Бюджетные гарантии оживят рынок
По мнению застройщиков, государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий, пока слабо влияют на первичный рынок жилья Петербурга. Тем не менее, по словам экспертов, улучшение механизмов приобретения «квадратов» с помощью субсидий способно стать новым драйвером местного рынка недвижимости.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Наталья Сергеева, начальник управления ОАО «Центр доступного жилья»
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб»
Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1
Константин Шапиро, исполнительный директор ООО «Ярмарка недвижимости»
Андрей Пименов, управляющий офисом Банка жилищного финансирования в Санкт-Петербурге
Николай Лавров, генеральный директор ООО «Консультационный центр «Недвижимость в Санкт-Петербурге»
Игорь Пинаев, начальник отдела по работе с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России»
Ольга Патракеева, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге МДМ Банка
Ольга Карпова, генеральный директор ООО «Вариант»
Александр Гончар, исполнительный директор ООО «Северо-Западная ипотечная компания «Невская ипотека»
Наиля Берестовая, генеральный директор ООО «Агентство «Время недвижимости»
Сергей Милютин, начальник отдела развития ОАО «Центр доступного жилья»
Елена Ханова, руководитель отдела по работе с клиентами O2 Development
Эта тема стала основной в заседании круглого стола «Государственные жилищные программы и их влияние на рынок недвижимости. Работа агентств недвижимости и застройщиков в рамках реализации государственных жилищных программ», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Валерий Грибанов:
– Какие государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий, сегодня работают в Петербурге?
Наталья Сергеева:
– Речь идет о нескольких целевых программах: «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», предоставление субсидий в рамках 512-го постановления правительства Санкт-Петербурга, «Молодежи – доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».
ОАО «Центр доступного жилья» является оператором целевых программ в Петербурге и обслуживает две последние программы. Согласно нашим данным, по программе «Молодежи – доступное жилье» в 2013 году специальные выплаты получили 2600 семей. На начало июня 2014 года таких семей было 1223. По программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» в прошлом году получили выплаты 728 семей, а на начало июня 2014 года – 747 семейных пар. Еще столько же семей получат выплаты до конца этого года.
Валерий Грибанов:
– Какие механизмы позволят сократить число очередников, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью государственных программ?
Павел Созинов:
– Есть два подхода к улучшению жилищных условий льготников. Один предполагает помощь города в приобретении квартир в собственность, второй – развитие некоммерческого найма жилья. Для реализации второго сценария в Петербурге необходимо сформировать арендный жилищный фонд и выработать механизм его функционирования. Сегодня в Петербурге арендные отношения на 90-95% развиваются силами частных компаний и аредодателей-физлиц и только 5-10% приходится на государственные структуры – Горжилобмен и Жилищный комитет Санкт-Петербурга.
Следует отметить, что городу недостает свободных инженерно подготовленных участков для строительства жилья под реализацию целевых программ. В прошлом году Комитет по строительству подсчитал, что новых участков хватит для постройки примерно 2 млн кв. м жилья. Это немного. Кроме того, существенный объем предложений земли сегодня находится на вторичном рынке. Непонятна судьба этих пятен, то, каким образом они будут вовлекаться в деловой оборот, и очевидно, что перспектив их использования для нужд города нет.
Федеральный законопроект о найме жилья пока в стадии обсуждения. В этой связи Санкт-Петербургу нужно вырабатывать свои подходы к реализации государственных программ, в том числе на основе арендных отношений. Например, в некоторых регионах АИЖК совместно с субъектами реализует программы, направленные на формирование арендного фонда. У нас никакого движения в этом направлении пока нет. Есть региональная программа по коммерческому найму госжилфонда, однако она не предполагает внутренних механизмов развития и опирается исключительно на возможности бюджета. Важно запустить механизм государственно-частного партнерства в этой области и начать профессиональный диалог – обсудить региональные инициативы, которые могли бы сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Строителям нужны преференции и госгарантии, городу нужны квадратные метры для очередников. В кризис город может предлагать свои условия, в том числе и по цене.
Валерий Грибанов:
– Почему у нас не создан правовой механизм, который бы позволял не отдавать жилье очередникам в собственность, а передавать его по договорам социального найма?
Светлана Денисова:
– Так исторически сложилось. В результате приватизации недвижимость стала единственным инструментом создания семейного капитала, его сохранения и передачи в наследство. Вот поэтому непропорционально большую роль на жилищном рынке играет собственность и малую – социальное жилье, которое бы сдавалась государством в аренду, предоставлялось бы незащищенным слоям и т. д. Правильный сценарий – это, во-первых, создание альтернативных рынков, о которых в связи с внешними событиями задумалось руководство страны, а во-вторых, региональные и федеральные программы по созданию рынка коммерческого найма. С другой стороны, застройщикам и банкам интересней и понятней государственные программы, предусматривающие операции со строящимся жильем, которое граждане в итоге получают в собственность.
Валерий Грибанов:
– Насколько активно девелоперы идут на сотрудничество с покупателями, которые приобретают жилье в рамках госпрограмм?
Светлана Денисова:
– Главный источник бюджетных средств, с которыми приходят дольщики в нашу компанию, – это материнский капитал. Остальные программы представлены настолько слабо, что говорить о них как о серьезном факторе, влияющем на первичный рынок жилья, к сожалению, мы не можем. Традиционно из четырех государственных программ, работающих в Петербурге, реализация только двух возможна на первичном рынке – это «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» и «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Но в нашей практике даже с такими субсидиями прошли буквально считаные сделки. Скорее, госпрограммы влияют на то, что ставки, которые устанавливает АИЖК, в известном смысле лимитируют те ставки, которые предоставляют на ипотечном рынке коммерческие банки.
Петр Буслов:
– У компании «Главстрой» был опыт работы с Администрацией Санкт-Петербурга – в 2010 году мы продали 649 квартир первой очереди проекта «Северная долина» на предоставление их ветеранам и инвалидам, а также другим социально незащищенным слоям населения. Цена квадратного метра составила 44,3 тыс. рублей. Что касается текущей ситуации, то сотрудничество с городом интересно в том случае, когда экономика проекта оправдывает ту цену, по которой власти предлагают нам продать квадратные метры под социальные нужды. Но город покупает квартиры, имеющие 70%-ю готовность. Например, у нас на этой стадии распродано около 80% жилья, причем продаются в первую очередь квартиры меньшей площади. А напоследок, как правило, остаются крупногабаритные квартиры. В таких условиях очень трудно сохранить квартиры, которые городу было бы удобно купить.
Павел Созинов:
– Один из серьезных вопросов – это обязательная 70%-я готовность строящегося объекта недвижимости для его вовлечения в государственные жилищные программы. Вариант решения этого вопроса есть. Сегодня он дан Министерством по строительству РФ, которое разработало механизм проектного финансирования. Участниками схемы являются банки, застройщики и субъекты РФ. В этом случае мы придем к тому, что не будет требоваться высокая готовность строящегося объекта, так как банки будут следить за своими деньгами, город будет следить за предоставлением субсидий и гарантиями сторон.
Надежда Калашникова:
– Сегодняшние реалии не позволяют говорить о том, что госпрограммы имеют значительное влияние на первичный рынок жилья. У нашей компании также основные сделки совершаются с материнским капиталом, все остальные программы представлены слабо. Это очень печально, тем более что сейчас госпрограммы развиваются очень активно. Например, Минобороны активно поддерживает своих сотрудников. Те военные, которые подписали контракт до 2005 года, получат денежную компенсацию около 6 млн на семью из четырех человек. Если помножить эту сумму на количество таких очередников, а их примерно 1,3 млн, то мы получаем большую сумму.
Елена Ханова:
– Субсидии предоставляются только тем клиентам, которые покупают жилье у компаний, где статус готовности объекта 70% и более. У нас пока только один объект – ЖК «Силы природы» – доведен до такой степени готовности. За последний месяц у нас было три сделки с участием государственных субсидий. Наше жилье имеет приемлемую цену, поэтому покупатели могут использовать субсидию в качестве первоначального взноса вкупе со своими накопленными средствами.
Валерий Грибанов:
– Сколько по времени занимает процедура получения средств по госпрограмме?
Константин Шапиро:
– Должен сказать слова благодарности оператору жилищных программ, так как его работа год от года улучшается. Если первые сделки проходили в ручном режиме, то дальше процесс становится все прозрачнее и автоматичнее. Что касается сроков проведения сделок, то они вполне разумные. С другой стороны, программа расселения коммунальных квартир – это мельница, которая ничего не перемалывает, потому что, несмотря на старания операторов государственных программ, количество коммуналок в городе непрестанно увеличивается. На мой взгляд, это должна быть очередь на улучшение жилищных условий, а не очередь по передаче в собственность готового жилья.
На мой взгляд, бессмысленно говорить о рынке коммерческой аренды до тех пор, пока рынок частной аренды находится в неконтролируемом законом поле.
Андрей Пименов:
– Региональные субсидии можно получить в срок от 10 дней до двух недель. Именно в эти сроки укладывается наш банк. Что касается «военной» ипотеки, то сами по себе деньги накопительной части целевого жилищного займа приходят в срок от 14 дней. Средства материнского капитала можно получить за 1-2 месяца.
Валерий Грибанов:
– Это довольно большой срок для меняющего рынка недвижимости. Не может ли быть такой ситуации, когда участник государственной программы определился с вариантом квартиры, подготовил документы, а цена на квартиру резко выросла?
Николай Лавров:
– Закон рынка гласит, что чем дольше длится сделка, тем больше шансов, что она может не состояться. Особенно страдают в этом случае именно участники целевых программ. Мы часто сталкивались с тем, что покупатель, например военнослужащий, все документы оформил, все разрешения на получение «военной» ипотеки имеет на руках и готов подписать документы, а продавец резко изменяет условия сделки. В таком случае все документы расторгаются, а одобренные деньги по «военной» ипотеке должны быть возвращены обратно. На другой объект недвижимости все согласования нужно начинать заново. Но людей, которые получают субсидии, ожидают риски не только в момент заключения сделки, но и уже после ее успешного завершения. Дело в том, что у нас абсолютно отсутствуют механизмы страхования от несчастного случая на рынке недвижимости. Это тот вопрос, на разрешение которого стоит направить усилия.
Константин Шапиро:
– Риск у тех, кто пользуется госпрограммами, высок. Но он обусловлен не действием операторов жилищных программ, а тем, что стоимость объекта все время увеличивается из-за участников сделок. И очень часто нам приходится проводить сделку на пике окончания срока действия государственного жилищного сертификата.
Игорь Пинаев:
– Программа «Молодежи – доступное жилье» воспринимается как источник привлечения новых потенциальных клиентов для девелоперов, банков, агентств недвижимости и т. д. Поэтому если мы говорим об улучшении жилищных условий большего числа молодых семей, то нужно информировать население о существовании такой программы и ее условиях. В Сбербанк ни разу не обращались из Жилищного комитета Петербурга с идеей сделать совместное продвижение данной программы. А ведь Сбербанк вполне может консультировать каждого приходящего потенциального клиента по условиям данной программы, а также принимать заявки на участие в ней. На мой взгляд, доступное жилье должно начинаться с предоставления доступной информации обо всех государственных программах.
Валерий Грибанов:
– Какие нюансы нужно учитывать банкам при проведении сделок с участием средств государственных программ?
Ольга Патракеева:
– При использовании субсидии первоначальный взнос снижается до 5%. Например, в его качестве может быть использован материнский капитал. Два месяца, которые требуются для его получения, не увеличивают длительность сделки, так как в основном эти деньги используются потом в качестве погашения кредита. По срокам у нас нет проблем, все сделки проходят вовремя.
Андрей Пименов:
– Даже если человек получает субсидию, время согласования выплаты с государственными органами компенсируется временем на государственную регистрацию сделки по ипотеке, которая длится всего пять дней.
Игорь Пинаев:
– Я не вижу сложностей по срокам при получении субсидий через банк.
Валерий Грибанов:
– Если нет сложностей у банкиров, то возникают ли проблемы у представителей риэлторского сообщества при проведении сделок с клиентами, имеющими государственные субсидии?
Ольга Карпова:
– На рынке существуют застройщики, которые активно работают с государственными программами, например компании «ЦДС», «Отделстрой» и др. Но риэлторы сталкиваются с тем, что очень мало на рынке жилья, которое построено на 70%, одновременно имеет доступную цену и может продаваться в рамках государственных программ. Когда дом готов на 70%, то квартиры уже очень дорогие. Таким образом, субсидия в 300-400 тыс. рублей помогает слабо.
Наталья Сергеева:
– Законодательство в рамках программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» в 2013 году несколько изменилось. Очередник может вначале приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, а уже потом получить социальную выплату.
Александр Гончар:
– Мы работаем с несколькими государственными программами, которые привлекаем через банк «Санкт-Петербург» и Сбербанк. Часто те субсидии, которые идут через Сбербанк, согласовываются до сделки, а те, что через банк «Санкт-Петербург», – уже после сделки. Хоть и редко, но складываются ситуации, когда сделка уже прошла, а банк не согласовывает сумму. И сделку нужно проводить заново. Поэтому важно, чтобы все согласования с государственными органами шли до того, как запущена сделка. Особенно у нас такая просьба к банку «Санкт-Петербург».
Валерий Грибанов:
– Насколько реальна возможность понижения порога готовности жилья по госпрограммам с 70 до 60-50%?
Наталья Сергеева:
– Сейчас вопрос рассматривается и обсуждается на уровне Жилищного комитета Петербурга. Возможно, в новом финансовом году эти нововведения вступят в силу.
Сергей Милютин:
– У каждой программы есть своя очередь. Где-то выплату можно получить через полгода, а где-то, например по программе «Молодежи – доступное жилье», где очередь составляет более 20 тыс. человек, можно ждать несколько лет. Основным ограничением является размер средств бюджета. На каждый финансовый год выделяется определенная сумма. По двум программам – «Молодежи – доступное жилье» и «Расселение коммунальных квартир» – за последние три года финансирование увеличено в два раза. По другим программам государство не может себе этого позволить. По программе «Расселение коммунальных квартир» идет даже неосвоение средств и «переброска» их на следующий год.
Мнение:
Ольга Трошина, руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК «ЦДС»:
– ГК «ЦДС» работает с целевыми программами Санкт-Петербурга, направленными на улучшение жилищных условий граждан, с 2008 года. Сегодня в городе действует четыре такие программы: «Расселение коммунальных квартир», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», «Молодежи – доступное жилье» и «Безвозмездные субсидии на приобретение и строительство жилья».
Покупатели с социальными выплатами и субсидиями могут приобрести квартиры более чем в 10 домах, возводимых ГК «ЦДС». Готовность объектов составляет не менее 70%. Благодаря концепции «БК-Стандарт». Базовый комфорт» мы предлагаем по доступной цене удобные квартиры в новостройках, расположенных в Петербурге и в Ленобласти.
ГК «ЦДС» предлагает следующие формы финансового расчета для очередников: оплату собственными средствами в совокупности с субсидией, также по одной из программ возможна рассрочка платежа. Кроме этого, у нас действуют ипотечные программы, которые предлагают наши банки-партнеры – ОАО «Банк «Санкт-Петербург», ОАО «Банк УРАЛСИБ», ОАО «Банк «Возрождение».
Стоит отметить, что с декабря 2013 года ГК «ЦДС» реализовала пилотный проект – оформление квартир с оплатой предоставленными целевыми жилищными займами для участников целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье».
В условиях сокращения пятен под застройку в обжитых районах Петербурга девелоперы вынуждены осваивать приграничные территории. Объемы строительства в этой локации растут с каждым годом.
Как решаются вопросы с инфраструктурой в новых проектах, какова ситуация со спросом и как избежать рисков при покупке такого жилья, обсудили участники заседания круглого стола «Новостройки на границе Петербурга и Ленобласти: предложение, спрос, риски», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и прошедшего в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
В круглом столе приняли участие: Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор; Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»; Елена Гуцол, руководитель офиса департамента продаж строящегося жилья ООО ЦРП «Петербургская недвижимость»; Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»; Алексей Охтинский, член СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», генеральный директор ООО «Хорошие квартиры»; Екатерина Романенко, председатель правления СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», президент ГК «Экотон»; Константин Анисимов, руководитель проекта «Моя стихия» O2 Development; Марина Баталова, начальник отдела продаж УК «Новоселье»; Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела реализации ГК «ЦДС».
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация с предложением жилья на границе с Ленинградской областью?
Елена Гуцол:
– Если говорить о предложении в этой локации, то основную массу занимают проекты комплексного освоения территорий. Их доля сегодня превышает 80%. Основная доля этих проектов располагается в городе на границе Петербурга, и порядка 20% – в Ленобласти. В Приморском районе – «Юнтолово», в Выборгском районе – «Северная долина», в Красногвардейском районе – «Новая Охта», в Московском районе – «Триумф-парк», рядом с Пушкином и Павловском – «Южный», юго-запад – «Балтийская жемчужина», «Море», «Огни залива». Приграничные проекты в Ленинградской области сосредоточены в основном во Всеволожском районе, в Девяткино и Кудрово.
Дмитрий Сидоренко:
– Высокий спрос на дома, строящиеся на границе города и области, вызвал рост предложений на рынке. В некоторых районах объем строительства увеличился в разы. Такие показатели обусловлены несколькими причинами: градостроительная политика Ленинградской области и меньшая стоимость квадратного метра, чем в среднем по городу. Так, наша компания активно работает во Всеволожском районе (Мурино, Лаврики, Кудрово и пос. Бугры).
Алена Шереметьева:
– Принято считать, что стоимость жилья на приграничных территориях значительно ниже, чем внутри города. Так ли это на самом деле? Какова разница в ценах?
Екатерина Бармашова:
– Да, разница в ценах есть. Например, в Кудрово минимальное ценовое предложение – 1,4 млн рублей, а на Парнасе – 1,6 млн рублей. Что касается динамики цен, то здесь ситуация схожа с общерыночной. Так, за прошлый год стоимость квадратного метра выросла на 5-7%.
Дмитрий Сидоренко:
– Если мы говорим о массовом сегменте, то разница в ценах на жилье в Петербурге и приграничных территориях составляет 25-30%.
Алексей Охтинский:
– По моим оценкам, разница в цене между городскими и областными проектами составляет порядка 40%. А между объектами по обе стороны от границы – около 20%.
Алена Шереметьева:
– Влияет ли на цену степень готовности жилья?
Елена Гуцол:
– Я считаю, что степень готовности оказывает довольно серьезное влияние на спрос и цену. Одно дело, когда покупатель видит поле и только силами своего воображения может представить, что здесь будет построено, а другое – когда он видит построенные дома. Цена на начальном этапе всегда ниже, и по мере реализации проекта она постепенно растет.
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация со спросом на квартиры, расположенные в приграничных районах?
Екатерина Бармашова:
– Спрос на объекты в приграничной территории выше, чем на новостройки внутри города. Прежде всего это обусловлено более низкой ценой. У нас доля сделок в пригороде уже перешагнула за 50%. Людям интересна эта локация, и даже начальный этап строительства их не отпугивает. К тому же есть и объекты в высокой стадии готовности, где люди могут увидеть, что территория будет развиваться.
Дмитрий Сидоренко:
– Могу сказать о ситуации со спросом на севере города. Среди клиентов большинство тех, кто привык жить в Выборгском и Калининском районах. Люди хотят улучшить свои жилищные условия, пользуются возможностью купить квартиру большего метража в новом доме. Многие ценят близость загородных курортов, лесопарков и водоемов. Большой процент наших региональных клиентов выбирают квартиры в этих жилых комплексах не только из-за ценообразования, но и благодаря возможности получить работу в формирующейся инфраструктуре новых районов. Молодые семьи с детьми также предпочитают покупать квартиры в тех жилых комплексах, которые обеспечены социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, спортивные объекты).
Алексей Охтинский:
– Если говорить о портрете покупателя, то, как правило, клиентов, интересующихся жильем на приграничных территориях, можно условно разделить на две категории. На тех, кто собирается работать в городе, и тех, кто находится на отдыхе. Первым больше интересно время, потраченное на дорогу до работы, вторым – наличие мест для отдыха, прогулок и т. д. Кроме того, есть на рынке и иногородние покупатели, которым важна сама возможность покупки жилья в Петербурге или рядом с ним. Таковых, по нашим оценкам, порядка 30%.
Алена Шереметьева:
– Есть мнение, что покупка квартиры в новостройке на окраине несет определенные риски для покупателей. Что это за риски, и каким образом их можно избежать?
Дмитрий Сидоренко:
– Риски такие же, как при покупке любого строящегося жилья в городе. Покупателям в первую очередь необходимо обратить внимание на надежность и авторитет компании-застройщика, а также на наличие у нее всей необходимой разрешительной документации.
Екатерина Романенко:
– Покупатель должен понимать, для чего он покупает квартиру. Если для постоянного проживания, то необходимо знать, как обстоят дела с транспортной доступностью, есть ли рядом детские сады и школы. Если квартира приобретается в качестве инвестиций, то есть экономические риски. К примеру, надо выяснить, получится ли эту квартиру сдать в аренду, будет ли она востребована у арендаторов.
Алексей Охтинский:
– К рискам, которые необходимо учитывать, я отношу транспортную доступность. Если квартира находится рядом с КАД, то надо понимать, что иногда пробки на этой дороге могут свести к нулю все преимущества такого расположения. Также надо учитывать близость к медицинским учреждениям. Кроме того, необходимо принимать во внимание инфраструктурные риски. Так, если жилой комплекс строится на необжитой территории, надо убедиться в том, что он имеет возможность подключения к инженерным сетям (электричество, газ, вода, канализация). К сожалению, сейчас и в городе есть объекты, которые не имеют нормального подключения к электрическим сетям. Еще одной проблемой может стать вывоз мусора.
Елена Гуцол:
– Для того чтобы сделать правильный выбор, необходимо обратиться к профессионалам, которые смогут дать объективную оценку тому или иному объекту. Своим покупателям я всегда советую посмотреть дома, которые построил застройщик. Качество видно в мелочах, и даже непрофессиональным взглядом можно увидеть недоделки или, наоборот, понять, что застройщик ответственно подошел к делу. Эта собранная информация позволит сделать максимально правильный выбор.
Екатерина Романенко:
– Я бы еще посоветовала покупателям не гнаться за низкой ценой. Так как зачастую низкая стоимость – это плата за отказ от необходимых потребностей. Иногда имеет смысл купить квартиру в доме, который находится на высокой стадии готовности, чем сидеть и ждать, когда же наконец застройщик достроит объект. Не помешает и почитать форумы, посоветоваться с профессионалами. Полезно посещать отраслевые выставки и форумы.
Алена Шереметьева:
– Пришло время обратиться за комментариями к представителям застройщиков жилья. Так, одной из активно развивающихся локаций является Кудрово. Расскажите, пожалуйста, как развивается эта территория.
Николай Гражданкин:
– Наш проект в Кудрово строится на границе Петербурга и Ленобласти, в 800 м от станции метрополитена «Улица Дыбенко». Наш объект является проектом комплексного освоения территории, поэтому всю необходимую для проживания инфраструктуру мы создали внутри жилого квартала. Конкуренция на рынке достаточно серьезная, поэтому мало просто построить дома. Необходимо продумывать вопросы транспортной доступности – у нас есть два выезда на КАД. Параллельно с введенными очередями строятся и объекты социальной инфраструктуры. Мы уже построили детский сад на 190 мест с бассейном и строим школу на 1600 мест, планируем строительство еще одного детского сада. На территории комплекса работает фитнес-центр с бассейном. Запланировано строительство торгово-развлекательного комплекса. Также мы передали встроенное помещение под поликлинику и договорились с Всеволожской областной больницей о том, что там будет открыта поликлиника, обслуживающая по полису ОМС. Кроме того, мы стараемся не продавать встроенные помещения, а сдавать их в аренду, чтобы контролировать набор услуг, предоставляемый жителям нашего жилого комплекса. Катализатором развития этой локации является и «МЕГА Дыбенко». Сейчас ведутся переговоры о строительстве в Кудрово метро, которое появится как раз возле «МЕГИ». Соглашение между правительством Петербурга и Ленобластью о необходимости строительства этой станции уже подписано.
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация с освоением территорий под жилищное строительство в Мурино и на Парнасе? С какими трудностями сталкиваются застройщики при строительстве жилья в этих локациях?
Константин Анисимов:
– У нас есть два объекта в этих районах. Первый – ЖК «Моя стихия» – находится в пяти минутах от станции метрополитена «Парнас». Но есть в этой локации и проблемные точки. К примеру, большая нагрузка на дорожные сети. Что касается инженерной инфраструктуры, то на Парнасе с этим проблемы нет, и условия на подключение получить несложно. В Мурино застройщики сталкиваются с рядом проблем, которые влекут за собой повышение цен на жилье. Однако цена все равно достаточно привлекательная. Так, в нашем проекте стоимость квадратного метра начинается от 41 тыс. рублей. Низкая цена привлекает покупателей, однако определенные риски есть. Например, социальные объекты будут строиться позже, чем будут сданы первые очереди жилья. На этой территории впоследствии будет жить порядка 40-50 тыс. жителей. Пока не решена проблема транспортной доступности: сейчас туда ведет дорога из двух полос. Мы ведем переговоры с администрацией о расширении этой дороги, строительстве развязок и путепроводов, чтобы разгрузить транспортные потоки. Были у застройщиков, работающих на этой территории, трудности с водопроводом и канализацией. Мы тоже столкнулись с этой проблемой и были вынуждены подключаться к городским сетям, объединившись для решения этого вопроса с нашими соседями. Дорого застройщикам обходится и создание газовых сетей. В общем, проблемы есть, но все они постепенно решаются. В любом случае относительно недорогие квартиры в приграничных зонах являются хорошей альтернативой покупки комнаты в коммунальной квартире.
Марина Баталова:
– Мы строим свой объект на юге города, в 500 м от КАД в районе Стрельны. 237 га отведено под строительство жилья. Также проектом предусмотрено созданием всей необходимой сопутствующей инфраструктуры. Первую очередь мы уже успешно сдали. Сейчас активно работаем над решением вопроса с инфраструктурой. Школа и садик в шаговой доступности появятся в течение 2-3 лет.
Алена Шереметьева:
– На каком расстоянии от границы с городом, на ваш взгляд, целесообразно строить многоквартирные дома и покупать квартиры для постоянного проживания?
Дмитрий Сидоренко:
– На сегодняшний день расстояние не является основным фактором при выборе загородного жилья, скорее важна хорошая транспортная доступность и полноценная инфраструктура. Важно, с какой целью приобретается недвижимость: круглогодичное или сезонное проживание.
Алексей Охтинский:
– Я предлагаю мерить расстояние не в метрах или километрах, а в минутах. Оптимальное время – это полчаса на общественном транспорте или 15 минут на машине до ближайшего метро. Это некие предельные цифры, и если они больше, то нужно задуматься, стоит ли приобретать жилье на таком расстоянии.
Екатерина Романенко:
– Я бы посоветовала обратить внимание на юг города, так как жилье там стоит дешевле и ситуация с транспортной доступностью лучше, чем на севере Петербурга. В любом случае чтобы не прогадать, не надо гнаться за низкой ценой.
Алена Шереметьева:
– Интерес покупателей-инвесторов к дешевым квартирам всем известен. Насколько ими востребовано жилье в приграничных зонах?
Елена Гуцол:
– В связи с тем, что происходит на валютном рынке, покупатели заметно оживились. Если говорить о приобретении квартиры в приграничной зоне или в городе на стадии котлована, то к моменту сдачи они одинаково прирастают в цене. Рост составляет порядка 30-60% в зависимости от характеристик объекта. Инвестиции в недвижимость в Петербурге и на границе с ним привлекательны для клиентов, так как рынок уже пережил несколько кризисов, и недвижимость показала себя надежным активом. Даже если цены падали, спустя некоторое время они отыгрывали. Как минимум покупатель ничего не теряет, а как максимум может заработать.
Екатерина Романенко:
– Рост в 40-60% мне кажется нереальным. Сегодня заработать на рынке можно максимум 20%, и то если квартира приобреталась на начальной стадии и у надежного застройщика. Тезис о том, что недвижимость постоянно растет, неверный. На самом деле она растет и падает. И не факт, что когда вам надо будет ее продавать, цена будет находиться на пике. Также нужно помнить, что помимо стоимости есть понятие ликвидности. Квартира может стоить и дорого, но при этом быть никому не нужной.
Елена Гуцол:
– В подтверждение своих слов о показателях доходности приведу конкретные примеры. В ЖК «Токио» на старте продаж трехкомнатная квартира при 100% оплате стоила 3,8 млн рублей, а последнюю трехкомнатную квартиру в этом комплексе мы продали за 7,7 млн рублей. В ЖК «Море» на старте студия стоила 1,7 млн рублей, на данный момент в сданной очереди этого ЖК студия стоит 3,2 млн рублей.
Константин Анисимов:
– В одном из наших проектов мы начинали продажи с 1 млн рублей за квартиру, сейчас она уже стоит 1,3 млн рублей, а к моменту сдачи будет стоить 1,6 млн рублей. Так что ценник планомерно растет.
Алексей Охтинский:
– Вложения в недвижимость на фоне колебания курса валют являются актуальным способом сохранения средств. При этом если интерес к покупке носит инвестиционный характер, то необходимо тщательно подойти к выбору застройщика.
Екатерина Бармашова:
– Доля инвесторов в декабре была на уровне 25%, а в январе – 20%. То есть те, кто хотел вложить деньги, постарались сделать это до колебания курса валют.
Согласование графиков ввода в эксплуатацию с Кадастровой палатой и взвешенный подход к выбору кадастрового инженера – таковы основные механизмы ускорения постановки на кадастровый учет многоквартирных домов (МКД), по мнению Даниила Пильдеса, директора филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу.
Об этом он заявил на круглом столе «Изменения в порядке взаимодействия органов государственной власти с застройщиками по вопросам ввода и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», организованном СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области
Еще до вступления в силу в октябре прошлого года положений 250-ФЗ ("О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости") Кадастровая палата Санкт-Петербурга совместно с саморегулируемой организацией кадастровых инженеров проводила семинары для профессионального сообщества. Кадастровых инженеров призывали донести до застройщиков необходимость как можно более детально планировать получение разрешения на ввод, постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество в МКД с учетом особой социальной значимости этого направления работы. «Считаем, что без помощи кадастровых инженеров нам до застройщиков не досчитаться: они недостаточно полно понимают новации законодателя. И количество постановок на кадастровый учет многоквартирных домов в Санкт-Петербурге катастрофически мало относительно вводимого объема», - заявил Даниил Пильдес.
Он также подчеркнул необходимость тщательного отбора кадастрового инженера для выполнения таких работ. «Вы должны понимать свои риски, прежде всего финансовые. При выявлении хотя бы одного основания для приостановки постановки на кадастровый учет на доработку возвращается весь пакет документов по МКД», - напомнил Даниил Пильдес. Оптимальным вариантом руководитель Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу видит диалог напрямую с застройщиком и выбранным им кадастровым инженером. «Ресурсы Кадастровой палаты безусловно ограничены, и мы должны вместе с застройщиком пройти по этому пути, чтобы понимать, когда и какие документы он будет предоставлять для постановки своего МКД на кадастровый учет. Мы никоим образом не давим на застройщиков, но должен быть элемент совместного планирования», - заявил Даниил Пильдес. Несколько таких случаев, по его словам, в практике Кадастровой палаты уже было.
Разумеется, ничто не мешает застройщикам подать документы для постановки объекта на кадастровый учет через многофункциональный центр (сейчас таких МФЦ, по словам Сергея Никитина, заместителя руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в городе действует более 30, а в ближайшее время добавится еще 19). Эти документы поступят в Кадастровую палату и будут обработаны в порядке очередности. С учетом продолжительности самой процедуры постановки на кадастровый учет это означает существенное увеличение сроков.
Даниил Пильдес схематично описал новый порядок работы с заявлениями о постановке на кадастровый учет. В случае МКД к одному заявлению прилагается примерно 1,5 тыс. технических планов на все помещения в МКД, и обработка документов на 75% - результат ручного труда. «Работа начинается с отдела ввода данных, причем особенности электронной системы таковы, что с одним заявлением может работать только один специалист. Ввод документов занимает несколько дней, и уже на этом этапе специалист Кадастровой палаты готовит проект решения о постановке на учет по каждому объекту либо о приостановлении, если будет выявлено хотя бы одно основание. Далее весь пакет документов переходит в отдел кадастрового учета, где работать с ним также может только один специалист», - прокомментировал Даниил Пильдес. Он выразил опасения, что в нынешнем году Кадастровую палату «накроет волна 2013 года», к которой добавятся МКД, введенные в эксплуатацию в течение 2014 года. «По нашим представлениям, за 2014 года в органы кадастрового учета должны быть поданы пакеты документов на 100-120 многоквартирных домов – объектов нового строительства, - это 80-90 тыс. объектов», - прокомментировал Даниил Пильдес.
Со своей стороны, Алексей Лебедев, руководитель СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, предложил помощь и застройщикам, и кадастровым инженерам в устранении трудностей, возникающих в связи с необходимостью постановки на учет многоквартирных домов. «Если возникают вопросы при подготовке документов, если необходимо оценить квалификацию кадастрового инженера, положения заключаемого с ним договора, вы всегда можете обратиться к нам в СРО», - сказал он. Алексей Лебедев обратил также внимание застройщиков на то, что зона ответственности кадастрового инженера завершается в момент не передачи пакета документов в Кадастровую палату, а получения кадастрового паспорта на объект.