В поисках «чистой» земли
Земля под жилищное строительство для девелоперов остается крайне сложным товаром. Во-первых, спрос сильно превышает предложение, во-вторых, качество предлагаемых пятен явно не соответствует их цене. Не помогает и город, который в начале года заявлял о готовности продать большое количество участков, но потом затормозил эту инициативу.
В режиме жесткого земельного дефицита застройщики живут уже несколько лет. О том, насколько он серьезен, можно понять, посмотрев на страницы профильных СМИ, где практически каждый крупный девелопер размещает объявление о готовности приобрести земельный участок. Насколько такие объявления помогают, представители компаний не рассказывают, но, видимо, это работает. По словам экспертов, в среднем на рынке в активной стадии продажи ежегодно находятся около 80-100 участков.
«Предложение на рынке земельных участков в Петербурге крайне ограничено. Существует острый дефицит участков, в частности под жилую застройку. При этом спрос со стороны строительных компаний высокий. Наибольшим спросом пользуются участки, расположенные в популярных районах города, с инженерной подготовкой, имеющие согласованный градостроительный план и утвержденный проект планировки. Таких предложений почти не осталось», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
Но как признают девелоперы, проблема даже не в количестве, а в качестве и стоимости предлагаемой земли. Инвесторы хотят брать под проекты землю «чистую» – без инвестиционных обременений. Но собственники земли, которые сейчас готовы их продать, очень завышают цены на свои активы. А поскольку в цене «квадрата» жилья класса комфорт издержки по земле составляют от 10 до 30%, и цена конечного продукта также вырастает. При этом застройщики, которые давно присутствуют на рынке, имеют преимущества: им проще, их знают на рынке, они знают ленд-девелоперов, кроме того, у них есть база участков, выставленных на продажу.
Единственным источником юридически «чистой» земли до последнего времени являлся город, который реализовывал «понятные» участки со всей градостроительной документацией через торги Фонда имущества Санкт-Петербурга. Но последние 2-3 года любой участок попадает на торги через имущественный блок Смольного с очень большим скрипом.
В начале февраля председатель городского Комитета по строительству Михаил Демиденко пообещал девелоперам, что до конца 2014 года на торги планируется выставить 33 участка под жилищное строительство, расположенных в 12 районах Петербурга. По его словам, на этих землях можно было бы построить 1,5 млн кв. м жилья. Но на торги они так и не попали. Как говорят участники рынка, главный земельный тормоз – это инвесткомиссии при вице-губернаторе по строительству Марате Оганесяне. Именно там большая часть постановлений откладывается в долгий ящик, так как власти не могут решить, что с ними делать: то ли продать за живые деньги, то ли построить на них социальное жилье.
Впрочем, есть и хорошие новости. Как говорит генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Игорь Пахоруков, в ближайшее время пять лотов все-таки могут попасть на торги (подробнее об этом читайте на стр. 20).
Из-за сокращения предложения земли на рынке цены на жилье будут продолжать расти, особенно в тех районах, где комплексная застройка невозможна. «Пока на окраинах повышение цены будет незначительным, так как там сейчас идет масштабное строительство. Именно за счет этих новостроек общее количество введенного в эксплуатацию жилья в Петербурге в ближайшие годы уменьшится незначительно. Но спустя 3-5 лет, если ситуация с выделением участков под жилую застройку и получением разрешительной документации не изменится, темпы ввода неминуемо замедлятся. В черте города и в районах, прилегающих к центру, это приведет к существенному повышению цен», – уверен Павел Андреев, руководитель Компании Л1.
«В Петербурге резервом земельных участков является редевелопмент промышленных территорий. Однако их высвобождение – достаточно сложный, дорогостоящий и трудоемкий процесс, при этом у города нет комплексной стратегии решения этого вопроса, поэтому в ближайшем будущем ситуация вряд ли существенно изменится», – резюмирует Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК «Сфера».
Губернатор Петербурга провел первое закрытое совещание рабочей группы, образованной застройщиками. Как рассказывают участники встречи, она прошла в конструктивном диалоге. Но конкретных решений принято не было. Они ожидаются от дальнейших встреч.
Напомним, решение организовать рабочую группу из представителей крупнейших застройщиков при губернаторе было принято в самом начале мая, когда после активной критики губернатор Петербурга провел первое закрытое совещание с застройщиками. На него были приглашены не все представители строительной отрасли, а лишь избранные - присутствовали представители группы «Эталон», «ЮИТ Лентек», группы ЛСР, «Ленстройтреста», «СПб Реновация», группы ЦДС, Setl Group. На нем было решено организовать рабочую группу, которая должна была собраться 1 июня.
Группа собралась в почти полном составе. Как рассказал генеральный директор ЗАО «Ленстротрест» Александр Лелин, участвовавший в совещании, рассматривалось три наиболее важных вопроса – строительство социальной инфраструктуры, участие строителей в обсуждении поправок в ПЗЗ и Генплан Петербурга и просьба к Росреестру разрешить открыть на территории Петербурга отдельный офис для работы с застройщиками.
Все просьбы, по словам участников встречи, были поддержаны губернатором. Правда, по первому вопросу ограничились констатацией существующих трех схем работы с социальной инфраструктурой. Во-первых, инвестор будет готовить документацию для участка, а город, в свою очередь, обеспечивать его инженерными сетями и строить социальный объект. Второй вариант – школы и детские сады будут возводиться по механизму государственно-частного партнерства. И, наконец, третий - инвестор строит объект за счет собственных средств, после чего город выкупает его по себестоимости. Как рассказали участники встречи, Георгия Полтавченко более всего устроила схема передачи городу инженерно-подготовленного инвестором участка для последующего строительства социального объекта за счет городского бюджета. Губернатор поручил вице-губернатору Игорю Метельскому провести совещание с участием Комитета по строительству, Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета по образованию и Комитета по здравоохранению для координации адресных инвестиционных программ с планами застройщиков.
Кроме того, застройщикам удалось договориться об участии представителей бизнеса в подготовке поправок к градостроительному законодательству. «Мы договорились о том, что представители строительного сообщества будут участвовать в подготовке, разработке и внесении изменений в Генеральный план, ПЗЗ и региональные нормативы градостроительного проектирования», - рассказал вице-президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Последний вопрос, который подняли строители – подпись губернатора в обращении к Росреестру РФ с просьбой разрешить петербургскому управлению открыть отдельный филиал, который бы работал исключительно с застройщиками. «Несмотря на все попытки властей навести порядок в Росреестре, договора регистрируются очень медленно. А это в первую очередь бьет по законопослушным застройщикам, которые работают по 214-ФЗ. Мы не можем принимать от покупателей деньги, пока договор не будет учтен в Росреестре. А на это уходит месяц-два», - сетуют участники рынка.
Как говорят участники рынка, потепление, которое возникло в отношениях между властью и строительным комплексом, неизбежно. «Сейчас бюджет теряет нефтегазовые доходы, которые нужно чем-то компенсировать. Если и дальше прессовать застройщиков, то они могут побежать в Ленобласть, где сейчас сменилось руководство и строительный комплекс курируют вполне понятные и вменяемые люди. Да, маржа там меньше, но лучше это, чем просто сидеть на проекте и ничего не получать», - говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. «И властям, и застройщикам понятно, что диалог необходим, дальше продолжаться так не может. Но и говорить, что все вопросы сняты, пока рано. Сделаны только первые шаги. Посмотрим на реальные дела», - предлагает Александр Погодин, заместитель генерального директора петербургского направления ГК «Пионер».
Генеральный директор ООО «Строй Металл» Андрей Хлыбов рассказал, почему создание строительных профсоюзов выгодно не только самим рабочим, но и предпринимателям.
Попробуйте провести среди директоров строительных организаций опрос на тему «какие основные препятствия для развития строительной отрасли в России», и вы получите следующие ответы:
1) Разгильдяйство. И, как следствие, постоянная необходимость всех контролировать.
2) Отсутствие квалифицированных кадров.
3) Низкий уровень доверия между участниками строительного рынка.
4) Невыгодные расценки по госконтрактам.
Смею утверждать, что профсоюз очень бы помог в разрешении этих трудностей. Каким образом? Рассмотрим обозначенные проблемы по порядку:
Проблема первая. Разгильдяйство
Отсутствие трудовой дисциплины - это самая большая проблема для строительного бизнеса. Сотрудники слабо осознают ответственность за свою работу, трудятся, что называется, «из-под палки». И именно независимая профсоюзная организация может, действуя в среде рабочих, навести порядок. Ведь, по сути, профсоюз - это сами рабочие, и им придется самим себя контролировать. Им придется выполнять свои обязательства.
С другой стороны, профсоюз заставит выполнять свои обязательства и бизнесменов. В итоге, мы получим понятные и прозрачные правила игры: если выполняешь свои обязательства, я выполняю свои. Вторичная выгода от такого соглашения - в том, что нечестным или неэффективным участникам рынка придется уйти. И это касается не только строительных организаций, но и, в частности, любого рабочего. Никто не станет терпеть человека, из-за которого остальные могут быть оштрафованы.
Проблема вторая. Отсутствие квалифицированных кадров
Среди прорабов и других линейных ИТР распространенно мнение, что в строительстве только 10-15% профессиональных рабочих, остальные - просто случайные люди, которым нужны деньги. Если бы профсоюзная организация была распространена повсеместно, например, как в странах Европы, то бизнес получил бы надежного партнера по подбору любого количества рабочих любых строительных специальностей. Профсоюзная организация могла бы дать исчерпывающую информацию о том, какая квалификация у рабочего, где он раньше работал, сколько людей и в течении какого времени можно поставить на объект. Более того, профсоюз взял бы на себя ответственность за поведение рабочих на площадке. Рабочие, в свою очередь, получили бы гарантии, что их не смогут банально «кинуть», что они будут работать по официальному договору со строительной компанией, а не с посредником. И, конечно, всем посредникам придется уйти со строительного рынка.
Проблема третья. Низкий уровень доверия
Почему так трудно найти хорошую квалифицированную бригаду? Во-первых, их мало по определению. Во-вторых, такие бригады работают с одними и теми же строительными компаниями, они боятся что иначе их обманут, ведь в большинстве случаев так и происходит. Профсоюз – это, пожалуй, самое простое и понятное решение этой проблемы. Достаточно создать «черный список» работодателей, и этим людям придется уйти из строительства.
Кто-то может возразить, что иногда рабочим не выплачиваются деньги по объективным причинам, например, в ситуации, когда заказчик остановил финансирование. Если задолженности перед рабочими действительно обусловлены объективными факторами, юристы профсоюза помогут отсудить у заказчика заработанные деньги. Им это будет сделать проще - они представляют интересы рабочих, и суд будет на их стороне.
Проблема четвертая. Низкие расценки по госконтрактам
Со времени ввода электронных торгов, доходность контрактов по госзаказу значительно снизилась. Причина в демпинге. При этом бремя заниженной цены ложится именно на рабочие бригады. Если бы профсоюз определил минимальную расценку по видам работ и добился повышения ТЕРов (территориальных единичных расценок — ред.). Компании перестали бы брать на себя повышенные риски и занижать стоимость строительства. Кроме того, в силах профсоюза было бы поднять стоимость
Итого
В России возникла ситуация, когда появление строительного профсоюза стало выгодным всем: и государству, и бизнесу, и самим рабочим. Разумеется, бизнесменам придется вести с ним непростые переговоры. Возможно, слабым и неэффективным компаниям придется с рынка уйти. Однако и профсоюз будет вынужден взять на себя ответственность по управлению внутри рабочей среды.
Как показывает опыт развитых стран, влияние профсоюзов на трудовые отношения постоянно возрастает, поэтому предпринимателям выгодно начать конструктивный диалог с профсоюзными организациями. Это приведет к росту конкурентоспособности российского бизнеса.