В зоне опасного допуска
В стремлении сэкономить на допуске к строительным работам многие подрядчики идут на сознательный обход закона, обращаясь за «сезонным» допуском к недобросовестным СРО или вовсе работая без свидетельств. Как показывает практика, потенциальные риски не отпугивают предприимчивых строителей.
Сегодня представители малого и среднего строительного бизнеса, пытаясь удержаться на плаву в условиях жесткой рыночной экономики, ищут те или иные пути сокращения расходов. Спрос традиционно рождает предложение – и помощь в этом деле им сегодня готовы оказать тысячи недобросовестных посредников, обещающих обеспечить упрощенный порядок доступа на стройплощадку – выдать допуск СРО без лишних документов, продать поддельный допуск по «бросовой» цене. Ряд экспертов в области саморегулирования считают, что очищение в рядах СРО это процесс не быстрый, но неизбежный. Одиозные личности от саморегулирования, которые изобретали и будут изобретать все новые и новые «серые» схемы отоваривания строителей фантиками под названием «допуск не желаете ли?» сами с рынка не уйдут, вытеснить их может только СРО-сообщество, объединив свои усилия с обновлённым НОСТРОй и территориальными подразделениями РТН. Часть этой работы добровольно возложила на себя команда небезызвестного «НАМИС», которая не только проводит достаточно профессиональный мониторинг СРО в строительной сфере, но и предлагает сообществу и третьим лицам не попасть в шёлковые сети ловцов доверчивых (а зачастую и хитрых) руководителей строительных компаний. Например, такими вот отчётами.
Справка:
По данным Национального агентства мониторинга и статистики (НАМИС), размещенным на официальном сайте этой организации, по состоянию на 30 июня 2014 года 11 СРО в области строительства, 6 СРО в области инженерных изысканий и 8 СРО в области проектирования по-прежнему не размещают на своих сайтах в открытом доступе или размещают в ненадлежащем виде реестр своих членов.
Отсюда вопрос: а что мешает трезвомыслящим, профессионально подготовленным руководителям СРО приступить к формированию добровольной системы учёта выданных допусков на виды работ?
«Сезонные» схемы
Одной из главных точек соприкосновения интересов «экономных» строителей и недобросовестных СРО является выдача так называемых «сезонных» допусков. Эту услугу строителям подают как возможность выйти на строительный рынок с минимальными затратами. Вроде бы заманчиво на первый взгляд. Но это та же мышеловка: при получении такого допуска, организация якобы временно становится полноправным членом СРО, но не платит взнос в компенсационный фонд. Мотивация бизнеса понятна – чтобы выйти на объект на несколько месяцев, им приходится полностью оплачивать компенсационный фонд (300 тыс. рублей), членский и вступительный взносы, что очень дорого для малых организаций.
В целом сезонное разрешение будет похоже на настоящее, за той разницей, что такое свидетельство о допуске не будет действительно. Данные об организации не будут внесены в реестр Ростехнадзора и в собственный реестр СРО. Это, кстати, тоже понятно – по закону компания может вступить и получить допуск только при наличии оплаты полной суммы взноса в компенсационный фонд. И за наличие этой суммы СРО в дальнейшем обязано будет отчитываться. Как и за наличие у такой компании требуемого кол-ва соответствующих специалистов и технической базы. Именно поэтому и не вносят некоторые предприимчивые хитромудрые руководители такой допуск ни в какие реестры. Иначе как потом отчитываться? А так – нет учета, нет и отчета, как говорится. И денежку тогда можно отправить уже не в депозиты или депозитные сертификаты российских кредитных организаций, а на развитие собственного благосостояния, например. Вот так и получается, что с одной стороны у строительной компании «допуск» вроде как бы есть, но на деле это простой фантик. Который очень быстро превращается в самый настоящий ОПАСНЫЙ ДОПУСК. Причём одинаково опасный и для заказчика, и для так называемого исполнителя работ по подряду.
По мнению экспертов, обращение за такими временными допусками является несомненным риском, и в первую очередь – для качественных подрядных организаций с именем. Для компаний, не особо озабоченных своим репутационным потенциалом, риск лежит в другой плоскости: если заказчик или ген.подрядчик пошлет в Ростехнадзор запрос о данной организации и там ему, естественно, ответят, что сведений о допуске нет, то договор подряда, скорее всего накроется неким медным предметов обихода домохозяек. Часть руководителей строительных компаний могут сказать: если бы всех воришек хватали и руки им отрубали (было такое наказание в давней России), то и воришек бы не стало, а так… На что опять-таки вместо рубки рук можно предложить дополнить саморегулирование отрасли механизмом эффективного самоочищения – сформировать в открытом публичном пространстве единую добровольную систему учёта допусков на виды работ.
Актуальность проверок со стороны заказчиков подтверждает член общественного совета при министерстве строительства и территориального развития Мурманской области Николай Крапивин. «Сегодня все нелегальные схемы легко проверяются. Дело в том, что активного строительства в Мурманской области мало, и крупнейшими застройщиками выступают, как правило, одни и те же УПСы и министерства, которые прекрасно знают все эти схемы, знают как проверить подрядчика, его историю и допуск», - уверен господин Крапивин.
В частном сегменте такой контроль пока происходит реже, уступая место договорным, неформальным отношениям и признанием липовых, а значит опасных допусков за «чистую монету», что в конечном итоге сыграет дурную службу именно заказчику, который вовремя не проверил подрядную организацию. «В первую очередь не повезет тому заказчику, который попадет на ту организацию, которая предоставит заведомо липовый допуск», - резюмировала член Совета НОСТРОЙ Анна Леонова.
Статья без допуска
Куда большие риски ожидают строителей, решивших и вовсе обойти стороной институт саморегулирования и выйти на стройку без всякого допуска (тем самым проигнорировав ст. 55.8, п.1 Градостроительного кодекса). Для заказчика услуги такой подрядной организации могут быть весьма заманчивы – подряд предлагается по более выгодной цене. Но в итоге такое сотрудничество в обход закона больно бьет по обеим сторонам.
Напомним, перечень работ, на которые необходим в обязательном порядке допуск СРО, установлен 624 Приказом Минрегионразвития. И согласно статье 9.5.1 КоАП, организации, выполняющей данные виды работ без допуска СРО, грозит штраф в размере от 40 до 50 тыс. руб. На основании пункта 1 ст. 23.69 КоАП такие дела рассматривает Ростехнадзор. При этом налоговая инспекция либо прокурор вправе заявить иск о принудительной ликвидации подрядчика, согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. No23. Гражданский кодекс (ст. 61, пункт 2) также предусматривает ликвидацию общества в случае осуществления деятельности с неоднократным или грубым нарушением закона (что относится к статье 55.8 Грк РФ).
Ну и также встает риторический вопрос об уровне компании, которая не в состоянии даже допуск себе получить….
По словам Анны Леоновой, выполнение строительных работ, требующих наличие допуска СРО, при отсутствии такового должны подпадать и под пункт 1, ст. 171 Уголовного кодекса РФ о незаконном предпринимательстве или работе без лицензии. Если же такая норма начнет в этом случае активно применятся, при работе без допуска подрядчик может быть оштрафован до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев. Второй пункт той же статьи предполагает (в случае такого преступления со стороны организованной группы) наказание от штрафа до 500 тыс. рублей до реального лишения свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей.
Последствия ожидают и заказчика, сэкономившего на добросовестном подрядчике. Согласно пункту 1, ст. 422 и пункту1, ст. 55.8 Гражданского кодекса РФ, отсутствие свидетельства о допуске у подрядчика делает договор подряда юридически ничтожным. И в случае конфликтных ситуаций на стройке у заказчика появляются долгие и малопонятные судебные перспективы.
Сделать ситуацию на рынке более прозрачной могли бы новые правила раскрытия и размещения информации на официальных сайтах саморегулируемых организаций, которые вступают в силу 11 июля 2014 года. Однако, по мнению экспертов, эти меры нужно было вводить намного раньше. Новые требования к информоткрытости СРО вводятся запоздало. Анна Леонова считает, что в июле вступит в силу не регулятор рынка, а банальная система штрафов, которая к тому же несовершенна. «Я не думаю, что данная мера изменит ситуацию в деле контроля за СРО. Потому что там прописаны штрафы, но не прописаны элементарные вещи – например в какие сроки СРО должно привести сайт в порядок. А нормальные СРО уже давно эти предписания выполнили», - заключила эксперт.
Если внимательно посмотреть статистику того же НАМИС, то можно с уверенностью сказать, что саморегулирование строительной отрасли в своем исчерпывающем большинстве состоит из таких вот нормальных СРО. В итоге напрашивается простой вывод. Саморегулирование должно научиться самоочищаться. Судя по всему, становлением такого механизма и будет ознаменован новый этап развития института саморегулирования строительной отрасли.
Садоводы Пупышево (Волховский район Ленинградской области) готовы встать живой цепью на дороге к новому мусорному полигону.
Ситуация вокруг полигона твердых бытовых отходов (ТБО) и отдельных видов промышленных отходов, предназначенного для нужд Волховского района Ленобласти, остается напряженной. Члены садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) массива «Пупышево» выражают категорическое несогласие с размещением полигона в непосредственной близости от своих участков. Они опасаются неприятного запаха, загрязнения грунтовых вод, бомжей и бродячих собак, а также разрушительного воздействия мусоровозов на проходящую вдоль массива дорогу. «Мы обращались вплоть до президента РФ и получали отовсюду успокоительные ответы: «Все хорошо, зря вы волнуетесь». А мы понимаем, что в ближайшие год-два после начала завоза мусора садоводства начнут погибать. Сточные воды, отравленные полигоном, все пойдут к нам. Люди не смогут не только пить эту воду и готовить на ней пищу – они не смогут даже стирать или использовать воду для полива», - заявил Владимир Боковнев, председатель Союза садоводств массива «Пупышево».
В свою очередь, руководство ОАО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» приводит аргументы, подтверждающие, что опасения садоводов беспочвенны, и призывает их к конструктивному диалогу.
Как заявил Максим Боганьков, член совета директоров УК, полигон, решение о строительстве которого было принято еще 10 лет назад, прошел множество проверок надзорными органами, в ходе которых было подтверждено его полное соответствие требованиям действующих норм и правил. Полигон, на котором предусмотрен весовой и радиологический контроль поступающего мусора, уже получил лицензию на хранение отходов IV-V и отдельных видов III класса (строительный мусор, щебень, кирпич, отдельные виды асфальтобетона, бытовые отходы и т. д.). В проекте утверждена схема последующей рекультивации полигона с засыпкой метровым слоем земли, полуметровым слоем плодородной земли и высадкой травы.
На полигоне обустроен пруд-накопитель для сточных вод, который может быть использован и в случае пожара. Карта (место хранения отходов) изолирована двумя слоями особо прочной мембраны, пересыпанных слоем песка.
Полигон предназначен для мусора из Волховского района, и потребность в таком объекте у территории, как подчеркнули в районной администрации, действительно велика. «В 3 км от Волхова находится не полигон, а свалка, которую, по предписанию суда, мы должны были закрыть к 1 июня. Буквально накануне состоялось очередное заседание, и суд перенес срок закрытия свалки на 1 июля. К этому времени должна быть построена дорога до полигона, и он должен начать прием мусора», - сообщил Сергей Кравцов, заместитель главы администрации Волховского района. «Конечно, недовольство садоводов можно понять: никому не хочется, чтобы мусорный полигон был рядом. Но, с другой стороны, сегодня меня как должностное лицо штрафует прокуратура за мусор по обочинам дороги вдоль садоводческого массива. Часть дороги проходит как раз по границе территории Волхова. И очевидно, что за 18 км от города мусор никто не везет – его оставляют сами садоводы», - добавил Сергей Кравцов. Кстати, по неофициальным данным, в массиве «Пупышево» живут до 100 тыс. человек. «У нас целый город. По садоводству даже ходят два автобуса – развозят людей», - заявила одна из представительниц СНТ.
Руководство ОАО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» надеется на то, что «градус напряжения» в связи с открытием полигона в конце концов снизится: как подчеркнул Максим Боганьков, степень потенциального негативного воздействия полигона на окружающую среду минимальна. «Я готов ответить на вопросы жителей. Мы не боимся показывать полигон. Все проверки пройдены, лицензия получена. Можно хоть сейчас запускать мусоровоз – все будет безопасно», - заявил он.
Г-н Боганьков напомнил, что ОАО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» обслуживает уже четыре полигона, и ни на одном из них нет ни бомжей, ни грызунов.
Безопасность полигона для водных источников, которыми пользуются садоводы, подтверждают геологические исследования и математические расчеты. «Даже если допустить нештатную ситуацию – например, протечку загрязненных вод с полигона в грунт, то, во-первых, поток крупнейшего на Северо-Западе ордовикского водоносного горизонта идет от садоводческого массива через полигон в сторону р. Волхов и Ладоги. А во-вторых, поверхностные воды, располагающиеся под углом 3-5 градусов, в районе ближайшего к полигону садоводческого участка (на расстоянии 110 м) будут проходить на глубине 52 м. ни один колодец в бытовых условиях такой глубины не достигает», - уточнил Максим Боганьков.
Садоводы возражают против открытия полигона, кроме того, из-за сильного неприятного запаха, который, по их мнению, неизбежен. «Запах будет на карте. Если полигон обслуживается по регламенту (пересыпается, обслуживается тяжелой техникой), вне пределов карты запаха не бывает», - заявил представитель УК. Он также уточнил, что идея строительства в районе нынешнего полигона мусороперерабатывающего завода остается актуальной. «Площади позволяют такое строительство. Вполне возможно, что если будут выделены средства, появится и завод. Но это уже следующий шаг, следующие вложения. Начать надо с полигона», - сказал он.
Основной идеей, прозвучавшей на очередной встрече официальных лиц с общественностью, стала мысль о том, что у садоводов всегда есть возможность проверить достоверность данных о безопасности полигона с помощью независимых исследований. «Представители СНТ имеют право обратиться в Комитет по природным ресурсам Ленинградской области для изучения фоновых показателей окружающей среды. Это подразумевает изучение воды, почвы, воздуха и т. д., и это бесплатно для садоводов. И если фоновые показатели в течение года ухудшатся, у руководства садоводческого массива есть полное право обратиться в суд и требовать приостановки полигона и даже его закрытия», - напомнил Максим Боганьков.
Эту позицию разделяют и власти Волховского района. «Если садоводы опасаются, что их обманут, проверку соблюдения законности инициировать легко: надо создавать инициативную группу и действовать последовательно, начиная с запросов в органы местного самоуправления», - подчеркнул Сергей Кравцов, заместитель главы районной администрации.
Несмотря на активный ввод в последние годы офисных площадей высокого класса, в Петербурге по-прежнему высока доля бизнес-центров класса С. Нередко собственник берется реконструировать объекты, чтобы повысить их класс. Но ремонт еще не гарантирует того, что объект станет пользоваться большим спросом.
Зачастую многие девелоперы, имеющие в собственности офисные здания класса С, проводят реновацию объекта, то есть освежают ремонт, сносят ненесущие стены, чтобы сделать более удобные планировки, пристраивают к зданию новую часть, которая изначально включает системы вентиляции и кондиционирования.
Существуют примеры, когда подобные здания стоят без ремонта, и в конечном итоге собственник объединяет несколько зданий или пристраивает новое, вносит изменения в проект инженерии, устанавливает системы кондиционирования и вентиляции, где это возможно, и впоследствии позиционирует это здание как бизнес-центр класса В+.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что оценить окупаемость затрат на реконструкцию таких объектов непросто. «Есть охраняемые здания, которые сложно снести или надстроить, поэтому девелоперы идут именно по пути реконструкции. Если же есть возможность сноса здания, большинство собственников выбирает строительство нового высококлассного объекта с продуманной логистикой для более эффективного использования площадей, тем самым уменьшая срок окупаемости. Некоторые собственники, чтобы не вкладывать большие деньги в реконструкцию, просто освежают ремонт и устанавливают сплит-системы, после чего позиционируют себя как класс В и повышают арендные ставки на 10-15%», – рассказывает господин Харченко.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», добавляет: «Учитывая рост конкуренции, решение провести обновление концепции и комплексную реконструкцию объекта, полагаю, выглядит вполне целесообразно. Эффективная реализация проекта комплексной реконструкции вполне может способствовать значительному росту конкурентоспособности объекта, повышению трафика и, соответственно, росту рентабельности за счет увеличения ставок аренды в среднем не менее чем на 15-20%». По его примерным оценкам, инвестиции в подобный проект могут варьироваться в диапазоне 1-2 тыс. USD/кв. м в зависимости от текущего технического состояния объекта и масштабов преобразований.
Примеры повышения классности объекта в сегменте бизнес-центров класса С не редкость для Санкт-Петербурга. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, вспоминает, что еще в 2009 году была проведена полная реконструкция и реставрация офисного центра «Медведь» (в настоящий момент БЦ относится к классу В), который функционирует в качестве офисного объекта с 1995 года. «Еще один пример – бизнес-центр Scandinavian House, который в результате реконструкции 2011 года достиг класса В+», – добавляет он.
Впрочем, не всегда повысить классность объекта можно, просто реконструировав его. Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, рассказывает: «Мне известно множество попыток переформатировать офисный центр низкого класса в более высокую категорию, но такие факторы, как локация, а зачастую и планировка, и инженерные сети, достаточно сложно поддаются «апгрейду».
В последнее время (особенно в Москве) стали появляться проекты, когда офисные помещения низкого класса переформатируются под иную функцию, чаще всего под апартаменты, которые также имеют функциональное назначение не как жилые помещения, а как коммерческие.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– На сегодняшний день ставки аренды в бизнес-центрах класса С находятся в диапазоне от 500 до 1000 рублей за 1 кв. м. В Петербурге слишком невелика разница в стоимости аренды помещений в бизнес-центрах классов В и С, при этом, безусловно, все зависит от месторасположения объекта. Есть масса примеров, в частности в Московском районе, где арендаторы готовы платить около 1000 рублей за 1 кв. м в классе С, поскольку главным фактором остается локация и удобство выезда.