Догнать и перегнать Азию
В канун Дня строителя «Строительный Еженедельник» обратился к читателям с вопросом: почему в нашей стране качество строительства ниже, чем в других странах?
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Просто в других развитых странах, например в США, Китае, странах Европы, выработана определенная система государственного регулирования в строительной области, где на каждом этапе на всех участников строительства возложена ответственность. Так, на стадии проекта это соответственно главный архитектор и проектировщик, они контролируют соблюдение всех использованных при проектировании технологий и материалов, генподрядчик отвечает за квалификацию рабочих и качество выполняемых ими работ, а также за качество поставляемых на объект материалов, а сам заказчик несет полную ответственность за построенное здание. Хотя нужно отметить, что российские строительные нормы в целом более жесткие, чем, например, в Европе. Таким образом, основываясь на международном опыте, очень важно разработать систему, четко регламентирующую обязанности и ответственность всех участников строительства. Только таким образом можно призвать к ответу за последствия некачественного ведения любого из этапов строительного процесса.
Руслан Костюк, глава представительства Rovaniemi в России:
– Качество строительства определяется целым рядом факторов, из которых я бы выделил квалификацию персонала, а также уровень организации, контроля и приемки работ. Достаточно часто на стройках в России во главу угла ставится экономическая составляющая, вследствие чего привлекается дешевая и низкоквалифицированная рабочая сила из ближнего зарубежья. При таком подходе ожидать высокого качества строительства, особенно при отсутствии должного контроля со стороны инженерно-технического персонала (начальников участка, технадзора, на которых тоже часто экономят), не приходится.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
Качество нарабатывается с опытом: чем больше у застройщика реализованных проектов, тем стабильнее и лучше их качественные характеристики. Любые производственные «промахи» можно предусмотреть и избежать их, если компания-застройщик уделяет достаточное внимание качеству своих объектов.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation:
– Я бы не сказала, что наше качество ниже. Бывает, что строители не укладываются в сроки, работы «гонят», что сказывается на качестве отделки зданий. Бывает, что используются морально устаревшие отделочные материалы (особенно в массовом недорогом жилье). А так в каждой стране по-разному: и в других странах есть некачественные объекты, и в нашей стране есть замечательные примеры.
Евгений Каур, управляющий директор LCMC:
– Если все службы подрядчика и заказчика работают на совесть, качество будет высокое. В России каждая компания сама себе контроллер, и если качество объекта будет низким, то девелопер прежде всего рискует своей репутацией.
Чтобы все работали на совесть, в частности используются механизмы feedevelopment, которые позволяют управлять проектами строительства. По этой схеме компания не является собственником возводимого объекта, а занимается чистым девелопментом, без функций инвестиций. То есть контроль качества строительства объекта не будет в руках у застройщика, поиском и заключением договоров с подрядчиками также будет заниматься не девелопер, что в итоге должно положительным образом сказаться на качестве проекта в целом, сократить коррупцию, откаты и другие деструктивные факторы в этой сфере. В любом случае девелопер, нацеленный на реализацию качественного проекта, реализует его.
Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад»:
– У нас отсутствует система управления строительством. В российских реалиях понятие службы заказчика, которое было в советской школе строительства, по сути, девальвировано. Сегодня это чаще искусственное образование, в одной цепи с технадзором и генеральным подрядом, что нарушает всю логику системы управления строительством. Прозападный аналог заказчика – независимый project management – на нашем рынке также не внедрен. Более того, большинство компаний являются девелоперами замкнутого цикла, где заказчик, технадзор и подрядчик – это одно лицо. В результате нет независимых центров ответственности, мотивирующих друг друга на качество. К тому же непонятно, кто кого контролирует. Корень еще двух проблем кроется в особенностях нашего менталитета. Во-первых, это ставший привычным для любой отрасли выбор подрядчиков и партнеров по принципу наличия родственных или дружественных связей. Во-вторых, в нашей бизнес-культуре заложена убежденность в виновности подрядчика авансом: считается, что он обязательно хочет обмануть заказчика работ. Недобросовестные же исполнители, дискредитирующие любую профессию строительной отрасли, это недоверие только усиливают. И еще одна сложность – низкое качество образования и персонала.
Сергей Бажитов, исполнительный директор торговой компании «Ленстройматериалы», управляющей компании и поставщика продукции ОАО «Павловский завод»:
– Общие проблемы строительной отрасли, влияющие на качество, не изменились за последние десятилетия: нехватка квалифицированных кадров, недостаточная механизация строительных площадок, слабость менеджмента, бюрократия. Пути повышения качества, разумеется, есть, и они состоят в последовательном и грамотном распутывании всех гордиевых узлов: повышении профессионализма персонала всех уровней и совершенствовании технической платформы строительства с привлечением инвестиций. Государство и крупные строительные компании должны совместно заботиться о повышении качества в строительстве.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– На каждом этапе строительства задействовано огромное количество специалистов разных направлений. В 1990-е годы была развалена система подготовки специализированных кадров. Сегодня мы пожинаем плоды этого процесса: найти квалифицированного работника становится почти невыполнимой задачей, а кадры, как известно, решают все.
Кроме того, российские строительные нормы безнадежно устарели, они не учитывают использование новых материалов, технологий, что затрудняет планирование реализации инвестиционного проекта. Также в России пока четко не выстроена система контроля, не хватает независимой, объективной экспертизы качества строительства. Эти вопросы лежат в области государственного регулирования.
Ильдар Кутыев, заместитель коммерческого директора ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Уверенность в том, что качество продукции в России ниже, чем за рубежом, – это по большей части миф. Брак бывает у всех, в том числе и на заводах и стройках Европы. Вопрос только в количестве некачественной продукции и в том, как обеспечить уменьшение доли некондиционных изделий в общем объеме производства.
Пути обеспечения качества вполне очевидны. Во-первых, это неуклонное соблюдение технологии производства строительных материалов и контроль. Во-вторых, контроль качества на всех этапах производства – от приемки сырья до сдачи готовой продукции на склад.
К примеру, в ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» функционирует служба управления качеством. На каждом заводе действует своя собственная лаборатория, специалисты которой осуществляют контроль на всех этапах производства: входной контроль качества сырья, пооперационный и отслеживание качества готовой продукции.
Помимо заводских лабораторий имеется центральная лаборатория, располагающая уникальным оборудованием, которое может выдать заключение не только о прочности, но и о долговечности конструкции.
Евгений Якушин, генеральный директор «УК Система»:
– С точки зрения эксплуатирующей компании, в общем и целом качество строительства везде приблизительно одинаковое. Нужно понимать, что если мы пойдем по любому из путей повышения качества строительства, то это повлечет за собой повышение цен. Нужно ли это строителю? Ответ, на мой взгляд, очевиден. Зададимся другим вопросом: а нужно ли улучшение качества покупателю? Ему так же, как и застройщику, важны сроки сдачи помещения и его цена. В сфере жилищного строительства стоит скорее проблема не качества (если мы говорим об экспертизе объекта), а урегулирования разногласий между покупателем и продавцом.
Виктор Кривошонок, президент СРО НП «Строительный ресурс»:
– Качество в строительстве низкое, потому что со стороны саморегулируемых организаций не установлен контроль качества ведения работ, производимых членами СРО. Второй момент в заинтересованности руководителя строительной компании в обеспечении качества – пригнать бригаду иноземных рабочих дешевле, чем искать профессионалов, но это одномоментная экономия. Третий момент связан с разрушенной системой профессионального образования. Где у нас коллежи, бывшие ПТУ, которые готовят каменщиков, штукатуров, сварщиков, арматурщиков? В результате на стройку приходит «иностранный специалист», который даже не знает, какую проволоку для вязки можно использовать! Пути есть – это возрождение профессиональной подготовки кадров для строительства и повышение заинтересованности руководителей в том, чтобы результат их труда был качественный. Чтобы они вспомнили, что от них зависит безопасность многих людей. Также необходимо развитие контроля качества ведения строительных работ.
Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства»:
– Вопрос о качестве строительства будет всегда актуален.
Во-первых, развитие общества и отрасли диктует все новые и новые требования к стандартам и технологиям. Россия пока не входит в число лидеров по указанным направлениям. Во-вторых, мы еще очень далеки от создания экономических и правовых условий, при которых строительному сообществу будет выгоднее реализовывать качественно построенные объекты с применением новых решений и строительных материалов.
Одним из стимулов повышения уровня ответственности при строительстве должно быть надлежащее функционирование системы отправления правосудия. Правовые механизмы защиты приобретателей некачественно построенных объектов имеются и находятся в постоянной динамике. А вот их реализация опять-таки неразрывно связана с человеческим фактором, включая работу судебных органов, юристов, экспертов и прокуратуры. От их квалифицированных действий зависит формирование стабильной судебной практики, реализация принципа неотвратимости и справедливости юридической ответственности, а также наступление негативных экономических последствий при некачественном строительстве.
Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «НЭПС»:
– Вопрос качества напрямую связан с двумя вещами: отсутствие надлежащего независимого строительного контроля в процессе реализации проекта и желание заказчика, инвестора построить быстро и дешево, то есть во многом нарушая технологию строительства и используя неквалифицированных рабочих.
Александр Орт, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза», председатель Комитета по качеству и безопасности строительства при Координационном совете по развитию строительной отрасли в СЗФО:
– На качестве в первую очередь сказывается отсутствие цивилизованной конкуренции в строительной отрасли, причем как среди производителей материалов, так и у строительных компаний. Во-вторых, важным фактором является дефицит квалифицированной рабочей силы. И в-третьих, немаловажную роль играет экономический вопрос. Погоня инвестора за «короткими» большими деньгами приводит к экономии на всех этапах строительства, от проектирования и составления смет до окончательного воплощения проекта и ввода строения в эксплуатацию. Следует отметить, что перечисленные факторы касаются тех компаний, которые не стремятся достигать высоких показателей по качеству производимой продукции.
Также ключевой проблемой российских компаний является повышение качества жилищного строительства, которое все больше определяется не инженерами и менеджерами подрядных строительных компаний, а запросами и предпочтениями потребителей, конъюнктурой рынка, конкурентной рыночной средой.
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института Санкт-Петербургского государственного политехнического университета:
– Первопричиной является спрос. Спрос на качественное жилье вызовет и соответствующее предложение. Не радует спрос по таким направлениям, как вентиляция, кондиционирование, отопление, – человек получает квадратные метры без анализа служб инженерного обеспечения. У нас не развит спрос на качество и стоимость последующей эксплуатации здания – качество систем отопления, ограждающих конструкций никем не берется в расчет, а потом человек получает огромные счета за некачественно построенное жилье. То есть мы горим прежде всего на «инженерке», на энергосбережении, а не на том, что бросается в глаза – отделке, аккуратно выложенной плитке и т. д.
Дмитрий Плавник, руководитель группы компаний «СК ПСП», эксперт Rusland SP:
– Могу выделить ряд основных причин ухудшения качества строительства. Во-первых, наблюдается снижение качества подготовки специалистов в строительных вузах и учреждениях среднего специального образования. Нужно повышать престижность строительных специальностей, а также привлекать преподавателей высокого уровня.
Во-вторых, происходит уход от ранее применявшихся отработанных технологий к современным, что требует больших затрат. В этом вопросе необходима государственная поддержка предприятий, осуществляющих внедрение новых материалов и технологий в строительстве.
Также нужно понимать, что зачастую заказчик сам для уменьшения себестоимости строительного продукта снижает требования по качеству.
Михаил Любимов, член совета СРО НП «Балтийский строительный комплекс»:
– В Европе составляющими высокого качества строительства являются профессиональные кадры, система контроля на каждом этапе, ответственность всех участников процесса.
В России институт саморегулирования, призванный повышать качество работ, дискредитирован «коммерческими» СРО, пропускающими на рынок недобросовестные организации. Качество строительства также снижают отсутствие авторского надзора как обязательной формы контроля за соблюдением требований проекта, привлечение неквалифицированных рабочих, использование дешевых материалов, отсутствие системы контроля внутри строительных организаций.
Изменить ситуацию может введение реального контроля за СРО строительной отрасли, лицензирования или аттестации ГАПов и ГИПов, авторского надзора, а также повышение ответственности руководителей организаций, принимающих на работу «нелегалов», и привлечение только надежных поставщиков материалов и изделий.
Лев Каплан, вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», д.э.н., профессор:
– На качество строительства влияют прежде всего монополизация как рынка подрядных работ, так и производства строительных материалов и конструкций. Мировой опыт показывает, что там, где господствует монополизм, отсутствуют стимулы борьбы за качество объектов недвижимости и применяемых в строительстве материалов. Поэтому для существенного повышения качества строительства необходим комплексный подход: переработка устаревшей нормативной базы с учетом инновационных решений; резкое улучшение качества архитектурно-строительного проектирования; ужесточение требований при экспертизе проектов; воссоздание служб контроля качества в строительных компаниях. Особенно важно рассматривать весь жизненный цикл объекта недвижимости от его создания до эксплуатации.
Сергей Богоутдинов, руководитель проекта ЖК «На Гребецкой» ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Качество квартир, передаваемых дольщикам пять лет назад и сейчас, значительно повысилось. Причина тому – естественный конкурентный процесс, когда застройщики в целях привлекательности своего продукта стремятся повысить качество передаваемых помещений, зарабатывая себе имидж и положительное имя в глазах клиентов, поэтому конкуренция является одним из моментов повышения качества в строительстве.
Однако наше качество строительства ниже, чем Китае или Европе, так как в настоящий момент в сфере строительства работает очень много людей с низкой квалификацией, в том же Китае до строительства допущены только рабочие, закончившие специальное учебное заведение в строительной сфере. У нас зачастую обучение происходит на местах. Стоит отметить, что оплата труда также разнится.
При тех же равных условиях наши издержки по покупке земли, согласованиям и по привлечениям кредитных ресурсов значительно выше, поэтому застройщики экономят на качестве строительства, но это тупиковый путь, и сейчас многие крупные застройщики, которые планируют долгое время оставаться на рынке, уделяют основное внимание именно качеству.
К сожалению, сейчас только законы рынка смогут помочь в ближайшие 5-10 лет получить приемлемое качество строительства, потому что, наверное, никакие другие меры неэффективны в наших условиях.
Владимир Быков, директор СРО НП «Балтийский строительный комплекс», вице-президент НОП, директор СРО НП «БОП»:
– Извечная проблема борьбы и единства противоположностей сводится к тому, что если возрастет потребность в лучшем качестве, то сформируется необходимое и достаточное предложение для ее удовлетворения, соответствующее уровню развития производительных сил общества.
Иван Нестеров, заместитель генерального директора ЗАО «РосГеоПроект»:
– Качество строительства – понятие очень сложное. Это прежде всего качество проектного материала и документации. И только затем технология производства строительных работ, качество материалов и квалификация персонала.
С этой точки зрения сегодня разумно и целесообразно применять трех- или четырехмерные технологии проектирования (Building Information Modeling), в чем Россия значительно отстает от Запада. В результате такого подхода строителям передается в работу не только комплект чертежей, но и цифровая трехмерная модель объекта строительства, что изрядно облегчает разработку технологии строительства, оптимизирует ресурсы строительной компании, сокращает сроки проведения работ.
Геннадий Сыромятников, глава представительства ООО «Хюннебек РУС» в Санкт-Петербурге:
– Я не согласен с тем, что у нас качество ниже. Так, например, в Ашхабаде турецкие строители построили пятизвездочный отель системы Sofitel. Можно предположить, что это была суперпрестижная стройка, однако приехав туда через год, я обнаружил, что что-то не открывается, что-то перекосилось, что-то не работает.
Если посмотреть на проблему шире, сказываться еще долго будет то, что многие годы у нас стоял вопрос не качества, а количества. Особенно после войны. Если посмотреть на современные жилые дома – монолитный каркас и современные фасадные технологии, то вместе в результате получается вполне европейское качество. Разница в том, что в Европе все давно построено и каждая стройка – это штучный продукт, а наши строители по-прежнему должны давать количество.
Александр Садыгов, генеральный директор ЗАО «Ремонтно-строительное управление СТРОЙСЕРВИС»:
– Тот факт, что качество строительных работ в России хуже, чем в развитых странах, объясняется во многом тем, что российский подрядчик изначально поставлен в непростые условия. Во-первых, нашим законодательством, во-вторых, системой его исполнения. Подрядчику надо уложиться в стоимость выигранного тендера и при этом успеть выполнить работу в отведенный срок. К сожалению, качество работ нередко приходится «подгонять» под их заниженную стоимость.
Антон Тютерев, технический специалист ООО «ПКП Ресурс»:
– Сегодня как никогда актуальны вопросы повышения качества строительства жилых зданий. И одним из элементов в системе таких мероприятий становится вопрос качества строительных материалов и соответствие их требованиям норм и стандартов. Приведем пример из практики: нередки случаи, когда новоселы сталкиваются с проблемой недостаточной звукоизоляции квартир. По статистике, более 80% всех жалоб приходится на шумы, возникающие при передвижении тяжелых предметов или просто ходьбы проживающих этажом выше соседей. Это так называемые ударные шумы, для снижения уровня которых профессиональные строители обращаются к конструкции «плавающего пола». Технология устройства такой конструкции предусматривает обязательное применение звукоизоляционного слоя. В этом-то и заключаются основные нюансы.
Олег Громков, старший аналитик ООО «Северо-Запад Инвест»:
– Сравнение с Китаем весьма спорное, не припомню, чтобы у нас многоэтажные новостройки из-за ошибок проектно-изыскательских работ на бок падали, а в Китае такое случалось. Снижение качества обычно происходит из-за вынужденного урезания себестоимости, например при возникновении неучтенных обременений, в условиях достигнутой предельной цены спроса. Повышение качества всегда идет через повышение уровня конкуренции, кроме того, требования к качеству со стороны потребителей становятся все выше с ростом базовой обеспеченности населения жильем. Только пожив в новостройке, покупатель понимает, на что нужно обращать внимание при выборе нового жилья.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
– Говорить однозначно о том, что качество строительства в России хуже, чем в Китае или других развивающихся странах, сложно. Поскольку труд низкоквалифицированных низкооплачиваемых рабочих используется повсеместно. К примеру, в Дубае – городе, где ведется активное строительство инженерно сложных зданий, значительную часть работ выполняют выходцы из Индии и Пакистана, без должного образования и квалификации. Однако в конечном итоге этот факт не влияет на качественные характеристики возводимых объектов.
В строительстве существует золотое уравнение: качество-сроки-стоимость. Оно означает, что добиться высокого качества строительства можно только в условиях достаточного финансирования и разумных сроков. Все перечисленные показатели можно оптимизировать, но в пределах разумных ограничений. Так что каждый застройщик или заказчик решает данное уравнение самостоятельно, выбирая ту или иную технологию, материалы, проектные решения, средства механизации для производства работ и принцип организации строительства.
Уровень развития рынка и конкуренции в нашей стране, безусловно, также влияет на качество строящихся коммерческих объектов. Монополизация производств по выпуску строительных материалов, подрядных услуг, низкие требования к качеству объектов самих покупателей, коррупция и низкая оплата труда – это составляющие качества строительства, с которыми можно и нужно работать. Необходимо повышать квалификацию проверяющих органов, как государственных, так и частных, контролировать исполнительность выдаваемых предписаний и замечаний, вводить современные методы контроля качества строительства.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– Я бы не стал так безапелляционно утверждать, что качество строительства в России ниже, чем в Китае. Есть хорошие и плохие примеры. С Европой нам тяжело сравниться, но там другие запросы исходят и от потребителя. У нас основная проблема в том, что отсутствует менталитет покупателей, а платежеспособностьнизкая, покупатель непритязателен. Однако обязательства делать свою работу качественно никто не отменял. Часто низкое качество построенного объекта связано с тем, что наши специалисты не научились качественно реализовывать свой бюджет и контролировать затраты. Нет прозрачности, строят по остаточному принципу – на то, что осталось. И квалификация рабочих, конечно, отстает.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
– Пока качественных изменений в комплексном жилищном строительстве не происходит. Для массового внедрения новых решений, используемых, например, в индивидуальном строительстве (новые, не уступающие по качеству, но более дешевые строительные материалы, энергосберегающие технологии и т. д.), необходима перестройка индустрии домостроения, существенное обновление домостроительных комбинатов.
На сегодняшний день основная технология строительства серийных домов массовой застройки – панельное домостроение. Это вид сборного домостроения, основанный на использовании готовых железобетонных плит. Естественно, подобные объекты, как правило, по большинству ключевых параметров уступают другим решениям, использующимся в проектах высокого класса (кирпичное, монолитное домостроение и др.).
Алексей Пышкин, председатель объединения некоммерческих партнерств «ГЛАВСОЮЗ»:
– Государственный строительный надзор, технический контроль заказчика, собственный технадзор исполнителя СМР сейчас не обеспечивают реализации процессуальной самостоятельности специалистов-экспертов, которые осуществляют эти функции. Более того, совпадение в одном лице заказчика и контролера, когда работы выполняются за средства бюджета, неэффективно. Нужно расширить полномочия и обязательства СРО и сделать их полностью ответственными за конечный результат. Необходимо вывести всех экспертов, оценивающих и контролирующих строительство, в независимую структуру, которая будет объединять их по профессиональному принципу. Так, чтобы эксперты строительного контроля имели полную процессуальную самостоятельность в принятии своих решений.
Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– По моему мнению, качество строительства в России как раз вполне сопоставимо с китайским. Да, они строят много и хорошо, но если смотреть на китайские комплексы через несколько лет, то можно встретить те же проблемы, что и в России.
Пути повышения качества строительства напрямую связаны с вопросом повышения эффективности управления проектами, повышением прежде всего своего внутреннего стандарта качества. Группа компаний «Пионер» делает значительный акцент на повышение управляемости, прозрачности, применении новых схем управления проектами. Потому что на самом деле в строительстве все достаточно просто: правильное планирование работ, правильное планирование бюджета, жесткий технический контроль при работе, выбор грамотных и эффективных подрядчиков. Все это в конечном итоге дает положительный результат.
Елена Лашкова, генеральный директор ГК «ГЕОИЗОЛ»:
– Я бы сказала, что культура организации стройплощадки в целом ниже, чем в Европе и Америке. Отечественные требования лояльны к подрядчику. А качество работ на бюджетных объектах, особенно в транспортном строительстве, на вполне достойном уровне. В жилищном строительстве заказчик зачастую снижает планку. Думаю, что в ближайшее время качество станет основным конкурентным преимуществом.
Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России:
– Низкое качество строительства в России связано с тем, что большинство компаний выбирает максимизацию прибыли в качестве главного приоритета. Многие компании создаются, чтобы реализовать один-два проекта. Они не заботятся о репутации, снижают издержки, выбирают самые дешевые материалы и рабочую силу.
В Финляндии на строительном рынке большое значение имеет репутация девелопера, которая создается годами. Кроме того, девелоперы в Финляндии должны предоставить государству десятилетнюю гарантию на построенный объект. Эта система обеспечивает высокое качество строительства.
Повысить качество строительства в России могла бы модернизация стандартов. На сегодня многие из строительных стандартов устарели, они не позволяют применять более совершенные европейские технологии. Безусловно, введение еврокодов будет способствовать тому, что строительство в России станет более экономичным и качественным.
Также одной из причин низкого качества строительства является резкое снижение квалификации рабочих. В нашей стране полностью отсутствует профессиональное техническое образование рабочих строительных специальностей. Для повышения качества в строительстве необходимо возродить институт ПТУ.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН»:
– Факторов тому несколько. Один из ключевых – отсутствие понятия серийности в сфере жилищного строительства. Россия так и не встала на рельсы машинного производства в этой сфере. В нашей стране стройка остается достаточно уникальным, нетехнологизированным процессом. Это не конвейер, когда у рабочего постоянно один и тот же цикл: рутинный, монотонный, однако при этом отлаженный, технологичный. Строительство дома у нас всегда происходит по индивидуальным меркам.
Между тем качество становится лучше, когда серия отточена. Когда дом строится не в первый раз, все знакомо и известно. Уровень проблем, которые возникают на такой стройке, в этом случае намного ниже. Этот подход широко применяется в Китае именно потому, что дает гораздо большую возможность откатки технологии, нежели так любимые российскими строителями индивидуальные проекты. У нас в стране серийны только каркас здания и внутренняя отделка. Фундамент и наружная инженерия всегда индивидуальны.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Обострение конкуренции на рынке жилья уже привело к тому, что качество строительства объектов неуклонно растет. Особенно в бизнес-классе. Появился новый класс недвижимости – комфорт-плюс. Предпосылкой к его возникновению послужил именно рост качества строительства. То есть даже не в самых премиальных локациях девелоперы стремятся реализовать проекты высокого уровня качества, с хорошими планировками, благоустроенной территорией и современной инженерией. Это уже привело к смещению спроса покупателей с вторичного рынка на первичный, из исторического центра города в те локации, где реализуются новые проекты высокого класса.
Михаил Каплун, директор отдела управления строительством CBRE:
– Причина низкого качества – недостаточный контроль как «внутри» самих генподрядчиков-девелоперов, так и со стороны государства. Клиенты-собственники не готовы влиять и требовать улучшения качества и ответственности за сроки строительства. Качество тогда будет на высоте, когда вы будете строить для себя, или же конечный пользователь будет контролировать процесс строительства и предъявлять свои требования.
Владимир Трекин, директор по строительству ООО «КВС»:
– Не согласен с тем, что мы строим хуже Китая или других стран. Я работаю в строительстве более 30 лет и могу констатировать положительную динамику в качестве строительства многоквартирного жилья за эти годы. Безусловно, в Советском Союзе были очень жесткие, единые для всех строителей требования к качеству, но они соответствовали тому, советскому уровню развития строительной отрасли, строительных материалов, экономики и промышленности в целом. Многие из этих требований давно устарели. В нашей отрасли происходит постоянное развитие – появляются новые строительные и отделочные материалы, покупатели становятся более осведомленными и требовательными в вопросах строительства, интерьера, юридически грамотными. Растет конкуренция среди застройщиков за покупателя, поэтому застройщики становятся более клиентоориентированными, ужесточают контроль качества своей работы.
Игорь Мальцев, заместитель генерального директора по строительству, Росрегионстрой:
– Среди множества причин низкого качества в строительстве в нашей стране можно выделить основные.
Во-первых, на сегодняшний день технологически российская строительная отрасль в несколько раз отстает от строительной отрасли, к примеру, в США, что приводит к высокой себестоимости строительства за счет неприменения технологических новинок при строительстве.
Во-вторых, некоторые застройщики относятся крайне недобросовестно и безответственно к нормативам и стандартам строительства: используются менее качественные строительные материалы, низкоквалифицированные рабочие, недостаточная система контроля и оценки выполняемых работ.
Алексей Трубецкой, руководитель проектов ГК AAG:
– Все дело в культуре производства, качестве контроля и частично в менталитете. Культура производства зависит от уровня профессионального образования. Вообще, чем меньше ленивых и необразованных строителей, тем выше качество строительства. Строительный контроль, который должен проводить застройщик, часто не воспринимается серьезно и отдается на подряд компаниям, контролируемым генподрядчиком, что приводит к уничтожению смысла осуществления такого контроля, соответственно, страдает качество.
Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга компании «КРЕПС»:
– Здесь вопрос к заказчику, клиенту, конечному пользователю. Если он предъявляет высокий спрос, то и исполнителю приходится соответствовать. Мне кажется, сейчас как раз такая ситуация, что в Москве, что в Петербурге. Любой – государственный, корпоративный, частный – заказчик строго спрашивает. Посмотрите на рынок жилой недвижимости. На рынке очень большое число предложений, а люди покупать не спешат. В том числе по причинам того, что не все объекты сертифицированы, не для каждого получено разрешение на строительство, качество настоящей стройки внушает опасения в беспроблемной эксплуатации. И все умные стали, понимают, что, например, кривые стены, неровный пол – это не только эстетика, это обязательные временные, капитальные, энергопотери.
Я вот наблюдаю, как, может быть, не с геометрической, но точно с арифметической прогрессией растет число объектов с чистовой отделкой, как стали застройщики заботиться о стройплощадках. Простые вещи: например, поливают водой, чтобы не пылило; соблюдают городской регламент, по ночам не работают или выполняют малошумные работы.
И вот если потребитель настроен таким образом (а понятно, что дальше требования будут расти и давление на застройщиков, строителей, производителей только усилится), то рынок будет подстраиваться под новые порядки.
Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон»:
– В условиях современного рынка нельзя стоять на месте, нужно повышать квалификацию своих сотрудников, перенимать опыт зарубежных партнеров и не бояться идти на определенные затраты в этом отношении, ведь полученные знания и их применение на практике позволяют построить качественные жилые объекты, а это прямым образом влияет на имидж компании и на продажи.
Активно развивающийся рынок ипотечного кредитования локомотивом тянет за собой и развитие рынка страхования жилья. Судя по текущему состоянию рынка ипотечного кредитования, по итогам 2013 года страховщики могут ожидать 25-30% роста в сегменте страхования жилья.
На фоне сохранения сравнительно высоких темпов роста рынка ипотечного кредитования наблюдалось и довольно динамичное расширение сегмента страхования недвижимости. Вместе с тем Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», отмечает, что популярность добровольного страхования в этой сфере в целом остается сравнительно невысокой (страхование жилья является обязательным требованием только при оформлении ипотечного кредита, заемщик по закону обязан застраховать объект залогового обеспечения).
«Согласно различным измерениям, услугами добровольного страхования имущества пользуется менее 10% населения – данный показатель в несколько раз ниже уровней, характерных для развитых стран. Стоит отметить, что даже на наиболее капиталоемком столичном рынке, по экспертным оценкам, на индивидуальных условиях застраховано менее 5% столичного квартирного фонда. На наш взгляд, основное давление на темпы развития данного сегмента рынка страхования оказывает прежде всего сравнительно низкий уровень платежеспособного спроса. Вместе с тем потенциал развития подобного вида страхования, безусловно, весьма существенный. Собственников жилой недвижимости становится все больше, развивается культура страхования в целом. По мере дальнейшего развития этих процессов вполне может увеличиваться и спрос на подобные предложения. В европейских странах большая часть частного жилья – в среднем до 70-80% – застрахована», – рассуждает господин Клягин.
Ключевые сегменты
Генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев говорит, что сегодня чаще всего задумываются о страховании имущества собственники загородных домов и квартир уровня бизнес и люкс. Когда на ремонт, отделку затрачены значительные суммы, в помещениях присутствует дорогое имущество, собственник понимает, чем он рискует. «Тарифы на страхование имущества достаточно стабильны на протяжении 2-3 лет, и в ближайшее время роста или снижения тарифов мы не прогнозируем», – говорит господин Локтаев.
Александр Конышков, директор Северо-Западного регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк», полагает, что по итогам 2013 года рост рынка страхования жилья составит 25-30%. «Что довольно хорошо, принимая во внимание макроэкономическую ситуацию в мире и состояние российской экономики», – радуется он.
Несколько более сдержанным будет рост страхования загородного жилья. Александр Замула, начальник управления андеррайтинга имущества и ответственности «Либерти Страхование», говорит: «При стабильной макроэкономической ситуации в стране можно прогнозировать рост страхования в данном сегменте по итогам года в среднем на 15-20%. Популярность страхования загородной недвижимости на данный момент времени напрямую зависит от повышения уровня доходов населения, и, соответственно, от роста объемов рынка загородной недвижимости».
Несколько факторов
Тарифы на полисы страхования загородной недвижимости зависят от многих факторов, таких как материал строений, год постройки, территория страхования, меры безопасности (охранные, противопожарные системы), страховая сумма, наличие франшизы и прочих факторов.
Сегодня коммерческая страховка жилой недвижимости предполагает достаточно широкий список различных страховых случаев и вариантов покрытия страховых рисков – от залива водой, пожара, взрыва бытового газа или противоправных действий третьих лиц до стихийных действий, попадания молнии и т. д. или даже террористического акта, или, например, отдельного страхования конструктивных элементов квартиры или дома. Также на рынке представлены и комплексные страховые продукты, которые позволяют застраховать квартиру (другую недвижимость), движимое имущество и гражданскую ответственность (например, на случай временного, скажем, сезонного изменения места жительства). Соответственно, существенно варьируется и стоимость, и срок действия полисов. В среднем страховка стандартной квартиры может обойтись в 0,5% от прописанной в договоре страховой суммы. Цена же различных более или менее стандартных полисов может варьироваться в очень широком диапазоне – от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
«На данный момент конкуренция на рынке страхования загородной недвижимости достаточно высокая, каких-то глобальных изменений в тарифах в ближайшие несколько лет на рынке, по моему мнению, не будет. Возможна небольшая корректировка тарифов в большую или меньшую сторону в зависимости от портфелей компаний и ситуации на рынке», – полагает господин Замула.
«На рынке наблюдается баланс спроса и предложения. Цены стабильны – серьезного повода для демпинга цен или резкого роста цен нет», – уверен господин Конышков.
С 1 сентября текущего года полномочия по надзору в области долевого строительства возвращены Комитету госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти. В связи с этим застройщикам необходимо детализировать отдельные показатели бухгалтерской отчетности. Об этом, а также иных новшествах в законодательстве говорили участники семинара
"Актуальные вопросы взаимодействия органов госвласти с органами местного самоуправления, застройщиками по вопросам строительства и регистрации объектов недвижимости на территории Ленобласти".
Новости страхования
Анна Фалалеева, начальник сектора контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, рассказала гостям семинара об изменениях в законодательстве, которые произошли в сфере долевого строительства.
Анна Фалалеева напомнила собравшимся, что №214-ФЗ «об участии в долевом строительстве» ввел единообразную форму ДДУ (договора долевого участия), но не в полной мере защитил дольщиков от экономических рисков. В связи с чем, законодатели пришли к мнению, что гарантии достройки квартиры либо возврата денежных средств, должны быть дополнительно урегулированы в законодательстве. Так, в конце 2012 года был принят №294-ФЗ (вступающий в силу с 1 января 2014 года), в котором указано, что каждая сделка с дольщиком должна быть застрахована.
«Застройщикам предлагается две основные формы обеспечения выполнения обязательств перед дольщиками – поручительство или страхование (как коммерческое, так некоммерческое). Для этого создано Единое общество взаимного страхования застройщиков. Однако подробной информации о его деятельности пока не появилось, - отметила Анна Фалалеева.- Законом также установлены особые требования к банкам и страховым организациям, которые получают право страховать средства граждан. В этот перечень попадают только те финансовые организации, у которых достаточно активов».
Анна Фалалеева рассказала, что теперь на регистрацию ДДУ в Росреестре наряду с другими сведениями, должен подаваться договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо аналогичное поручительство. При отсутствии одного из этих документов, в соответствии с законом о регистрации прав и сделок в новой редакции, ДДУ не может быть зарегистрирован.
Действия положений 294-ФЗ по страхованию распространяются на договоры ДДУ, государственная регистрация которых будет осуществлена после 31 декабря 2013 года.
Таким образом застройщик обязан до государственной регистрации ДДУ, за свой счет осуществить страхование гражданской ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств и донести до участников долевого строительства информацию об условиях страхования, сведения о страховой организации. После чего - зарегистрировать в Росреестре ДДУ, так как договор страхования будет считаться заключенным с момента регистрации Росреестром ДДУ и действовать до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения.
«На сегодняшний день законодатель не установил типовую форму страхового договора и не разработал единый тариф, - комментирует Михаил Москвин, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. - Есть список из более ста страховых организаций, которые могут страховать застройщиков, но детали пока не урегулированы. Надеемся, что к концу 2013 года федеральный законодатель устранит эту брешь».
Комитету добавили полномочий
Также Анна Фалалеева обратила внимание собравшихся, что с 1 сентября текущего года полномочия по надзору в области долевого строительства возвращены Комитету государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
В связи с этим застройщикам необходимо детализировать отдельные показатели бухгалтерской отчетности.
Анна Фалалеева напомнила гостям семинара, что в соответствии с положением о бухгалтерской отчетности организаций, показатели об отдельных активах организации, обязательствах, доходах и хозяйственных операциях должны приводится в бухгалтерской отчётности обособленно, в случае их существенности, или если без знания о них заинтересованными пользователями невозможна оценка финансового положения организации. В инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика установлено, что информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости, формируется на основе данных его бухгалтерского учета и должна раскрываться в бухгалтерской отчетности. «Поскольку из состава бухгалтерского баланса исключена строка «Незавершенное строительство», необходимо (теперь это обязательное требование), чтобы первый раздел «Внеоборотные активы», был дополнен статьей «Незавершенное строительство» в разрезе каждого объекта долевого строительства, - подчеркнула Анна Фалалеева. - Кроме того, при предоставлении отсрочки платежа участникам долевого строительства, второй раздел баланса «Оборотные активы» необходимо дополнить статьей «Денежные средства участников строительства, предоставленные с отсрочкой платежа».Также необходимо будет детализировать статьи баланса по обязательствам, статьями «Обязательства по договорам участия в долевом строительстве, полученных от участников долевого строительства» и «Кредитные заемные средства, привлеченные под залог имущества» (указанные в ч.1 ст.13 214-ФЗ)».
По словам эксперта, при проверке ежеквартальной отчетности, которая предоставлялась в администрации МО, оказалось, что застройщики далеко не всегда считают, что обязательства по договорам на всю сумму договора возникают в момент государственной регистрации этого договора. «Застройщики считают, что обязательства возникают только при поступлении денежных средств от граждан и только на ту сумму, которая поступила от граждан. Это неправильно, - отметила Анна Фалалеева. - Для устранения этой ошибки будут выдаваться соответствующие предписания».
Строго целевое
Отдельный комментарий эксперта был посвящен вопросам целевого использования денежных средств при долевом строительстве. В соответствии со ст. 18 №214-ФЗ, застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с целями, установленными законом. Следовательно, эти средства имеют целевое назначение. При этом Налоговый кодекс определяет, что к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах застройщика средств дольщиков и инвесторов, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования и использованное им по назначению. В соответствии с заключенным договором, застройщик обязан использовать средства целевого финансирования строго на те цели, которые определены договором, иначе они включаются в состав внереализационных доходов как использованные не по целевому назначению.
Кроме того, налоговый кодекс предписывает вести в случае целевого назначения раздельный учет доходов и расходов, полученных /произведенных в рамках целевого финансирования. «При отсутствии такого учета данные средства подлежат налогообложению с даты их получения, - пояснила Анна Фалалеева. - При проверке Комитетом деятельности застройщика по осуществлению деятельности по привлечению и расходованию денежных средств участников долевого строительства, будет отслеживаться соблюдение требования о раздельном учете не только остального финансирования и финансирования долевого строительства, но и раздельный учет по каждому из имеющихся у застройщика объектов.
По словам Михаила Москвина, в ближайшее время в Комитете будет создан отдел надзора в сфере долевого строительства. Этот отдел будет располагаться на Малоохтинском проспекте, 68 – там же, где располагается ГАУ «ЛенОблГосЭкспертиза».
Внимание, опасный объект
Кирилл Федосеев, начальник сектора контроля выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, рассказал об итогах работы Комитета.
По словам Кирилла Федосеева, в 2013 году Комитетом проведено 86 проверок, главам администраций муниципальных образований выдано 77 предписаний об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности. По результатам проверок 20 разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию подлежат отмене или приведению в соответствие с требованиями законодательства о градостроительной деятельности. При выдаче разрешений выявлено 709 фактов нарушения законодательства о градостроительной деятельности из них 40 фактов нарушения установленного срока выдачи разрешений, 4 - неправомерный отказ в выдаче разрешения и 665 - иные нарушения (отсутствие обязательных документов, нарушение порядка заполнения формы разрешений и пр.).
Основным нарушением является отсутствие ряда обязательных документов, что в соответствии с ч. 13 ст. 51 и частями 6, 7 ст. 55 Градкодекса, является основанием отказа в выдаче разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Тем не менее, органы местного самоуправления выдают разрешения. «Все случаи отмены Комитетом разрешений, связаны именно с отсутствием документов», - подчеркнул Кирилл Федосеев.
В соответствии п. 10 ч.3 ст. 55 Градкодекса при принятии решения о выдаче разрешения на ввод опасного объекта в эксплуатацию независимо за счет какого бюджета (государственного или частного) велось строительство, требуется документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.
Федеральный закон от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» регулирует отношения, связанные с обязательным страхованием гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте. Согласно данному закону, помимо прочих опасных объектов, страхованию подлежат газопроводы, автозаправочные станции, в том числе газовые лифты, а также лифты в многоквартирных жилых домах. При выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (лифт как опасный объект входит в сам дом) требуется страховой полис.
В случае аварии на опасном объекте, у владельца которого отсутствует необходимый договор страхования, но при этом объект введен в эксплуатацию, ответственность за причинение вреда в результате такой аварии несет лицо выдавшее (подписавшее) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
«Практика показывает, что застройщиками объектов газоснабжения предоставляется страховой полис, не содержащий сведений о конкретном объекте капитального строительства, - рассказал Кирилл Федосеев. - Установлено, что ОАО «Леноблгаз» представило полисы страхования, где в качестве наименования опасного объекта указано «Сеть газоснабжения ОАО «Леноблгаз», адрес места нахождения опасного объекта «Ленинградская область. Фактически застройщиком не представлен полис страхования на конкретный вводимый в эксплуатацию опасный объект, однако администрациями муниципальных образований были выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В подобном случае, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должно быть отказано, по причине отсутствия документа, предусмотренного п. 10 ч. 3 ст. 55 Градкодекса. В «Леноблгаз» направлено соответствующее письмо, где разъясняется позиция Комитета по этому вопросу».
В соответствии с ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.
Постановлением Правительства РФ от 01.03.2013г. №175 установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, с 12.03.2013г. при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик, в числе прочих документов обязан предоставлять технический план.
При этом не надо смешивать технический план и технический или кадастровый паспорта. Понятие технического плана дано в ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Если разрешения не требуется
Пункт 5 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что выдача разрешений на строительство не требуется в случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
В Ленинградской области такие случаи установлены областным законом от 18.05.2012г. №38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области».
«У муниципалитетов и застройщиков возникает по этому поводу масса вопросов, приходится разъяснять многие положения этого закона», - поясняет Кирилл Федосеев.
Согласно ч. 1 ст. 3 Градкодекса законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
Областной закон включает в себя две группы объектов. Первая группа – указанные ч. 1 ст. 1 объекты, для строительства которых, не требуется получение разрешения на строительство, и факт создания подобных объектов будет подтверждаться техническим планом или кадастровым паспортом при отсутствии каких-либо иных согласований или заключений подтверждающих такой факт. Вторая группа – это объекты, указанные в ч. 2 ст. 1, для которых разрешение на строительство не требуется только в случае наличия у застройщика положительного заключения государственной или негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При этом фактом создания данных объектов может быть заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выдаваемое Комитетом (в случаях, когда при их строительстве, реконструкции, в соответствии со ст. 54 Градкодекса предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) либо техническим планом в иных случаях.
Также в частях 1, 2 ст. 1 №38-ОЗ указано, что строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями градплана земельного участка или проектом планировки территории и проектом межевания территории (применительно к линейным объектам). Поэтому в случае если планируемый строительством объект капитального строительства, подпадает под действие норм №38-ОЗ, необходим градплан земельного участка или проект планировки территории и проект межевания территории (применительно к линейным объектам).
При этом необходимо отметить, что все объекты, указанные в №38-ОЗ являются объектами капитального строительства, и они не относятся к случаям, не требующим получения разрешения на строительство перечисленным в пунктах 1-4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
«Эти случаи не распространяются на 38-ОЗ. Не надо пытаться их «подтягивать» под случаи, указанные в части 17 статьи 51 Градкодекса», - подчеркнул Кирилл Федосеев.
Кроме того необходимо отметить, что строительство любых объектов капитального строительства, в том числе вспомогательного использования, объектов не являющихся объектами капитального строительства, должно вестись при наличии соответствующих правоустанавливающих документов на земельный участок. Объекты, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в соответствии со ст. 222 ГК РФ являются самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Борьба с «самостроями»
В июле текущего года в администрации муниципальных образований было разослано поручение Губернатора Ленобласти об осуществлении полномочий муниципального земельного контроля в отношении «самостроев». Было предложено принять меры в рамках полномочий, проверить объекты и в случае выявления нарушений, подготовить акты и направить в Комитет для принятия решения о привлечении виновных лиц к административной ответственности, а также подготовить иски в суд о сносе самовольных построек. «За два месяца исполнения поручения было направлено в Комитет всего 7 актов муниципального земельного контроля. В результате Комитетом было выдано только одно постановление о привлечении к административной ответственности. Это говорит о том, что материалы готовятся муниципалитетами плохо. Недостатки проведенного «контроля», которые всплывают в ходе производства по административным делам, фактически оборачиваются тем, что мы выносим определение об отказе возбуждения дела об административном правонарушении, - объясянет Кирилл Федосеев. – Проверка должна проводиться правильно. Уведомляйте лицо, которое вы проверяете, составляйте акт достаточный для принятия решения о привлечении к административной ответственности, прлагайте сведения о владельце земельного участка, фотоматериалы и т.д».
По словам Кирилла Федосеева, одним из пунктов поручения Губернатора, было подготовка и направление городскими и сельскими поселениями в суд с исков о сносе самовольных построек. «По имеющейся в Комитете информации, только одно поселение это выполнило – Шлиссельбургское городское поселение Кировского района, - сетует Кирилл Федосеев. - В данном случае органы местного самоуправления в первую очередь являются такими заинтересованными лицами, тем более, что в соответствии со ст. 15 НК РФ к местным налогам относится налог на имущество физических лиц. Однако этим правом органы местного самоуправления редко пользуются, проявляя пассивность и нежелание заниматься подобными вопросами. Также обращаю Ваше внимание, что проверку необходимо провести с участием собственника земельного участка. В его отсутствие проверка может быть проведена, если он уведомлен о ней. В акте, необходимо отражать в настоящем времени выполняемые застройщиком работы (например, ведутся работы по заливке фундаментов, кровли и т.п.)».
Основные ошибки
О порядке проведения государственной экспертизы и основных ошибках в предоставляемой проектной документации рассказала Анастасия Яковлева, юрисконсульт ГАУ «Леноблгосэкспертиза».
Анастасия Яковлева обратила внимание гостей семинара, что ГАУ «Леноблгосэкспертиза» являясь учреждением уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. в то же время имеет свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.03. 2007г. № 145 и постановлением Правительства РФ от 31.03. 2012 г. № 272, как государственной, так и негосударственной экспертизе подлежат все разделы проектной документации и результатов инженерных изысканий. В соответствии с требованиями к содержанию, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.02. 2008 г № 87.
Анастасия Яколвева обратила внимание собравшихся, что отменено постановление правительства Ленобласти от 13.11. 2010 г. №295 о сроках проведения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий. Следовательно, срок проведения государственной экспертизы с июля 2012 года не превышает 60 и 45 дней.
Также не более 45 дней проводится государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении жилых объектов капитального строительства, строительство, реконструкция, или капитальный ремонт которых будет осуществляться в особых экономических зонах. Стоимость оказания услуг определяется в соответствии с разделом 8 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 05.03. 2007 г. № 145.
Обращаю внимание, что проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, для строительства, реконструкции и технического перевооружения ( если оно совмещено со строительством или реконструкцией), которое осуществляется с привлечением средств федерального бюджета, проводилось ГАУ «Леноблгосэкспертиза» до 01.01. 2013 г. С 01.01. 2013 г. данным вопросом занимается ФАУ «Главгосэкспертиза России». С 03.10. 2013 г. вступило в силу постановление Правительства РФ от 23.09. 2013 г. № 840, в соответствии с которым, помимо объектов, перечисленных в пункте 5.1 ст. 6 Градкодекса РФ к компетенции ФАУ «Главгосэкспертиза России» отнесены: организация и проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, строительство или реконструкция которых финансируются за счет средств федерального бюджета.
С 18.10. 2013 г. вступают в силу изменения, согласно постановлению правительства Ленобласти от 28.06. 2011 г. № 117 «Об утверждении порядка проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением средств областного бюджета» . В связи с этим порядок проведения проверки достоверности определения сметной стоимости применяется только в случае строительства, реконструкции или технического перевооружения объектов капитального строительства, финансирование которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств бюджета Ленобласти. Таким образом, с 18.03. 2013 г. ГАУ «Леноблгосэкспертиза» перестает принимать документы на проверку достоверности сметной стоимости объектов капитального строительства в случае капитального ремонта.
Теперь заказчик при проведении ремонта сам определяет где и как он будет утверждать свою смету и несет полную ответственность за соответствие сметы всем финансовым дисциплинам.
Типовые ошибки, выявляемые при проверке проектной документации:
1. Проектирование за пределами границ земельного участка, регламентированных градпланом. Отсутствие согласования с администрацией муниципального образования прокладки инженерных сетей за пределами границ земельного участка с указанием размеров и привязок полосы прокладки сетей.
2. Нередко имеет место превышение предельных параметров разрешенного строительства по высоте зданий и сооружений. Существуют абсолютно разные понятия – этажность и количество этажей. Эти величины не совпадают. Например, если здание с подвалом, то подвал включается в число этажей, а не включается в этажность. Этажность – это все, что выше планировочной отметки. Градпланы обычно регламентируют предельное количество этажей, а не предельную этажность.
3. Несоответствие предполагаемого к возведению объекта капительного строительства использованию земельного участка, его целевому назначению в соответствии с категорией земель.
4. Отсутствие проекта освоения лесов и заключения Комитета по природным ресурсам Ленобласти по проектам освоения лесов при строительстве объекта на землях лесного фонда.
5. Отсутствие расчета компенсационных выплат собственникам и пользователям земельных участков для земель сельхозназначения, изымаемых во временное (на период строительства) или постоянное пользование.
6. Не соответствие оформления проектной документации требованиям ГОСТ Р 21.1101- 2009 «Основные требования к проектной и рабочей документации»
7. Технические условия должны быть получены от организаций, имеющих статус сетевых либо ресурсоснабжающих, что определено постановлением Правительства РФ № 861 от 27.12. 2004 г., постановлением Правительства РФ № 83 от 13.02. 2006 г., постановлением Правительства РФ № 37 от 15. 04. 2012 г. и №126-ФЗ от 07.07. 2003 г.
8. В технических условиях на водоснабжение должны быть указаны расходы на обеспечение противопожарных нужд. Если расходы не подтверждаются сетевой организацией, должны быть предусмотрены проектные решения по обеспечению данных расходов, например, резервуары запаса воды, насосные станции и т.д.
9. В соответствии с требованием п 8 ст. №29-ФЗ от 27.07. 2010 г . № 190 « О теплоснабжении» с 01.01. 2013 г. подключение объектов капитального строительства к централизованным открытым сетям теплоснабжения для нужд горячего водоснабжения осуществляемого путем отбора теплоносителя на нужды горячего водоснабжения, не допускается.
Экспертиза совершенствует сайт
С сентября 2012 года предоставление проектной документации в ГАУ «Леноблгосэкпертиза» осуществляется по предварительной записи. Запись на прием к специалисту по приему и выдаче проектной документации осуществляется через личный кабинет заявителя на официальном сайте учреждения в сети интернет.
Антон Григорьев, разработчик сайта ГАУ «Леноблгосэкспертиза», представитель компании ООО «Медиа Картель», рассказал о предоставлении услуг в электронной форме на официальном сайте ГАУ «ЛенОблГосЭкспертиза».
До сентября текущего года запись на прием к специалистам ГАУ «ЛенОблГосЭкспертиза» велась по телефону. Заявители готовили заявления на основе шаблонов, документы передавались в бумажном виде или отправлялись по электронной почте, что вызывало затруднения при поиске сведений, и усложняло совместную работу организации и ее клиентов. Раздел «Личный кабинет» заявителя на сайте «Леноблгосэкспертизы» призван решить эти проблемы и стать единой площадкой для обмена информацией между всеми участниками процесса.
«Теперь пользователь регистрируется на сайте, авторизуется и создает заявление в своем «Личном кабинете», - рассказал Антон Григорьев. - После того, как заявление заполнено, можно сразу записаться на прием к специалисту в сектор приема документации. Система автоматически предложит специалиста и время для встречи. Есть возможность отменять и переносить встречи, распечатывать напоминание. Отдельно можно посмотреть историю встреч и их результаты».
По словам Антона Григорьева, при прохождении экспертизы в «Личном кабинете» заявителя появляются уведомления о необходимости внесения исправлений в документы, что позволяет упросить передачу замечаний проектировщикам и упростить процесс устранения замечаний. Эти уведомления также направляются на е-майл заявителя и передаются с помощью смс. Предусмотрена возможность предоставить доступ к «Личному кабинету» сразу нескольких специалистов компании-заявителя и проектировщика.
В завершение процесса экспертизы в карточке «Дело» появляется заключение и соответствующий акт.
Ответы на вопросы
Эксперты ответили на вопросы гостей семинара. Приводим наиболее актуальные из них.
- От каких рисков страховать опасные объекты и на какой срок?
- Список опасных объектов и срок страхования указан в Федеральном законе от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте».
- Является ли выдача муниципалитетом разрешения на строительство по заявлению застройщика на объект, не требующий такого разрешения, нарушением?
- Муниципалитет должен довести до сведения застройщика, что такое разрешение не требуется, разрешение на строительство не выдается. Если такое разрешение выдано, то последует замечание при проведении проверки с предписание дополнительно ознакомиться с областным законом от 18.05.2012г. №38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области». Административных санкций не последует.
- в №38 –ОЗ указано, что на спортивные площадки не нужно выдавать разрешение на строительство. Касается ли это придомовых спортивных площадок и таких объектов при школах?
- Нужно выяснять проектные характеристики конкретной спортплощадки. Однако подчеркнем, что все объекты, указанные в 38-ОЗ, являются объектами капитального строительства. Не всякая спортивная площадка является таким объектом. С другой стороны, спортивные площадки также относятся к случаям, не требующим получения разрешения на строительство перечисленным в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
- Если полномочия по контролю за долевым строительством переданы в Комитет, кто выдает разрешение на ввод?
- Как и прежде, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию выдают органы местного самоуправления, в соответствии со №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Если полномочия переданы в район, то разрешение администрация муниципального района. Комитет осуществляет только контроль в сфере выдачи разрешений. В Комитете выдает заключение о соответствии объекта проекту, техрегламенту, нормам и т.д.
- Если техусловия выданы одной организацией, проект прошел экспертизу, а в процессе строительства эта сетевая организация либо прекратила свое существование, либо появилась новая с лучшими условиями, подлежит ли проект повторной экспертизе?
- Если подключение к сетям идет по техусловиям, выданным другой организацией, и они по-другому организованы – изменились расположение объекта, уклоны, выпуски и.т.д., - стройнадзор обязан отправить такой проект на повторную экспертизу как несоответствующий первоначальному проекту.