В зоне опасного допуска
В стремлении сэкономить на допуске к строительным работам многие подрядчики идут на сознательный обход закона, обращаясь за «сезонным» допуском к недобросовестным СРО или вовсе работая без свидетельств. Как показывает практика, потенциальные риски не отпугивают предприимчивых строителей.
Сегодня представители малого и среднего строительного бизнеса, пытаясь удержаться на плаву в условиях жесткой рыночной экономики, ищут те или иные пути сокращения расходов. Спрос традиционно рождает предложение – и помощь в этом деле им сегодня готовы оказать тысячи недобросовестных посредников, обещающих обеспечить упрощенный порядок доступа на стройплощадку – выдать допуск СРО без лишних документов, продать поддельный допуск по «бросовой» цене. Ряд экспертов в области саморегулирования считают, что очищение в рядах СРО это процесс не быстрый, но неизбежный. Одиозные личности от саморегулирования, которые изобретали и будут изобретать все новые и новые «серые» схемы отоваривания строителей фантиками под названием «допуск не желаете ли?» сами с рынка не уйдут, вытеснить их может только СРО-сообщество, объединив свои усилия с обновлённым НОСТРОй и территориальными подразделениями РТН. Часть этой работы добровольно возложила на себя команда небезызвестного «НАМИС», которая не только проводит достаточно профессиональный мониторинг СРО в строительной сфере, но и предлагает сообществу и третьим лицам не попасть в шёлковые сети ловцов доверчивых (а зачастую и хитрых) руководителей строительных компаний. Например, такими вот отчётами.
Справка:
По данным Национального агентства мониторинга и статистики (НАМИС), размещенным на официальном сайте этой организации, по состоянию на 30 июня 2014 года 11 СРО в области строительства, 6 СРО в области инженерных изысканий и 8 СРО в области проектирования по-прежнему не размещают на своих сайтах в открытом доступе или размещают в ненадлежащем виде реестр своих членов.
Отсюда вопрос: а что мешает трезвомыслящим, профессионально подготовленным руководителям СРО приступить к формированию добровольной системы учёта выданных допусков на виды работ?
«Сезонные» схемы
Одной из главных точек соприкосновения интересов «экономных» строителей и недобросовестных СРО является выдача так называемых «сезонных» допусков. Эту услугу строителям подают как возможность выйти на строительный рынок с минимальными затратами. Вроде бы заманчиво на первый взгляд. Но это та же мышеловка: при получении такого допуска, организация якобы временно становится полноправным членом СРО, но не платит взнос в компенсационный фонд. Мотивация бизнеса понятна – чтобы выйти на объект на несколько месяцев, им приходится полностью оплачивать компенсационный фонд (300 тыс. рублей), членский и вступительный взносы, что очень дорого для малых организаций.
В целом сезонное разрешение будет похоже на настоящее, за той разницей, что такое свидетельство о допуске не будет действительно. Данные об организации не будут внесены в реестр Ростехнадзора и в собственный реестр СРО. Это, кстати, тоже понятно – по закону компания может вступить и получить допуск только при наличии оплаты полной суммы взноса в компенсационный фонд. И за наличие этой суммы СРО в дальнейшем обязано будет отчитываться. Как и за наличие у такой компании требуемого кол-ва соответствующих специалистов и технической базы. Именно поэтому и не вносят некоторые предприимчивые хитромудрые руководители такой допуск ни в какие реестры. Иначе как потом отчитываться? А так – нет учета, нет и отчета, как говорится. И денежку тогда можно отправить уже не в депозиты или депозитные сертификаты российских кредитных организаций, а на развитие собственного благосостояния, например. Вот так и получается, что с одной стороны у строительной компании «допуск» вроде как бы есть, но на деле это простой фантик. Который очень быстро превращается в самый настоящий ОПАСНЫЙ ДОПУСК. Причём одинаково опасный и для заказчика, и для так называемого исполнителя работ по подряду.
По мнению экспертов, обращение за такими временными допусками является несомненным риском, и в первую очередь – для качественных подрядных организаций с именем. Для компаний, не особо озабоченных своим репутационным потенциалом, риск лежит в другой плоскости: если заказчик или ген.подрядчик пошлет в Ростехнадзор запрос о данной организации и там ему, естественно, ответят, что сведений о допуске нет, то договор подряда, скорее всего накроется неким медным предметов обихода домохозяек. Часть руководителей строительных компаний могут сказать: если бы всех воришек хватали и руки им отрубали (было такое наказание в давней России), то и воришек бы не стало, а так… На что опять-таки вместо рубки рук можно предложить дополнить саморегулирование отрасли механизмом эффективного самоочищения – сформировать в открытом публичном пространстве единую добровольную систему учёта допусков на виды работ.
Актуальность проверок со стороны заказчиков подтверждает член общественного совета при министерстве строительства и территориального развития Мурманской области Николай Крапивин. «Сегодня все нелегальные схемы легко проверяются. Дело в том, что активного строительства в Мурманской области мало, и крупнейшими застройщиками выступают, как правило, одни и те же УПСы и министерства, которые прекрасно знают все эти схемы, знают как проверить подрядчика, его историю и допуск», - уверен господин Крапивин.
В частном сегменте такой контроль пока происходит реже, уступая место договорным, неформальным отношениям и признанием липовых, а значит опасных допусков за «чистую монету», что в конечном итоге сыграет дурную службу именно заказчику, который вовремя не проверил подрядную организацию. «В первую очередь не повезет тому заказчику, который попадет на ту организацию, которая предоставит заведомо липовый допуск», - резюмировала член Совета НОСТРОЙ Анна Леонова.
Статья без допуска
Куда большие риски ожидают строителей, решивших и вовсе обойти стороной институт саморегулирования и выйти на стройку без всякого допуска (тем самым проигнорировав ст. 55.8, п.1 Градостроительного кодекса). Для заказчика услуги такой подрядной организации могут быть весьма заманчивы – подряд предлагается по более выгодной цене. Но в итоге такое сотрудничество в обход закона больно бьет по обеим сторонам.
Напомним, перечень работ, на которые необходим в обязательном порядке допуск СРО, установлен 624 Приказом Минрегионразвития. И согласно статье 9.5.1 КоАП, организации, выполняющей данные виды работ без допуска СРО, грозит штраф в размере от 40 до 50 тыс. руб. На основании пункта 1 ст. 23.69 КоАП такие дела рассматривает Ростехнадзор. При этом налоговая инспекция либо прокурор вправе заявить иск о принудительной ликвидации подрядчика, согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. No23. Гражданский кодекс (ст. 61, пункт 2) также предусматривает ликвидацию общества в случае осуществления деятельности с неоднократным или грубым нарушением закона (что относится к статье 55.8 Грк РФ).
Ну и также встает риторический вопрос об уровне компании, которая не в состоянии даже допуск себе получить….
По словам Анны Леоновой, выполнение строительных работ, требующих наличие допуска СРО, при отсутствии такового должны подпадать и под пункт 1, ст. 171 Уголовного кодекса РФ о незаконном предпринимательстве или работе без лицензии. Если же такая норма начнет в этом случае активно применятся, при работе без допуска подрядчик может быть оштрафован до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев. Второй пункт той же статьи предполагает (в случае такого преступления со стороны организованной группы) наказание от штрафа до 500 тыс. рублей до реального лишения свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей.
Последствия ожидают и заказчика, сэкономившего на добросовестном подрядчике. Согласно пункту 1, ст. 422 и пункту1, ст. 55.8 Гражданского кодекса РФ, отсутствие свидетельства о допуске у подрядчика делает договор подряда юридически ничтожным. И в случае конфликтных ситуаций на стройке у заказчика появляются долгие и малопонятные судебные перспективы.
Сделать ситуацию на рынке более прозрачной могли бы новые правила раскрытия и размещения информации на официальных сайтах саморегулируемых организаций, которые вступают в силу 11 июля 2014 года. Однако, по мнению экспертов, эти меры нужно было вводить намного раньше. Новые требования к информоткрытости СРО вводятся запоздало. Анна Леонова считает, что в июле вступит в силу не регулятор рынка, а банальная система штрафов, которая к тому же несовершенна. «Я не думаю, что данная мера изменит ситуацию в деле контроля за СРО. Потому что там прописаны штрафы, но не прописаны элементарные вещи – например в какие сроки СРО должно привести сайт в порядок. А нормальные СРО уже давно эти предписания выполнили», - заключила эксперт.
Если внимательно посмотреть статистику того же НАМИС, то можно с уверенностью сказать, что саморегулирование строительной отрасли в своем исчерпывающем большинстве состоит из таких вот нормальных СРО. В итоге напрашивается простой вывод. Саморегулирование должно научиться самоочищаться. Судя по всему, становлением такого механизма и будет ознаменован новый этап развития института саморегулирования строительной отрасли.
Как сочетать развитие Петербурга и сохранение его архитектурного достояния? Поиск ответа на этот вопрос стал основной темой круглого стола «Исторический центр в контексте современного строительства», который состоялся отеле «Астория» 27 ноября.
Сейчас интерес архитекторов, девелоперов, урбанистов и других экспертов в сфере недвижимости сосредоточен на Программе реновации исторического центра Петербурга, первый этап которой петербургская администрация уже начала претворять в жизнь. Пока действие Программы распространяется только на территории «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия», где, по словам председателя Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Анатолия Котова, предстоит определить, «как и что нужно цивилизованно делать на территории исторического центра».
Уже первые шаги по реализации Программы реновации исторического центра привели чиновников к выводу о необходимости не только технического, но и социально-экономического анализа «экспериментальных» территорий, а также внесения изменений в законодательство. Исторический центр Петербурга требует индивидуального подхода в сфере градостроительных норм, поскольку общие для всего города требования, к примеру, инсоляции или пожарной безопасности делают любые проекты в центральных районах Петербурга практически нереализуемыми.
Тем не менее, участники дискуссии призвали к осторожности в изменениях градостроительных норм. Партнер компании Borenius Майя Петрова напомнила собравшимся, как в 2010 году Санкт-Петербургский городской суд признал недействительными часть ПЗЗ и некоторые другие нормы. В результате суды города были буквально завалены заявлениями, в которых оспаривались выданные ранее разрешения КГИОП и градпланы отдельных проектов в историческом центре. По мнению эксперта, петербургскому законодательству в отношении исторического центра по-прежнему не хватает определённости.
Правовая неопределённость и отсутствие чётких правил игры - серьёзный фактор, «отпугивающий» девелоперов и замедляющий развитие Петербурга. По словам директора ОДЦ «Охта» Александра Бобкова (реализует проект делового района «Лахта центр»), сейчас более или менее активно реализуются не более двадцати строительных проектов. Многим так и не воплотившимся в жизнь начинаниям не хватило совсем чуть-чуть до окончательного успеха. «Можно ничего не запрещать, все само запретится, – заметил эксперт. – Сейчас мы пытаемся разработать программу реновации, не пытаясь проанализировать, чего же не хватило тем, маленьким проектам». Застройщик «Лахта центра» особо подчеркнул необходимость тщательного продумывания экономической составляющей любой идеи, чтобы реновация районов Петербурга не превращалась в «пожертвование» со стороны города. В качестве примера эксперт привёл около десятка строительных и девелоперских проектов, которые в своё время появились в районе Охты, рассчитывая на «Охта центр» как на новый центр притяжения. Сейчас многие из этих экономически продуманных проектов приносят прибыль и оказывают влияние на развитие района, даже после переноса строительства штаб-квартиры компаний группы «Газпром» в Лахту.
Несмотря на ряд очевидных проблем, редевелопмент зданий исторического центра частными компаниями вполне возможен. Так, компания «ЮИТ», представители которой принимали активное участие в дискуссии, смогла включить в свой элитный жилой комплекс на Смольном проспекте три исторических здания, фасады которых были полностью сохранены. Другой пример успешной деятельности девелопера в центре Петербурга – проект компании RBI, осуществившей, по словам экспертов, «аккуратное вторжение» в архитектуру Шпалерной улицы. Тем не менее, участники дискуссии подчеркнули, что подобные проекты уникальны, это «дорогая и штучная работа».
Говоря о том, какие именно территории Петербурга наиболее перспективны для редевелопмента, представители профессионального сообщества заявили, что интерес представляют обычно бывшие заводские территории или старые административные здания, у которых уже есть и градплан, и проект планировки. При этом девелоперы предпочитают приобретать территорию для своих проектов у частного собственника, а не у города, дабы избежать дополнительных бюрократических проволочек.
Сравнивая суммы арендных платежей с выплатами по ипотечному кредиту, руководители компаний зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимого имущества.
Спрос на приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку за последние несколько лет заметно вырос. Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, считает, что причина в ориентации компаний на сокращение издержек.
«Выгоднее приобрести помещение в кредит, чем выплачивать аренду. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость сопоставимы с арендными. Но при этом объект недвижимости приобретается в собственность», – поясняет Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом МТС Банка.
С коллегой согласен Антон Горнушкин. По его словам, выгода заключается в сокращении расходов на арендные платежи, в замещении арендных платежей на взносы за свое помещение, во вложении в коммерческую недвижимость без использования основных средств из оборота компании, а также в оптимизации налоговых выплат, так как процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации.
«Аренда помещения – более оперативный и легкий способ, нежели приобретение с использованием ипотечных средств. В случае с арендой расходы на начальном этапе значительно ниже – вместо 20 и более процентов от стоимости объекта недвижимости достаточно заплатить три арендные ставки (две – собственнику, одну – брокеру сделки), – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – При этом безусловным преимуществом приобретения недвижимости в собственность является возможность получения стабильного дохода и возможности компенсации ипотечных выплат за счет сдачи площади в аренду, если компания приобретает объект не для собственных целей».
По словам Георгия Арешкина, заместителя управляющего филиала «Петербургский» банка «ЗЕНИТ», коммерческая ипотека выгоднее обычного кредита тем, что максимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, значительно больше, чем у обычных кредитов, и может составить до 10-12 лет. Также в случае с ипотекой не требуется искать обеспечение как на обычный кредит, ведь залоговым обеспечением выступает приобретаемое недвижимое имущество, добавляет эксперт.
Если еще несколько лет назад ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость были существенно выше, чем по ипотеке на жилье, то сегодня прослеживается тренд к сокращению этого разрыва.
Так, процентные ставки на коммерческую ипотеку и ипотеку на жилье в Абсолют Банке начинаются от 10,5% годовых. «Существенно выделяет данный вид залогового продукта наличие денежных средств на первоначальный взнос, например по программе «Кредит инвестиционный» он может составлять 0%. При этом требуется предоставление дополнительного обеспечения (недвижимость, транспорт) на сумму первоначального взноса. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн рублей, ставка – от 10,5% годовых в рублях, срок – до 10 лет», – уточняет Антон Горнушкин.
В Росбанке ставки по коммерческой ипотеке для малого бизнеса стартуют с отметки 9% годовых в рублях при минимальном первоначальном взносе 20%. «В среднем по рынку ставки могут доходить до 15-18%. Добросовестным заемщикам банки, как правило, предоставляют более выгодные ставки, а также условия ипотечного кредитования. В залог чаще всего оформляется приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Надо сказать, что большинство заемщиков в этом сегменте предпочитают вносить крупный первоначальный взнос (30-40%) и стараются погасить кредит досрочно», – рассказывает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
По словам Георгия Арешкина, кредит на покупку недвижимости в банке «ЗЕНИТ» предоставляется для малого и среднего бизнеса сроком до 10 лет. «Максимальная сумма на покупку недвижимости составляет 75 млн рублей. Процентные ставки по кредитам свыше 15 млн рублей составляют 15-16% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Участие собственными средствами клиента в сделке составляет не менее 30% от стоимости объекта. Залогом по кредиту выступает приобретаемое имущество. В случае если у заемщика нет средств для формирования первоначального взноса, банк может профинансировать и 100% стоимости недвижимости при условии предоставления в залог имеющейся недвижимости. Альтернативой дополнительному обеспечению может выступить поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса», – поясняет господин Арешкин.
Заемщики коммерческой ипотеки отдают предпочтение долгосрочным займам в рублях, учитывая опыт прошлых лет, когда рубль терял свои позиции по отношению к доллару.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Преимущества аренды или покупки офисного помещения зависят от каждого конкретного объекта, его характеристик, местоположения и пр. Но во многом вопрос покупки при помощи ипотеки состоит в размерах ежемесячных платежей, поскольку они могут значительно превышать платежи по аренде. Безусловно, есть возможность сдавать приобретенный объект в аренду, тем самым получая арендные платежи и покрывая ипотеку в течение 6-8 лет. Но большинство компаний, которые хотят приобрести бизнес-центр, вряд ли будут заниматься подобным бизнесом.