Бюджетные гарантии оживят рынок
По мнению застройщиков, государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий, пока слабо влияют на первичный рынок жилья Петербурга. Тем не менее, по словам экспертов, улучшение механизмов приобретения «квадратов» с помощью субсидий способно стать новым драйвером местного рынка недвижимости.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Наталья Сергеева, начальник управления ОАО «Центр доступного жилья»
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб»
Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1
Константин Шапиро, исполнительный директор ООО «Ярмарка недвижимости»
Андрей Пименов, управляющий офисом Банка жилищного финансирования в Санкт-Петербурге
Николай Лавров, генеральный директор ООО «Консультационный центр «Недвижимость в Санкт-Петербурге»
Игорь Пинаев, начальник отдела по работе с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России»
Ольга Патракеева, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге МДМ Банка
Ольга Карпова, генеральный директор ООО «Вариант»
Александр Гончар, исполнительный директор ООО «Северо-Западная ипотечная компания «Невская ипотека»
Наиля Берестовая, генеральный директор ООО «Агентство «Время недвижимости»
Сергей Милютин, начальник отдела развития ОАО «Центр доступного жилья»
Елена Ханова, руководитель отдела по работе с клиентами O2 Development
Эта тема стала основной в заседании круглого стола «Государственные жилищные программы и их влияние на рынок недвижимости. Работа агентств недвижимости и застройщиков в рамках реализации государственных жилищных программ», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Валерий Грибанов:
– Какие государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий, сегодня работают в Петербурге?
Наталья Сергеева:
– Речь идет о нескольких целевых программах: «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», предоставление субсидий в рамках 512-го постановления правительства Санкт-Петербурга, «Молодежи – доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».
ОАО «Центр доступного жилья» является оператором целевых программ в Петербурге и обслуживает две последние программы. Согласно нашим данным, по программе «Молодежи – доступное жилье» в 2013 году специальные выплаты получили 2600 семей. На начало июня 2014 года таких семей было 1223. По программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» в прошлом году получили выплаты 728 семей, а на начало июня 2014 года – 747 семейных пар. Еще столько же семей получат выплаты до конца этого года.
Валерий Грибанов:
– Какие механизмы позволят сократить число очередников, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью государственных программ?
Павел Созинов:
– Есть два подхода к улучшению жилищных условий льготников. Один предполагает помощь города в приобретении квартир в собственность, второй – развитие некоммерческого найма жилья. Для реализации второго сценария в Петербурге необходимо сформировать арендный жилищный фонд и выработать механизм его функционирования. Сегодня в Петербурге арендные отношения на 90-95% развиваются силами частных компаний и аредодателей-физлиц и только 5-10% приходится на государственные структуры – Горжилобмен и Жилищный комитет Санкт-Петербурга.
Следует отметить, что городу недостает свободных инженерно подготовленных участков для строительства жилья под реализацию целевых программ. В прошлом году Комитет по строительству подсчитал, что новых участков хватит для постройки примерно 2 млн кв. м жилья. Это немного. Кроме того, существенный объем предложений земли сегодня находится на вторичном рынке. Непонятна судьба этих пятен, то, каким образом они будут вовлекаться в деловой оборот, и очевидно, что перспектив их использования для нужд города нет.
Федеральный законопроект о найме жилья пока в стадии обсуждения. В этой связи Санкт-Петербургу нужно вырабатывать свои подходы к реализации государственных программ, в том числе на основе арендных отношений. Например, в некоторых регионах АИЖК совместно с субъектами реализует программы, направленные на формирование арендного фонда. У нас никакого движения в этом направлении пока нет. Есть региональная программа по коммерческому найму госжилфонда, однако она не предполагает внутренних механизмов развития и опирается исключительно на возможности бюджета. Важно запустить механизм государственно-частного партнерства в этой области и начать профессиональный диалог – обсудить региональные инициативы, которые могли бы сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Строителям нужны преференции и госгарантии, городу нужны квадратные метры для очередников. В кризис город может предлагать свои условия, в том числе и по цене.
Валерий Грибанов:
– Почему у нас не создан правовой механизм, который бы позволял не отдавать жилье очередникам в собственность, а передавать его по договорам социального найма?
Светлана Денисова:
– Так исторически сложилось. В результате приватизации недвижимость стала единственным инструментом создания семейного капитала, его сохранения и передачи в наследство. Вот поэтому непропорционально большую роль на жилищном рынке играет собственность и малую – социальное жилье, которое бы сдавалась государством в аренду, предоставлялось бы незащищенным слоям и т. д. Правильный сценарий – это, во-первых, создание альтернативных рынков, о которых в связи с внешними событиями задумалось руководство страны, а во-вторых, региональные и федеральные программы по созданию рынка коммерческого найма. С другой стороны, застройщикам и банкам интересней и понятней государственные программы, предусматривающие операции со строящимся жильем, которое граждане в итоге получают в собственность.
Валерий Грибанов:
– Насколько активно девелоперы идут на сотрудничество с покупателями, которые приобретают жилье в рамках госпрограмм?
Светлана Денисова:
– Главный источник бюджетных средств, с которыми приходят дольщики в нашу компанию, – это материнский капитал. Остальные программы представлены настолько слабо, что говорить о них как о серьезном факторе, влияющем на первичный рынок жилья, к сожалению, мы не можем. Традиционно из четырех государственных программ, работающих в Петербурге, реализация только двух возможна на первичном рынке – это «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» и «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Но в нашей практике даже с такими субсидиями прошли буквально считаные сделки. Скорее, госпрограммы влияют на то, что ставки, которые устанавливает АИЖК, в известном смысле лимитируют те ставки, которые предоставляют на ипотечном рынке коммерческие банки.
Петр Буслов:
– У компании «Главстрой» был опыт работы с Администрацией Санкт-Петербурга – в 2010 году мы продали 649 квартир первой очереди проекта «Северная долина» на предоставление их ветеранам и инвалидам, а также другим социально незащищенным слоям населения. Цена квадратного метра составила 44,3 тыс. рублей. Что касается текущей ситуации, то сотрудничество с городом интересно в том случае, когда экономика проекта оправдывает ту цену, по которой власти предлагают нам продать квадратные метры под социальные нужды. Но город покупает квартиры, имеющие 70%-ю готовность. Например, у нас на этой стадии распродано около 80% жилья, причем продаются в первую очередь квартиры меньшей площади. А напоследок, как правило, остаются крупногабаритные квартиры. В таких условиях очень трудно сохранить квартиры, которые городу было бы удобно купить.
Павел Созинов:
– Один из серьезных вопросов – это обязательная 70%-я готовность строящегося объекта недвижимости для его вовлечения в государственные жилищные программы. Вариант решения этого вопроса есть. Сегодня он дан Министерством по строительству РФ, которое разработало механизм проектного финансирования. Участниками схемы являются банки, застройщики и субъекты РФ. В этом случае мы придем к тому, что не будет требоваться высокая готовность строящегося объекта, так как банки будут следить за своими деньгами, город будет следить за предоставлением субсидий и гарантиями сторон.
Надежда Калашникова:
– Сегодняшние реалии не позволяют говорить о том, что госпрограммы имеют значительное влияние на первичный рынок жилья. У нашей компании также основные сделки совершаются с материнским капиталом, все остальные программы представлены слабо. Это очень печально, тем более что сейчас госпрограммы развиваются очень активно. Например, Минобороны активно поддерживает своих сотрудников. Те военные, которые подписали контракт до 2005 года, получат денежную компенсацию около 6 млн на семью из четырех человек. Если помножить эту сумму на количество таких очередников, а их примерно 1,3 млн, то мы получаем большую сумму.
Елена Ханова:
– Субсидии предоставляются только тем клиентам, которые покупают жилье у компаний, где статус готовности объекта 70% и более. У нас пока только один объект – ЖК «Силы природы» – доведен до такой степени готовности. За последний месяц у нас было три сделки с участием государственных субсидий. Наше жилье имеет приемлемую цену, поэтому покупатели могут использовать субсидию в качестве первоначального взноса вкупе со своими накопленными средствами.
Валерий Грибанов:
– Сколько по времени занимает процедура получения средств по госпрограмме?
Константин Шапиро:
– Должен сказать слова благодарности оператору жилищных программ, так как его работа год от года улучшается. Если первые сделки проходили в ручном режиме, то дальше процесс становится все прозрачнее и автоматичнее. Что касается сроков проведения сделок, то они вполне разумные. С другой стороны, программа расселения коммунальных квартир – это мельница, которая ничего не перемалывает, потому что, несмотря на старания операторов государственных программ, количество коммуналок в городе непрестанно увеличивается. На мой взгляд, это должна быть очередь на улучшение жилищных условий, а не очередь по передаче в собственность готового жилья.
На мой взгляд, бессмысленно говорить о рынке коммерческой аренды до тех пор, пока рынок частной аренды находится в неконтролируемом законом поле.
Андрей Пименов:
– Региональные субсидии можно получить в срок от 10 дней до двух недель. Именно в эти сроки укладывается наш банк. Что касается «военной» ипотеки, то сами по себе деньги накопительной части целевого жилищного займа приходят в срок от 14 дней. Средства материнского капитала можно получить за 1-2 месяца.
Валерий Грибанов:
– Это довольно большой срок для меняющего рынка недвижимости. Не может ли быть такой ситуации, когда участник государственной программы определился с вариантом квартиры, подготовил документы, а цена на квартиру резко выросла?
Николай Лавров:
– Закон рынка гласит, что чем дольше длится сделка, тем больше шансов, что она может не состояться. Особенно страдают в этом случае именно участники целевых программ. Мы часто сталкивались с тем, что покупатель, например военнослужащий, все документы оформил, все разрешения на получение «военной» ипотеки имеет на руках и готов подписать документы, а продавец резко изменяет условия сделки. В таком случае все документы расторгаются, а одобренные деньги по «военной» ипотеке должны быть возвращены обратно. На другой объект недвижимости все согласования нужно начинать заново. Но людей, которые получают субсидии, ожидают риски не только в момент заключения сделки, но и уже после ее успешного завершения. Дело в том, что у нас абсолютно отсутствуют механизмы страхования от несчастного случая на рынке недвижимости. Это тот вопрос, на разрешение которого стоит направить усилия.
Константин Шапиро:
– Риск у тех, кто пользуется госпрограммами, высок. Но он обусловлен не действием операторов жилищных программ, а тем, что стоимость объекта все время увеличивается из-за участников сделок. И очень часто нам приходится проводить сделку на пике окончания срока действия государственного жилищного сертификата.
Игорь Пинаев:
– Программа «Молодежи – доступное жилье» воспринимается как источник привлечения новых потенциальных клиентов для девелоперов, банков, агентств недвижимости и т. д. Поэтому если мы говорим об улучшении жилищных условий большего числа молодых семей, то нужно информировать население о существовании такой программы и ее условиях. В Сбербанк ни разу не обращались из Жилищного комитета Петербурга с идеей сделать совместное продвижение данной программы. А ведь Сбербанк вполне может консультировать каждого приходящего потенциального клиента по условиям данной программы, а также принимать заявки на участие в ней. На мой взгляд, доступное жилье должно начинаться с предоставления доступной информации обо всех государственных программах.
Валерий Грибанов:
– Какие нюансы нужно учитывать банкам при проведении сделок с участием средств государственных программ?
Ольга Патракеева:
– При использовании субсидии первоначальный взнос снижается до 5%. Например, в его качестве может быть использован материнский капитал. Два месяца, которые требуются для его получения, не увеличивают длительность сделки, так как в основном эти деньги используются потом в качестве погашения кредита. По срокам у нас нет проблем, все сделки проходят вовремя.
Андрей Пименов:
– Даже если человек получает субсидию, время согласования выплаты с государственными органами компенсируется временем на государственную регистрацию сделки по ипотеке, которая длится всего пять дней.
Игорь Пинаев:
– Я не вижу сложностей по срокам при получении субсидий через банк.
Валерий Грибанов:
– Если нет сложностей у банкиров, то возникают ли проблемы у представителей риэлторского сообщества при проведении сделок с клиентами, имеющими государственные субсидии?
Ольга Карпова:
– На рынке существуют застройщики, которые активно работают с государственными программами, например компании «ЦДС», «Отделстрой» и др. Но риэлторы сталкиваются с тем, что очень мало на рынке жилья, которое построено на 70%, одновременно имеет доступную цену и может продаваться в рамках государственных программ. Когда дом готов на 70%, то квартиры уже очень дорогие. Таким образом, субсидия в 300-400 тыс. рублей помогает слабо.
Наталья Сергеева:
– Законодательство в рамках программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» в 2013 году несколько изменилось. Очередник может вначале приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, а уже потом получить социальную выплату.
Александр Гончар:
– Мы работаем с несколькими государственными программами, которые привлекаем через банк «Санкт-Петербург» и Сбербанк. Часто те субсидии, которые идут через Сбербанк, согласовываются до сделки, а те, что через банк «Санкт-Петербург», – уже после сделки. Хоть и редко, но складываются ситуации, когда сделка уже прошла, а банк не согласовывает сумму. И сделку нужно проводить заново. Поэтому важно, чтобы все согласования с государственными органами шли до того, как запущена сделка. Особенно у нас такая просьба к банку «Санкт-Петербург».
Валерий Грибанов:
– Насколько реальна возможность понижения порога готовности жилья по госпрограммам с 70 до 60-50%?
Наталья Сергеева:
– Сейчас вопрос рассматривается и обсуждается на уровне Жилищного комитета Петербурга. Возможно, в новом финансовом году эти нововведения вступят в силу.
Сергей Милютин:
– У каждой программы есть своя очередь. Где-то выплату можно получить через полгода, а где-то, например по программе «Молодежи – доступное жилье», где очередь составляет более 20 тыс. человек, можно ждать несколько лет. Основным ограничением является размер средств бюджета. На каждый финансовый год выделяется определенная сумма. По двум программам – «Молодежи – доступное жилье» и «Расселение коммунальных квартир» – за последние три года финансирование увеличено в два раза. По другим программам государство не может себе этого позволить. По программе «Расселение коммунальных квартир» идет даже неосвоение средств и «переброска» их на следующий год.
Мнение:
Ольга Трошина, руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК «ЦДС»:
– ГК «ЦДС» работает с целевыми программами Санкт-Петербурга, направленными на улучшение жилищных условий граждан, с 2008 года. Сегодня в городе действует четыре такие программы: «Расселение коммунальных квартир», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», «Молодежи – доступное жилье» и «Безвозмездные субсидии на приобретение и строительство жилья».
Покупатели с социальными выплатами и субсидиями могут приобрести квартиры более чем в 10 домах, возводимых ГК «ЦДС». Готовность объектов составляет не менее 70%. Благодаря концепции «БК-Стандарт». Базовый комфорт» мы предлагаем по доступной цене удобные квартиры в новостройках, расположенных в Петербурге и в Ленобласти.
ГК «ЦДС» предлагает следующие формы финансового расчета для очередников: оплату собственными средствами в совокупности с субсидией, также по одной из программ возможна рассрочка платежа. Кроме этого, у нас действуют ипотечные программы, которые предлагают наши банки-партнеры – ОАО «Банк «Санкт-Петербург», ОАО «Банк УРАЛСИБ», ОАО «Банк «Возрождение».
Стоит отметить, что с декабря 2013 года ГК «ЦДС» реализовала пилотный проект – оформление квартир с оплатой предоставленными целевыми жилищными займами для участников целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье».
Строительный рынок является локальным, и выход компаний в другие регионы, как правило, обусловлен либо желанием диверсифицировать бизнес, либо невозможностью развиваться на прежнем месте из-за высокой конкуренции. С какими проблемами сталкиваются строительные компании при региональной экспансии, и нужна ли она в принципе, обсудили участники круглого стола, организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Примэкспо Северо-Запад» в рамках международного строительного форума «Интерстройэкспо».
Валерий Грибанов:
– Компании, работающие в нескольких регионах, можно пересчитать по пальцам. Как правило, они работают в городах-миллионниках. Что мешает строительному бизнесу равномерно развиваться по всей стране? У компании «Строительный трест» есть опыт работы в Калининграде. Что послужило толчком для выхода на этот рынок?
Александр Белов:
– «Строительный трест» вышел на рынок Калининграда в 2008 году, на этапе экономического подъема. Основные задачи, которые перед нами стояли на тот момент, – создание регионального представительства фирмы с отделом продаж и формирование местного земельного банка. Для этого были приобретены несколько участков: один на берегу озера Летнее в Московском районе города и участки общей площадью порядка
Валерий Грибанов:
– К нам присоединился представитель Комитета по строительству Петербурга. Есть ли у городской администрации программы помощи местным компаниям, которые хотят выйти в регионы, и программы для компаний из других регионов, которые хотят развивать свой бизнес в Петербурге?
Игорь Шикалов:
– Такие программы есть. Мы готовы говорить об этом с бизнесом, но не всегда бизнес готов говорить с нами. Проблема в том, что у нас идет развитие территорий, но оно зачастую не скоординировано комитетами. Сегодня в Петербурге около 30 проектов комплексного освоения территорий и еще 20 проектов завершают оформление документации. Если подсчитать, то на земельных участках, находящихся в собственности инвесторов, можно построить около 45 млн кв. м жилья. Сегодня в городе ежегодно вводится порядка 2,7 млн кв. м жилья. Это говорит о том, что у бизнеса нет стимула, а у государства нет механизмов, чтобы заставить эти земельные ресурсы работать. Сегодня я также вижу проблему в другом. Бизнесу необходимо понимать, что у власти есть определенный лимит по субсидированию строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры в районах города. Поэтому застройщики должны сами подумать о том, каким образом эти объекты построить и тем самым обеспечить привлекательность своего объекта.
Что касается развития инноваций, то такой проект существует. Он стартовал в октябре 2011 года, когда губернатор подписал постановление правительства об утверждении концепции строительного технопарка. Под технопарком мы понимаем не просто здание, а институт взаимодействия между всеми участниками строительного рынка.
На базе технопарка будут созданы четыре площадки: информационная – для обмена инновационными идеями и понимания того, какие потребности есть у участников рынка; образовательная, на базе которой будет работать поддержанный городским правительством и финскими компаниями образовательный центр, грант на создание которого в 1,3 млн EUR мы выиграли 7 февраля 2012 года; научно-исследовательская, где будут решаться вопросы качества материалов и технологий, а также проблемы гармонизации стандартов; площадка пилотных проектов. Уже сегодня несколько скандинавских компаний – «ЮИТ», «Лемминкяйнен», NCC, SRV – заинтересовались проектом финского квартала реновации в одном из районов Петербурга. А на ул. Трефолева, 45, компания «103-й трест», ГУП «ТЭК» и «Технополис» готовы вложиться в проект строительного технопарка. Грант на создание строительного технопарка город надеется выиграть летом 2012 года.
Валерий Грибанов:
– Хотел бы обратиться с вопросом к Олегу Баркову. Сколько времени и финансовых ресурсов для открытия филиала, по Вашим оценкам, нужно компании, решившей выйти в регион?
Олег Барков:
– У нашей компании большой опыт работы в регионах России и СНГ. В регионах можно работать через открытие филиалов, развитие девелоперских проектов, либо по проектному принципу. Если мы говорим о проектной работе, то затраты на мобилизацию строительной площадки относительно небольшие и мало отличаются от подобной деятельности на территории Петербурга и Ленобласти. На организацию уходит 3-4 месяца. Если девелоперская компания принимает системное решение о выходе на рынки других городов, то полгода-год уходит на финансовую и аналитическую проработку вопроса. Работа по открытию офиса занимает порядка полугода. Важно, чтобы к моменту его открытия уже был готов проект. Оценить объем расходов довольно трудно. Управленческие затраты прогнозируемы: они составят не больше чем если бы вы открывали компанию со штатом 30 человек в Петербурге. Самые большие затраты будут на приобретение земельного участка, получение технических условий и решение всех вопросов с монополистами. Самая главная проблема регионального развития заключается в качественной разнице в спросе. Себестоимость строительства отличается максимум на 10-20%, а цены могут отличаться в 2 раза. Региональная экспансия была популярна перед кризисом, когда от бриллиантового дыма кружилась голова, а самым модным словом было IPO. Всем нужно было набрать земельный банк в регионах, показать проекты и занять миллиарда два долларов. Такие компании в период кризиса попали в непростое финансовое положение. В регионы нужно идти, зная, что ты туда принесешь и что получишь взамен. Московские и петербургские компании успешны на рынках других регионов, так как приносят туда другую культуру строительства и ведения бизнеса. К тому же время в регионах отстает от нашего на 5-7 лет.
Валерий Грибанов:
– Насколько универсальные управленческие решения работают в регионах? Остро ли стоит проблема подбора персонала?
Олег Барков:
– Проблема стоит очень остро, так как последние 15 лет активно развивались только несколько регионов страны. Поэтому, приходя в регион, надо понимать, что вам придется работать с людьми, у которых от зарплаты в 15-20 тыс. рублей кружится голова, но при этом их придется многому научить. В массе своей это порядочные и образованные люди, которых просто надо немного адаптировать для решения новых задач.
Валерий Грибанов:
– Сколько сейчас в России компаний, которых можно назвать межрегиональными? Ожидает ли рынок увеличения числа таких компаний?
Александр Спириденков:
– Мы начинали работать в Ленобласти в 2005 году, в 2007 году пришли в Петербург. Уже два года мы активно работаем в регионах. Мы столкнулись с проблемой подбора персонала, поэтому необходимых сотрудников везем с собой. Мы не стремимся к филиальному развитию, так как есть вероятность того, что такие филиалы захотят отпочковываться. Приезжая в регионы, мы иногда видим проекты разборки зданий с использованием шар-бабы, что очень странно, ведь существуют более современные способы. В основном межрегиональными являются средние компании. Крупным игрокам все же интереснее работать в Москве и Петербурге.
Валерий Грибанов:
– Стимулирует ли наличие межрегиональных компаний развитие строительного бизнеса?
Виктор Кузнецов:
– Вопросы повышения качества, в том числе и в строительной отрасли, решаются только в условиях конкурентной борьбы. Региональная экспансия крупных компаний происходит от избытка денег – им необходимо просто вкладывать их, скупая все подряд. Средние же компании более нацелены именно на развитие. Вообще существует несколько сценариев по выходу на региональные рынки. Первый – при котором компания имеет сильный федеральный ресурс, второй путь – выиграть тендер Минобороны на строительство жилья в каком-нибудь регионе, третий способ – прийти на рынок при слабой существующей конъюнктуре, и еще один сценарий – это поглощение, также возможен вариант обмена активами.
Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к Александру Цвику. Существует проблема разницы в законодательных актах различных регионов. Может ли это служить сдерживающим фактором для выхода в регионы?
Александр Цвик:
– Трудностей нет, есть сложности. Основная сложность – нехватка кадров в регионах. Вторая сложность – в разнице восприятия новых технологий и менталитете. Объекты теплоэнергетики и малой энергетики находятся в собственности муниципалитетов, и существует непонимание того, что надо сделать. Также есть проблема с получением заказов из-за существующей системы тендеров, где определяющим фактором является предложенная цена. Конечно, выйти на региональный рынок сложно, если компания никого в регионе не знает. Так же как и практически невозможно компаниям из других регионов выйти на рынок Петербурга. Спроектировать можно много чего, но получить согласования непросто. Таким образом, в целом есть два пути: провести экспансию или выиграть тендер.
Валерий Грибанов:
– А в принципе, нужно ли это строительным компаниям?
Арсений Васильев:
– Компания задумывается о выходе в регионы, когда начинает чувствовать предел емкости рынка. Также такое решение может быть принято в рамках решения задач по диверсификации бизнеса. Это два главных основания. Подбор конкретного проекта, который бы соответствовал уже существующим здесь параметрам, и решение о том, что в этот проект можно войти, является одним из самых сложных решений, так как показатели в каждом регионе разные. Когда мы готовы согласиться с этой разницей, региональный выход может состояться. Самостоятельные попытки инвесторов оценить целесообразность выхода в регионы в 90% случаев заканчивается отрицательным ответом, так как существует нехватка информации о сторонних рынках и связанные с этим высокие риски. В первую очередь региональные органы власти должны быть заинтересованы в том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции. Но чаще всего такие программы отсутствуют.
Олег Барков:
– Как правило, экспансию в регионы в период перед кризисом осуществляли московские компании, которые работают совсем с другими оборотами. Это была осознанная бизнес-модель. Им нужно было набрать земельных банков, быстро наоткрывать филиалов, показать на бумаге большие перспективы и привлечь доверчивых инвесторов, которые просто лопались от денег. Кто-то из них поплатился, а кто-то заработал большие деньги. Что касается нормальных компаний, то территориальная экспансия для них – не самоцель. Компании идут на это, потому что в Петербурге довольно жесткая конкуренция. Объективно даже самая крупная и мощная компания не может здесь занять больше 10-15% рынка Петербурга. Вообще девелопмент и строительство – это крайне локальный бизнес, так как он связан с землей.
Валерий Грибанов:
– Не секрет, что в Петербурге некоторые компании пришли в строительный бизнес, потому что подвернулось. Часто ли компании выходят в регионы по этой же причине?
Геннадий Киркин:
– Мы оказываем услуги по управлению проектами, и когда мы первый раз вышли в регион в 2006 году, это как раз и произошло, потому что просто подвернулось. До этого попытки тоже были, к примеру в 2002 году мы выиграли тендер на генеральный подряд на строительство торгового центра. Изучая рынок, мы поняли, что мы не сможем работать в этом регионе, и отказались от заказа. И сегодня ресурсная и кадровая база регионов часто отстает от потребностей столичных компаний. До кризиса мы не ощущали потребности в выходе в регионы, однако после его начала мы поняли, что надо выходить за пределы существующей территории развития. Сегодня, когда ситуация нормализовалась, пришло понимание того, что это закономерный этап развития компании. Мы отказались от филиального развития, так как ощущаем недостаток квалифицированных кадров. Пару лет назад мы столкнулись с ситуацией, когда местный руководитель компании, работающей в соседней стране, даже не владел навыками работы с компьютером. Сейчас мы организуем вахты и направляем в регионы наших сотрудников. Главной двигательной силой, толкающей компании к выходу в регионы, будет конкуренция как между компаниями, так и внутри их.
Валерий Грибанов:
– Если еще 10 лет назад была актуальна в силу удаленности проблема контроля качества выполненных работ, то сегодня ничего не стоит провести совещание или видеоконференцию в режиме онлайн. Оказывает ли существенное влияние на выход в регионы развитие информационных технологий?
Василий Максимов:
– Конечно, развитие информационных технологий способствует выходу на внешние рынки, в том числе и строительных компаний. Радует тот факт, что когда столичные компании выходят в регионы, они приносят туда свою культуру работы, что способствует развитию рынка и повышению его цивилизованности.
Валерий Грибанов:
– Как вы считаете, есть ли возможность для прихода в Петербург компаний извне?
Виталий Токарев:
– Мы специализируемся на загородном домостроении. И этот рынок не менее конкурентен, чем рынок городского жилья. На него активно выходят компании из Финляндии, однако им сложно конкурировать с местными фирмами за счет того, что их производственные мощности располагаются за границей, а местные игроки могут предложить не менее качественный товар по более низкой цене.
Сдерживающими факторами выхода компании, занимающейся загородным домостроением, в регионы может быть плохая транспортная доступность, к примеру, в Московском (Подмосковном) регионе. Например, в Ленинградской области инженерный специалист может выехать на 2-3 точки за день, а в Подмосковье из-за огромных пробок зачастую можно успеть только на одну точку. В южных регионах у потребителей при выборе подрядчика на возведение дома может играть роль «региональный патриотизм», когда клиент предпочитает обращаться к представителям из своего региона, а не к «варягам» – столичным компаниям. Но все эти возможные минусы нивелируются особенностью спроса в названных регионах: в Подмосковье и на юге страны менее выражена сезонность колебания спроса.
Александр Цвик:
– Выход компаний в регионы – это благо для страны, так как они несут туда новые технологии, тем самым способствуя повышению общего уровня развития рынка.
Алена Шереметьева
Недавний пожар на 67-м этаже строящегося высотного здания в "Москва-Сити" взбудоражил столицу: так высоко у нас еще не горело. В мире с 1945 по 2011 год произошло более 40 крупных пожаров в небоскребах. 16 из них – в США.
Ущерб владельцы башни «Восток» предварительно оценили в 2-3 миллиона долларов. В масштабах РФ потери от пожаров за 2011 год превысили 12 млрд. рублей. В прошлом году крупные пожары на строящихся объектах тушили более тысячи раз.
Сейчас в стране нет обязательных нормативов по возведению монолитных зданий. Этот способ строительства появился недавно - в начале 90-ых уже после развала Союза, и СНиПы для него не успели принять. Существующие нормативы были автоматически перенесены из проектирования зданий из сборного железобетона. А на практике поведение монолита в чрезвычайных ситуациях существенно отличается. Для монолитных многоэтажек, тем более для небоскребов, требуются свои просчитанные параметры огнестойкости. Но так как Правила по обеспечению огнестойкости и огнесохранности железобетонных конструкций для высоток необязательны, некоторые проектные организации о них даже вообще не слышали.
Способность здания противостоять огню определяется качеством технологий и контролем за обязательностью их соблюдения. После ЧП в «Москва-Сити» появилось даже предложение о проверке стройматериалов и техники, которые поступают на строительную площадку с точки зрения потенциальной пожароопасности.
Что происходит на стройплощадках в действительности, не требует комментариев.
Если человеческий фактор трудно поддается влиянию, различными способами пробуют воздействовать на «нечеловеческий». Например, сделать негорючим дерево, неподдающимися огню конструкционные и отделочные материалы.
При всей фантастичности идеи уже есть реальные результаты. В Северном (Арктическом) федеральном университета создали композиционный материал, который кардинально улучшает свойства бетона и древесины. «Экспериментально мы доказали, что при обработке поверхности древесины композиционным материалом она становится долговечной, огнеупорной, а также влагонепроницаемой и морозостойкой», — рассказывают на кафедре композиционных материалов и строительной экологии.
Нанобетон у нас уже довольно известен. Он, помимо повышенной огнестойкости, в 2,5 прочнее и в 1,5 раза легче обычного немодифицированного. Применяется пока не очень широко из-за инерции строителей. В университете говорят, что при создании бетона часть цемента заменили нанодобавкой из простого песка. При этом в разы увеличилась прочность стройматериала, улучшились огнестойкость и энергосберегающие свойства бетона.
Переход на структурный уровень открывает широкое поле инноваций в строительстве. Нанобетоны, базальтопластиковые материалы, нанокомпозиты для полимеров, антипирены...
«Преимущества нанокомпозитных антипиренов по сравнению с традиционно применяемыми у нас очевидны. Коэффициент дымотления при добавлении нового антипирена в пластики уменьшается на 40%. А именно отравление продуктами горения является причиной гибели людей при пожаре в 90% случаев», - говорит управляющий директор «Роснано» Дмитрий Пимкин.
«Роснано» планирует в Волгограде вместе с холдингом «Никохим» выпускать безгалогеновый антипирен. Он представляет собой наноструктурированный гидроксид магния с модифицированной поверхностью.
На макроуровне пожарная безопасность высотных зданий регламентируется 2100 нормативными актами, которые предусматривают 150 тысяч различных требований. Помимо ГОСТов и СНИПов еще есть рекомендации Всероссийского НИИ противопожарной обороны по обеспечению пожарной безопасности небоскребов. Существуют также противопожарные стандарты высоток, разработанные в НИИ бетона им. А.А. Гвоздева на основе анализа крупные российских и зарубежных катастроф. Кстати, именно специалисты этого НИИ делали проектные расчеты горевшей башни «Восток». В начале мая они планируют провести обследование пострадавших от огня этажей. Однако соблюдение этих стандартов - это добрая воля застройщика. В большинстве случаев инвесторы, как показывает практика, стараются сэкономить в этой части сметы.
Но позитивные перемены не за горами. В Москве, где более 70 зданий высотой выше ста метров, в ближайшее время должно утвердить жесткие строительные нормы по столичным небоскребам. Пожарная безопасность в них будет выделена особо.
Власти Санкт-Петербурга также всерьез занялись вопросами защиты от огня высотных зданий и готовят изменения в существующие нормативные документы.