Бюджетные гарантии оживят рынок
По мнению застройщиков, государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий, пока слабо влияют на первичный рынок жилья Петербурга. Тем не менее, по словам экспертов, улучшение механизмов приобретения «квадратов» с помощью субсидий способно стать новым драйвером местного рынка недвижимости.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Наталья Сергеева, начальник управления ОАО «Центр доступного жилья»
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб»
Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1
Константин Шапиро, исполнительный директор ООО «Ярмарка недвижимости»
Андрей Пименов, управляющий офисом Банка жилищного финансирования в Санкт-Петербурге
Николай Лавров, генеральный директор ООО «Консультационный центр «Недвижимость в Санкт-Петербурге»
Игорь Пинаев, начальник отдела по работе с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России»
Ольга Патракеева, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге МДМ Банка
Ольга Карпова, генеральный директор ООО «Вариант»
Александр Гончар, исполнительный директор ООО «Северо-Западная ипотечная компания «Невская ипотека»
Наиля Берестовая, генеральный директор ООО «Агентство «Время недвижимости»
Сергей Милютин, начальник отдела развития ОАО «Центр доступного жилья»
Елена Ханова, руководитель отдела по работе с клиентами O2 Development
Эта тема стала основной в заседании круглого стола «Государственные жилищные программы и их влияние на рынок недвижимости. Работа агентств недвижимости и застройщиков в рамках реализации государственных жилищных программ», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Валерий Грибанов:
– Какие государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий, сегодня работают в Петербурге?
Наталья Сергеева:
– Речь идет о нескольких целевых программах: «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», предоставление субсидий в рамках 512-го постановления правительства Санкт-Петербурга, «Молодежи – доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».
ОАО «Центр доступного жилья» является оператором целевых программ в Петербурге и обслуживает две последние программы. Согласно нашим данным, по программе «Молодежи – доступное жилье» в 2013 году специальные выплаты получили 2600 семей. На начало июня 2014 года таких семей было 1223. По программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» в прошлом году получили выплаты 728 семей, а на начало июня 2014 года – 747 семейных пар. Еще столько же семей получат выплаты до конца этого года.
Валерий Грибанов:
– Какие механизмы позволят сократить число очередников, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью государственных программ?
Павел Созинов:
– Есть два подхода к улучшению жилищных условий льготников. Один предполагает помощь города в приобретении квартир в собственность, второй – развитие некоммерческого найма жилья. Для реализации второго сценария в Петербурге необходимо сформировать арендный жилищный фонд и выработать механизм его функционирования. Сегодня в Петербурге арендные отношения на 90-95% развиваются силами частных компаний и аредодателей-физлиц и только 5-10% приходится на государственные структуры – Горжилобмен и Жилищный комитет Санкт-Петербурга.
Следует отметить, что городу недостает свободных инженерно подготовленных участков для строительства жилья под реализацию целевых программ. В прошлом году Комитет по строительству подсчитал, что новых участков хватит для постройки примерно 2 млн кв. м жилья. Это немного. Кроме того, существенный объем предложений земли сегодня находится на вторичном рынке. Непонятна судьба этих пятен, то, каким образом они будут вовлекаться в деловой оборот, и очевидно, что перспектив их использования для нужд города нет.
Федеральный законопроект о найме жилья пока в стадии обсуждения. В этой связи Санкт-Петербургу нужно вырабатывать свои подходы к реализации государственных программ, в том числе на основе арендных отношений. Например, в некоторых регионах АИЖК совместно с субъектами реализует программы, направленные на формирование арендного фонда. У нас никакого движения в этом направлении пока нет. Есть региональная программа по коммерческому найму госжилфонда, однако она не предполагает внутренних механизмов развития и опирается исключительно на возможности бюджета. Важно запустить механизм государственно-частного партнерства в этой области и начать профессиональный диалог – обсудить региональные инициативы, которые могли бы сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Строителям нужны преференции и госгарантии, городу нужны квадратные метры для очередников. В кризис город может предлагать свои условия, в том числе и по цене.
Валерий Грибанов:
– Почему у нас не создан правовой механизм, который бы позволял не отдавать жилье очередникам в собственность, а передавать его по договорам социального найма?
Светлана Денисова:
– Так исторически сложилось. В результате приватизации недвижимость стала единственным инструментом создания семейного капитала, его сохранения и передачи в наследство. Вот поэтому непропорционально большую роль на жилищном рынке играет собственность и малую – социальное жилье, которое бы сдавалась государством в аренду, предоставлялось бы незащищенным слоям и т. д. Правильный сценарий – это, во-первых, создание альтернативных рынков, о которых в связи с внешними событиями задумалось руководство страны, а во-вторых, региональные и федеральные программы по созданию рынка коммерческого найма. С другой стороны, застройщикам и банкам интересней и понятней государственные программы, предусматривающие операции со строящимся жильем, которое граждане в итоге получают в собственность.
Валерий Грибанов:
– Насколько активно девелоперы идут на сотрудничество с покупателями, которые приобретают жилье в рамках госпрограмм?
Светлана Денисова:
– Главный источник бюджетных средств, с которыми приходят дольщики в нашу компанию, – это материнский капитал. Остальные программы представлены настолько слабо, что говорить о них как о серьезном факторе, влияющем на первичный рынок жилья, к сожалению, мы не можем. Традиционно из четырех государственных программ, работающих в Петербурге, реализация только двух возможна на первичном рынке – это «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» и «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Но в нашей практике даже с такими субсидиями прошли буквально считаные сделки. Скорее, госпрограммы влияют на то, что ставки, которые устанавливает АИЖК, в известном смысле лимитируют те ставки, которые предоставляют на ипотечном рынке коммерческие банки.
Петр Буслов:
– У компании «Главстрой» был опыт работы с Администрацией Санкт-Петербурга – в 2010 году мы продали 649 квартир первой очереди проекта «Северная долина» на предоставление их ветеранам и инвалидам, а также другим социально незащищенным слоям населения. Цена квадратного метра составила 44,3 тыс. рублей. Что касается текущей ситуации, то сотрудничество с городом интересно в том случае, когда экономика проекта оправдывает ту цену, по которой власти предлагают нам продать квадратные метры под социальные нужды. Но город покупает квартиры, имеющие 70%-ю готовность. Например, у нас на этой стадии распродано около 80% жилья, причем продаются в первую очередь квартиры меньшей площади. А напоследок, как правило, остаются крупногабаритные квартиры. В таких условиях очень трудно сохранить квартиры, которые городу было бы удобно купить.
Павел Созинов:
– Один из серьезных вопросов – это обязательная 70%-я готовность строящегося объекта недвижимости для его вовлечения в государственные жилищные программы. Вариант решения этого вопроса есть. Сегодня он дан Министерством по строительству РФ, которое разработало механизм проектного финансирования. Участниками схемы являются банки, застройщики и субъекты РФ. В этом случае мы придем к тому, что не будет требоваться высокая готовность строящегося объекта, так как банки будут следить за своими деньгами, город будет следить за предоставлением субсидий и гарантиями сторон.
Надежда Калашникова:
– Сегодняшние реалии не позволяют говорить о том, что госпрограммы имеют значительное влияние на первичный рынок жилья. У нашей компании также основные сделки совершаются с материнским капиталом, все остальные программы представлены слабо. Это очень печально, тем более что сейчас госпрограммы развиваются очень активно. Например, Минобороны активно поддерживает своих сотрудников. Те военные, которые подписали контракт до 2005 года, получат денежную компенсацию около 6 млн на семью из четырех человек. Если помножить эту сумму на количество таких очередников, а их примерно 1,3 млн, то мы получаем большую сумму.
Елена Ханова:
– Субсидии предоставляются только тем клиентам, которые покупают жилье у компаний, где статус готовности объекта 70% и более. У нас пока только один объект – ЖК «Силы природы» – доведен до такой степени готовности. За последний месяц у нас было три сделки с участием государственных субсидий. Наше жилье имеет приемлемую цену, поэтому покупатели могут использовать субсидию в качестве первоначального взноса вкупе со своими накопленными средствами.
Валерий Грибанов:
– Сколько по времени занимает процедура получения средств по госпрограмме?
Константин Шапиро:
– Должен сказать слова благодарности оператору жилищных программ, так как его работа год от года улучшается. Если первые сделки проходили в ручном режиме, то дальше процесс становится все прозрачнее и автоматичнее. Что касается сроков проведения сделок, то они вполне разумные. С другой стороны, программа расселения коммунальных квартир – это мельница, которая ничего не перемалывает, потому что, несмотря на старания операторов государственных программ, количество коммуналок в городе непрестанно увеличивается. На мой взгляд, это должна быть очередь на улучшение жилищных условий, а не очередь по передаче в собственность готового жилья.
На мой взгляд, бессмысленно говорить о рынке коммерческой аренды до тех пор, пока рынок частной аренды находится в неконтролируемом законом поле.
Андрей Пименов:
– Региональные субсидии можно получить в срок от 10 дней до двух недель. Именно в эти сроки укладывается наш банк. Что касается «военной» ипотеки, то сами по себе деньги накопительной части целевого жилищного займа приходят в срок от 14 дней. Средства материнского капитала можно получить за 1-2 месяца.
Валерий Грибанов:
– Это довольно большой срок для меняющего рынка недвижимости. Не может ли быть такой ситуации, когда участник государственной программы определился с вариантом квартиры, подготовил документы, а цена на квартиру резко выросла?
Николай Лавров:
– Закон рынка гласит, что чем дольше длится сделка, тем больше шансов, что она может не состояться. Особенно страдают в этом случае именно участники целевых программ. Мы часто сталкивались с тем, что покупатель, например военнослужащий, все документы оформил, все разрешения на получение «военной» ипотеки имеет на руках и готов подписать документы, а продавец резко изменяет условия сделки. В таком случае все документы расторгаются, а одобренные деньги по «военной» ипотеке должны быть возвращены обратно. На другой объект недвижимости все согласования нужно начинать заново. Но людей, которые получают субсидии, ожидают риски не только в момент заключения сделки, но и уже после ее успешного завершения. Дело в том, что у нас абсолютно отсутствуют механизмы страхования от несчастного случая на рынке недвижимости. Это тот вопрос, на разрешение которого стоит направить усилия.
Константин Шапиро:
– Риск у тех, кто пользуется госпрограммами, высок. Но он обусловлен не действием операторов жилищных программ, а тем, что стоимость объекта все время увеличивается из-за участников сделок. И очень часто нам приходится проводить сделку на пике окончания срока действия государственного жилищного сертификата.
Игорь Пинаев:
– Программа «Молодежи – доступное жилье» воспринимается как источник привлечения новых потенциальных клиентов для девелоперов, банков, агентств недвижимости и т. д. Поэтому если мы говорим об улучшении жилищных условий большего числа молодых семей, то нужно информировать население о существовании такой программы и ее условиях. В Сбербанк ни разу не обращались из Жилищного комитета Петербурга с идеей сделать совместное продвижение данной программы. А ведь Сбербанк вполне может консультировать каждого приходящего потенциального клиента по условиям данной программы, а также принимать заявки на участие в ней. На мой взгляд, доступное жилье должно начинаться с предоставления доступной информации обо всех государственных программах.
Валерий Грибанов:
– Какие нюансы нужно учитывать банкам при проведении сделок с участием средств государственных программ?
Ольга Патракеева:
– При использовании субсидии первоначальный взнос снижается до 5%. Например, в его качестве может быть использован материнский капитал. Два месяца, которые требуются для его получения, не увеличивают длительность сделки, так как в основном эти деньги используются потом в качестве погашения кредита. По срокам у нас нет проблем, все сделки проходят вовремя.
Андрей Пименов:
– Даже если человек получает субсидию, время согласования выплаты с государственными органами компенсируется временем на государственную регистрацию сделки по ипотеке, которая длится всего пять дней.
Игорь Пинаев:
– Я не вижу сложностей по срокам при получении субсидий через банк.
Валерий Грибанов:
– Если нет сложностей у банкиров, то возникают ли проблемы у представителей риэлторского сообщества при проведении сделок с клиентами, имеющими государственные субсидии?
Ольга Карпова:
– На рынке существуют застройщики, которые активно работают с государственными программами, например компании «ЦДС», «Отделстрой» и др. Но риэлторы сталкиваются с тем, что очень мало на рынке жилья, которое построено на 70%, одновременно имеет доступную цену и может продаваться в рамках государственных программ. Когда дом готов на 70%, то квартиры уже очень дорогие. Таким образом, субсидия в 300-400 тыс. рублей помогает слабо.
Наталья Сергеева:
– Законодательство в рамках программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» в 2013 году несколько изменилось. Очередник может вначале приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, а уже потом получить социальную выплату.
Александр Гончар:
– Мы работаем с несколькими государственными программами, которые привлекаем через банк «Санкт-Петербург» и Сбербанк. Часто те субсидии, которые идут через Сбербанк, согласовываются до сделки, а те, что через банк «Санкт-Петербург», – уже после сделки. Хоть и редко, но складываются ситуации, когда сделка уже прошла, а банк не согласовывает сумму. И сделку нужно проводить заново. Поэтому важно, чтобы все согласования с государственными органами шли до того, как запущена сделка. Особенно у нас такая просьба к банку «Санкт-Петербург».
Валерий Грибанов:
– Насколько реальна возможность понижения порога готовности жилья по госпрограммам с 70 до 60-50%?
Наталья Сергеева:
– Сейчас вопрос рассматривается и обсуждается на уровне Жилищного комитета Петербурга. Возможно, в новом финансовом году эти нововведения вступят в силу.
Сергей Милютин:
– У каждой программы есть своя очередь. Где-то выплату можно получить через полгода, а где-то, например по программе «Молодежи – доступное жилье», где очередь составляет более 20 тыс. человек, можно ждать несколько лет. Основным ограничением является размер средств бюджета. На каждый финансовый год выделяется определенная сумма. По двум программам – «Молодежи – доступное жилье» и «Расселение коммунальных квартир» – за последние три года финансирование увеличено в два раза. По другим программам государство не может себе этого позволить. По программе «Расселение коммунальных квартир» идет даже неосвоение средств и «переброска» их на следующий год.
Мнение:
Ольга Трошина, руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК «ЦДС»:
– ГК «ЦДС» работает с целевыми программами Санкт-Петербурга, направленными на улучшение жилищных условий граждан, с 2008 года. Сегодня в городе действует четыре такие программы: «Расселение коммунальных квартир», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», «Молодежи – доступное жилье» и «Безвозмездные субсидии на приобретение и строительство жилья».
Покупатели с социальными выплатами и субсидиями могут приобрести квартиры более чем в 10 домах, возводимых ГК «ЦДС». Готовность объектов составляет не менее 70%. Благодаря концепции «БК-Стандарт». Базовый комфорт» мы предлагаем по доступной цене удобные квартиры в новостройках, расположенных в Петербурге и в Ленобласти.
ГК «ЦДС» предлагает следующие формы финансового расчета для очередников: оплату собственными средствами в совокупности с субсидией, также по одной из программ возможна рассрочка платежа. Кроме этого, у нас действуют ипотечные программы, которые предлагают наши банки-партнеры – ОАО «Банк «Санкт-Петербург», ОАО «Банк УРАЛСИБ», ОАО «Банк «Возрождение».
Стоит отметить, что с декабря 2013 года ГК «ЦДС» реализовала пилотный проект – оформление квартир с оплатой предоставленными целевыми жилищными займами для участников целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье».
На последнем заседании правительства Петербурга не было утверждено ни одного постановления о разрешении на изыскательские работы. Это стало следствием вступления в силу с 11 февраля порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования. Оценки нововведений в порядок предоставления земельных участков и объектов недвижимости весьма неоднозначны.
Рождественский сюрприз
30 декабря правительство Петербурга приняло постановление №1813 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования». Появление этого документа уже получило в деловой прессе характеристику «кулуарной революции».
Правовые акты, кардинально меняющие правила игры, имеют свойство рождаться под Новый год. Так было с Градкодексом, с федеральными законами о техническом регулировании, о страховании вкладов». Под Новый год в Петербурге утверждалось вызывавшие возражения «справа и слева» постановление о временном высотном регламенте.
Впрочем, для предновогодней «кулуарности» с постановлением №1813 был особый повод. В действовавшие поныне правила игры с удивительной энергией вмешались федеральные инстанции, ранее не замечавшие имеющихся несовершенств.
Прокуратура и УФАС и раньше оспаривали решения города о предоставлении целевым образом некоторых земельных участков под изыскания, реагируя на жалобы субъектов, которые использовали эти земельные участки, с точки зрения города отнюдь не идеальным образом. И споры разрешались в рабочем порядке.
Но в сентябре-ноябре 2010 г. надзорные органы оспорили не отдельные постановления, а существовавшую годами практику. Прокуратура признала несоответствующим Земельному кодексу РФ целый ряд нормативно-правовых актов Смольного, касающихся предоставления земельных участков. Речь шла как о процедуре торгов, так и о порядке предоставления земли в инвестиционную аренду по заявлениям застройщиков. В обоих случаях оспаривалось право госучреждений, подведомственных Стройкомитету и КГА на осуществление деятельности, которая в советский период называлась хозрасчетной. Эта практика была признана «совмещением хозяйственных и коммерческих функций».
Одновременно, ссылаясь на статью 45 Градкодекса, прокуратура признала неправомерным предоставление КГА градплана земельного участка заявителю только при условии предварительной разработки проекта планировки и межевания (ППМ) - как при получении земельного участка на торгах по «короткому пакету», так и при инвестиционной аренде. Также признано незаконным разработка ППМ за счет застройщика: по ст. 45 Градкодекса, она может финансироваться только государством.
Торги по «короткому пакету» проводились без малого 6 лет. Процедура содержала риски для застройщика: приобретая участок, он не имел достаточной информации о наличии подземных коммуникаций и санитарных зон, не имел гарантий подключения к инфраструктуре, и в случае неудачи ему не компенсировались потраченные средства. По статистике первых лет, непригодным для строительства оказывался каждый 20-й участок. Но интерес к «частично проигрышной» лотерее сохранялся, благо другие условия (шестилетний срок аренды, уплата 30% ставки аренды) были привлекательны. И город, по оценке главы КУГИ Дмитрия Куракина, во всех отношениях выиграл от этой практики. Во всяком случае, кризис показал, что покупатели «котов в мешке» чаще справлялись со своими проектами, чем «целевые» арендаторы. А участки выставлялись, как правило, на периферии, где намерения инвесторов не вступали в конфликт со сложившейся городской средой.
«Хозрасчетные» услуги на практике сокращали риски инвесторов: их исполнители получали дополнительную мотивацию. Если бы подобная форма была принята в системе регистрации прав на недвижимость, и застройщики, и участники долевого строительства имели бы меньше головной боли. Но работающий механизм был признан незаконным, и теперь строительный блок должен был изыскивать альтернативы.
Кнуты и пряники
2910 г. показал, что город выполнил бюджет по доходам преимущественно за счет поступлений от реализации недвижимости. В рамках нынешней федеральной экономической политики ожидать фундаментальных сдвигов трудно. Следовательно, в 2011 г. доход города тоже будет существенно зависеть от результатов торгов Фонда имущества.
В октябре 2010 г. после длительных дискуссий был принят региональный закон, позволяющий при предоставлении земельных участков в собственность через процедуру торгов устанавливать обременения для застройщиков. Чтобы повысить эффективность использования территорий, требовалось также усилить ответственность застройщиков за исполнение обязательств. По данным главы КУГИ Д. Куракина, в городе простаивает 139 га земли, предоставленной в инвестиционную аренду.
При изменении правил игры всегда бывают выигравшие и проигравшие. Новый порядок предусматривает расторжение договора об инвестиционной аренде при ненадлежащем исполнении обязательств, и упрощает процедуру передачи проекта другому инвестору при долевом строительстве. Таким образом, часть застройщиков, пострадавших от кризиса, не будет обрадована новым порядком, а остальные, как предполагается, станут дисциплинированнее.
В то же время предоставления участков целевым назначением в чистом виде не будет независимо от намерений инвестора. При поступлении заявки на земельный участок с предварительным согласованием размещения объектов, или на объект для реконструкции Стройкомитет огласит эту заявку и будет ожидать в течение 30 дней поступления других заявок, и если к участку проявят интерес другие застройщики, он уйдет на торги; то же случится с объектом реконструкции, если будут поданы две заявки и экспертная комиссия Стройкомитета признает их идентичными, с учетом обеспеченности территории объектами подобного назначения.
Таким образом, потенциально коррупционная «целевка» исключается, а конкуренция стимулирует к совершенствованию, в том числе и в социальном аспекте. Это еще один «кнут», но к нему прилагается пряник. После согласований в установленные сжатые сроки потенциальный инвестор получает акт выбора земельного участка, после чего территория за ним закрепляется не на 11 месяцев, а на 3 года, и арендную плату он вносит только с момента подписания договора, а до этого он может изучить участок, произвести его оценку и получить кадастровый паспорт. Правда, оплата аренды будет осуществляться уже по полной рыночной ставке.
Второй «пряник» состоит в том, что инвестор теперь не должен тратиться на ППМ. Об этом давно говорил глава ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан. И из этого упрощения логически вытекает сокращение роли КГА в принятии решений. Согласно постановлению, полномочия по предварительному согласованию размещения объекта делегируются Стройкомитету, а по утверждению схем расположения земельных участков - Комитету по землепользованию.
Слабое звено
Принятие постановления №1813 выгодно также КИСП, которому поручено разработать собственный порядок согласования проектов государственно-частных партнерств. Практику ГЧП Комитет намеревается существенно расширить, в соответствии с международным опытом, благо «зеленый свет» для этого в федеральном законодательстве как раз включился. Так, в рамках ГЧП теперь будет осуществляться строительство социальных, а в перспективе - и инфраструктурных объектов местного значения. Постановление позволяет оформлять аренду земли одновременно с заключением соглашений о «малых ГЧП».
У КИСП есть еще один интерес. Как рассказал его глава Алексей Чичканов, в 2011 г. Петербург примет участие в региональном рейтинге Всемирного банка, где благоприятность условий ведения бизнеса будет оцениваться по простоте механизма согласований. Одним из оцениваемых в рейтинге показателей будет простота процедуры «получения права на строительство» - то есть срока выдачи градплана.
Отличится ли наш город в равном состязании с другими регионами, где градостроительные условия несомненно проще? Отличится, только если упростит процедуру. В этой процедуре есть звено, которым проще всего пожертвовать - это временные и материальные расходы застройщиков на разработку (ППМ).
Торгов по «короткому пакету» больше не будет, но зато «длинный пакет», включающий гарантии КЭИО о подключении к инфраструктуре, укорачивается: ежегодно утверждаемый адресный план лотов формируется как из участков, на которые утверждены ППМ, так и те, на которые они не разработаны. Во втором случае для включения в план достаточно только заключения КГА о виде разрешенного использования, функциональном назначении и сроках выдачи градплана, и это заключение должно быть предоставлено в 10-ти дневный срок.
Говорить об экономическом эффекте изменений можно только после того, как новый порядок заработает и принесет плоды, признает главный юрист ГУ «Управление инвестиций» Анатолий Ким. Скоро ли он заработает?
На разработку дополнительных нормативных актов, в частности, регламентирующих установление обременений, постановлением отведено 3 месяца. Пока новая подготовка к торгам не внедрена, не будет и торгов, а если к завершению переходного периода накопится высокий спрос на землю, ажиотаж только увеличит расходы застройщиков на приобретение участков, а соответственно, и цену кв. м (как было в 2004 г. перед введением торгов). Этого и опасаются застройщики. По некоторым данным, изменение правил игры уже повысило цены на участки, находящиеся в частной собственности. Вице- президент НП «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов отмечает, что правительство поставило застройщиков перед фактом, не посоветовавшись с ними. Исходя из опыта, он не исключает, что разработка нормативных актов задержится дольше установленного срока.
Пока же понятно лишь одно: принятие решения о предоставлении объектов недвижимости и градостроительное планирование - теперь 2 разных процесса, не зависящих друг от друга. Предполагается, что существующие градостроительные документы - Генплан, ПЗЗ, а также «Закон о границах зон охраны объектов культурного наследия» - достаточно совершенная «рамка», в которой можно действовать.
Действие равно противодействию?
Формально полномочия КГА урезаются незначительно. ППМ не отменяются: напротив, КГА предоставлены дополнительные ставки для ускорения их разработки за государственный счет. Объявленная перспектива такого ускорения должна подогнать застройщиков, получивших участок с предварительным согласованием места или объект для реконструкции на неразмежеванной территории. Они не будут ждать 3 года: ведь на планировку квартала они никак теперь повлиять не могут, а когда ППМ будет готов, проект может оказаться нерентабельным.
Это обстоятельство поневоле заставит застройщика учитывать условия территории, где разрабатывается проект. В то же время спешка подхлестывает спрос, а соответственно, и цены на рынке. Более того, как считает заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакС Сергей Малков, перераспределение функций по формированию земельных участков от КГА к КЗРЗ может привести к повсеместной хаотической застройке. Тем более что градпланировщики демотивированы новыми условиями, и ППМ будут разрабатываться так же неспешно, как и прежде, только в непредсказуемом порядке.
С. Малков предвидит критическое ослабление в Петербурге не только роли КГА, но и всего профессионального сообщества проектировщиков. Как известно, эта отрасль во всей стране буквально воспряла после ввода в действие Градкодекса, который предписывал разработку территориальных схем и генпланов на всю территорию страны, причем в непонятно авральном режиме.
Многие положения Градкодекса были предметом ожесточенной критики - в том числе те главы, которые бесцеремонно «заходили на территорию» земельного законодательства. В то время как муниципальные власти большинства регионов стонали от необходимости тратить скромный бюджет на экстренную разработку планов, энтузиасты «планирования снизу» рассчитывали, что земельное законодательство приспособится к градостроительному. Но получилось наоборот: теперь Земельный кодекс - царь и бог.
Эстетика за бортом
Как замечает С. Малков, нынешний законодательный крен начался не сегодня. Термин «схема расположения земельных участков» был введен поправкой в Земельный кодекс еще в 2008 г. А в поправках, предлагаемых Минрегионом к Градкодексу, вводятся процедуры согласования предоставления земли в соответствии с земельным, лесным и водным правом. «Корректировка федерального законодательства осуществляется в пользу Земельного кодекса», - признает заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова.
Нельзя исключить, что в конечном итоге выдачу градпланов также перепоручат земельным ведомствам. И на селе это оправдано. Но у города, увы, есть еще и высотное измерение, он сложно организовано, соседям застройщика небезразлична не только функция построенного рядом объекта, но и его расположение, параметры, внешний вид. Им небезразлично, сохранится ли в границах квартала общественное пространство, будут ли образованы новые проезды для личного транспорта, сохранятся ли детские площадки, места для отдыха и т.п. Градостроительное межевание эти потребности хоть как-то учитывало. А на основании схемы КЗРЗ невозможно учесть потенциальную нагрузку на инфраструктуру квартала, считает С. Малков.
Упрощенный порядок, вводимый постановлением, предусматривает лишь информирование граждан - опять же, как разъясняет А. Ким, в соответствии с Земельным кодексом. По ППМ публичные слушания будут и далее проводиться, но не в связи с застройкой, а «вообще» (то есть теперь уже жители квартала будут иметь дело с «котом в мешке»). В главе о предоставлении проектов под реконструкцию есть отсылка к местному закону об информировании и слушаниях, но процедура не уточнена. Между тем требуется ясная система учета мнений, чтобы исключить произвольные решения. Это важно и для застройщика, считает партнер компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
В городе, рассчитывающем на приток туриств, имеет значение и эстетика. А в городе, который - несмотря на все сопутствующие сложности - гордится тем, что его центр и исторические пригороды охраняются ЮНЕСКО - тем паче.
На заседании профильной комиссии ЗакС в конце января председатель КГА Юлия Киселева не смогла скрыть несогласия с некоторыми из новых правил игры. И «отчуждение» проектировщиков от принятия решений было не единственным предметом обиды. Прошлой осенью прокуратура оспорила также согласование инвестиционно-строительных проектов главным архитектором. Получилась, что эта должность в Петербурге просто необязательна.
По инициативе главы «урезанного» комитета была инициирована поправка в Устав города, которая закрепляет в его полномочиях отдельной строкой архитектурную деятельность. До сих пор отсутствие этой строчки никого не беспокоило. В этом по существу и состоит слабость позиции КГА. Если в Москве термин «архитектурный план участка» был введен в местный градкодекс, то Петербург отдельного свода градправил не разработал. Отсюда и возникла проблема размещения детских садов в скверах, поскольку раз свода правил не было, то соответственно, по большинству социально значимых объектов не было отраслевых схем размещения.
Впрочем, ссылки на прогрессивный пример Москвы ныне не соответствуют конъюнктуре: там переворачивается вверх дном все местное законодательство. А местная градостроительная практика, увы, имела настолько явные специфические дефекты, что их теперь очень легко предъявить КГА при очередном межведомственном споре. Пока не слышно мнения КГИОП, хотя новый порядок затрагивает предмет и его полномочий.
Кто поможет КИСП?
Старания избежать коррупционных положений в нормотворчестве не избавили текст постановления №1813 от неясностей, которые могут трактоваться аналогично. Так, в тексте не прописано, по какому принципу участки без предварительного согласования размещения объектов, на которые поступили заявки, будут включаться в адресный план торгов. Не ясно, как избежать субъективизма при выборе сопоставимых предложений в рамках экспертной комиссии. Расплывчата и процедура оценки исполнения инвестором своих обязательств в процессе строительства и реконструкции, когда возникают основания для расторжения аренды.
Переворот правил игры с ног на голову непопулярен. Обидно инвесторам, которые уже потратили средства на ППМ, а теперь оказалось, что время и деньги были потрачены впустую. Застройщикам, подавшим заявления при прежнем порядке, придется их переписывать, а по проектам, на которые разрешения на изыскания получены в 2011 г., по словам А. Кима, решения будут приниматься индивидуально, ибо переходный период в документе не описан.
Как ожидает Д. Некрестьянов, количество судебных исков в связи с неучетом мнения частных и юридических лиц с введением нового порядка не сократится. Едва вступив в силу, новый документ обрел себе несколько групп оппонентов, которым есть на что ссылаться, ибо «альтернативные» положения Градкодекса и местных законов никто не отменял. В итоге блага оптимизации, вводимые документом, могут быть оспорены вместе с его невнятными положениями, что продлит де факто наступивший переходный период.
Мегаполису требуется гармония и в сохранении, и в развитии, о чем не раз говорилось с высоких трибун. Но это требует сильного регионального законодательства - которое, как напоминает Д. Некрестьянов, как раз должно регулировать то, что четко не отражено в федеральных законах. А на практике получается, что с принятием Градкодекса подул ветер в одну сторону - и город поспешил его буквально исполнять, подул в другую - опять выплескиваем ребенка с водой. А отстаивать свои интересы стало привычно с помощью чужого дяди - например, ЮНЕСКО как в случае с «Охта-Центром».
Сохранение сталкивается с новыми рисками: «за борт революции» выпало понятие градостроительной среды, а без этого приоритета рассчитывать на инвестиционную привлекательность города весьма трудно.
Но с развитием дело обстоит не лучше. Как рассказывает Д. Куракин, компания «Лидер-М» оценила «три сарая и 20 соток» в Кронштадте в 8 млн. евро, узнав, что территория понадобилась для строительства новой верфи. Подобные запросы предъявлялись и владельцами участков на пути КАД. Однако федеральное законодательство не предлагает иного способа отчуждения земли для госнужд, сколь бы ни была важна трасса или завод для жителей региона - и это дефект не имущественного, а гражданского права. Удивительно ли, что у нас так плохо прививаются европейские термины «публичный институт», «общественное пространство», если право не охраняет общественный интерес? Не получается ли в итоге, что надзорные органы защищают закон от общества, а общество от дефектного закона защитить некому?
Впрочем, судьбоносное постановление скорее придется переписывать не по инициативе общественности, которая еще ничего не успела понять, а с подачи тех же надзорных органов. Недавно УФАС, отвечая на частный вопрос о целесообразности предоставления льгот по выкупу городской земли стратегическим инвесторам, поставило под сомнение легитимность самого термина «стратегический инвестор», равно как и предоставление какой-либо избранной группе инвесторов отдельных поблажек. А между тем в постановлении №1813л предусмотрены льготы по инвестиционным условиям и для стратегических инвесторов, и для всех субъектов концессионных соглашений, и для фармацевтического кластера, и для театров и библиотек, и для паркингов... Если КГИОП апеллировал к ЮНЕСКО, то КИСП, очевидно, придется звать на помощь Всемирный банк?
Константин Черемных