Когда нет крыши
Законопроект о страховании жилья, предусматривающий участие государства в выплатах пострадавшим в результате стихийных бедствий, готовится к внесению в Госдуму. В горизонте 5-10 лет объемы страхования могут составить до 10 млрд рублей в год, но пока граждане страхуются очень редко.
О необходимости разработать механизм массового страхования жилья еще в сентябре 2013 года заявил премьер-министр Дмитрий Медведев. Тогда наводнение на Дальнем Востоке в очередной раз заставило государство задуматься о введении обязательного страхования. Но так как это противоречит Конституции РФ, законодатели решили прописать механизмы добровольной защиты от рисков. Обсуждаемая концепция (законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части упорядочивания механизма оказания помощи гражданам на восстановление (приобретение) имущества, утраченного в результате пожаров, наводнений и иных стихийных бедствий») предполагает принятие рамочного закона о добровольном страховании на федеральном уровне и отдельных нормативных актов на уровне субъектов РФ, в которых и будет учтена региональная специфика.
Предполагается, что государство будет поощрять застрахованных граждан, тогда как собственники, не застраховавшие свое жилье, в случае стихийного бедствия получат минимальные условия для проживания по социальной норме в переселенческом фонде, но без права его приватизации. Участникам программы страхования будет выделяться возмещение за счет средств страховщика и государства. Законодатели предлагают перенять опыт программы льготного страхования жилья в Москве, в соответствии с которым госдоля в возмещении ущерба составляет 30%.
После принятия рассматриваемого законопроекта ситуация с уровнем государственной поддержки пострадавшим должна измениться, интерес граждан к страхованию жилья заметно вырастет, считает директор Санкт-Петербургского филиала ОАО «СОГАЗ» Эдуард Яблоков. По мнению директора центра страхования имущества и ответственности физических лиц СК «Альянс» Артема Искры, ожидать взрывного роста сразу не стоит, но в перспективе 5-10 лет объем рынка может составить до 10 млрд рублей в год.
Программа в первую очередь будет востребована в тех регионах, которые в последнее время пострадали в результате серьезных природных чрезвычайных ситуаций. И очень много будет зависеть от практики применения этого закона на местах: в каждом регионе необходимо выделение средств на финансовую поддержку защиты прав граждан с использованием механизмов страхования, а также обеспечение корректного доступа надежных страховых компаний к этим программам, отмечает заместитель генерального директора «РЕСО-Гарантия» Дмитрий Большаков. Важно также, чтобы до людей была повсеместно доведена информация, что в случае катастрофы с незастрахованной недвижимостью они получат только жилье на условиях социального найма, добавляет он. Возможно, это заставит более ответственно относиться к вопросам страховой защиты недвижимости.
На сегодняшний день в стране застраховано от 5 до 15% и городской и загородной недвижимости физлиц, отмечают эксперты. Весь рынок имущества физических лиц без ипотеки оценивается в 2014 году в 27 млрд рублей, подсчитал господин Искра. А рынок страхования при этом достигает порядка 900 млрд рублей. Таким образом, доля имущества физических лиц составляет в страховании всего 3,3%, добавляет он.
Доля застрахованного жилья в Петербурге составляет не более 15%, страхуется в основном новая или недавно купленная недвижимость, отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. Как правило, это ипотечное жилье, а также квартиры бизнес-класса с дорогим ремонтом. Господин Локтаев вспоминает, что августе 2010 года по территории Ленинградской области прошелся сильный смерч, но наплыва клиентов, желающих застраховать жилье, почти не было. Рост количества обращений по страхованию жилья сразу после бедствия был не более 10%, и в основном со стороны владельцев домов пострадавшего района Сосново.
«Массовое страхование жилья, безусловно, увеличит охват по стране, но мы не считаем, что будет наблюдаться многократный рост. Причина в отсутствии реальных стимулов к страхованию жилья. Страховаться в первую очередь будут только те, чья недвижимость подвержена катастрофическим рискам», – считает директор дирекции розничного бизнеса ОСАО «Ингосстрах» Виталий Княгиничев. Специфика структуры жилья в стране такова, что, по некоторым оценкам, до 60% требует существенного или даже капитального ремонта, отмечает господин Большаков. По данным РИА «Новости», в Санкт-Петербурге аварийного или ветхого жилья всего 0,6%, а в Ленобласти – уже порядка 3%. При этом в стране есть регионы, где доля аварийного или ветхого жилья составляет около 10% и даже заметно более того, отмечает Дмитрий Большаков. Здесь действительно могут возникнуть проблемы с определением страхового тарифа и принятием этого жилья на страхование.
Справка:
В 2013 году в России застраховано 16,1% жилья, в 2012-м – 14,9% (без учета данных по Москве).
По итогам 2013 года в СЗФО было застраховано 16,7% домохозяйств (в 2012-м – 14,5%)
В Санкт-Петербурге по итогам 2013 года застраховано не более 12,6% домохозяйств, в 2012 году данный показатель составлял не более 9,1%.
Группа ЛСР, подконтрольная сенатору Андрею Молчанову и компания Setl City, входящая в Setl Group Максима Шубарева, вместе построят жилой комплекс на месте одной из площадок завода «Баррикада» на пр. Энергетиков.
Группа ЛСР и компания Setl City приступают к реализации совместного проекта жилой застройки в Петербурге, на участке площадью 10,5 га на пр. Энергетиков, 9. Владельцем участка является ОАО ПО «Баррикада» (предприятие Группы ЛСР).
«Там находилось одно из производств железобетонных изделий, которое несколько лет назад было перебазировано в другой район», - сообщили в Группе ЛСР.
Стоимость участка в рамках совместного проекта оценена в 1,56 млрд рублей. По предварительным данным, там можно построить жилой комплекс «комфорт-класса» площадью 120 тыс. кв. м и высотой до 21 этажа. Финансировать строительство будет Setl City. Работы на участке партнеры планируют начать в 2013 году. По оценке экспертов АРИН, инвестиции в проект составят 160 млн долларов.
«Жилье комфорт класса в этом районе стоит 75-85 тыс. рублей за кв. м. Так что, от продажи жилья партнеры выручат около 9 млрд рублей, при условии сохранения конъюнктуры рынка», - подсчитали в компании.
Опытные бойцы
«Многолетнее сотрудничество с ЛСР на рынке строительных материалов стало стимулом для партнерства в рамках нового проекта», - заявил гендиректор компании Setl City Илья Еременко. По его словам, для Setl Group это будет уже пятый объект редевелопмента промышленных территорий в Петербурге. Уже построены жилой дом «Lake House» (реновация территории прядильно-ткацкой фабрики), дома «Авангард», «Атланта» и «Атланта-2» (реновация территорий завода «Авангард»), жилой комплекс «Stockholm» (реновация территории завода «Редан»), многофункциональный комплекс на Ушаковской набережной (реновация территории Северного завода).
Для Группы ЛСР это также очередной проект по перепрофилированию производственной площадки. В ее портфеле уже есть реализованный жилой комплекс на территории бывшего Молочного завод №3. Кроме того, холдинг строит жилье на Южном шоссе, где ранее располагался кирпичный завод ЛСР, а также на пр. Медиков, где ранее был завод «Электрик». И готовится к выводу собственных промышленных предприятий с Октябрьской набережной.
«Редевелопмент участка на пр. Энергетиков – часть программы ЛСР по реструктуризации промышленных активов. Сегодня, в портфеле группы 10 производственных площадок в разных районах города. Из них будут сформированы три кластера: в Гатчине - по производству товарных ЖБИ, в Никольском и Колпино - по выпуску стеновых материалов, кирпича и газобетона, а на Парнасе появится крупный кластер индустриального домостроения», - пояснили в пресс-службе группы.
Эксперты отмечают, что будущий жилой комплекс отличает хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Рядом - станция метро «Ладожская» и Ладожский вокзал, выезд на КАД и Колтушское шоссе, а также множество объектов торгово-сервисной инфраструктуры.
Трудная выгода
Под промышленными зонами в Петербурге находится 10,5 тыс. га земли. Только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га.
Редевелопмент – дорогое удовольствие. По данным президента ГК «Размах» Игоря Тупальского, снос промышленных корпусов стоит в среднем по городу 15-20 млн рублей за 1 га. Кроме того, земля под бывшими предприятиями обычно требует рекультивации. Да и сам перевод – долгое и затратное дело.
«Как правило, средств от продажи старой площадки не хватает на приобретение земельного участка в другом месте и строительства новых корпусов предприятия мощностью не менее старой. Также стоит учитывать и заемного финансирования, которое при существующих ставках кредита не даст окупаемости проектов в горизонте 5-6 лет», - добавляет директор департамента оценки активов филиала консалтинговой группы «НЭО Центр» в Санкт-Петербурге Дмитрий Мизиков. Так что, экономическая целесообразность проектов редевелопмента не всегда очевидна. И позволить их себе могут только крупные компании.
Венгерская компания «Тригранит», которая хочет построить общественно-деловой комплекс «Дворец искусств» в Петербурге, пересматривает свой проект, лишившийся поддержки правительства с приходом губернатора Георгия Полтавченко. В новой версии проекта в его состав может войти политехнический музей, как того хочет губернатор.
В компании «Тригранит» пересматривают проект строительства «Дворца искусств» у домов 77-79 Среднего пр. на Васильевском острове. Об этом 8 февраля заявил глава ООО «Архитектурная мастерская Мамошина» Михаил Мамошин, выступая на конференции «Идеи для Петербурга: развитие территорий» (его мастерская создает архитектурную концепцию проекта).
«Мы отказались от строительства трех треугольных гостиниц в правой части территории застройки, вид здания дворца искусств пересматривается, в левой части, как и предполагалось, будут построены три бизнес-центра с апартаментами. Трамвайный парк № 2, расположенный на территории застройки, будет сохранен, а трамвайный музей сейчас восстанавливается заказчиком», — заявил Михаил Мамошин.
Участки общей площадью 80 тыс. кв. м под исзыскательские работы правительство Петербурга передало ЗАО «Санкт-Петербургский центр мультимедийных проектов «Телеград» (ЗАО «ЦММП «ТелеГрад») в 2008 году, которое аффилированно с инвестиционно-девелоперской фирмой «Тригранит».
Строительство «Дворца искусств» встало под вопрос 25 ноября 2011 года, когда вице-губернатор Василий Кичеджи назвал проект «непротокольном и непроработанным», а перспективы его создания «призрачными». Мнение господина Кичеджи закрепил на третий день после этого губернатор Георгий Полтавченко, заявив, что у правительства на этом месте «есть возможности создать и реализовать там другие, более интересные проекты».
Исполнительный директор ЗАО «ЦММП «Телеград» Семен Краснов сообщил «Строительному Еженедельнику», что новое руководство города по-другому смотрит на развитие города и целесообразность расходования бюджетных денег (часть проекта предполагалось построить в том числе за счет казенных денег).
«Вице-губернатор Кичеджи сказал нам, что культура сама себя должна кормить. Должна получать деньги не из бюджета, а от меценатов. Хотя при предыдущем руководстве города проект получил хорошую поддержку», — рассказал он.
Инвестор готов выполнить любые пожелания администрации Петербурга, однако не может этого сделать, пока чиновники не издадут соответствующие документы.
«Телеград» вынужден простаивать. «Через СМИ мы узнали, что губернатор Полтавченко предлагает построить вместо главного здания, дворца искусств, политехнический музей, в состав которого войдет ныне действующий музей городского электротранспорта. Мы сделали реконцепцию и готовы его построить, вы только примите документ», — рассказал он.
По словам господина Краснова, «Телеград» получил акт выбора на левый участок площадью 18,5 тыс. кв. м. Это значит, что правительство города в течение трех лет обязано будет предоставить участок под строительство двух отелей и бизнес-центра. В соответствии с соглашением ГЧП, правительство должно было к 1 декабря 2011 года предоставить под строительство дворца искусств центральный участок, однако этого не произошло, сообщил господин Краснов.
«Когда мы решили заняться строительством в этом месте, нам предложили построить дворец искусств. Мы предлагали четыре варианта концепции, работа была оплачена архитекторам, и стоит она приличных денег. Сейчас мы готовы рассмотреть любые варианты. Готовы интегрировать в проект вагонные депо в полном объеме в качестве музея», — сказал господин Краснов.
Как пояснила пресс-секретарь ГУП «Горэлектротранс» Татьяна Брындина, трамвайный парк находится в собственности города, и решение о том, что будет на его месте принимают чиновники. «С тех пор как парк был закрыт, Васильевский остров обслуживает парк № 3, расположенный на Петроградской стороне», — сказала она.
Мнение
Трамвайный парк № 2 с 2003 года является недействующим. По мнению руководителя «Группы ЭРА» Алексея Ярэмы, необходимо восстановить трамвайный парк и сделать его снова действующим транспортным предприятием. «Это нужно сделать для возрождения трамвайных сетей, уничтожение которых учинили Матвиенко с Яковлевым. Музей должен быть сохранен. В нем находится 77 троллейбусов и трамваев. Их невозможно будет разместить в тех помещениях, которые до сих пор были предусмотрены проектом. Нужно сохранить здания депо, которые к тому же являются памятником архитектуры», — считает господин Ярэма.