Рынки идут по парижскому пути
Оптово-розничная торговля сельскохозяйственными продуктами на специализированных рынках остается одной из самых непрозрачных сфер экономики. Однако в последние годы появляются проекты, призванные сделать этот сегмент более близким к европейскому формату торговли.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга, в городе действуют 18 розничных сельскохозяйственных рынков. Помимо этого есть несколько крупных оптовых баз, которые и определяют «правила игры» на рынке сельхозпродукции в Петербурге. Крупнейшей такой точкой является в настоящий момент овощебаза на Софийской ул. «Структура собственности в России редко бывает абсолютно прозрачной, и данный сегмент не является исключением», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Перспективы развития этого сегмента рынка связаны с инициативой городских властей. Комитетом по развитию предпринимательства и потребительского рынка подготовлено около 12 участков для официального размещения рынков. Однако даже на тех участках, где инвестор уже определен, развитие происходит медленно. Очевидно, что пока еще структура географии размещения розничных рынков в Петербурге определяется наследием советского периода. В давно сложившихся районах такие рынки присутствуют, хотя и имела место волна их преобразования как под сетевую торговлю, так и под неторговые функции.
Самый известный из анонсированных в городе проектов – строительство оптового продуктового рынка по образцу парижского рынка Rungis. Проект реализуется по инициативе компании «С-Фрут Альянс» под управлением компании «Сателлит Девелопмент» на участке площадью 96,4 га между КАД и аэропортом Пулково (в промзоне «Предпортовая-3») – там будет реализован проект логистического центра сельскохозяйственной продукции «Агрополис». Он будет ориентирован в первую очередь на оптовых покупателей: ретейлеров, рестораторов, а также на крупные и средние гипермаркеты. В «Агрополисе» будет представлена как отечественная, так и импортная продукция. Помимо складских и торговых помещений в рамках проекта планируется создать выставочный центр. Первая очередь комплекса будет включать в себя несколько корпусов общей площадью примерно 50 тыс. кв. м. Для каждой группы товаров – овощи/фрукты, мясо, рыба, цветы – будет свой собственный корпус. Покупатели смогут увидеть товары в специальном выставочном центре. Как заявляют в «Сателлит Девелопмент», «реализация проекта начнется в ближайшее время», хотя первоначально планировалось ввести комплекс уже в конце этого года.
«Идея проекта достаточно любопытна и перспективна. Хотя остаются вопросы о том, хватит ли мощностей областных предприятий для загрузки столь крупного проекта, какова будет доля импорта на этом рынке и как будут взаимодействовать новые проекты с уже существующей, сложившейся структурой рынка оптовой торговли. Поэтому о сроках окупаемости проекта говорить пока сложно», – рассуждает господин Фадеев.
Еще один из проектов, которые сегодня близки к завершению, реализуется на территории Петербурга – это строительство сельскохозяйственного рынка премиум-класса в Приморском районе, рядом с жилым комплексом «Юбилейный квартал» – объект расположен северо-восточнее дома № 43 по Комендантскому пр.
Как рассказал Евгений Гришечкин, генеральный директор ООО «Комендантский», которое реализует проект, площадь комплекса составит 1,5 тыс. кв. м, инвестиции в проект он оценил в 120 млн рублей. По его словам, сейчас комплекс готов на 70%, и ввести в строй проект планируется к октябрю 2014 года. «Мы планируем сдавать площади комплекса в аренду, – пояснил господин Гришечкин. – Сегодня уже есть 18 арендаторов будущего комплекса».
«В Приморском районе рынков мало, именно там расположены многие из подготовленных комитетом участков под перспективное развитие», – отмечает господин Фадеев.
Мнение:
Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer:
– Думаю, что в том или ином виде рынки будут всегда, поскольку в крупных торговых сетях овощи-фрукты продаются в несколько недозрелом виде для большей их сохранности, а рынки удовлетворяют потребность в качественном и штучном товаре. Частично эта потребность удовлетворяется специализированными продовольственными сетями типа «Глобус гурмэ», но цены там не для всех приемлемы. Рынки же занимают промежуточную нишу качественного и не очень дорогого товара или не очень качественного и очень дешевого товара.
- Обещаю вам, что наша газета станет в следующем году еще более глубокой и интересной, - заявил во время церемонии награждения господин Грибанов.
В конкурсе по традиции приняли участие риэлторские, девелоперские, юридические, управляющие компании, банки, а также СМИ, государственные и общественные деятели в сфере недвижимости, представители бизнеса и журналисты.
Идея конкурса была предложена Ассоциацией Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и впервые осуществлена в 1994 году. КАИССА стала первым профессиональным конкурсом российского рынка недвижимости и по сей день остается одним из самых значимых в этой сфере. С каждым годом популярность конкурса КАИССА растет, увеличивается и интерес к ней как профессионалов рынка недвижимости, так и потребителей. Конкурс стал своего рода эталоном профессионального мастерства, устойчивости и надежности компаний-участников, прозрачности ведения бизнеса. Он дает участникам уникальную возможность обменяться опытом, технологиями и эффективными инструментами управления бизнеса и получить новые ориентиры в работе на весь следующий год.
Сделать рынок недвижимости Санкт-Петербурга и региона в целом успешным, цивилизованным и социально ориентированным – вот основная идея Конкурса КАИССА. Именно об этом говорили в приветствиях номинантам и победителям представители организаторов, спонсоров и партнеров КАИССЫ-2011.
Конкурс проходил при поддержке Администрации Санкт-Петербурга в лице Комитета по Управлению Государственным Имуществом (КУГИ), Комитета по строительству, Росреестра, а также других государственных и общественных структур.
По соглашению с Российской Гильдией Риэ лторов победители КАИССЫ традиционно войдут в число лауреатов ежегодного общероссийского конкурса «Профессиональное Признание» и смогут побороться за звание лучших в общероссийском масштабе.
Завершая церемонию награждения, Президент Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов поблагодарил всех номинантов за участие в конкурсе и выразил надежду, что КАИССА-2012 станет на рынке недвижимости города и региона не менее заметным событием и принесет победу тем, кто не смог добиться ее в этом году.
Справка:
Победители КАИССЫ-2011 в персональных номинациях:
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Метельский – в номинации «Общественному деятелю за личный вклад в развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области»;
Президент Группы компаний «Колвэй» Дмитрий Павлов - в номинации «Представителю бизнеса за личный вклад в развитие рынка недвижимости»;
Главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Валерий Грибанов - в номинации «Лучший журналист, освещающий проблемы рынка недвижимости».
Обладателями статуэтки КАИССЫ в 2011 году стали:
ООО «Партнер-К» - «Лучшая риэлторская компания (численностью сотрудников до 25 человек)»;
ООО «ОЛИМП 2000» - «Лучшая риэлторская компания (численностью сотрудников от 25 до 100 человек)» и «Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости»;
ООО «Дарко» - «Лучшая риэлторская компания (численностью сотрудников более 100 человек) и «Лучшая риэлторская компания на рынке аренды жилья»;
СПб ГБУ «Горжилобмен» - «За наиболее динамичное развитие на рынке недвижимости» и «За вклад в развитие передовых технологий на рынке недвижимости»;
ООО «Гранд Энд Метро консалтинг» - «Лучшая компания на рынке зарубежной недвижимости»;
ООО «Юрист» - «Лучшая брокерская компания на рынке ипотечных и жилищных программ»;
Журнал «Загородный Дом» - «Лучшее печатное средство массовой информации по освещению рынка недвижимости»;
ООО «Невский Альянс» - «Лучшая компания на рынке продаж строящегося жилья»;
Управляющая компания «Бекар» - «Лучшая управляющая компания на рынке недвижимости»;
Компания «Setl City» - «Компания, реализовавшая лучший девелоперский проект»;
Группа компаний проекта «Кивеннапа» - «Компания, реализовавшая лучший проект малоэтажной застройки»;
ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» (Группа компаний ЛСК) - «Лучшая компания на рынке элитной недвижимости»;
ЗАО «СК АСК-Санкт-Петербург» - «Лучшая компания по защите прав и интересов клиентов в области страхования»;
ООО «Адвокат – Недвижимость» - «Лучшая компания по защите прав и интересов клиентов в области правовых услуг»;
NAI Becar и «Агентство развития и исследований в недвижимости» (АРИН) разделили победу в номинациях «Лучшая брокерская компания на рынке коммерческой недвижимости».
За большой вклад в развитие цивилизованного рынка недвижимости званием Почетного члена Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области награжден председатель Комитета по Управлению Государственным Имуществом Дмитрий Куракин.
Международная компания CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала актуальные тенденции на рынках офисной, складской, торговой, гостиничной и жилой недвижимости во крупнейших городах России, а также определила перспективы наступающего 2012 года.
Офисы
Анализ рынка качественных офисных помещений показывает, что только немногие крупные проекты, стартовавшие еще до кризиса, продолжают достраиваться. В целом прогноз нового предложения сократился по сравнению с цифрами, заявляемыми до кризиса. Лидерами по прогнозируемой обеспеченности населения качественной офисной недвижимостью являются Новосибирск и Екатеринбург.
Интересными рынками для строительства офисных проектов в регионах являются Екатеринбург (выше спрос, чем в других регионах), Казань (отсутствие нового качественного предложения и проектов) и Ростов-на-Дону.
Самые низкие показатели обеспеченности качественными офисными площадями отмечены в Казани, Челябинске, Ростове-на-Дону, Омске и Уфе. Но если уровень ставок аренды показывает потенциал развития рынка в Ростове-на-Дону, то, например, в Омске новый проект класса А не окупится.
По уровню ставок лидерами среди регионов стали такие города, как Сочи, Красноярск, Екатеринбург и Владивосток.
Склады
Помимо Москвы, МО и Санкт-Петербурга привлекательным направлением для развития складской недвижимости эксперты называют Екатеринбург. Несмотря на то, что предложение с учетом новых проектов достигает почти 500 000 кв. м, загрузка по уже введенным объектам составляет в среднем 90%.
Ростов-на-Дону и Новосибирск также характеризуются как рынки с высоким потенциалом для развития складского рынка. Особенно интересен Ростов-на-Дону, где текущее предложение составляет 240 000 кв. м, там находится всего один объект класса А. При этом новых проектов на рынке в ближайшем будущем не планируется.
А вот рынок Казани перенасыщен предложением новых складских объектов, и диапазон ставок указывает на то, что новые высококлассные проекты предлагаются с большим дисконтом. Загрузка складских площадей в Казани составляет примерно 40%.
Торговые помещения
Рынок торговой недвижимости России в 2011 году не показал никаких ошеломляющих результатов, но относительно других сегментов коммерческой недвижимости можно зафиксировать более заметное восстановление после кризиса 2008 года.
Стоит отметить высокую активность на рынке инвестиционных сделок, прежде всего на столичных рынках. В течение года был закрыт целый ряд сделок, практически все их можно отнести к знаковым. В мае 2011 года один из крупнейших владельцев недвижимости в Европе, австрийский фонд IMMOFINANZ Group, стал единственным собственником ТРЦ «Гудзон», докупив 25%-долю в проекте (75% проекта были приобретены инвестором еще в 2007 году). Группа БИН приобрела ТРЦ «Калужский», (арендопригодная площадь около 17 тыс. кв. м). Компания «Комплексные инвестиции» приобрела у МТЗ «Рубин» ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор». Capital Group продала 3 торговых центра «Метромаркет», расположенных у станций метро «Тимирязевская», «Сокол» и «Пролетарская», фонду «РМБ Инвест» и 1 «Метромаркет» на Шаболовке в составе БЦ «Конкорд» фонду UFG Real Estate. Кроме того, собственников сменили ТЦ DreamHouse в Барвихе и проект торгово-развлекательного центра имени Райкина на Шереметьевской улице, который находится на стадии строительства.
Такие показатели, как ставки аренды, доля вакантных помещений в качественных торговых центрах в Москве и в остальных городах России остались без существенных изменений по сравнению с концом прошлого года. Прогноз по изменению ставок аренды на будущий год – умеренный рост.
Федеральные и международные ритейлеры демонстрируют активное развитие. Это проявляется как в расширении географии присутствия, так и дифференциации форматов. Что касается географического развития, то спрос розничных операторов на качественные площади превышает предложение как в Москве, так и в регионах России.
При этом отметим, что активное развитие международных розничных сетей в России происходит в первую очередь за счет расширения уже присутствующих здесь брендов.
Региональные рынки торговой недвижимости в ближайшие 2 года будут развиваться неравномерно. Некоторые города за счет активного ввода ТЦ выходят на новый качественный уровень развития в условиях сложившийся конкуренции. К таким городам можно отнести Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи, Сургут. Вместе с тем, региональные рынки таких городов как Хабаровск, Тюмень, Пермь, Новосибирск, Красноярск за счет высокого внутреннего потенциала (относительно высокий уровень дохода, активное развитие розничного сегмента и жилищного строительства), остаются привлекательными для строительства новых объектов торговой недвижимости.
Жилая недвижимость
Лидерами по стоимости жилья, где цены даже превышают показатели в городах-миллионниках, являются города Дальневосточного побережья, Сочи, а также регионы, активно развивающие промышленное производство, такие как Калужская область. Сравнительно высокие цены на жилье эконом-класса в Екатеринбурге еще раз подтверждают тот факт, что уровень покупательной способности населения Свердловского региона выше среднего.
В Нижнем Новгороде очень динамично развивается рынок жилья бизнес-класса - сказывается близость к Москве.
Ценовой минимум на рынке жилья эконом-класса был зафиксирован в Омске, Благовещенске и Сургуте.
Самыми интересными городами для девелоперов жилья среди миллионников являются Екатеринбург, Нижний Новгород и Пермь.
Гостиницы
В Нижнем Новгороде, где нет ни одной гостиницы уровня 5 звезд, и присутствует только один сетевой оператор – Accor, уровень цен позволяет предположить, что на рынке не хватает объектов уровня 5 звезд. Кроме того, в Уфе и в Новосибирске есть потенциал для развития нескольких качественных объектов.
Яна Кузина, Директор, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE в России, резюмирует: «Этот год российский рынок недвижимости закрывает с положительным трендом. Безусловно, непростые экономические условия внесли свои коррективы, и в 2011 году мы видели не так много новых объектов. Инвесторы пока достаточно осторожны в отношении региональных проектов. Тем не менее, мы с оптимизмом смотрим на будущий год и ожидаем рост интереса к городам России, где в каждом сегменте есть немало перспективных направлений».