В поисках «чистой» земли
Земля под жилищное строительство для девелоперов остается крайне сложным товаром. Во-первых, спрос сильно превышает предложение, во-вторых, качество предлагаемых пятен явно не соответствует их цене. Не помогает и город, который в начале года заявлял о готовности продать большое количество участков, но потом затормозил эту инициативу.
В режиме жесткого земельного дефицита застройщики живут уже несколько лет. О том, насколько он серьезен, можно понять, посмотрев на страницы профильных СМИ, где практически каждый крупный девелопер размещает объявление о готовности приобрести земельный участок. Насколько такие объявления помогают, представители компаний не рассказывают, но, видимо, это работает. По словам экспертов, в среднем на рынке в активной стадии продажи ежегодно находятся около 80-100 участков.
«Предложение на рынке земельных участков в Петербурге крайне ограничено. Существует острый дефицит участков, в частности под жилую застройку. При этом спрос со стороны строительных компаний высокий. Наибольшим спросом пользуются участки, расположенные в популярных районах города, с инженерной подготовкой, имеющие согласованный градостроительный план и утвержденный проект планировки. Таких предложений почти не осталось», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
Но как признают девелоперы, проблема даже не в количестве, а в качестве и стоимости предлагаемой земли. Инвесторы хотят брать под проекты землю «чистую» – без инвестиционных обременений. Но собственники земли, которые сейчас готовы их продать, очень завышают цены на свои активы. А поскольку в цене «квадрата» жилья класса комфорт издержки по земле составляют от 10 до 30%, и цена конечного продукта также вырастает. При этом застройщики, которые давно присутствуют на рынке, имеют преимущества: им проще, их знают на рынке, они знают ленд-девелоперов, кроме того, у них есть база участков, выставленных на продажу.
Единственным источником юридически «чистой» земли до последнего времени являлся город, который реализовывал «понятные» участки со всей градостроительной документацией через торги Фонда имущества Санкт-Петербурга. Но последние 2-3 года любой участок попадает на торги через имущественный блок Смольного с очень большим скрипом.
В начале февраля председатель городского Комитета по строительству Михаил Демиденко пообещал девелоперам, что до конца 2014 года на торги планируется выставить 33 участка под жилищное строительство, расположенных в 12 районах Петербурга. По его словам, на этих землях можно было бы построить 1,5 млн кв. м жилья. Но на торги они так и не попали. Как говорят участники рынка, главный земельный тормоз – это инвесткомиссии при вице-губернаторе по строительству Марате Оганесяне. Именно там большая часть постановлений откладывается в долгий ящик, так как власти не могут решить, что с ними делать: то ли продать за живые деньги, то ли построить на них социальное жилье.
Впрочем, есть и хорошие новости. Как говорит генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Игорь Пахоруков, в ближайшее время пять лотов все-таки могут попасть на торги (подробнее об этом читайте на стр. 20).
Из-за сокращения предложения земли на рынке цены на жилье будут продолжать расти, особенно в тех районах, где комплексная застройка невозможна. «Пока на окраинах повышение цены будет незначительным, так как там сейчас идет масштабное строительство. Именно за счет этих новостроек общее количество введенного в эксплуатацию жилья в Петербурге в ближайшие годы уменьшится незначительно. Но спустя 3-5 лет, если ситуация с выделением участков под жилую застройку и получением разрешительной документации не изменится, темпы ввода неминуемо замедлятся. В черте города и в районах, прилегающих к центру, это приведет к существенному повышению цен», – уверен Павел Андреев, руководитель Компании Л1.
«В Петербурге резервом земельных участков является редевелопмент промышленных территорий. Однако их высвобождение – достаточно сложный, дорогостоящий и трудоемкий процесс, при этом у города нет комплексной стратегии решения этого вопроса, поэтому в ближайшем будущем ситуация вряд ли существенно изменится», – резюмирует Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК «Сфера».
Смольный готовит новые нормативы обеспечения жилья социальной инфраструктурой "без ущерба для прибыли"застройщиков. Они позволят повысить эффективность таких объектов с помощью коммерческого использования и привлечения частных управляющих компаний, рассказал во вторник, 18 декабря, на Рождественском саммите советник губернатора Петербурга Вячеслав Семененко.
"Девелоперы должны выступать как управляющие компании по развитию территории, – заявил господин Семененко. – Я имею в виду социальную инфраструктуру в частном варианте. Объекты спорта, здравоохранения, детсады могут являться бизнесом. Например, днем в спортивных комплексах занимаются физкультурой дети из соседних школ, а вечером ходят платные клиенты".
Кроме того, правительство совместно с градостроительными институтами разрабатывает "компенсационные меры", учитывающие возможность размещения встроенных детских садов, сочетания функций, например школ и спортивных объектов, а также снижения нормативов: в Петербурге каждая школа должна быть обеспечена бассейнами, тогда как в Москве – каждая пятая, объяснил Вячеслав Семененко. По его словам, гораздо эффективнее было бы строить меньше бассейнов, но увеличивать плотность их использования.
"Я практически закончил обобщение этого материала, – добавил господин Семененко. – Сейчас готовится совещание у губернатора на тему того, каким образом можно совмещать социальную функцию и коммерческие объекты".
На критику застройщиков, что операторов, способных управлять детсадами численностью около 1 тыс. человек, на рынке нет, и что в Европе социальная ответственность бизнеса ограничивается честной и своевременной уплатой налогов, Вячеслав Семененко безапелляционно ответил: операторы спортивных, медицинских и социальных объектов есть, а на Европу ориентироваться не нужно – там рынок жилья уже сбалансирован.
"Если мы будем строить за свой счет детский сад, школу, больницу, дорогу, а потом сами же их эксплуатировать, то остается только создать собственное отделение полиции, огородить участок забором и объявить о присоединении к Финляндии", – вызвав всеобщее одобрение, заявил управляющий директор УК "Теорема" Игорь Водопьянов.
"Главное, чтобы новые правила игры (обязательство застройщиков возводить социальную инфраструктуру – прим. ред.) были установлены нормативным актом, – более лояльно оценил инициативу властей Александр Вахмистров. – Без него будет сложно убедить финансистов выдать кредит на объект, который в дальнейшем нужно подарить. Но такого акта, скорее всего, не будет".Остальным девелоперам осталось просто критиковать власть. "В августе было заявлено несколько десятков инициатив, из них только 3-4 получили развитие в реальных законопроектах, – говорил о реализации «дорожной карты» в строительстве генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов. – Государство движется существенно медленнее, чем хотело, и по дороге меняет декларации, как в случае с соцкультбытом – в "дорожной карте "говорилось о совместном его финансировании".
Инициатива по внесению поправок в Генеральный план также, по мнению застройщиков, бессмысленна. "Внесение изменений в Генплан никакой роли не играет – все равно де-факто есть запрет на будущее строительство, – констатировал господин Возиянов. – При прошлой администрации все законы территориального планирования работали, но сейчас мы живем в другую эпоху, возникает приоритет индивидуальных решений над законодательством. Поэтому внесение изменений в законодательство теряет свою актуальность".
Большинство из 1,5 тыс. предложенных поправок в Генплан носят технический характер – уточняют размещение головных источников энергии, развитие улично-дорожной сети, согласился Александр Вахмистров. "Их можно принимать, можно не принимать; если принять, Генплан станет более правильным, но если нет – все равно дороги построят, – выразил уверенность он. – Если город не может расставить приоритеты социально-экономического развития, не имеет смысла заниматься корректировкой Генплана".
Без определения стратегии и приоритетов развития невозможно развивать и исторический центр, продолжил дискуссию вице-президент, управляющий директор ОАО "Банк ВТБ" Александр Ольховский. "Шаги должны идти от общей концепции того, что собой представляет Санкт-Петербург, от стратегического мастер-плана города к определению места в нем исторического центра и составления концепции его развития, и только затем к конкурсам на отдельно взятые территории", – предложил он.
Тем не менее, со слов самих же застройщиков, несмотря на все прозвучавшие оценки, советы и критику, они вряд ли будут услышаны городскими властями.
Фотоотчет с Рождественского саммита смотрите на сайте www.asninfo.ru.
Мнение:
Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор ОАО "Банк ВТБ":
– Считается, что спрос на жилье в Москве и Петербурге настолько высок, а девелоперы зарабатывают настолько много, что и подход может быть иной по сравнению с другими регионами – застройщики должны взять на себя часть социальной нагрузки. Отчасти это правда, но хочется, чтобы власть приходила к решениям через взаимопонимание с застройщиками, тогда как сейчас они звучат ультимативно.
Еще 5-10 лет назад использование бестраншейной технологии прокладки коммуникаций было достаточно редким явлением для Петербурга. Сегодня этот метод хорошо зарекомендовал себя и применяется повсеместно. Как отметили специалисты, ремонт инженерных сетей обычно сопряжен с рядом неудобств: разрытые проезжие части или дворовые территории, нагромождение строительных материалов и техники. Бестраншейные технологии прокладки коммуникаций позволяют вести работы практически без вскрытия асфальта на всем протяжении прокладки сети.
"Преимущества очевидны. Если речь идет о городских условиях, то нет необходимости вскрывать дороги, разрушать целостность скверов и парков, перекрывать движения транспорта и создавать неудобства для пешеходов. А в сложных гидрогеологических условиях бестраншейные технологии практически незаменимы", - говорит Алексей Молчанов, директор по развитию ООО "Энергосистемы". По его словам, снижение объемов земляных работ, сокращение парка техники, отсутствие необходимости привлекать значительное количество рабочей силы, высокие темпы прокладки (ремонта) инженерных сетей - все это говорит о высокой эффективности проведения работ бестраншейным способом.
Как рассказал Петр Махнев, главный руководитель проекта ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", для реконструкции уже проложенных труб делаются технологические котлованы, которые обеспечивают доступ к трубе, которую реконструируют наиболее удобным способом. Например, суть технологии "Семпайп" заключается в том, что внутрь трубы пропускается пластиковый рукав, а зазоры между старой трубой и новым полимерным рукавом заполняются цементом. По технологии "ПайпВэй" на внутреннюю поверхность трубы особым методом наносят эпоксидную смолу. Технология "Санлайн" с использованием полимерного чулка с эпоксидным покрытием наиболее часто применяется для реконструкции канализационных сетей. Иногда выбирают другой метод: гидравлическим способом старая труба разрывается, затем протаскивается другая. С помощью пневмопробойника реконструируют трубопроводы из хрупких материалов (азбоцемент, чугун, железобетон).
При строительстве нового трубопровода часто используют метод горизонтально направленного бурения (ГНБ) или шнекового бурения. При ГНБ труба с поверхности плавно идет на ту глубину, которая требуется. Упрощенно это выглядит так: сначала бур проходит под землей заданный путь, а затем, возвращаясь обратно, протаскивает захваченную трубу. При горизонтальном шнековом бурении шнек стартует из котлована и выбирает грунт перед собой. "Есть еще способ микротоннелирования, который применяется для строительства канализационных коллекторов, а также может использоваться как футляр для коммуникаций. Сначала строят микротоннель с помощью специального горнопроходческого комплекса. Щит вырабатывает перед собой пространство, затем с помощью домкрата проталкиваются кольца. Полученная труба используется по назначению в качестве коллектора либо как футляр, куда можно завести коммуникации. Микротоннели строят диаметром от 800 мм до 2,5 м", - резюмировал господин Махнев.
Основными заказчиками данного рода работ являются коммунальщики и строительные компании, а в случае загородного домостроения и сами собственники. Например, ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" выступает в роли заказчика на строительство водопроводных и канализационных сетей. В техническом обслуживании сетей, построенных бестраншейным методом или открытым способом, существенной разницы нет.
Бестраншейные технологии использовались на дюкере (водоводе) через Неву. Там проводилась санация 450 м в районе Таллинской ул. В настоящее время планируется начать санацию водовода с использованием метода "чулка" от Северной водопроводной станции.
В 2010-2011 годах проводились работы по прокладке нового дюкера по дну Финского залива на глубине 23 м. Дюкер строился при помощи технологии горизонтально направленного бурения. По этой артерии из Ломоносова в Кронштадт подается ключевая вода. Дюкер состоит из двух ниток, смонтированных из полиэтиленовых труб. Длина каждой нитки - 7,5 км, диаметр - 710 мм.
Способом микротоннелирования строился отводящий тоннель узла регулирования стоков (одного из объектов продолжения главного канализационного коллектора северной части города). Способ микротоннелирования пластиковыми трубами применяется на строительстве одного из участков канализационного коллектора-дублера от ул. Верности до пр. Луначарского.