Бюджетные гарантии оживят рынок
По мнению застройщиков, государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий, пока слабо влияют на первичный рынок жилья Петербурга. Тем не менее, по словам экспертов, улучшение механизмов приобретения «квадратов» с помощью субсидий способно стать новым драйвером местного рынка недвижимости.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Наталья Сергеева, начальник управления ОАО «Центр доступного жилья»
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб»
Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1
Константин Шапиро, исполнительный директор ООО «Ярмарка недвижимости»
Андрей Пименов, управляющий офисом Банка жилищного финансирования в Санкт-Петербурге
Николай Лавров, генеральный директор ООО «Консультационный центр «Недвижимость в Санкт-Петербурге»
Игорь Пинаев, начальник отдела по работе с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России»
Ольга Патракеева, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге МДМ Банка
Ольга Карпова, генеральный директор ООО «Вариант»
Александр Гончар, исполнительный директор ООО «Северо-Западная ипотечная компания «Невская ипотека»
Наиля Берестовая, генеральный директор ООО «Агентство «Время недвижимости»
Сергей Милютин, начальник отдела развития ОАО «Центр доступного жилья»
Елена Ханова, руководитель отдела по работе с клиентами O2 Development
Эта тема стала основной в заседании круглого стола «Государственные жилищные программы и их влияние на рынок недвижимости. Работа агентств недвижимости и застройщиков в рамках реализации государственных жилищных программ», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Валерий Грибанов:
– Какие государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий, сегодня работают в Петербурге?
Наталья Сергеева:
– Речь идет о нескольких целевых программах: «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», предоставление субсидий в рамках 512-го постановления правительства Санкт-Петербурга, «Молодежи – доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».
ОАО «Центр доступного жилья» является оператором целевых программ в Петербурге и обслуживает две последние программы. Согласно нашим данным, по программе «Молодежи – доступное жилье» в 2013 году специальные выплаты получили 2600 семей. На начало июня 2014 года таких семей было 1223. По программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» в прошлом году получили выплаты 728 семей, а на начало июня 2014 года – 747 семейных пар. Еще столько же семей получат выплаты до конца этого года.
Валерий Грибанов:
– Какие механизмы позволят сократить число очередников, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью государственных программ?
Павел Созинов:
– Есть два подхода к улучшению жилищных условий льготников. Один предполагает помощь города в приобретении квартир в собственность, второй – развитие некоммерческого найма жилья. Для реализации второго сценария в Петербурге необходимо сформировать арендный жилищный фонд и выработать механизм его функционирования. Сегодня в Петербурге арендные отношения на 90-95% развиваются силами частных компаний и аредодателей-физлиц и только 5-10% приходится на государственные структуры – Горжилобмен и Жилищный комитет Санкт-Петербурга.
Следует отметить, что городу недостает свободных инженерно подготовленных участков для строительства жилья под реализацию целевых программ. В прошлом году Комитет по строительству подсчитал, что новых участков хватит для постройки примерно 2 млн кв. м жилья. Это немного. Кроме того, существенный объем предложений земли сегодня находится на вторичном рынке. Непонятна судьба этих пятен, то, каким образом они будут вовлекаться в деловой оборот, и очевидно, что перспектив их использования для нужд города нет.
Федеральный законопроект о найме жилья пока в стадии обсуждения. В этой связи Санкт-Петербургу нужно вырабатывать свои подходы к реализации государственных программ, в том числе на основе арендных отношений. Например, в некоторых регионах АИЖК совместно с субъектами реализует программы, направленные на формирование арендного фонда. У нас никакого движения в этом направлении пока нет. Есть региональная программа по коммерческому найму госжилфонда, однако она не предполагает внутренних механизмов развития и опирается исключительно на возможности бюджета. Важно запустить механизм государственно-частного партнерства в этой области и начать профессиональный диалог – обсудить региональные инициативы, которые могли бы сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Строителям нужны преференции и госгарантии, городу нужны квадратные метры для очередников. В кризис город может предлагать свои условия, в том числе и по цене.
Валерий Грибанов:
– Почему у нас не создан правовой механизм, который бы позволял не отдавать жилье очередникам в собственность, а передавать его по договорам социального найма?
Светлана Денисова:
– Так исторически сложилось. В результате приватизации недвижимость стала единственным инструментом создания семейного капитала, его сохранения и передачи в наследство. Вот поэтому непропорционально большую роль на жилищном рынке играет собственность и малую – социальное жилье, которое бы сдавалась государством в аренду, предоставлялось бы незащищенным слоям и т. д. Правильный сценарий – это, во-первых, создание альтернативных рынков, о которых в связи с внешними событиями задумалось руководство страны, а во-вторых, региональные и федеральные программы по созданию рынка коммерческого найма. С другой стороны, застройщикам и банкам интересней и понятней государственные программы, предусматривающие операции со строящимся жильем, которое граждане в итоге получают в собственность.
Валерий Грибанов:
– Насколько активно девелоперы идут на сотрудничество с покупателями, которые приобретают жилье в рамках госпрограмм?
Светлана Денисова:
– Главный источник бюджетных средств, с которыми приходят дольщики в нашу компанию, – это материнский капитал. Остальные программы представлены настолько слабо, что говорить о них как о серьезном факторе, влияющем на первичный рынок жилья, к сожалению, мы не можем. Традиционно из четырех государственных программ, работающих в Петербурге, реализация только двух возможна на первичном рынке – это «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» и «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Но в нашей практике даже с такими субсидиями прошли буквально считаные сделки. Скорее, госпрограммы влияют на то, что ставки, которые устанавливает АИЖК, в известном смысле лимитируют те ставки, которые предоставляют на ипотечном рынке коммерческие банки.
Петр Буслов:
– У компании «Главстрой» был опыт работы с Администрацией Санкт-Петербурга – в 2010 году мы продали 649 квартир первой очереди проекта «Северная долина» на предоставление их ветеранам и инвалидам, а также другим социально незащищенным слоям населения. Цена квадратного метра составила 44,3 тыс. рублей. Что касается текущей ситуации, то сотрудничество с городом интересно в том случае, когда экономика проекта оправдывает ту цену, по которой власти предлагают нам продать квадратные метры под социальные нужды. Но город покупает квартиры, имеющие 70%-ю готовность. Например, у нас на этой стадии распродано около 80% жилья, причем продаются в первую очередь квартиры меньшей площади. А напоследок, как правило, остаются крупногабаритные квартиры. В таких условиях очень трудно сохранить квартиры, которые городу было бы удобно купить.
Павел Созинов:
– Один из серьезных вопросов – это обязательная 70%-я готовность строящегося объекта недвижимости для его вовлечения в государственные жилищные программы. Вариант решения этого вопроса есть. Сегодня он дан Министерством по строительству РФ, которое разработало механизм проектного финансирования. Участниками схемы являются банки, застройщики и субъекты РФ. В этом случае мы придем к тому, что не будет требоваться высокая готовность строящегося объекта, так как банки будут следить за своими деньгами, город будет следить за предоставлением субсидий и гарантиями сторон.
Надежда Калашникова:
– Сегодняшние реалии не позволяют говорить о том, что госпрограммы имеют значительное влияние на первичный рынок жилья. У нашей компании также основные сделки совершаются с материнским капиталом, все остальные программы представлены слабо. Это очень печально, тем более что сейчас госпрограммы развиваются очень активно. Например, Минобороны активно поддерживает своих сотрудников. Те военные, которые подписали контракт до 2005 года, получат денежную компенсацию около 6 млн на семью из четырех человек. Если помножить эту сумму на количество таких очередников, а их примерно 1,3 млн, то мы получаем большую сумму.
Елена Ханова:
– Субсидии предоставляются только тем клиентам, которые покупают жилье у компаний, где статус готовности объекта 70% и более. У нас пока только один объект – ЖК «Силы природы» – доведен до такой степени готовности. За последний месяц у нас было три сделки с участием государственных субсидий. Наше жилье имеет приемлемую цену, поэтому покупатели могут использовать субсидию в качестве первоначального взноса вкупе со своими накопленными средствами.
Валерий Грибанов:
– Сколько по времени занимает процедура получения средств по госпрограмме?
Константин Шапиро:
– Должен сказать слова благодарности оператору жилищных программ, так как его работа год от года улучшается. Если первые сделки проходили в ручном режиме, то дальше процесс становится все прозрачнее и автоматичнее. Что касается сроков проведения сделок, то они вполне разумные. С другой стороны, программа расселения коммунальных квартир – это мельница, которая ничего не перемалывает, потому что, несмотря на старания операторов государственных программ, количество коммуналок в городе непрестанно увеличивается. На мой взгляд, это должна быть очередь на улучшение жилищных условий, а не очередь по передаче в собственность готового жилья.
На мой взгляд, бессмысленно говорить о рынке коммерческой аренды до тех пор, пока рынок частной аренды находится в неконтролируемом законом поле.
Андрей Пименов:
– Региональные субсидии можно получить в срок от 10 дней до двух недель. Именно в эти сроки укладывается наш банк. Что касается «военной» ипотеки, то сами по себе деньги накопительной части целевого жилищного займа приходят в срок от 14 дней. Средства материнского капитала можно получить за 1-2 месяца.
Валерий Грибанов:
– Это довольно большой срок для меняющего рынка недвижимости. Не может ли быть такой ситуации, когда участник государственной программы определился с вариантом квартиры, подготовил документы, а цена на квартиру резко выросла?
Николай Лавров:
– Закон рынка гласит, что чем дольше длится сделка, тем больше шансов, что она может не состояться. Особенно страдают в этом случае именно участники целевых программ. Мы часто сталкивались с тем, что покупатель, например военнослужащий, все документы оформил, все разрешения на получение «военной» ипотеки имеет на руках и готов подписать документы, а продавец резко изменяет условия сделки. В таком случае все документы расторгаются, а одобренные деньги по «военной» ипотеке должны быть возвращены обратно. На другой объект недвижимости все согласования нужно начинать заново. Но людей, которые получают субсидии, ожидают риски не только в момент заключения сделки, но и уже после ее успешного завершения. Дело в том, что у нас абсолютно отсутствуют механизмы страхования от несчастного случая на рынке недвижимости. Это тот вопрос, на разрешение которого стоит направить усилия.
Константин Шапиро:
– Риск у тех, кто пользуется госпрограммами, высок. Но он обусловлен не действием операторов жилищных программ, а тем, что стоимость объекта все время увеличивается из-за участников сделок. И очень часто нам приходится проводить сделку на пике окончания срока действия государственного жилищного сертификата.
Игорь Пинаев:
– Программа «Молодежи – доступное жилье» воспринимается как источник привлечения новых потенциальных клиентов для девелоперов, банков, агентств недвижимости и т. д. Поэтому если мы говорим об улучшении жилищных условий большего числа молодых семей, то нужно информировать население о существовании такой программы и ее условиях. В Сбербанк ни разу не обращались из Жилищного комитета Петербурга с идеей сделать совместное продвижение данной программы. А ведь Сбербанк вполне может консультировать каждого приходящего потенциального клиента по условиям данной программы, а также принимать заявки на участие в ней. На мой взгляд, доступное жилье должно начинаться с предоставления доступной информации обо всех государственных программах.
Валерий Грибанов:
– Какие нюансы нужно учитывать банкам при проведении сделок с участием средств государственных программ?
Ольга Патракеева:
– При использовании субсидии первоначальный взнос снижается до 5%. Например, в его качестве может быть использован материнский капитал. Два месяца, которые требуются для его получения, не увеличивают длительность сделки, так как в основном эти деньги используются потом в качестве погашения кредита. По срокам у нас нет проблем, все сделки проходят вовремя.
Андрей Пименов:
– Даже если человек получает субсидию, время согласования выплаты с государственными органами компенсируется временем на государственную регистрацию сделки по ипотеке, которая длится всего пять дней.
Игорь Пинаев:
– Я не вижу сложностей по срокам при получении субсидий через банк.
Валерий Грибанов:
– Если нет сложностей у банкиров, то возникают ли проблемы у представителей риэлторского сообщества при проведении сделок с клиентами, имеющими государственные субсидии?
Ольга Карпова:
– На рынке существуют застройщики, которые активно работают с государственными программами, например компании «ЦДС», «Отделстрой» и др. Но риэлторы сталкиваются с тем, что очень мало на рынке жилья, которое построено на 70%, одновременно имеет доступную цену и может продаваться в рамках государственных программ. Когда дом готов на 70%, то квартиры уже очень дорогие. Таким образом, субсидия в 300-400 тыс. рублей помогает слабо.
Наталья Сергеева:
– Законодательство в рамках программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» в 2013 году несколько изменилось. Очередник может вначале приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, а уже потом получить социальную выплату.
Александр Гончар:
– Мы работаем с несколькими государственными программами, которые привлекаем через банк «Санкт-Петербург» и Сбербанк. Часто те субсидии, которые идут через Сбербанк, согласовываются до сделки, а те, что через банк «Санкт-Петербург», – уже после сделки. Хоть и редко, но складываются ситуации, когда сделка уже прошла, а банк не согласовывает сумму. И сделку нужно проводить заново. Поэтому важно, чтобы все согласования с государственными органами шли до того, как запущена сделка. Особенно у нас такая просьба к банку «Санкт-Петербург».
Валерий Грибанов:
– Насколько реальна возможность понижения порога готовности жилья по госпрограммам с 70 до 60-50%?
Наталья Сергеева:
– Сейчас вопрос рассматривается и обсуждается на уровне Жилищного комитета Петербурга. Возможно, в новом финансовом году эти нововведения вступят в силу.
Сергей Милютин:
– У каждой программы есть своя очередь. Где-то выплату можно получить через полгода, а где-то, например по программе «Молодежи – доступное жилье», где очередь составляет более 20 тыс. человек, можно ждать несколько лет. Основным ограничением является размер средств бюджета. На каждый финансовый год выделяется определенная сумма. По двум программам – «Молодежи – доступное жилье» и «Расселение коммунальных квартир» – за последние три года финансирование увеличено в два раза. По другим программам государство не может себе этого позволить. По программе «Расселение коммунальных квартир» идет даже неосвоение средств и «переброска» их на следующий год.
Мнение:
Ольга Трошина, руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК «ЦДС»:
– ГК «ЦДС» работает с целевыми программами Санкт-Петербурга, направленными на улучшение жилищных условий граждан, с 2008 года. Сегодня в городе действует четыре такие программы: «Расселение коммунальных квартир», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», «Молодежи – доступное жилье» и «Безвозмездные субсидии на приобретение и строительство жилья».
Покупатели с социальными выплатами и субсидиями могут приобрести квартиры более чем в 10 домах, возводимых ГК «ЦДС». Готовность объектов составляет не менее 70%. Благодаря концепции «БК-Стандарт». Базовый комфорт» мы предлагаем по доступной цене удобные квартиры в новостройках, расположенных в Петербурге и в Ленобласти.
ГК «ЦДС» предлагает следующие формы финансового расчета для очередников: оплату собственными средствами в совокупности с субсидией, также по одной из программ возможна рассрочка платежа. Кроме этого, у нас действуют ипотечные программы, которые предлагают наши банки-партнеры – ОАО «Банк «Санкт-Петербург», ОАО «Банк УРАЛСИБ», ОАО «Банк «Возрождение».
Стоит отметить, что с декабря 2013 года ГК «ЦДС» реализовала пилотный проект – оформление квартир с оплатой предоставленными целевыми жилищными займами для участников целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье».
.jpg)
Российские и западные банки начали избавляться от залогового имущества. Сегодня финансовые институты вынуждены пересматривать стоимость залогов, так как она уже не соответствует актуальным рыночным ценам.
Проблемы с оценкой залоговой недвижимости у банкиров начались еще год назад. В сентябре-ноябре 2008 года рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, стремительно начала падать. К лету понятие «справедливая цена» означало дисконт до 50%. Ожидание доходности покупателей и продавцов настолько разнились, что рынок недвижимости (особенно коммерческой) был на время парализован. Сегодня консультанты и аналитики рынка призывают девелоперов и банкиров выработать системный подход в работе с проблемными залоговыми активами.
Системный подход
С точки зрения оценщиков, проблемный актив – это, во-первых, недвижимость, которая может перейти в собственность банков, во-вторых, непрофильный актив, неэффективно используемый владельцем, а также активы, которые срочно необходимо продать собственнику в связи с тяжелым финансовым положением. «На рынке коммерческой недвижимости наибольшее количество проблемных активов насчитывается в сегментах складской и офисной недвижимости», – говорит Антон Реутов, руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St. Petersburg. По мнению эксперта, коррекция арендных ставок в течение года составила 30-40%. В пять-семь раз подешевели и земельные участки, которые зачастую выступали предметом залога.
По мнению Сергея Спасеннова, партнера юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», признаками проблемного актива считаются полное отсутствие или наличие некорректных документов о приватизации, несоответствие эксплуатации объекта его целевому назначению и разрешенному использованию, а также отсутствие документов, подтверждающих право собственности. «Проблемной недвижимость становится из-за недобросовестности заемщика, а также злоупотребления правом со стороны участника договора, то есть суды, аресты объекта и тому подобное», – уточняет эксперт.
Что касается банков, то они становятся собственниками активов поневоле. Крупные финансовые структуры могут самостоятельно управлять активами недвижимости и с выгодой для себя использовать логистические комплексы, гостиницы, бизнес-центры и предприятия. Однако у большинства банкиров нет соответствующих структур для управления непрофильными активами, и они постепенно начинают избавляться от них.
Кто же выступит покупателем залоговой недвижимости? По мнению Зоси Захаровой, руководителя отела проектов и аналитических исследований АРИН, небольшие объекты, заполненные арендаторами, могут приобретать как российские инвесторы, так и иностранные фонды, особенно если они ликвидны и располагаются в центре города.
На жилую недвижимость спрос есть, его формируют те, кто стабильно получает высокую зарплату или за годы экономического скачка вверх смог подкопить необходимую сумму.
Ипотека в ипотеку
Продажи ипотечных квартир перестают быть редким явлением. Банки активно начали продавать заложенное имущество и уверяют, что их цель не просто избавиться от кредита, продав жилье и вернув деньги, а найти другого платежеспособного заемщика. На многих сайтах банков заведена специальная страничка, где указан список залогового имущества. Объем заложенных квартир, который в принципе может выйти на рынок, будет не очень значительным. В условиях низкого рынка банку выгоднее реструктуризация кредита с установлением посильного заемщику графика погашения, чем продажа квартиры за бесценок с убытками для себя и заемщика.
«Сейчас на рынке, как на первичном, так и на вторичном, наблюдается спад, и, что бы там ни говорили застройщики, цены на квартиры снижаются. Насколько я знаю, в настоящий момент банки не планируют массово продавать залоговые квартиры. Продажа единичных объектов не повлияет ни на рынок, ни на цену», – считает Зося Захарова. Если они будут реализовываться по залоговой цене, то будут проданы моментально, но если речь пойдет о каком-то большом количестве объектов, то, естественно, это понизит спрос и цены на рынке. «Пока я не слышала ни от одного банка, что он собирается массово продавать залоговые квартиры, – уточняет эксперт. – У нас есть несколько контактов с банками, которые просят у нас просчитать эффективность продажи объектов или же эксплуатации этих объектов. Что касается квартир, то такие объекты у нас регулярно встречаются и по ним проходят сделки».
Комментарии
Зося Захарова, руководитель отела проектов и аналитических исследований АРИН:
– У банков в залоге находится довольно много земельных участков, недостроенных и готовых объектов коммерческой недвижимости. Каждый из этих объектов надо рассматривать индивидуально и принимать решение индивидуально. В данной экономической ситуации нет смысла реализовывать земельные участки и недостроенные коммерческие объекты, поскольку продать их можно только по очень низкой цене. Тем самым банк вряд ли сможет покрыть долг заемщика. Реализовать можно только наиболее ликвидные объекты – готовые объекты небольшой площади (до 1 тысячи квадратных метров), заполненные арендаторами. Их можно продать по сегодняшней кризисной цене. По остальным объектам банку можно посоветовать создавать аффилированные компании либо подразделения в своих структурах и заниматься управлением или привлекать на аутсорсинге другие девелоперские компании, доводя объекты до состояния готовности, заполнять арендаторами и уже после этого реализовывать на рынке.
Что касается земельных участков, то я не вижу сейчас рынка как такового. Поэтому выходить сейчас с предложениями, на мой взгляд, нецелесообразно и неэффективно, поскольку сейчас можно продать земельные участки только очень дешево. На мой взгляд, земельные участки надо оставлять в своем банке до того момента, пока рынок не пойдет вверх.
Виталий Демидов, управляющий филиала «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге:
– Сегодня «Абсолют Банк» использует прямую продажу залогов, помогая заемщику найти покупателя среди клиентов банка, а также размещает информацию о продаже в сети Интернет и печатных СМИ, а также предлагает помощь партнеров банка (риэлторов, автосалонов). Кроме того, мы предлагаем программу под названием «Выгодная ипотека». По ее условиям процентная ставка формируется, ориентируясь на условия первоначального займа. При этом выгода для банка очевидна: вместо проблемного кредита, по которому заемщик платить не в состоянии, мы получаем добросовестного клиента, готового выполнять все условия кредитного договора.
Наталья Бурковская
.jpg)
Дамба, защищающая Санкт-Петербург от волн административного ресурса, лоббизма и коммерческих аппетитов, как охарактеризовала Правила землепользования и застройки губернатор Валентина Матвиенко, не простояла и года. Причем рухнула она под ударами самой городской администрации, которая поименно и единогласно поддержала строительство 400-метровой доминанты в составе «Охта-центра» - офисно-делового комплекса «Газпромнефти».
Крушение дамбы
Произошло это знаковое для Петербурга событие буднично и стремительно, если, конечно, не учитывать многолетнюю бомбардировку города рекламными материалами. Суммарно, если не считать скандальных общественных слушаний, смехотворно назначенных на 9 утра 1 сентября, принятие решения у городских властей заняло порядка 35 минут.
Примерно 25 из них занималась вопросом Комиссия по землепользованию и застройки. Ее члены ознакомились с данными ландшафтно-визуального исследования, произведенного ООО «Институт территориального развития», которые однозначно свидетельствуют о вторжении небоскреба в городские панорамы, находящиеся под охраной закона Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия». После этого Комиссия решила, что проект не оказывает негативного влияния на виды города.
Также было оглашено экспертное мнение Надежды Косаревой, директора Института экономики города (Москва), бывшего разработчиком Градкодекса РФ. В соответствии с ним, ст. 40 этого документа, на которую ссылаются заказчики «Охта-центра», применяется лишь в случаях незначительного отклонения от предельных параметров застройки, и к данному проекту неприменима. По ее мнению, для утверждения столь масштабных отклонений необходимо внесение изменений в ПЗЗ особым законом Санкт-Петербурга. Комиссия решила не задерживаться на обсуждении позиции эксперта, поскольку, как выразился вице-спикер ЗакС Геннадий Озеров, «мнение уже и так сложилось», после чего 11 голосами против 3 отклонения были утверждены.
Еще меньше времени заняло принятие решения Смольным, причем примерно с той же аргументацией. «По этому поводу уже столько было сказано, что комментарии излишни», сказала В.Матвиенко, и члены правительства единогласно и поименно поддержали строительство небоскреба. Так просто и быстрой был решен вопрос на протяжении многих лет вызывавший бурное общественное негодование, бесчисленные протесты со стороны творческих деятелей, архитекторов, общественности города, в конце-концов Министерства культуры РФ и ЮНЕСКО.
Любопытно отметить, что, подавляющее большинство участников опроса, проведенного АСН-инфо, не доверили Смольному решение вопросов по строительным проектам, значительно отклоняющимся от положений ПЗЗ Санкт-Петербурга (например, «Охта-центра»). Более 2/3 респондентов (70%) считают, что в этом случае вердикт должен выноситься общегородским референдумом. 12% доверяют право такого решения Законодательному собранию (путем принятия особого закона). Лишь 11% готовы положиться на действия Смольного. И только 7% опрошенных считают достаточной компетенцию КЗЗ.
История со статистикой
Эти данные подводят к еще одному весьма интересному и знаковому в данном случае вопросу – об отношении петербуржцев к проекту, которое, казалось бы, должно учитываться городскими властями.
Летом 2007 г. известный социологический центр «Мегаполис» провел исследование, посвященное отношению горожан к перспективе строительства «Охта-центра». Его данные подтвердили результаты предыдущих опросов, проводившихся с 2005 г. в разных формах, и дававших примерно одинаковые итоги. Краткое резюме отчета «Мегаполиса» таково: 39,8% петербуржцев против строительства небоскреба, 18,4% – за. 40,7% назвали лучшим местом для деловой активности окраины, 23,5% – спальные районы, 17,9% – районы вокруг центра, а 17,2% – пригороды Санкт-Петербурга, 2,8% выступили за строительство деловых центров в исторической части города.
Примерно такие же результаты дал опрос, проведенный АСН-инфо летом 2008 г. Лишь 14,8% проголосовали за вариант «Пусть строят, как хотят». Практически столько же считают, что комплекс на Охте уместен, но меньшего масштаба. За вариант «Пусть строят с ограничениями по высоте» высказалось 15,4% респондентов. Категорически против строительства офисного здания «Газпромнефти» выступили более пятой части проголосовавших. Вариант «Петербургу этот проект вообще не нужен» выбрали 22,2% опрошенных. За вариант «Пусть строят на окраине города» проголосовали 47,6%.
Большинство других опросов, проводившихся за последний год, примерно повторяют эти цифры. Условно-приближенно можно сказать, что общественно мнение по этому вопросу сравнительно стабильно: порядка 20% – за строительство небоскреба на Охте и как минимум 50-60% – против (либо категорически, либо считая необходимым радикально – не менее, чем в 4 раза – сократить высотные характеристики).
Любопытно, что похожие цифры дал и опрос, проведенный в августе 2009 г. «позитивной общественностью», выступающей за строительство «Охта-центра». По его результатам, число противников проекта более чем в 3 раза превысило число сторонников (оставим за скобками странные логические построения, позволившие организаторам утверждать, что это будто бы доказывает, что большинство петербуржцев «за» небоскреб).
Но есть в городе выдающиеся социологи, чьи цифры разительно отличаются от данных всех прочих опросов. За несколько лет (с 2006 г.) регулярного проведения опросов по заказу ОДЦ «Охта», Агентство социальной информации «снизило» количество противников 400-метровой доминанты с 40 до 32% и, наоборот, «дорастило» число его сторонников с 35 до 45%. Более того, руководитель АСИ Роман Могилевский на недавней презентации очередного опроса заранее предупредил, что к концу 2009 г. число тех, кто поддерживает проект, достигнет 50%.
Разумеется, каждый может сам выбирать «во что ему верить». Тем не менее, радикальное отличие результатов социологических исследований по заказу «охтацентровцев» от всех остальных не может не наводить на размышления. Равно как и то, что цифрам АСИ единодушно верит администрация, и столь же единодушно не верит общественность.
«Протестанты» не сдаются
Разумеется, решение Смольного нимало не повлияло на позицию общественности. Уже на следующий день после его принятия лидеры петербургского «Яблока» обратились с заявлением о признании решения незаконным. По их мнению, оно не соответствует законодательству и нарушает права и свободы граждан.
Как указано в исковом заявлении, ст. 40 Градостроительного кодекса РФ допускает предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров, в случае выполнения хотя бы одного из 4 условий, которым должен соответствовать земельный участок: 1) размеры участка меньше минимальных, установленных градостроительным регламентом; 2) конфигурация земельного участка неблагоприятна для застройки; 3) инженерно-геологические характеристики участка неблагоприятны для застройки; 4) иные характеристики участка неблагоприятны для застройки. Ни одно из этих условий в данном случае не выполнено. «Полагаем, что земельный участок не может быть «неблагоприятным» для строительства 100-метрового здания и при этом «благоприятным» для строительства здания высотой в 403 м», - говорится в заявлении.
Вторая причина, по которой решение правительства незаконно – закон Петербурга «О границах зон охраны…». Земельный участок, на котором планируется построить башню «Охта-центра», целиком находится в зоне охраны объектов культурного наследия – зоне регулируемой застройки ЗРЗ 2-1. «Для указанной зоны данным законом установлены ограничения, предусматривающие, что строящиеся здесь здания не должны быть видны с открытых городских пространств, – говорится в заявлении.
В соответствии с материалами оценки видимости высотного объекта (оценка проведена Институтом территориального развития по заказу ОАО ОДЦ «Охта») 403-метровая доминанта будет просматриваться со следующих точек: вершина Биржевого моста, пляж Петропавловской крепости близ Алексеевского равелина, Нарышкин бастион, правобережный край и вершина Троицкого моста, правобережный край Литейного моста, портик Зимнего дворца. Не вызывает сомнений и тот факт, что указанная доминанта будет просматриваться и с колоннады Исаакиевского собора.
В связи с заявители просят «признать незаконным и отменить решение правительства Санкт-Петербурга о предоставлении ОАО ОДЦ «Охта» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства».
Профессиональное архитектурное сообщество тоже не в восторге. Президент Союза архитекторов России Андрей Боков также заявил, что Союз обязательно отреагирует на скандал. «Появление этого необязательного и крайне рискованного объекта в Петербурге становится возможным в тот момент, когда в России повсеместно усиливаются законодательные запреты в градостроительной сфере, – отметил А.Боков. – Складывается впечатление, что территория под будущим небоскребом находится в другой стране».
Не осталась в стороне и творческая общественность, воззвавшая непосредственно к «гаранту конституции» с просьбой защитить исторический облик города. В направленном Дмитрию Медведеву обращении отмечается также, что одобрение строительства здания с нарушением ПЗЗ, «создаст опаснейший прецедент, когда установленные законом ограничения будут на глазах у всех признаны ничтожными на фоне коммерческих интересов компании «Газпром» и явятся вопиющим примером правового нигилизма и коррупции». Документ подписан, в частности, народными артистами России Натальей Теняковой, Сергеем Юрским и Олегом Басилашвили, сопредседателем Петербургского отделения ВООПиК Александром Марголисом, председателем Союза писателей Санкт-Петербурга Валерием Поповым, чемпионом мира по боксу Николаем Валуевым, музыкантом Юрием Шевчуком и др., а также рядом представителей политической оппозиции.
И федералы, и ЮНЕСКО
Не нашло решение Смольного поддержки и в федеральных ведомствах. «Минкультуры России разделяет озабоченность научной и творческой общественности в связи с возможным строительством офисного здания «Газпрома» высотою 396 м в Санкт-Петербурге», говорится ответе за подписью вр.и.о. министра А.Бусыгина на письмо депутата ЗакС города Сергея Малкова.
В нем также говорится: «В Минкультуры России поступила информация по указанному вопросу от академика архитектуры Российской академии архитектуры и строительных наук, члена Межведомственного совета по особо ценным объектам культурного наследия народов РФ при Минкультуры России В.П.Орфинского». Он, в частности отмечает, что «демонстрация разработанной Институтом территориального развития трехмерной электронной модели виртуальной прогулки по наиболее популярным туристическим маршрутам города на Неве, позволяет наглядно оценить, насколько газпромовская башня испортит виды исторического центра».
Росохранкультура планирует заняться вопросом строительства «Охта-центра» в Санкт-Петербурге, сообщил глава службы Александр Кибовский. «Исторический центр Петербурга является объектом ЮНЕСКО, мы не заинтересованы, чтобы нам высказывались претензии со стороны международных коллег», - заявил он.
А.Кибовский также отметил, что если речь идет о корректировке зон охраны, которые были приняты законами Петербурга, то, в соответствии с законодательством, такие решения требуют согласования с федеральными властями, в частности, с Росохранкультурой.
Ему вторит ответственный секретарь комиссии РФ по делам ЮНЕСКО ответственный секретарь комиссии РФ по делам ЮНЕСКО Григорий Орджоникидзе. По его мнению, власти Санкт-Петербурга не имели полномочий принимать решения, связанные со строительством небоскреба в исторической части города; этот вопрос находится в ведении Минкультуры России. «Поскольку исторический центр Санкт-Петербурга представлен от РФ в списке всемирного наследия ЮНЕСКО, за него отвечает федеральное правительство», - сказал Г.Орджоникидзе.
По его словам, в соответствии с Конвенцией ЮНЕСКО об охране всемирного культурного и природного наследия, именно правительства принимают решения, касающиеся объектов, включенных в список всемирного наследия. Г.Орджоникидзе подчеркнул, что еще 2 года назад комитет всемирного наследия принял решение о том, что если будет дано разрешение на возведение небоскреба в рамках строительства комплекса «Охта-центр», то встанет вопрос о переводе номинации «Дворцовые ансамбли исторического центра Санкт-Петербурга и связанных с ним окрестностей» в список объектов, находящихся под угрозой.
Всемирный фонд памятников (WMF) внес ансамбль центра Петербурга в список 100 объектов, которым грозит исчезновение. А.Кибовский напомнил, что негативную позицию по «Охта-центру» неоднократно высказывало и ЮНЕСКО, отмечая, что строительство этого небоскреба может в дальнейшем послужить основанием, что по Петербургу будут приняты санкции, аналогичные примененным к Дрездену, то есть он будет исключен из списка городов наследия ЮНЕСКО. «Прецедент исключения Дрездена из-за строительства моста показывает, что это не просто слова. Кстати говоря, ЮНЕСКО проинформировал уже об этом», - сказал он.
Плюс на минус
В целом, как и негативное отношение граждан к небоскребу, так и минусы от потенциальной реализации проекта, очевидны. Что касается возможных плюсов, то здесь ничего не ясно.
Начать можно с того, что в результате участия в проекте, Петербург уже потерял порядка 1,5 млрд. рублей. Вложив в основной капитал ОАО «ОДЦ «Охта» в общей сложности 4,41 млрд. рублей, вернуть при продаже своих долей «Газпрому» город сможет лишь 2,9 млрд. По мнению главы Комитета финансов Санкт-Петербурга Эдуарда Батанова это «выгодно», поскольку 1,88 из 4,41 млрд. рублей составляли безвозмездные субсидии, и компания, в принципе, могла предложить городу за его долю лишь 2,5 млрд. рублей.
Не ясны перспективы развития транспортной инфраструктуры. Сложная дорожная ситуация в городе общеизвестна. Столь же очевидно, что небоскреб станет сильнейшим «центром притяжения» транспортных потоков. Между тем, подводя итоги общественных слушаний по проекту, ОДЦ «Охта», назвал в числе новых объектов инфраструктуры только развязку на Красногвардейской пл. и расширение Малоохтинского моста.
Не понятен и вопрос экономической целесообразности проекта. Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков на форуме PROEstate отметил, что высотный объект предназначается не для коммерческого использования, а исключительно для корпоративных нужд. «Мы это знаем, поскольку консультировали заказчика», - пояснил он.
Исходя из заявленных характеристик проекта, очевидно, что небоскреб «великоват» не только для «Газпромнефти», но, наверное, и для «Газпрома» в целом. Тем более, что несмотря на перерегистрацию в Петербурге, большая часть управленческого персонала компании продолжает работать в Москве, в Северную столицу перебираться не намерена.
Остается вариант коммерческого использования. Но и здесь возникают сомнения. Так, начальник отдела аренды бизнес-центра Atlantic Сity Дмитрий Селезнев отмечает: «На мой взгляд, «Охта центр» – это амбициозный проект, не имеющий под собой экономической целесообразности. Непонятно, какое количество времени должно пройти, чтобы этот проект окупился, и какая должна быть арендная ставка, чтобы окупалась хотя бы эксплуатация. Если бы башня была 100 м, никаких вопросов не возникало бы – это выгодно и экономически целесообразно. Но 400-метровый «Охта-центр» – это малорентабельный объект».
Кому оно надо?
В уже упоминавшемся письме В.Орфинского также отмечается: «Решая вопрос о строительстве исполинской башни, нельзя не учитывать еще одно обстоятельство: небоскребы слишком дороги в эксплуатации. Они создают огромную нагрузку на дороги и инженерные коммуникации. Они недостаточно комфортны из-за резких перепадов давления, а как стало очевидно после 11.09.2001 к тому же – небезопасны… Правда, на заре «небоскребомании» авторы газпромовского небоскреба, рекламируя свое детище, утверждали, что он «экономически не выгоден», но «совершенно необходим для престижа компании».
Во тут-то и кроется ответ на все вопросы. Оказывается, проект, который
- вызывает негативное отношение горожан;
- нарушает законы Петербурга;
- вторгается в исторический облик;
- приводит к исключению центра города из списка памятников всемирного наследия;
- наносит убытки бюджету;
- усугубляет транспортные проблемы;
- непонятен с точки зрения экономической целесообразности,
просто-напросто «совершенно необходим для престижа «Газпрома».
Причем не Москве, где после 1917 г. каждая власть делала свой вклад в разрушение исторического центра (снося особняки и храмы и строя «сталинские доминанты», железобетонные коробки в центре Кремля и нынешние небоскребы), и никаким уродством ухудшить положение практически невозможно, а именно в Петербурге, где сердце города, не без ущерба конечно, но все же сохранилось. Именно здесь можно оставить «след в истории» – и не важно какой ценой – ведь, как известно, Герострат своей цели добился.
Михаил Добрецов