья Мальцева, генеральный директор Института современных строительных технологий:
– Результатом деятельности проектной организации является продукт интеллектуального труда. Соответственно, фундамент проектной организации, определяющий ее успешность, составляют в первую очередь профессионализм и опыт кадрового состава, непосредственно самих проектировщиков. Основной задачей при организации проектного бизнеса будет создание профессиональной команды. Первоначальные затраты будут формироваться из затрат на получение допуска на выполнение работ, закупку оргтехники и программного обеспечения.
Как сочетать развитие Петербурга и сохранение его архитектурного достояния? Поиск ответа на этот вопрос стал основной темой круглого стола «Исторический центр в контексте современного строительства», который состоялся отеле «Астория» 27 ноября.
Сейчас интерес архитекторов, девелоперов, урбанистов и других экспертов в сфере недвижимости сосредоточен на Программе реновации исторического центра Петербурга, первый этап которой петербургская администрация уже начала претворять в жизнь. Пока действие Программы распространяется только на территории «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия», где, по словам председателя Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Анатолия Котова, предстоит определить, «как и что нужно цивилизованно делать на территории исторического центра».
Уже первые шаги по реализации Программы реновации исторического центра привели чиновников к выводу о необходимости не только технического, но и социально-экономического анализа «экспериментальных» территорий, а также внесения изменений в законодательство. Исторический центр Петербурга требует индивидуального подхода в сфере градостроительных норм, поскольку общие для всего города требования, к примеру, инсоляции или пожарной безопасности делают любые проекты в центральных районах Петербурга практически нереализуемыми.
Тем не менее, участники дискуссии призвали к осторожности в изменениях градостроительных норм. Партнер компании Borenius Майя Петрова напомнила собравшимся, как в 2010 году Санкт-Петербургский городской суд признал недействительными часть ПЗЗ и некоторые другие нормы. В результате суды города были буквально завалены заявлениями, в которых оспаривались выданные ранее разрешения КГИОП и градпланы отдельных проектов в историческом центре. По мнению эксперта, петербургскому законодательству в отношении исторического центра по-прежнему не хватает определённости.
Правовая неопределённость и отсутствие чётких правил игры - серьёзный фактор, «отпугивающий» девелоперов и замедляющий развитие Петербурга. По словам директора ОДЦ «Охта» Александра Бобкова (реализует проект делового района «Лахта центр»), сейчас более или менее активно реализуются не более двадцати строительных проектов. Многим так и не воплотившимся в жизнь начинаниям не хватило совсем чуть-чуть до окончательного успеха. «Можно ничего не запрещать, все само запретится, – заметил эксперт. – Сейчас мы пытаемся разработать программу реновации, не пытаясь проанализировать, чего же не хватило тем, маленьким проектам». Застройщик «Лахта центра» особо подчеркнул необходимость тщательного продумывания экономической составляющей любой идеи, чтобы реновация районов Петербурга не превращалась в «пожертвование» со стороны города. В качестве примера эксперт привёл около десятка строительных и девелоперских проектов, которые в своё время появились в районе Охты, рассчитывая на «Охта центр» как на новый центр притяжения. Сейчас многие из этих экономически продуманных проектов приносят прибыль и оказывают влияние на развитие района, даже после переноса строительства штаб-квартиры компаний группы «Газпром» в Лахту.
Несмотря на ряд очевидных проблем, редевелопмент зданий исторического центра частными компаниями вполне возможен. Так, компания «ЮИТ», представители которой принимали активное участие в дискуссии, смогла включить в свой элитный жилой комплекс на Смольном проспекте три исторических здания, фасады которых были полностью сохранены. Другой пример успешной деятельности девелопера в центре Петербурга – проект компании RBI, осуществившей, по словам экспертов, «аккуратное вторжение» в архитектуру Шпалерной улицы. Тем не менее, участники дискуссии подчеркнули, что подобные проекты уникальны, это «дорогая и штучная работа».
Говоря о том, какие именно территории Петербурга наиболее перспективны для редевелопмента, представители профессионального сообщества заявили, что интерес представляют обычно бывшие заводские территории или старые административные здания, у которых уже есть и градплан, и проект планировки. При этом девелоперы предпочитают приобретать территорию для своих проектов у частного собственника, а не у города, дабы избежать дополнительных бюрократических проволочек.
Сравнивая суммы арендных платежей с выплатами по ипотечному кредиту, руководители компаний зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимого имущества.
Спрос на приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку за последние несколько лет заметно вырос. Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, считает, что причина в ориентации компаний на сокращение издержек.
«Выгоднее приобрести помещение в кредит, чем выплачивать аренду. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость сопоставимы с арендными. Но при этом объект недвижимости приобретается в собственность», – поясняет Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом МТС Банка.
С коллегой согласен Антон Горнушкин. По его словам, выгода заключается в сокращении расходов на арендные платежи, в замещении арендных платежей на взносы за свое помещение, во вложении в коммерческую недвижимость без использования основных средств из оборота компании, а также в оптимизации налоговых выплат, так как процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации.
«Аренда помещения – более оперативный и легкий способ, нежели приобретение с использованием ипотечных средств. В случае с арендой расходы на начальном этапе значительно ниже – вместо 20 и более процентов от стоимости объекта недвижимости достаточно заплатить три арендные ставки (две – собственнику, одну – брокеру сделки), – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – При этом безусловным преимуществом приобретения недвижимости в собственность является возможность получения стабильного дохода и возможности компенсации ипотечных выплат за счет сдачи площади в аренду, если компания приобретает объект не для собственных целей».
По словам Георгия Арешкина, заместителя управляющего филиала «Петербургский» банка «ЗЕНИТ», коммерческая ипотека выгоднее обычного кредита тем, что максимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, значительно больше, чем у обычных кредитов, и может составить до 10-12 лет. Также в случае с ипотекой не требуется искать обеспечение как на обычный кредит, ведь залоговым обеспечением выступает приобретаемое недвижимое имущество, добавляет эксперт.
Если еще несколько лет назад ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость были существенно выше, чем по ипотеке на жилье, то сегодня прослеживается тренд к сокращению этого разрыва.
Так, процентные ставки на коммерческую ипотеку и ипотеку на жилье в Абсолют Банке начинаются от 10,5% годовых. «Существенно выделяет данный вид залогового продукта наличие денежных средств на первоначальный взнос, например по программе «Кредит инвестиционный» он может составлять 0%. При этом требуется предоставление дополнительного обеспечения (недвижимость, транспорт) на сумму первоначального взноса. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн рублей, ставка – от 10,5% годовых в рублях, срок – до 10 лет», – уточняет Антон Горнушкин.
В Росбанке ставки по коммерческой ипотеке для малого бизнеса стартуют с отметки 9% годовых в рублях при минимальном первоначальном взносе 20%. «В среднем по рынку ставки могут доходить до 15-18%. Добросовестным заемщикам банки, как правило, предоставляют более выгодные ставки, а также условия ипотечного кредитования. В залог чаще всего оформляется приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Надо сказать, что большинство заемщиков в этом сегменте предпочитают вносить крупный первоначальный взнос (30-40%) и стараются погасить кредит досрочно», – рассказывает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
По словам Георгия Арешкина, кредит на покупку недвижимости в банке «ЗЕНИТ» предоставляется для малого и среднего бизнеса сроком до 10 лет. «Максимальная сумма на покупку недвижимости составляет 75 млн рублей. Процентные ставки по кредитам свыше 15 млн рублей составляют 15-16% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Участие собственными средствами клиента в сделке составляет не менее 30% от стоимости объекта. Залогом по кредиту выступает приобретаемое имущество. В случае если у заемщика нет средств для формирования первоначального взноса, банк может профинансировать и 100% стоимости недвижимости при условии предоставления в залог имеющейся недвижимости. Альтернативой дополнительному обеспечению может выступить поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса», – поясняет господин Арешкин.
Заемщики коммерческой ипотеки отдают предпочтение долгосрочным займам в рублях, учитывая опыт прошлых лет, когда рубль терял свои позиции по отношению к доллару.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Преимущества аренды или покупки офисного помещения зависят от каждого конкретного объекта, его характеристик, местоположения и пр. Но во многом вопрос покупки при помощи ипотеки состоит в размерах ежемесячных платежей, поскольку они могут значительно превышать платежи по аренде. Безусловно, есть возможность сдавать приобретенный объект в аренду, тем самым получая арендные платежи и покрывая ипотеку в течение 6-8 лет. Но большинство компаний, которые хотят приобрести бизнес-центр, вряд ли будут заниматься подобным бизнесом.