Рынки идут по парижскому пути
Оптово-розничная торговля сельскохозяйственными продуктами на специализированных рынках остается одной из самых непрозрачных сфер экономики. Однако в последние годы появляются проекты, призванные сделать этот сегмент более близким к европейскому формату торговли.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга, в городе действуют 18 розничных сельскохозяйственных рынков. Помимо этого есть несколько крупных оптовых баз, которые и определяют «правила игры» на рынке сельхозпродукции в Петербурге. Крупнейшей такой точкой является в настоящий момент овощебаза на Софийской ул. «Структура собственности в России редко бывает абсолютно прозрачной, и данный сегмент не является исключением», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Перспективы развития этого сегмента рынка связаны с инициативой городских властей. Комитетом по развитию предпринимательства и потребительского рынка подготовлено около 12 участков для официального размещения рынков. Однако даже на тех участках, где инвестор уже определен, развитие происходит медленно. Очевидно, что пока еще структура географии размещения розничных рынков в Петербурге определяется наследием советского периода. В давно сложившихся районах такие рынки присутствуют, хотя и имела место волна их преобразования как под сетевую торговлю, так и под неторговые функции.
Самый известный из анонсированных в городе проектов – строительство оптового продуктового рынка по образцу парижского рынка Rungis. Проект реализуется по инициативе компании «С-Фрут Альянс» под управлением компании «Сателлит Девелопмент» на участке площадью 96,4 га между КАД и аэропортом Пулково (в промзоне «Предпортовая-3») – там будет реализован проект логистического центра сельскохозяйственной продукции «Агрополис». Он будет ориентирован в первую очередь на оптовых покупателей: ретейлеров, рестораторов, а также на крупные и средние гипермаркеты. В «Агрополисе» будет представлена как отечественная, так и импортная продукция. Помимо складских и торговых помещений в рамках проекта планируется создать выставочный центр. Первая очередь комплекса будет включать в себя несколько корпусов общей площадью примерно 50 тыс. кв. м. Для каждой группы товаров – овощи/фрукты, мясо, рыба, цветы – будет свой собственный корпус. Покупатели смогут увидеть товары в специальном выставочном центре. Как заявляют в «Сателлит Девелопмент», «реализация проекта начнется в ближайшее время», хотя первоначально планировалось ввести комплекс уже в конце этого года.
«Идея проекта достаточно любопытна и перспективна. Хотя остаются вопросы о том, хватит ли мощностей областных предприятий для загрузки столь крупного проекта, какова будет доля импорта на этом рынке и как будут взаимодействовать новые проекты с уже существующей, сложившейся структурой рынка оптовой торговли. Поэтому о сроках окупаемости проекта говорить пока сложно», – рассуждает господин Фадеев.
Еще один из проектов, которые сегодня близки к завершению, реализуется на территории Петербурга – это строительство сельскохозяйственного рынка премиум-класса в Приморском районе, рядом с жилым комплексом «Юбилейный квартал» – объект расположен северо-восточнее дома № 43 по Комендантскому пр.
Как рассказал Евгений Гришечкин, генеральный директор ООО «Комендантский», которое реализует проект, площадь комплекса составит 1,5 тыс. кв. м, инвестиции в проект он оценил в 120 млн рублей. По его словам, сейчас комплекс готов на 70%, и ввести в строй проект планируется к октябрю 2014 года. «Мы планируем сдавать площади комплекса в аренду, – пояснил господин Гришечкин. – Сегодня уже есть 18 арендаторов будущего комплекса».
«В Приморском районе рынков мало, именно там расположены многие из подготовленных комитетом участков под перспективное развитие», – отмечает господин Фадеев.
Мнение:
Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer:
– Думаю, что в том или ином виде рынки будут всегда, поскольку в крупных торговых сетях овощи-фрукты продаются в несколько недозрелом виде для большей их сохранности, а рынки удовлетворяют потребность в качественном и штучном товаре. Частично эта потребность удовлетворяется специализированными продовольственными сетями типа «Глобус гурмэ», но цены там не для всех приемлемы. Рынки же занимают промежуточную нишу качественного и не очень дорогого товара или не очень качественного и очень дешевого товара.
За рубежом шоу-румы есть практически во всех жилых объектах. На российском рынке этот инструмент продвижения используется не так активно, хотя многие застройщики уже осознали его эффективность.
«Создание шоу-румов – это требование рынка. Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость. Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку (ее можно посмотреть и на плане, и на 3D-визуализации), сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования (коридоров, переходных балконов, входной группы), – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Традиционно мы делаем два шоу-рума – с полной отделкой и без отделки, поскольку в наших домах отделка является дополнительной опцией при покупке квартиры».
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в марте прошлого года Setl City открыл шоу-рум в доме № 1 первой очереди квартала «Вена». «Показательная квартира, полностью оборудованная мебелью, наглядно демонстрирует покупателям планировку и стандарты отделки компании, а также позволяет увидеть, как будут выглядеть квартиры, приобретенные в следующих, еще строящихся очередях квартала», – поясняет госпожа Нигуль.
При создании шоу-рума эффективнее использовать не стандартные квадратные квартиры, а сложные угловые, например с тупыми углами, расположенными в торцах домов, считает Виктория Мончинская, начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент». «В данном случае у застройщика есть возможность показать, как можно выделить гардеробную в особой квартире. Таким способом наша компания воспользовалась при создании шоу-рума в ЖК «Академ-парк», сознательно взяв самую сложную квартиру, и именно это помогло быстро реализовать эти квартиры», – отмечает госпожа Мончинская.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, добавила, что местные девелоперы зачастую прохладно относятся к шоу-румам, так как продажи у них и так идут хорошо.
Между тем затраты на создание таких демоквартир невелики.
Николай Гражданкин говорит, что шоу-рум обходится не дороже строительства обычной квартиры, а дополнительные расходы на уборку и поддержание в презентабельном виде окупаются продажами квартир.
В зависимости от статуса квартиры стоимость шоу-рума может колебаться от 200‑300 тыс. рублей до 1 млн, уточняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
«Бюджеты на создание шоу-румов растут с каждым годом. Если отделка демоквартиры в массовом сегменте может обходиться в 6-12 тыс. рублей за 1 кв. м, то обустройство шоу-рума с мебелью и бытовой техникой может стоить 600-800 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. В элитной недвижимости, когда для создания шоу-рума приглашают именитых дизайнеров, цена бывает сопоставима со стоимостью квартиры», – рассказывает Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы RedLine.
Варианты квартир формата «под ключ» сегодня становятся все более востребованными на рынке, поэтому шоу-румы довольно быстро находят покупателя.
«После того как все квартиры в доме распроданы, выставляется на продажу шоу-рум. Цена на подобные объекты ниже в среднем на 10-15%. Причиной тому служит больший износ помещения, так как за время демонстрационных показов по полу вашей будущей квартиры могла пройти не одна сотня ног», – объясняет Жанна Вострова, ведущий специалист направления «Новое строительство» АН «Итака» Николай Гражданкин говорит, что после ввода дома в эксплуатацию шоу-румы продаются по стандартной цене.
Игорь Герасименко отмечает, что если шоу-рум укомплектован мебелью, то застройщики продают данные квартиры по цене выше, чем остальные квартиры в доме. Между тем сроки экспозиции этих объектов не превышают сроки продажи большей части квартир в доме.
Чем выше класс загородного поселка, тем больше элементов общего благоустройства имеется в нем и, соответственно, тем больше затраты на содержание этого общего имущества.
Сейчас в проектах коттеджных поселков во всех классах выше «эконома» предлагаемый тип проживания предусматривает создание общих благоустроенных зон. Это не обязательно должен быть полноценный парк. Но, к примеру, внутрипоселковый проезд не должен быть просто песчаной грунтовой дорогой – необходимо, чтобы вдоль проезда были предусмотрены отдельные дрожки и для пешеходов, и для велосипедистов, причем благоустроенные (с выполнением элементов ландшафтных работ: высадка кустов, цветов и т. д.). На въездах в поселки появляются зоны гостевых парковок.
Грамотный подход подразумевает, что должен делаться проект благоустройства территории поселка и наниматься специалисты, занимающиеся ландшафтным дизайном. Это относится к выполнению благоустройства как общей территории всего поселка, так и индивидуальных участков рядом с загородными домами.
Задача ландшафтного дизайнера заключается не просто в том, чтобы распланировать территорию (и, допустим, сделать альпийскую горку). «Главное – правильно посадить растения, чтобы они радовали глаз различными цветами в течение всего нашего теплого сезона (примерно с первых дней мая и до конца сентября). Так, весной все цветы должны зацветать по очереди, одни за другими, но отнюдь не все сразу (а затем будет однообразное тоскливое зрелище). Необходимо, чтобы и осенью все деревья и кусты раскрашивались в разные цвета – что-то оставалось зеленым, что-то желтым, оранжевым, бордовым, и получалось тоже красивая и яркая картина», – говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Другим важным вопросом является качество растений и их посадки, отмечает она. «Благоустройство можно сделать формально – в первое лето все будет красиво, а к следующему сезону растения умрут, и придется сажать заново. От профессионализма ландшафтного дизайнера зависит качество самих растений и правильное их поддержание, в том числе при необходимости защита в зимний период. Если сразу не сделать этого, то затем придется тратить достаточно много средств на восстановление благоустройства и его поддержание», – считает госпожа Гуртовая.
Как отмечают эксперты, даже при оформлении общих зон загородных поселков застройщики не всегда призывают ландшафтных дизайнеров, полагая, что способны сами что-то посадить, и в итоге жильцам приходится за свой счет, по сути, все переделывать. «Клиенты тоже не всегда обращаются к ландшафтным дизайнерам (особенно в эконом-классе), хотя далеко не всех из них берут большие деньги. Между тем считается вполне нормальным вызывать сантехника, когда не умеешь самостоятельно починить текущий кран. Аналогично, необходим специалист, если не знаешь, какое дерево, в какое время и каким образом цветет и как правильно выбрать его в питомнике. Иначе можно что-то купить, посадить, а затем через год-два станет понятно, что получилось неудачно – допустим, дерево умерло, цветы распускаются в июне, а не в мае, как было написано на пакетике, потому что именно в нашей местности холоднее и т. д.», – рассуждает госпожа Гуртовая.
При разработке дизайн-проекта в первую очередь необходимо учитывать особенности местности и климатические условия. Во-вторых, стоит обращать внимание на расположение построек и, конечно же, на желания заказчика. Разработанный ландшафтный дизайн обязательно должен быть таким, чтобы его можно было самостоятельно поддерживать в ухоженном состоянии.
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, считает, что подготовка концепции ландшафтного дизайна должна вестись параллельно с разработкой проекта будущего дома, ведь грамотный проект формирования участка включает достаточно большое количество подземных работ, таких как прокладка системы полива, гидроизоляции, дренажные работы.
«Изначально составляется детальный план территории, где отмечаются все постройки и особенности рельефа. Затем уже решается, какие работы по благоустройству будут проводиться», – рассказывает Полина Малина, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine.
Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург, уверен: для того чтобы реализовать полноценный проект ландшафтного дизайна (перепады высот, организация водоема, беседки, посадка деревьев и кустарников и т. д.), площадь придомовой территории должна быть более 30 соток.