Комбинированная схема
Доля квартир, приобретаемых на рынке первичного жилья Петербурга через агентства недвижимости, составляет сегодня порядка 30%. Практически все застройщики сотрудничают с риэлторами, но полностью отдать продажи на аутсорсинг пока не готовы.
По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, сегодня распределение агентских сделок и сделок собственных отделов продаж застройщика составляет 30 на 70%.
Такое соотношение позволяет застройщику контролировать динамику продаж и обеспечивать постоянный поток денежных средств.
«Сейчас на рынке почти не осталось застройщиков, которые не работают с брокерскими компаниями или агентствами недвижимости. Привлечение к продаже строящегося жилья последних оказалось очень эффективным во время кризиса, и застройщики убедились в том, что такой инструмент позволяет им существенно увеличить объем продаж, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». – До кризиса доля продаж через агентства была меньше. Ее увеличение связано с двумя моментами. Во-первых, застройщики оценили выгодность такого инструмента продаж. Во-вторых, услуга стала пользоваться большой популярностью у покупателей».
Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», говорит, что не все строительные компании сами занимаются продажами, поскольку на содержание собственного отдела продаж и проведение активной рекламной кампании требуется большие затраты, а это сказывается на стоимости квадратного метра, что нежелательно в условиях высокой конкуренции на рынке. «Чем быстрее идут продажи по объекту, тем выше и темп строительства дома. И наоборот, чем медленнее будут идти продажи по одному объекту, тем дольше застройщик не сможет перейти к строительству следующего», – поясняет госпожа Журавлева.
По мнению Алексея Гусева, коммерческого директора ООО «Главстрой-СПб», развитие сети агентских продаж целесообразно на этапе выхода новой компании на рынок или отсутствия хорошего рекламного бюджета. Также работа с агентствами будет полезна застройщикам, которые имеют большие объемы квадратных метров в реализации, добавляет эксперт.
Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС», отмечает, что если собственный отдел продаж ориентирован в основном на конкретного клиента, который изначально заинтересовался именно строящимся объектом от «КВС», то агентство недвижимости привлекает покупателей, которые пока не определились с конкретным объектом строительства – чаще всего это иногородние покупатели или инвесторы.
Участники рынка прогнозируют дальнейшее увеличение доли агентских продаж. «Рынку Северной столицы еще есть куда расти. Так, в Москве в настоящее время около 80% продаж проходят с привлечением агентств», – констатирует Елена Лашаева, генеральный директор АРИН.
«Если учесть, что мы развиваемся по западной модели, думаю, в перспективе появится больше профессиональных агентств, и девелопер сможет сосредоточиться на своей основной деятельности – реализации девелоперского проекта, а продажами квартир займутся профессионалы», – полагает Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation.
Ольга Журавлева считает, что крупные застройщики не откажутся от собственных отделов продаж, поэтому баланс 25-30% от общего объема сделок, который приходится сейчас на агентства недвижимости, сохранится.
Садоводы Пупышево (Волховский район Ленинградской области) готовы встать живой цепью на дороге к новому мусорному полигону.
Ситуация вокруг полигона твердых бытовых отходов (ТБО) и отдельных видов промышленных отходов, предназначенного для нужд Волховского района Ленобласти, остается напряженной. Члены садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) массива «Пупышево» выражают категорическое несогласие с размещением полигона в непосредственной близости от своих участков. Они опасаются неприятного запаха, загрязнения грунтовых вод, бомжей и бродячих собак, а также разрушительного воздействия мусоровозов на проходящую вдоль массива дорогу. «Мы обращались вплоть до президента РФ и получали отовсюду успокоительные ответы: «Все хорошо, зря вы волнуетесь». А мы понимаем, что в ближайшие год-два после начала завоза мусора садоводства начнут погибать. Сточные воды, отравленные полигоном, все пойдут к нам. Люди не смогут не только пить эту воду и готовить на ней пищу – они не смогут даже стирать или использовать воду для полива», - заявил Владимир Боковнев, председатель Союза садоводств массива «Пупышево».
В свою очередь, руководство ОАО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» приводит аргументы, подтверждающие, что опасения садоводов беспочвенны, и призывает их к конструктивному диалогу.
Как заявил Максим Боганьков, член совета директоров УК, полигон, решение о строительстве которого было принято еще 10 лет назад, прошел множество проверок надзорными органами, в ходе которых было подтверждено его полное соответствие требованиям действующих норм и правил. Полигон, на котором предусмотрен весовой и радиологический контроль поступающего мусора, уже получил лицензию на хранение отходов IV-V и отдельных видов III класса (строительный мусор, щебень, кирпич, отдельные виды асфальтобетона, бытовые отходы и т. д.). В проекте утверждена схема последующей рекультивации полигона с засыпкой метровым слоем земли, полуметровым слоем плодородной земли и высадкой травы.
На полигоне обустроен пруд-накопитель для сточных вод, который может быть использован и в случае пожара. Карта (место хранения отходов) изолирована двумя слоями особо прочной мембраны, пересыпанных слоем песка.
Полигон предназначен для мусора из Волховского района, и потребность в таком объекте у территории, как подчеркнули в районной администрации, действительно велика. «В 3 км от Волхова находится не полигон, а свалка, которую, по предписанию суда, мы должны были закрыть к 1 июня. Буквально накануне состоялось очередное заседание, и суд перенес срок закрытия свалки на 1 июля. К этому времени должна быть построена дорога до полигона, и он должен начать прием мусора», - сообщил Сергей Кравцов, заместитель главы администрации Волховского района. «Конечно, недовольство садоводов можно понять: никому не хочется, чтобы мусорный полигон был рядом. Но, с другой стороны, сегодня меня как должностное лицо штрафует прокуратура за мусор по обочинам дороги вдоль садоводческого массива. Часть дороги проходит как раз по границе территории Волхова. И очевидно, что за 18 км от города мусор никто не везет – его оставляют сами садоводы», - добавил Сергей Кравцов. Кстати, по неофициальным данным, в массиве «Пупышево» живут до 100 тыс. человек. «У нас целый город. По садоводству даже ходят два автобуса – развозят людей», - заявила одна из представительниц СНТ.
Руководство ОАО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» надеется на то, что «градус напряжения» в связи с открытием полигона в конце концов снизится: как подчеркнул Максим Боганьков, степень потенциального негативного воздействия полигона на окружающую среду минимальна. «Я готов ответить на вопросы жителей. Мы не боимся показывать полигон. Все проверки пройдены, лицензия получена. Можно хоть сейчас запускать мусоровоз – все будет безопасно», - заявил он.
Г-н Боганьков напомнил, что ОАО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» обслуживает уже четыре полигона, и ни на одном из них нет ни бомжей, ни грызунов.
Безопасность полигона для водных источников, которыми пользуются садоводы, подтверждают геологические исследования и математические расчеты. «Даже если допустить нештатную ситуацию – например, протечку загрязненных вод с полигона в грунт, то, во-первых, поток крупнейшего на Северо-Западе ордовикского водоносного горизонта идет от садоводческого массива через полигон в сторону р. Волхов и Ладоги. А во-вторых, поверхностные воды, располагающиеся под углом 3-5 градусов, в районе ближайшего к полигону садоводческого участка (на расстоянии 110 м) будут проходить на глубине 52 м. ни один колодец в бытовых условиях такой глубины не достигает», - уточнил Максим Боганьков.
Садоводы возражают против открытия полигона, кроме того, из-за сильного неприятного запаха, который, по их мнению, неизбежен. «Запах будет на карте. Если полигон обслуживается по регламенту (пересыпается, обслуживается тяжелой техникой), вне пределов карты запаха не бывает», - заявил представитель УК. Он также уточнил, что идея строительства в районе нынешнего полигона мусороперерабатывающего завода остается актуальной. «Площади позволяют такое строительство. Вполне возможно, что если будут выделены средства, появится и завод. Но это уже следующий шаг, следующие вложения. Начать надо с полигона», - сказал он.
Основной идеей, прозвучавшей на очередной встрече официальных лиц с общественностью, стала мысль о том, что у садоводов всегда есть возможность проверить достоверность данных о безопасности полигона с помощью независимых исследований. «Представители СНТ имеют право обратиться в Комитет по природным ресурсам Ленинградской области для изучения фоновых показателей окружающей среды. Это подразумевает изучение воды, почвы, воздуха и т. д., и это бесплатно для садоводов. И если фоновые показатели в течение года ухудшатся, у руководства садоводческого массива есть полное право обратиться в суд и требовать приостановки полигона и даже его закрытия», - напомнил Максим Боганьков.
Эту позицию разделяют и власти Волховского района. «Если садоводы опасаются, что их обманут, проверку соблюдения законности инициировать легко: надо создавать инициативную группу и действовать последовательно, начиная с запросов в органы местного самоуправления», - подчеркнул Сергей Кравцов, заместитель главы районной администрации.
Несмотря на активный ввод в последние годы офисных площадей высокого класса, в Петербурге по-прежнему высока доля бизнес-центров класса С. Нередко собственник берется реконструировать объекты, чтобы повысить их класс. Но ремонт еще не гарантирует того, что объект станет пользоваться большим спросом.
Зачастую многие девелоперы, имеющие в собственности офисные здания класса С, проводят реновацию объекта, то есть освежают ремонт, сносят ненесущие стены, чтобы сделать более удобные планировки, пристраивают к зданию новую часть, которая изначально включает системы вентиляции и кондиционирования.
Существуют примеры, когда подобные здания стоят без ремонта, и в конечном итоге собственник объединяет несколько зданий или пристраивает новое, вносит изменения в проект инженерии, устанавливает системы кондиционирования и вентиляции, где это возможно, и впоследствии позиционирует это здание как бизнес-центр класса В+.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что оценить окупаемость затрат на реконструкцию таких объектов непросто. «Есть охраняемые здания, которые сложно снести или надстроить, поэтому девелоперы идут именно по пути реконструкции. Если же есть возможность сноса здания, большинство собственников выбирает строительство нового высококлассного объекта с продуманной логистикой для более эффективного использования площадей, тем самым уменьшая срок окупаемости. Некоторые собственники, чтобы не вкладывать большие деньги в реконструкцию, просто освежают ремонт и устанавливают сплит-системы, после чего позиционируют себя как класс В и повышают арендные ставки на 10-15%», – рассказывает господин Харченко.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», добавляет: «Учитывая рост конкуренции, решение провести обновление концепции и комплексную реконструкцию объекта, полагаю, выглядит вполне целесообразно. Эффективная реализация проекта комплексной реконструкции вполне может способствовать значительному росту конкурентоспособности объекта, повышению трафика и, соответственно, росту рентабельности за счет увеличения ставок аренды в среднем не менее чем на 15-20%». По его примерным оценкам, инвестиции в подобный проект могут варьироваться в диапазоне 1-2 тыс. USD/кв. м в зависимости от текущего технического состояния объекта и масштабов преобразований.
Примеры повышения классности объекта в сегменте бизнес-центров класса С не редкость для Санкт-Петербурга. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, вспоминает, что еще в 2009 году была проведена полная реконструкция и реставрация офисного центра «Медведь» (в настоящий момент БЦ относится к классу В), который функционирует в качестве офисного объекта с 1995 года. «Еще один пример – бизнес-центр Scandinavian House, который в результате реконструкции 2011 года достиг класса В+», – добавляет он.
Впрочем, не всегда повысить классность объекта можно, просто реконструировав его. Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, рассказывает: «Мне известно множество попыток переформатировать офисный центр низкого класса в более высокую категорию, но такие факторы, как локация, а зачастую и планировка, и инженерные сети, достаточно сложно поддаются «апгрейду».
В последнее время (особенно в Москве) стали появляться проекты, когда офисные помещения низкого класса переформатируются под иную функцию, чаще всего под апартаменты, которые также имеют функциональное назначение не как жилые помещения, а как коммерческие.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– На сегодняшний день ставки аренды в бизнес-центрах класса С находятся в диапазоне от 500 до 1000 рублей за 1 кв. м. В Петербурге слишком невелика разница в стоимости аренды помещений в бизнес-центрах классов В и С, при этом, безусловно, все зависит от месторасположения объекта. Есть масса примеров, в частности в Московском районе, где арендаторы готовы платить около 1000 рублей за 1 кв. м в классе С, поскольку главным фактором остается локация и удобство выезда.