Догнать и перегнать Азию
В канун Дня строителя «Строительный Еженедельник» обратился к читателям с вопросом: почему в нашей стране качество строительства ниже, чем в других странах?
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Просто в других развитых странах, например в США, Китае, странах Европы, выработана определенная система государственного регулирования в строительной области, где на каждом этапе на всех участников строительства возложена ответственность. Так, на стадии проекта это соответственно главный архитектор и проектировщик, они контролируют соблюдение всех использованных при проектировании технологий и материалов, генподрядчик отвечает за квалификацию рабочих и качество выполняемых ими работ, а также за качество поставляемых на объект материалов, а сам заказчик несет полную ответственность за построенное здание. Хотя нужно отметить, что российские строительные нормы в целом более жесткие, чем, например, в Европе. Таким образом, основываясь на международном опыте, очень важно разработать систему, четко регламентирующую обязанности и ответственность всех участников строительства. Только таким образом можно призвать к ответу за последствия некачественного ведения любого из этапов строительного процесса.
Руслан Костюк, глава представительства Rovaniemi в России:
– Качество строительства определяется целым рядом факторов, из которых я бы выделил квалификацию персонала, а также уровень организации, контроля и приемки работ. Достаточно часто на стройках в России во главу угла ставится экономическая составляющая, вследствие чего привлекается дешевая и низкоквалифицированная рабочая сила из ближнего зарубежья. При таком подходе ожидать высокого качества строительства, особенно при отсутствии должного контроля со стороны инженерно-технического персонала (начальников участка, технадзора, на которых тоже часто экономят), не приходится.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
Качество нарабатывается с опытом: чем больше у застройщика реализованных проектов, тем стабильнее и лучше их качественные характеристики. Любые производственные «промахи» можно предусмотреть и избежать их, если компания-застройщик уделяет достаточное внимание качеству своих объектов.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation:
– Я бы не сказала, что наше качество ниже. Бывает, что строители не укладываются в сроки, работы «гонят», что сказывается на качестве отделки зданий. Бывает, что используются морально устаревшие отделочные материалы (особенно в массовом недорогом жилье). А так в каждой стране по-разному: и в других странах есть некачественные объекты, и в нашей стране есть замечательные примеры.
Евгений Каур, управляющий директор LCMC:
– Если все службы подрядчика и заказчика работают на совесть, качество будет высокое. В России каждая компания сама себе контроллер, и если качество объекта будет низким, то девелопер прежде всего рискует своей репутацией.
Чтобы все работали на совесть, в частности используются механизмы feedevelopment, которые позволяют управлять проектами строительства. По этой схеме компания не является собственником возводимого объекта, а занимается чистым девелопментом, без функций инвестиций. То есть контроль качества строительства объекта не будет в руках у застройщика, поиском и заключением договоров с подрядчиками также будет заниматься не девелопер, что в итоге должно положительным образом сказаться на качестве проекта в целом, сократить коррупцию, откаты и другие деструктивные факторы в этой сфере. В любом случае девелопер, нацеленный на реализацию качественного проекта, реализует его.
Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад»:
– У нас отсутствует система управления строительством. В российских реалиях понятие службы заказчика, которое было в советской школе строительства, по сути, девальвировано. Сегодня это чаще искусственное образование, в одной цепи с технадзором и генеральным подрядом, что нарушает всю логику системы управления строительством. Прозападный аналог заказчика – независимый project management – на нашем рынке также не внедрен. Более того, большинство компаний являются девелоперами замкнутого цикла, где заказчик, технадзор и подрядчик – это одно лицо. В результате нет независимых центров ответственности, мотивирующих друг друга на качество. К тому же непонятно, кто кого контролирует. Корень еще двух проблем кроется в особенностях нашего менталитета. Во-первых, это ставший привычным для любой отрасли выбор подрядчиков и партнеров по принципу наличия родственных или дружественных связей. Во-вторых, в нашей бизнес-культуре заложена убежденность в виновности подрядчика авансом: считается, что он обязательно хочет обмануть заказчика работ. Недобросовестные же исполнители, дискредитирующие любую профессию строительной отрасли, это недоверие только усиливают. И еще одна сложность – низкое качество образования и персонала.
Сергей Бажитов, исполнительный директор торговой компании «Ленстройматериалы», управляющей компании и поставщика продукции ОАО «Павловский завод»:
– Общие проблемы строительной отрасли, влияющие на качество, не изменились за последние десятилетия: нехватка квалифицированных кадров, недостаточная механизация строительных площадок, слабость менеджмента, бюрократия. Пути повышения качества, разумеется, есть, и они состоят в последовательном и грамотном распутывании всех гордиевых узлов: повышении профессионализма персонала всех уровней и совершенствовании технической платформы строительства с привлечением инвестиций. Государство и крупные строительные компании должны совместно заботиться о повышении качества в строительстве.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– На каждом этапе строительства задействовано огромное количество специалистов разных направлений. В 1990-е годы была развалена система подготовки специализированных кадров. Сегодня мы пожинаем плоды этого процесса: найти квалифицированного работника становится почти невыполнимой задачей, а кадры, как известно, решают все.
Кроме того, российские строительные нормы безнадежно устарели, они не учитывают использование новых материалов, технологий, что затрудняет планирование реализации инвестиционного проекта. Также в России пока четко не выстроена система контроля, не хватает независимой, объективной экспертизы качества строительства. Эти вопросы лежат в области государственного регулирования.
Ильдар Кутыев, заместитель коммерческого директора ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Уверенность в том, что качество продукции в России ниже, чем за рубежом, – это по большей части миф. Брак бывает у всех, в том числе и на заводах и стройках Европы. Вопрос только в количестве некачественной продукции и в том, как обеспечить уменьшение доли некондиционных изделий в общем объеме производства.
Пути обеспечения качества вполне очевидны. Во-первых, это неуклонное соблюдение технологии производства строительных материалов и контроль. Во-вторых, контроль качества на всех этапах производства – от приемки сырья до сдачи готовой продукции на склад.
К примеру, в ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» функционирует служба управления качеством. На каждом заводе действует своя собственная лаборатория, специалисты которой осуществляют контроль на всех этапах производства: входной контроль качества сырья, пооперационный и отслеживание качества готовой продукции.
Помимо заводских лабораторий имеется центральная лаборатория, располагающая уникальным оборудованием, которое может выдать заключение не только о прочности, но и о долговечности конструкции.
Евгений Якушин, генеральный директор «УК Система»:
– С точки зрения эксплуатирующей компании, в общем и целом качество строительства везде приблизительно одинаковое. Нужно понимать, что если мы пойдем по любому из путей повышения качества строительства, то это повлечет за собой повышение цен. Нужно ли это строителю? Ответ, на мой взгляд, очевиден. Зададимся другим вопросом: а нужно ли улучшение качества покупателю? Ему так же, как и застройщику, важны сроки сдачи помещения и его цена. В сфере жилищного строительства стоит скорее проблема не качества (если мы говорим об экспертизе объекта), а урегулирования разногласий между покупателем и продавцом.
Виктор Кривошонок, президент СРО НП «Строительный ресурс»:
– Качество в строительстве низкое, потому что со стороны саморегулируемых организаций не установлен контроль качества ведения работ, производимых членами СРО. Второй момент в заинтересованности руководителя строительной компании в обеспечении качества – пригнать бригаду иноземных рабочих дешевле, чем искать профессионалов, но это одномоментная экономия. Третий момент связан с разрушенной системой профессионального образования. Где у нас коллежи, бывшие ПТУ, которые готовят каменщиков, штукатуров, сварщиков, арматурщиков? В результате на стройку приходит «иностранный специалист», который даже не знает, какую проволоку для вязки можно использовать! Пути есть – это возрождение профессиональной подготовки кадров для строительства и повышение заинтересованности руководителей в том, чтобы результат их труда был качественный. Чтобы они вспомнили, что от них зависит безопасность многих людей. Также необходимо развитие контроля качества ведения строительных работ.
Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства»:
– Вопрос о качестве строительства будет всегда актуален.
Во-первых, развитие общества и отрасли диктует все новые и новые требования к стандартам и технологиям. Россия пока не входит в число лидеров по указанным направлениям. Во-вторых, мы еще очень далеки от создания экономических и правовых условий, при которых строительному сообществу будет выгоднее реализовывать качественно построенные объекты с применением новых решений и строительных материалов.
Одним из стимулов повышения уровня ответственности при строительстве должно быть надлежащее функционирование системы отправления правосудия. Правовые механизмы защиты приобретателей некачественно построенных объектов имеются и находятся в постоянной динамике. А вот их реализация опять-таки неразрывно связана с человеческим фактором, включая работу судебных органов, юристов, экспертов и прокуратуры. От их квалифицированных действий зависит формирование стабильной судебной практики, реализация принципа неотвратимости и справедливости юридической ответственности, а также наступление негативных экономических последствий при некачественном строительстве.
Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «НЭПС»:
– Вопрос качества напрямую связан с двумя вещами: отсутствие надлежащего независимого строительного контроля в процессе реализации проекта и желание заказчика, инвестора построить быстро и дешево, то есть во многом нарушая технологию строительства и используя неквалифицированных рабочих.
Александр Орт, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза», председатель Комитета по качеству и безопасности строительства при Координационном совете по развитию строительной отрасли в СЗФО:
– На качестве в первую очередь сказывается отсутствие цивилизованной конкуренции в строительной отрасли, причем как среди производителей материалов, так и у строительных компаний. Во-вторых, важным фактором является дефицит квалифицированной рабочей силы. И в-третьих, немаловажную роль играет экономический вопрос. Погоня инвестора за «короткими» большими деньгами приводит к экономии на всех этапах строительства, от проектирования и составления смет до окончательного воплощения проекта и ввода строения в эксплуатацию. Следует отметить, что перечисленные факторы касаются тех компаний, которые не стремятся достигать высоких показателей по качеству производимой продукции.
Также ключевой проблемой российских компаний является повышение качества жилищного строительства, которое все больше определяется не инженерами и менеджерами подрядных строительных компаний, а запросами и предпочтениями потребителей, конъюнктурой рынка, конкурентной рыночной средой.
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института Санкт-Петербургского государственного политехнического университета:
– Первопричиной является спрос. Спрос на качественное жилье вызовет и соответствующее предложение. Не радует спрос по таким направлениям, как вентиляция, кондиционирование, отопление, – человек получает квадратные метры без анализа служб инженерного обеспечения. У нас не развит спрос на качество и стоимость последующей эксплуатации здания – качество систем отопления, ограждающих конструкций никем не берется в расчет, а потом человек получает огромные счета за некачественно построенное жилье. То есть мы горим прежде всего на «инженерке», на энергосбережении, а не на том, что бросается в глаза – отделке, аккуратно выложенной плитке и т. д.
Дмитрий Плавник, руководитель группы компаний «СК ПСП», эксперт Rusland SP:
– Могу выделить ряд основных причин ухудшения качества строительства. Во-первых, наблюдается снижение качества подготовки специалистов в строительных вузах и учреждениях среднего специального образования. Нужно повышать престижность строительных специальностей, а также привлекать преподавателей высокого уровня.
Во-вторых, происходит уход от ранее применявшихся отработанных технологий к современным, что требует больших затрат. В этом вопросе необходима государственная поддержка предприятий, осуществляющих внедрение новых материалов и технологий в строительстве.
Также нужно понимать, что зачастую заказчик сам для уменьшения себестоимости строительного продукта снижает требования по качеству.
Михаил Любимов, член совета СРО НП «Балтийский строительный комплекс»:
– В Европе составляющими высокого качества строительства являются профессиональные кадры, система контроля на каждом этапе, ответственность всех участников процесса.
В России институт саморегулирования, призванный повышать качество работ, дискредитирован «коммерческими» СРО, пропускающими на рынок недобросовестные организации. Качество строительства также снижают отсутствие авторского надзора как обязательной формы контроля за соблюдением требований проекта, привлечение неквалифицированных рабочих, использование дешевых материалов, отсутствие системы контроля внутри строительных организаций.
Изменить ситуацию может введение реального контроля за СРО строительной отрасли, лицензирования или аттестации ГАПов и ГИПов, авторского надзора, а также повышение ответственности руководителей организаций, принимающих на работу «нелегалов», и привлечение только надежных поставщиков материалов и изделий.
Лев Каплан, вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», д.э.н., профессор:
– На качество строительства влияют прежде всего монополизация как рынка подрядных работ, так и производства строительных материалов и конструкций. Мировой опыт показывает, что там, где господствует монополизм, отсутствуют стимулы борьбы за качество объектов недвижимости и применяемых в строительстве материалов. Поэтому для существенного повышения качества строительства необходим комплексный подход: переработка устаревшей нормативной базы с учетом инновационных решений; резкое улучшение качества архитектурно-строительного проектирования; ужесточение требований при экспертизе проектов; воссоздание служб контроля качества в строительных компаниях. Особенно важно рассматривать весь жизненный цикл объекта недвижимости от его создания до эксплуатации.
Сергей Богоутдинов, руководитель проекта ЖК «На Гребецкой» ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Качество квартир, передаваемых дольщикам пять лет назад и сейчас, значительно повысилось. Причина тому – естественный конкурентный процесс, когда застройщики в целях привлекательности своего продукта стремятся повысить качество передаваемых помещений, зарабатывая себе имидж и положительное имя в глазах клиентов, поэтому конкуренция является одним из моментов повышения качества в строительстве.
Однако наше качество строительства ниже, чем Китае или Европе, так как в настоящий момент в сфере строительства работает очень много людей с низкой квалификацией, в том же Китае до строительства допущены только рабочие, закончившие специальное учебное заведение в строительной сфере. У нас зачастую обучение происходит на местах. Стоит отметить, что оплата труда также разнится.
При тех же равных условиях наши издержки по покупке земли, согласованиям и по привлечениям кредитных ресурсов значительно выше, поэтому застройщики экономят на качестве строительства, но это тупиковый путь, и сейчас многие крупные застройщики, которые планируют долгое время оставаться на рынке, уделяют основное внимание именно качеству.
К сожалению, сейчас только законы рынка смогут помочь в ближайшие 5-10 лет получить приемлемое качество строительства, потому что, наверное, никакие другие меры неэффективны в наших условиях.
Владимир Быков, директор СРО НП «Балтийский строительный комплекс», вице-президент НОП, директор СРО НП «БОП»:
– Извечная проблема борьбы и единства противоположностей сводится к тому, что если возрастет потребность в лучшем качестве, то сформируется необходимое и достаточное предложение для ее удовлетворения, соответствующее уровню развития производительных сил общества.
Иван Нестеров, заместитель генерального директора ЗАО «РосГеоПроект»:
– Качество строительства – понятие очень сложное. Это прежде всего качество проектного материала и документации. И только затем технология производства строительных работ, качество материалов и квалификация персонала.
С этой точки зрения сегодня разумно и целесообразно применять трех- или четырехмерные технологии проектирования (Building Information Modeling), в чем Россия значительно отстает от Запада. В результате такого подхода строителям передается в работу не только комплект чертежей, но и цифровая трехмерная модель объекта строительства, что изрядно облегчает разработку технологии строительства, оптимизирует ресурсы строительной компании, сокращает сроки проведения работ.
Геннадий Сыромятников, глава представительства ООО «Хюннебек РУС» в Санкт-Петербурге:
– Я не согласен с тем, что у нас качество ниже. Так, например, в Ашхабаде турецкие строители построили пятизвездочный отель системы Sofitel. Можно предположить, что это была суперпрестижная стройка, однако приехав туда через год, я обнаружил, что что-то не открывается, что-то перекосилось, что-то не работает.
Если посмотреть на проблему шире, сказываться еще долго будет то, что многие годы у нас стоял вопрос не качества, а количества. Особенно после войны. Если посмотреть на современные жилые дома – монолитный каркас и современные фасадные технологии, то вместе в результате получается вполне европейское качество. Разница в том, что в Европе все давно построено и каждая стройка – это штучный продукт, а наши строители по-прежнему должны давать количество.
Александр Садыгов, генеральный директор ЗАО «Ремонтно-строительное управление СТРОЙСЕРВИС»:
– Тот факт, что качество строительных работ в России хуже, чем в развитых странах, объясняется во многом тем, что российский подрядчик изначально поставлен в непростые условия. Во-первых, нашим законодательством, во-вторых, системой его исполнения. Подрядчику надо уложиться в стоимость выигранного тендера и при этом успеть выполнить работу в отведенный срок. К сожалению, качество работ нередко приходится «подгонять» под их заниженную стоимость.
Антон Тютерев, технический специалист ООО «ПКП Ресурс»:
– Сегодня как никогда актуальны вопросы повышения качества строительства жилых зданий. И одним из элементов в системе таких мероприятий становится вопрос качества строительных материалов и соответствие их требованиям норм и стандартов. Приведем пример из практики: нередки случаи, когда новоселы сталкиваются с проблемой недостаточной звукоизоляции квартир. По статистике, более 80% всех жалоб приходится на шумы, возникающие при передвижении тяжелых предметов или просто ходьбы проживающих этажом выше соседей. Это так называемые ударные шумы, для снижения уровня которых профессиональные строители обращаются к конструкции «плавающего пола». Технология устройства такой конструкции предусматривает обязательное применение звукоизоляционного слоя. В этом-то и заключаются основные нюансы.
Олег Громков, старший аналитик ООО «Северо-Запад Инвест»:
– Сравнение с Китаем весьма спорное, не припомню, чтобы у нас многоэтажные новостройки из-за ошибок проектно-изыскательских работ на бок падали, а в Китае такое случалось. Снижение качества обычно происходит из-за вынужденного урезания себестоимости, например при возникновении неучтенных обременений, в условиях достигнутой предельной цены спроса. Повышение качества всегда идет через повышение уровня конкуренции, кроме того, требования к качеству со стороны потребителей становятся все выше с ростом базовой обеспеченности населения жильем. Только пожив в новостройке, покупатель понимает, на что нужно обращать внимание при выборе нового жилья.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
– Говорить однозначно о том, что качество строительства в России хуже, чем в Китае или других развивающихся странах, сложно. Поскольку труд низкоквалифицированных низкооплачиваемых рабочих используется повсеместно. К примеру, в Дубае – городе, где ведется активное строительство инженерно сложных зданий, значительную часть работ выполняют выходцы из Индии и Пакистана, без должного образования и квалификации. Однако в конечном итоге этот факт не влияет на качественные характеристики возводимых объектов.
В строительстве существует золотое уравнение: качество-сроки-стоимость. Оно означает, что добиться высокого качества строительства можно только в условиях достаточного финансирования и разумных сроков. Все перечисленные показатели можно оптимизировать, но в пределах разумных ограничений. Так что каждый застройщик или заказчик решает данное уравнение самостоятельно, выбирая ту или иную технологию, материалы, проектные решения, средства механизации для производства работ и принцип организации строительства.
Уровень развития рынка и конкуренции в нашей стране, безусловно, также влияет на качество строящихся коммерческих объектов. Монополизация производств по выпуску строительных материалов, подрядных услуг, низкие требования к качеству объектов самих покупателей, коррупция и низкая оплата труда – это составляющие качества строительства, с которыми можно и нужно работать. Необходимо повышать квалификацию проверяющих органов, как государственных, так и частных, контролировать исполнительность выдаваемых предписаний и замечаний, вводить современные методы контроля качества строительства.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– Я бы не стал так безапелляционно утверждать, что качество строительства в России ниже, чем в Китае. Есть хорошие и плохие примеры. С Европой нам тяжело сравниться, но там другие запросы исходят и от потребителя. У нас основная проблема в том, что отсутствует менталитет покупателей, а платежеспособностьнизкая, покупатель непритязателен. Однако обязательства делать свою работу качественно никто не отменял. Часто низкое качество построенного объекта связано с тем, что наши специалисты не научились качественно реализовывать свой бюджет и контролировать затраты. Нет прозрачности, строят по остаточному принципу – на то, что осталось. И квалификация рабочих, конечно, отстает.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
– Пока качественных изменений в комплексном жилищном строительстве не происходит. Для массового внедрения новых решений, используемых, например, в индивидуальном строительстве (новые, не уступающие по качеству, но более дешевые строительные материалы, энергосберегающие технологии и т. д.), необходима перестройка индустрии домостроения, существенное обновление домостроительных комбинатов.
На сегодняшний день основная технология строительства серийных домов массовой застройки – панельное домостроение. Это вид сборного домостроения, основанный на использовании готовых железобетонных плит. Естественно, подобные объекты, как правило, по большинству ключевых параметров уступают другим решениям, использующимся в проектах высокого класса (кирпичное, монолитное домостроение и др.).
Алексей Пышкин, председатель объединения некоммерческих партнерств «ГЛАВСОЮЗ»:
– Государственный строительный надзор, технический контроль заказчика, собственный технадзор исполнителя СМР сейчас не обеспечивают реализации процессуальной самостоятельности специалистов-экспертов, которые осуществляют эти функции. Более того, совпадение в одном лице заказчика и контролера, когда работы выполняются за средства бюджета, неэффективно. Нужно расширить полномочия и обязательства СРО и сделать их полностью ответственными за конечный результат. Необходимо вывести всех экспертов, оценивающих и контролирующих строительство, в независимую структуру, которая будет объединять их по профессиональному принципу. Так, чтобы эксперты строительного контроля имели полную процессуальную самостоятельность в принятии своих решений.
Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– По моему мнению, качество строительства в России как раз вполне сопоставимо с китайским. Да, они строят много и хорошо, но если смотреть на китайские комплексы через несколько лет, то можно встретить те же проблемы, что и в России.
Пути повышения качества строительства напрямую связаны с вопросом повышения эффективности управления проектами, повышением прежде всего своего внутреннего стандарта качества. Группа компаний «Пионер» делает значительный акцент на повышение управляемости, прозрачности, применении новых схем управления проектами. Потому что на самом деле в строительстве все достаточно просто: правильное планирование работ, правильное планирование бюджета, жесткий технический контроль при работе, выбор грамотных и эффективных подрядчиков. Все это в конечном итоге дает положительный результат.
Елена Лашкова, генеральный директор ГК «ГЕОИЗОЛ»:
– Я бы сказала, что культура организации стройплощадки в целом ниже, чем в Европе и Америке. Отечественные требования лояльны к подрядчику. А качество работ на бюджетных объектах, особенно в транспортном строительстве, на вполне достойном уровне. В жилищном строительстве заказчик зачастую снижает планку. Думаю, что в ближайшее время качество станет основным конкурентным преимуществом.
Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России:
– Низкое качество строительства в России связано с тем, что большинство компаний выбирает максимизацию прибыли в качестве главного приоритета. Многие компании создаются, чтобы реализовать один-два проекта. Они не заботятся о репутации, снижают издержки, выбирают самые дешевые материалы и рабочую силу.
В Финляндии на строительном рынке большое значение имеет репутация девелопера, которая создается годами. Кроме того, девелоперы в Финляндии должны предоставить государству десятилетнюю гарантию на построенный объект. Эта система обеспечивает высокое качество строительства.
Повысить качество строительства в России могла бы модернизация стандартов. На сегодня многие из строительных стандартов устарели, они не позволяют применять более совершенные европейские технологии. Безусловно, введение еврокодов будет способствовать тому, что строительство в России станет более экономичным и качественным.
Также одной из причин низкого качества строительства является резкое снижение квалификации рабочих. В нашей стране полностью отсутствует профессиональное техническое образование рабочих строительных специальностей. Для повышения качества в строительстве необходимо возродить институт ПТУ.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН»:
– Факторов тому несколько. Один из ключевых – отсутствие понятия серийности в сфере жилищного строительства. Россия так и не встала на рельсы машинного производства в этой сфере. В нашей стране стройка остается достаточно уникальным, нетехнологизированным процессом. Это не конвейер, когда у рабочего постоянно один и тот же цикл: рутинный, монотонный, однако при этом отлаженный, технологичный. Строительство дома у нас всегда происходит по индивидуальным меркам.
Между тем качество становится лучше, когда серия отточена. Когда дом строится не в первый раз, все знакомо и известно. Уровень проблем, которые возникают на такой стройке, в этом случае намного ниже. Этот подход широко применяется в Китае именно потому, что дает гораздо большую возможность откатки технологии, нежели так любимые российскими строителями индивидуальные проекты. У нас в стране серийны только каркас здания и внутренняя отделка. Фундамент и наружная инженерия всегда индивидуальны.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Обострение конкуренции на рынке жилья уже привело к тому, что качество строительства объектов неуклонно растет. Особенно в бизнес-классе. Появился новый класс недвижимости – комфорт-плюс. Предпосылкой к его возникновению послужил именно рост качества строительства. То есть даже не в самых премиальных локациях девелоперы стремятся реализовать проекты высокого уровня качества, с хорошими планировками, благоустроенной территорией и современной инженерией. Это уже привело к смещению спроса покупателей с вторичного рынка на первичный, из исторического центра города в те локации, где реализуются новые проекты высокого класса.
Михаил Каплун, директор отдела управления строительством CBRE:
– Причина низкого качества – недостаточный контроль как «внутри» самих генподрядчиков-девелоперов, так и со стороны государства. Клиенты-собственники не готовы влиять и требовать улучшения качества и ответственности за сроки строительства. Качество тогда будет на высоте, когда вы будете строить для себя, или же конечный пользователь будет контролировать процесс строительства и предъявлять свои требования.
Владимир Трекин, директор по строительству ООО «КВС»:
– Не согласен с тем, что мы строим хуже Китая или других стран. Я работаю в строительстве более 30 лет и могу констатировать положительную динамику в качестве строительства многоквартирного жилья за эти годы. Безусловно, в Советском Союзе были очень жесткие, единые для всех строителей требования к качеству, но они соответствовали тому, советскому уровню развития строительной отрасли, строительных материалов, экономики и промышленности в целом. Многие из этих требований давно устарели. В нашей отрасли происходит постоянное развитие – появляются новые строительные и отделочные материалы, покупатели становятся более осведомленными и требовательными в вопросах строительства, интерьера, юридически грамотными. Растет конкуренция среди застройщиков за покупателя, поэтому застройщики становятся более клиентоориентированными, ужесточают контроль качества своей работы.
Игорь Мальцев, заместитель генерального директора по строительству, Росрегионстрой:
– Среди множества причин низкого качества в строительстве в нашей стране можно выделить основные.
Во-первых, на сегодняшний день технологически российская строительная отрасль в несколько раз отстает от строительной отрасли, к примеру, в США, что приводит к высокой себестоимости строительства за счет неприменения технологических новинок при строительстве.
Во-вторых, некоторые застройщики относятся крайне недобросовестно и безответственно к нормативам и стандартам строительства: используются менее качественные строительные материалы, низкоквалифицированные рабочие, недостаточная система контроля и оценки выполняемых работ.
Алексей Трубецкой, руководитель проектов ГК AAG:
– Все дело в культуре производства, качестве контроля и частично в менталитете. Культура производства зависит от уровня профессионального образования. Вообще, чем меньше ленивых и необразованных строителей, тем выше качество строительства. Строительный контроль, который должен проводить застройщик, часто не воспринимается серьезно и отдается на подряд компаниям, контролируемым генподрядчиком, что приводит к уничтожению смысла осуществления такого контроля, соответственно, страдает качество.
Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга компании «КРЕПС»:
– Здесь вопрос к заказчику, клиенту, конечному пользователю. Если он предъявляет высокий спрос, то и исполнителю приходится соответствовать. Мне кажется, сейчас как раз такая ситуация, что в Москве, что в Петербурге. Любой – государственный, корпоративный, частный – заказчик строго спрашивает. Посмотрите на рынок жилой недвижимости. На рынке очень большое число предложений, а люди покупать не спешат. В том числе по причинам того, что не все объекты сертифицированы, не для каждого получено разрешение на строительство, качество настоящей стройки внушает опасения в беспроблемной эксплуатации. И все умные стали, понимают, что, например, кривые стены, неровный пол – это не только эстетика, это обязательные временные, капитальные, энергопотери.
Я вот наблюдаю, как, может быть, не с геометрической, но точно с арифметической прогрессией растет число объектов с чистовой отделкой, как стали застройщики заботиться о стройплощадках. Простые вещи: например, поливают водой, чтобы не пылило; соблюдают городской регламент, по ночам не работают или выполняют малошумные работы.
И вот если потребитель настроен таким образом (а понятно, что дальше требования будут расти и давление на застройщиков, строителей, производителей только усилится), то рынок будет подстраиваться под новые порядки.
Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон»:
– В условиях современного рынка нельзя стоять на месте, нужно повышать квалификацию своих сотрудников, перенимать опыт зарубежных партнеров и не бояться идти на определенные затраты в этом отношении, ведь полученные знания и их применение на практике позволяют построить качественные жилые объекты, а это прямым образом влияет на имидж компании и на продажи.
На Лиговском проспекте открылся первый доходный дом экономкласса. В рамках городской программы до конца этого года будет отремонтировано 14 доходных домов, к 2013 году в городе появится 58 подобных зданий. Участники рынка сомневаются в том, что программа будет работать.
Дом на Лиговке реконструировался за счет средств бюджета и предназначен для проживания трудовых мигрантов, работающих в ЖКХ Адмиралтейского, Кировского, Невского и Приморского районов. По словам председателя жилищного комитета Юрия Осипова, в рамках сегодняшних условий арендовать жилье смогут только легальные мигранты, которые приехали на работу по приглашению управляющих компаний, причем семьями селиться запретят. «Мы предполагаем, что у нас будут договоры с миграционной службой и с компаниями, которые приглашают на работу мигрантов. Это означает, что у будущих жильцов должны быть разрешения на работу в Петербурге. В то же время увеличения квоты на приглашение мигрантов для Петербурга в связи с реализацией этой программы не планируется», – пояснил г-н Осипов.
По этой программе не запланировано и строительство домов – будет произведен только ремонт аварийных помещений. Связано это с тем, что власти опасаются появления гетто и стараются «раскидать» гастарбайтеров по разным районам. В каждом районе будет проживать по 300-350 человек, а это с точки зрения потенциала возникновения «землячеств» не опасно. Что же касается проблемы управления и обслуживания доходных домов для трудовых мигрантов, то она будет решена централизованно, уточнил г-н Осипов. Никаких конкурсов дополнительно проводиться не будет, даже несмотря на то, что городская дирекция по управлению общежитиями прекратила существование в конце 2010 года в связи с изменением статуса объектов.
Договоры на заселение работников будут заключаться с юридическими лицами. Содержание одного человека в месяц обойдется компании в 6 тысяч рублей, или 200 рублей в сутки. В отремонтированном здании установлена система контроля доступа - турникеты на входе, электронные ключи на входные и комнатные двери; система управления домом, включающая в себя связь с ФМС, камеры наблюдения, систему «тревожная кнопка». Комнаты оборудованы мебелью, бытовой техникой, предоставляется постельное белье.
В первом доме будет проживать 85 человек. Пока занято лишь 60 мест. Все отреставрированные здания останутся в собственности города, вырученные с аренды средства вернутся в бюджет. Правда, как говорят разработчики проекта, цели немедленно отбить вложенные в проект деньги нет. Доходы бюджета за год от сдаваемого в аренду дома на Лиговке оцениваются в 2,7 млн рублей. При этом на его капитальный ремонт было затрачено около 30 млн рублей, еще два с небольшим миллиона ушли на оборудование помещений.
«Дом на Лиговском проспекте 1862 года постройки, жилой площадью 435 квадратных метров; он был фактически «приговорен» к сносу. Мы посчитали, что нет необходимости его сносить. Любое здание, которое можно сохранить в городе, должно быть сохранено. Мы решили те здания, которые находятся в ветхом или аварийном состоянии, переоборудовать под доходные дома», – сказала губернатор Валентина Матвиенко. Если пилотный проект окажется удачным, по такой же схеме будут расселять и петербургских очередников. Власти рассчитывают привлечь к программе частных предпринимателей, однако представители бизнеса сомневаются в его рентабельности.
Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства, считает реанимированную практику создания доходных домов естественной реакцией рынка на растущую мобильность населения. Платежеспособные молодые профессионалы часто готовы снимать жилье, а не покупать, потому что включены в динамику бизнеса, который часто экстерриториален – завтра специалист будет востребован в Москве, а через год-другой – еще где-то. Съемное жилье проще «привязать» к месту работы или учебы, что становится все важнее в связи с осложнениями из-за транспортных проблем. Однако, по мнению эксперта, «строить, чтобы сдавать», пока невыгодно. На цены аренды «давит» то предложение, которое сформировано бесплатно доставшимся жильем, оказавшимся избыточным (а потому и цены на этом рынке «не привязаны» к рыночной стоимости жилья). Сдается избыточное жилье «по цене неокупаемости» нередко просто потому, что адекватной цены на рынке не получить, а сдать имеет смысл лучше знакомым, чем невесть кому (порой хозяину жилья после выезда постояльцев предстоит ремонт, который может превзойти доход от сдачи; возможны и юридические риски). «Думаю, есть смысл просчитать бизнес-план строительства доходных домов по типу западных serviced apartments – домов с широким спектром предлагаемых услуг, не только коммунальных, но и бытовых – от регулярной уборки квартир, стирки, химчистки, закупки продуктов до выгула собак и заказа билетов в театр. Это отражало бы и стратегическую установку города на привлечение высококвалифицированной рабочей силы. Замечу, что мы в некоторых консалтинговых проектах предлагали инвестору построить доходные дома для персонала. Скажем, в проектах создания свободных экономических зон технико-внедренческого типа. Но осуществили эту идею, как я слышал, финны – завод «Нокиан Тайрс» под Всеволожском», – резюмировал господин Шаскольский.
Юрий Осипов, председатель жилищного комитета:
– Если программа создания доходных домов на первом этапе реализации окажется успешной, не исключено, что она будет продолжена в несколько ином направлении – для создания жилья коммерческого найма для городских очередников. Сейчас в городе в улучшении жилищных условий нуждаются 198 тысяч зарегистрированных очередников. Мы предлагаем создание жилья коммерческого найма в домах, которые возводятся в Приморском и Красносельском районах в рамках социального строительства. То есть, мы хотим две-три из 15 парадных в таких домах сдавать в аренду по коммерческим, но не рыночным, а приемлемым на длительный период в жизни петербургской семьи ценам. Сейчас мы пока просчитываем экономику этой части программы, выясняем, сколько среди городских очередников может быть таких нанимателей.
– Создание так называемых доходных домов - хорошая практика, и жизнь показывает, что этот вид недвижимости востребован в сегодняшней рыночной ситуации. К сожалению, пока не все семьи могут позволить купить собственное жилье, и долгосрочная аренда для них может стать выходом из ситуации. Все квартиры, приобретенные финским фондом ICECAPITAL в комплексе «Богатырский», сейчас сданы в аренду. И если «доходный» бизнес в Петербурге будет развиваться, нам было бы интересно сотрудничество в этом направлении с этой или другими компаниями.
276 квартир (два подъезда) приобрел финский инвестиционный фонд IceCapital Housing Fund у компании «Строительный трест» в строившемся тогда доме на Коломяжском проспекте, 15 для сдачи арендаторам
На последнем заседании правительства Петербурга не было утверждено ни одного постановления о разрешении на изыскательские работы. Это стало следствием вступления в силу с 11 февраля порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования. Оценки нововведений в порядок предоставления земельных участков и объектов недвижимости весьма неоднозначны.
Рождественский сюрприз
30 декабря правительство Петербурга приняло постановление №1813 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования». Появление этого документа уже получило в деловой прессе характеристику «кулуарной революции».
Правовые акты, кардинально меняющие правила игры, имеют свойство рождаться под Новый год. Так было с Градкодексом, с федеральными законами о техническом регулировании, о страховании вкладов». Под Новый год в Петербурге утверждалось вызывавшие возражения «справа и слева» постановление о временном высотном регламенте.
Впрочем, для предновогодней «кулуарности» с постановлением №1813 был особый повод. В действовавшие поныне правила игры с удивительной энергией вмешались федеральные инстанции, ранее не замечавшие имеющихся несовершенств.
Прокуратура и УФАС и раньше оспаривали решения города о предоставлении целевым образом некоторых земельных участков под изыскания, реагируя на жалобы субъектов, которые использовали эти земельные участки, с точки зрения города отнюдь не идеальным образом. И споры разрешались в рабочем порядке.
Но в сентябре-ноябре 2010 г. надзорные органы оспорили не отдельные постановления, а существовавшую годами практику. Прокуратура признала несоответствующим Земельному кодексу РФ целый ряд нормативно-правовых актов Смольного, касающихся предоставления земельных участков. Речь шла как о процедуре торгов, так и о порядке предоставления земли в инвестиционную аренду по заявлениям застройщиков. В обоих случаях оспаривалось право госучреждений, подведомственных Стройкомитету и КГА на осуществление деятельности, которая в советский период называлась хозрасчетной. Эта практика была признана «совмещением хозяйственных и коммерческих функций».
Одновременно, ссылаясь на статью 45 Градкодекса, прокуратура признала неправомерным предоставление КГА градплана земельного участка заявителю только при условии предварительной разработки проекта планировки и межевания (ППМ) - как при получении земельного участка на торгах по «короткому пакету», так и при инвестиционной аренде. Также признано незаконным разработка ППМ за счет застройщика: по ст. 45 Градкодекса, она может финансироваться только государством.
Торги по «короткому пакету» проводились без малого 6 лет. Процедура содержала риски для застройщика: приобретая участок, он не имел достаточной информации о наличии подземных коммуникаций и санитарных зон, не имел гарантий подключения к инфраструктуре, и в случае неудачи ему не компенсировались потраченные средства. По статистике первых лет, непригодным для строительства оказывался каждый 20-й участок. Но интерес к «частично проигрышной» лотерее сохранялся, благо другие условия (шестилетний срок аренды, уплата 30% ставки аренды) были привлекательны. И город, по оценке главы КУГИ Дмитрия Куракина, во всех отношениях выиграл от этой практики. Во всяком случае, кризис показал, что покупатели «котов в мешке» чаще справлялись со своими проектами, чем «целевые» арендаторы. А участки выставлялись, как правило, на периферии, где намерения инвесторов не вступали в конфликт со сложившейся городской средой.
«Хозрасчетные» услуги на практике сокращали риски инвесторов: их исполнители получали дополнительную мотивацию. Если бы подобная форма была принята в системе регистрации прав на недвижимость, и застройщики, и участники долевого строительства имели бы меньше головной боли. Но работающий механизм был признан незаконным, и теперь строительный блок должен был изыскивать альтернативы.
Кнуты и пряники
2910 г. показал, что город выполнил бюджет по доходам преимущественно за счет поступлений от реализации недвижимости. В рамках нынешней федеральной экономической политики ожидать фундаментальных сдвигов трудно. Следовательно, в 2011 г. доход города тоже будет существенно зависеть от результатов торгов Фонда имущества.
В октябре 2010 г. после длительных дискуссий был принят региональный закон, позволяющий при предоставлении земельных участков в собственность через процедуру торгов устанавливать обременения для застройщиков. Чтобы повысить эффективность использования территорий, требовалось также усилить ответственность застройщиков за исполнение обязательств. По данным главы КУГИ Д. Куракина, в городе простаивает 139 га земли, предоставленной в инвестиционную аренду.
При изменении правил игры всегда бывают выигравшие и проигравшие. Новый порядок предусматривает расторжение договора об инвестиционной аренде при ненадлежащем исполнении обязательств, и упрощает процедуру передачи проекта другому инвестору при долевом строительстве. Таким образом, часть застройщиков, пострадавших от кризиса, не будет обрадована новым порядком, а остальные, как предполагается, станут дисциплинированнее.
В то же время предоставления участков целевым назначением в чистом виде не будет независимо от намерений инвестора. При поступлении заявки на земельный участок с предварительным согласованием размещения объектов, или на объект для реконструкции Стройкомитет огласит эту заявку и будет ожидать в течение 30 дней поступления других заявок, и если к участку проявят интерес другие застройщики, он уйдет на торги; то же случится с объектом реконструкции, если будут поданы две заявки и экспертная комиссия Стройкомитета признает их идентичными, с учетом обеспеченности территории объектами подобного назначения.
Таким образом, потенциально коррупционная «целевка» исключается, а конкуренция стимулирует к совершенствованию, в том числе и в социальном аспекте. Это еще один «кнут», но к нему прилагается пряник. После согласований в установленные сжатые сроки потенциальный инвестор получает акт выбора земельного участка, после чего территория за ним закрепляется не на 11 месяцев, а на 3 года, и арендную плату он вносит только с момента подписания договора, а до этого он может изучить участок, произвести его оценку и получить кадастровый паспорт. Правда, оплата аренды будет осуществляться уже по полной рыночной ставке.
Второй «пряник» состоит в том, что инвестор теперь не должен тратиться на ППМ. Об этом давно говорил глава ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан. И из этого упрощения логически вытекает сокращение роли КГА в принятии решений. Согласно постановлению, полномочия по предварительному согласованию размещения объекта делегируются Стройкомитету, а по утверждению схем расположения земельных участков - Комитету по землепользованию.
Слабое звено
Принятие постановления №1813 выгодно также КИСП, которому поручено разработать собственный порядок согласования проектов государственно-частных партнерств. Практику ГЧП Комитет намеревается существенно расширить, в соответствии с международным опытом, благо «зеленый свет» для этого в федеральном законодательстве как раз включился. Так, в рамках ГЧП теперь будет осуществляться строительство социальных, а в перспективе - и инфраструктурных объектов местного значения. Постановление позволяет оформлять аренду земли одновременно с заключением соглашений о «малых ГЧП».
У КИСП есть еще один интерес. Как рассказал его глава Алексей Чичканов, в 2011 г. Петербург примет участие в региональном рейтинге Всемирного банка, где благоприятность условий ведения бизнеса будет оцениваться по простоте механизма согласований. Одним из оцениваемых в рейтинге показателей будет простота процедуры «получения права на строительство» - то есть срока выдачи градплана.
Отличится ли наш город в равном состязании с другими регионами, где градостроительные условия несомненно проще? Отличится, только если упростит процедуру. В этой процедуре есть звено, которым проще всего пожертвовать - это временные и материальные расходы застройщиков на разработку (ППМ).
Торгов по «короткому пакету» больше не будет, но зато «длинный пакет», включающий гарантии КЭИО о подключении к инфраструктуре, укорачивается: ежегодно утверждаемый адресный план лотов формируется как из участков, на которые утверждены ППМ, так и те, на которые они не разработаны. Во втором случае для включения в план достаточно только заключения КГА о виде разрешенного использования, функциональном назначении и сроках выдачи градплана, и это заключение должно быть предоставлено в 10-ти дневный срок.
Говорить об экономическом эффекте изменений можно только после того, как новый порядок заработает и принесет плоды, признает главный юрист ГУ «Управление инвестиций» Анатолий Ким. Скоро ли он заработает?
На разработку дополнительных нормативных актов, в частности, регламентирующих установление обременений, постановлением отведено 3 месяца. Пока новая подготовка к торгам не внедрена, не будет и торгов, а если к завершению переходного периода накопится высокий спрос на землю, ажиотаж только увеличит расходы застройщиков на приобретение участков, а соответственно, и цену кв. м (как было в 2004 г. перед введением торгов). Этого и опасаются застройщики. По некоторым данным, изменение правил игры уже повысило цены на участки, находящиеся в частной собственности. Вице- президент НП «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов отмечает, что правительство поставило застройщиков перед фактом, не посоветовавшись с ними. Исходя из опыта, он не исключает, что разработка нормативных актов задержится дольше установленного срока.
Пока же понятно лишь одно: принятие решения о предоставлении объектов недвижимости и градостроительное планирование - теперь 2 разных процесса, не зависящих друг от друга. Предполагается, что существующие градостроительные документы - Генплан, ПЗЗ, а также «Закон о границах зон охраны объектов культурного наследия» - достаточно совершенная «рамка», в которой можно действовать.
Действие равно противодействию?
Формально полномочия КГА урезаются незначительно. ППМ не отменяются: напротив, КГА предоставлены дополнительные ставки для ускорения их разработки за государственный счет. Объявленная перспектива такого ускорения должна подогнать застройщиков, получивших участок с предварительным согласованием места или объект для реконструкции на неразмежеванной территории. Они не будут ждать 3 года: ведь на планировку квартала они никак теперь повлиять не могут, а когда ППМ будет готов, проект может оказаться нерентабельным.
Это обстоятельство поневоле заставит застройщика учитывать условия территории, где разрабатывается проект. В то же время спешка подхлестывает спрос, а соответственно, и цены на рынке. Более того, как считает заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакС Сергей Малков, перераспределение функций по формированию земельных участков от КГА к КЗРЗ может привести к повсеместной хаотической застройке. Тем более что градпланировщики демотивированы новыми условиями, и ППМ будут разрабатываться так же неспешно, как и прежде, только в непредсказуемом порядке.
С. Малков предвидит критическое ослабление в Петербурге не только роли КГА, но и всего профессионального сообщества проектировщиков. Как известно, эта отрасль во всей стране буквально воспряла после ввода в действие Градкодекса, который предписывал разработку территориальных схем и генпланов на всю территорию страны, причем в непонятно авральном режиме.
Многие положения Градкодекса были предметом ожесточенной критики - в том числе те главы, которые бесцеремонно «заходили на территорию» земельного законодательства. В то время как муниципальные власти большинства регионов стонали от необходимости тратить скромный бюджет на экстренную разработку планов, энтузиасты «планирования снизу» рассчитывали, что земельное законодательство приспособится к градостроительному. Но получилось наоборот: теперь Земельный кодекс - царь и бог.
Эстетика за бортом
Как замечает С. Малков, нынешний законодательный крен начался не сегодня. Термин «схема расположения земельных участков» был введен поправкой в Земельный кодекс еще в 2008 г. А в поправках, предлагаемых Минрегионом к Градкодексу, вводятся процедуры согласования предоставления земли в соответствии с земельным, лесным и водным правом. «Корректировка федерального законодательства осуществляется в пользу Земельного кодекса», - признает заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова.
Нельзя исключить, что в конечном итоге выдачу градпланов также перепоручат земельным ведомствам. И на селе это оправдано. Но у города, увы, есть еще и высотное измерение, он сложно организовано, соседям застройщика небезразлична не только функция построенного рядом объекта, но и его расположение, параметры, внешний вид. Им небезразлично, сохранится ли в границах квартала общественное пространство, будут ли образованы новые проезды для личного транспорта, сохранятся ли детские площадки, места для отдыха и т.п. Градостроительное межевание эти потребности хоть как-то учитывало. А на основании схемы КЗРЗ невозможно учесть потенциальную нагрузку на инфраструктуру квартала, считает С. Малков.
Упрощенный порядок, вводимый постановлением, предусматривает лишь информирование граждан - опять же, как разъясняет А. Ким, в соответствии с Земельным кодексом. По ППМ публичные слушания будут и далее проводиться, но не в связи с застройкой, а «вообще» (то есть теперь уже жители квартала будут иметь дело с «котом в мешке»). В главе о предоставлении проектов под реконструкцию есть отсылка к местному закону об информировании и слушаниях, но процедура не уточнена. Между тем требуется ясная система учета мнений, чтобы исключить произвольные решения. Это важно и для застройщика, считает партнер компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
В городе, рассчитывающем на приток туриств, имеет значение и эстетика. А в городе, который - несмотря на все сопутствующие сложности - гордится тем, что его центр и исторические пригороды охраняются ЮНЕСКО - тем паче.
На заседании профильной комиссии ЗакС в конце января председатель КГА Юлия Киселева не смогла скрыть несогласия с некоторыми из новых правил игры. И «отчуждение» проектировщиков от принятия решений было не единственным предметом обиды. Прошлой осенью прокуратура оспорила также согласование инвестиционно-строительных проектов главным архитектором. Получилась, что эта должность в Петербурге просто необязательна.
По инициативе главы «урезанного» комитета была инициирована поправка в Устав города, которая закрепляет в его полномочиях отдельной строкой архитектурную деятельность. До сих пор отсутствие этой строчки никого не беспокоило. В этом по существу и состоит слабость позиции КГА. Если в Москве термин «архитектурный план участка» был введен в местный градкодекс, то Петербург отдельного свода градправил не разработал. Отсюда и возникла проблема размещения детских садов в скверах, поскольку раз свода правил не было, то соответственно, по большинству социально значимых объектов не было отраслевых схем размещения.
Впрочем, ссылки на прогрессивный пример Москвы ныне не соответствуют конъюнктуре: там переворачивается вверх дном все местное законодательство. А местная градостроительная практика, увы, имела настолько явные специфические дефекты, что их теперь очень легко предъявить КГА при очередном межведомственном споре. Пока не слышно мнения КГИОП, хотя новый порядок затрагивает предмет и его полномочий.
Кто поможет КИСП?
Старания избежать коррупционных положений в нормотворчестве не избавили текст постановления №1813 от неясностей, которые могут трактоваться аналогично. Так, в тексте не прописано, по какому принципу участки без предварительного согласования размещения объектов, на которые поступили заявки, будут включаться в адресный план торгов. Не ясно, как избежать субъективизма при выборе сопоставимых предложений в рамках экспертной комиссии. Расплывчата и процедура оценки исполнения инвестором своих обязательств в процессе строительства и реконструкции, когда возникают основания для расторжения аренды.
Переворот правил игры с ног на голову непопулярен. Обидно инвесторам, которые уже потратили средства на ППМ, а теперь оказалось, что время и деньги были потрачены впустую. Застройщикам, подавшим заявления при прежнем порядке, придется их переписывать, а по проектам, на которые разрешения на изыскания получены в 2011 г., по словам А. Кима, решения будут приниматься индивидуально, ибо переходный период в документе не описан.
Как ожидает Д. Некрестьянов, количество судебных исков в связи с неучетом мнения частных и юридических лиц с введением нового порядка не сократится. Едва вступив в силу, новый документ обрел себе несколько групп оппонентов, которым есть на что ссылаться, ибо «альтернативные» положения Градкодекса и местных законов никто не отменял. В итоге блага оптимизации, вводимые документом, могут быть оспорены вместе с его невнятными положениями, что продлит де факто наступивший переходный период.
Мегаполису требуется гармония и в сохранении, и в развитии, о чем не раз говорилось с высоких трибун. Но это требует сильного регионального законодательства - которое, как напоминает Д. Некрестьянов, как раз должно регулировать то, что четко не отражено в федеральных законах. А на практике получается, что с принятием Градкодекса подул ветер в одну сторону - и город поспешил его буквально исполнять, подул в другую - опять выплескиваем ребенка с водой. А отстаивать свои интересы стало привычно с помощью чужого дяди - например, ЮНЕСКО как в случае с «Охта-Центром».
Сохранение сталкивается с новыми рисками: «за борт революции» выпало понятие градостроительной среды, а без этого приоритета рассчитывать на инвестиционную привлекательность города весьма трудно.
Но с развитием дело обстоит не лучше. Как рассказывает Д. Куракин, компания «Лидер-М» оценила «три сарая и 20 соток» в Кронштадте в 8 млн. евро, узнав, что территория понадобилась для строительства новой верфи. Подобные запросы предъявлялись и владельцами участков на пути КАД. Однако федеральное законодательство не предлагает иного способа отчуждения земли для госнужд, сколь бы ни была важна трасса или завод для жителей региона - и это дефект не имущественного, а гражданского права. Удивительно ли, что у нас так плохо прививаются европейские термины «публичный институт», «общественное пространство», если право не охраняет общественный интерес? Не получается ли в итоге, что надзорные органы защищают закон от общества, а общество от дефектного закона защитить некому?
Впрочем, судьбоносное постановление скорее придется переписывать не по инициативе общественности, которая еще ничего не успела понять, а с подачи тех же надзорных органов. Недавно УФАС, отвечая на частный вопрос о целесообразности предоставления льгот по выкупу городской земли стратегическим инвесторам, поставило под сомнение легитимность самого термина «стратегический инвестор», равно как и предоставление какой-либо избранной группе инвесторов отдельных поблажек. А между тем в постановлении №1813л предусмотрены льготы по инвестиционным условиям и для стратегических инвесторов, и для всех субъектов концессионных соглашений, и для фармацевтического кластера, и для театров и библиотек, и для паркингов... Если КГИОП апеллировал к ЮНЕСКО, то КИСП, очевидно, придется звать на помощь Всемирный банк?
Константин Черемных