Сезон распродаж
Летний период на рынке первичного жилья традиционно характеризуется падением спроса. Для поддержания темпов продаж застройщики предлагают покупателям сезонные скидки. В этом году различные акции стартовали уже в мае.
Эксперты отмечают, что объем продаж первичной недвижимости в мае снизился в среднем на 15-20%. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», считает, что по сравнению с апрелем можно говорить и о 30% падении спроса.
«Сложившаяся ситуация аналитиками оценивается как нормальная для начала сезона. Спад покупательского спроса вызван длительными майскими праздниками, окончанием волны инвестирования в недвижимость и началом сезона отпусков», – говорит Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar.
Евгений Семенов, директор по продажам «К-55», добавляет, что падение спроса помимо фактора сезонности зависит и от степени готовности дома, позиционирования объекта и конкуренции в данной локации.
Вслед за падением спроса вниз пошли и цены, хотя о значительном понижении речи не идет. Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН», отмечает еще одну тенденцию: «Застройщики, увидев ажиотажный спрос и очереди в отделы продаж, начали повышать стоимость квадратного метра. Поэтому в апреле мы увидели следующую ситуацию: сомневающийся клиент начал выбирать «вторичку». Дело в том, что на вторичном рынке можно было купить полноценную «однушку» за те деньги, которые стоила студия в строящемся доме. Когда застройщики поняли, что число желающих купить квартиру в новостройке стало падать, они среагировали на это понижением цен. Именно поэтому в конце апреля и начале мая многие застройщики стали проводить различные акции и распродажи квартир».
По словам Натальи Агрэ, директора по маркетингу и продажам ООО «КВС», цены на квартиры в домах эконом-класса незначительно снизились, а в комфорт-классе, наоборот, подросли примерно на 0,8-1%. «Оснований для снижения стоимости жилья в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой нет», – полагает госпожа Аргэ.
Эксперты рынка говорят, что есть покупатели, которые целенаправленно ждут сезонных акций застройщиков. Так, в период акций компании при покупке жилья дарят место в паркинге, снижают стоимость квартир, максимальная скидка на квартиру может достигать 15%, рассказывает Полина Яковлева.
По мнению Евгения Семенова, при прочих равных условиях клиенту всегда интересен денежный эквивалент скидки. «Акции вроде 10, 15 и даже 20%, как правило, распространяются на определенный перечень квартир. Он далеко не всегда устраивает покупателя, так как выбор по факту ограничен», – отмечает господин Семенов.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», рассказал еом, что с 5 июня компания запустила ряд акций. «Часть спецпредложений представляют собой льготные условия покупки, как, например, «Квартира в рассрочку за 30 тыс. рублей в месяц». Акция «Скидка 1% при покупке квартиры в ипотеку» приурочена к аккредитации Сбербанком четвертого пуска третьей очереди «Нового Оккервиля». Помимо скидки на квартиру клиент может получить льготную процентную ставку по кредиту в размере 11,5% годовых в рублях. Также этим летом мы вывели в продажу два типа квартир – «еврооднушка» площадью 30,03 кв. м за 2,35 млн рублей и «евродвушка» площадью 41,85 кв. м за 3,2 млн рублей. Эти предложения будут интересны молодым семьям, клиентам, которые покупают свою первую квартиру, иногородним студентам и пр.», – поделился данными господин Гражданкин.
У «КВС» единственная промоакция действует на ЖК «Амазонка» в Кронштадте. При покупке 3- и 4-комнатной квартиры компания дарит дольщику машино-место в подземном паркинге, рассказала госпожа Аргэ.
Акцию этим летом объявила и компания «БФА-Девелопмент». Она проходит на объекте «Огни залива» и касается квартир-студий. «В рамках данной акции мы предлагаем покупку жилья на условиях рассрочки, где первоначальный взнос составит 500 тыс. рублей, а остальная сумма оплачивается ежеквартальными равными платежами на условиях беспроцентной рассрочки до 2016 года без удорожания квартиры», – пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Доходные дома, появившиеся менее пяти лет назад на рынке, пока широкого распространения не получили. Но в будущем, полагают эксперты, наличие официальных договоров и юридическая прозрачность может стать серьезным плюсом как для арендодателя, так и для арендаторов.
Рынок аренды сегодня растет очень интенсивными темпами, и в перспективе последующих 10 лет такая динамика, вероятнее всего, сохранится. С одной стороны, это обусловлено высокой стоимостью 1 кв. м для конечного потребителя – лишь немногие могут себе позволить приобретение квартир в собственность; с другой – снижением числа платежеспособных потребителей из-за старения населения и как, следствие, отсутствием бурного роста цен на жилье. «В ближайшие годы рост цен вряд ли будет превышать 2-2,5% над уровнем инфляции, в то время как арендный рынок способен показать более активную динамику. Поэтому в среднесрочном и долгосрочном плане выиграют те инвесторы, которые сделают ставку не только на строительство и продажу жилья, но и на проекты с менее высоким, но стабильным уровнем отдачи. К таковым относятся проекты по аренде квартир. При этом необязательно строить доходные дома целиком, можно в бизнес-плане предусмотреть часть квартир, которые будут сдаваться в аренду», – рассуждает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая обращает внимание на то, что и для девелопера плюсы и минусы реализации подобных проектов разнятся в зависимости от стратегии реализации подобной недвижимости. В случае когда девелопер сам становится арендодателем, плюсы и минусы будут одни, а в случае когда он реализовал проект и затем продал дом сторонней компании – другие, так как сдавать апартаменты в аренду будет уже новый собственник. Для девелопера механизм строительства доходного дома чем-то напоминает механизм реализации проекта бизнес-центра, когда объект коммерческой недвижимости строится под конкретного инвестора, который затем его полностью приобретает. «Проект может реализовываться и не под конкретного инвестора, но здесь у девелопера будет больше рисков. Так же и в случае со строительством доходного дома: наличие конкретного инвестора (будущего собственника и арендодателя) – это большой плюс для девелопера, которому не надо привлекать дольщиков, работать в рамках 214-ФЗ и т. п.», – рассуждает госпожа Гуртовая.
При этом, по ее словам, плюсы и минусы для владельцев апартаментов и съемщиков не столь очевидны. «С одной стороны, у нас очень много квартир сдают в аренду частные собственники, у которых стоимость аренды ниже, чем в апартамент-отеле, но на этом рынке действуют в основном «серые» схемы. С другой стороны, многие компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье, хотят или вынуждены делать это на основе «белых» схем и прозрачных договоров, поэтому они обращаются к собственникам доходных домов и апартаментов. Наличие официальных договоров и юридическая прозрачность – это плюс как для арендодателя, так и для компании-арендатора», – говорит госпожа Гуртовая.
Мнение:
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:
– Пока доходных домов в России очень мало. В нашей ситуации уместнее говорить не о понятии «доходный дом», а о понятии «доходная квартира». В старом центре Москвы 2/3 жителей сдают квартиры и переезжают в более дешевое жилье. На мой взгляд, если дом принадлежит разнообразным собственникам, не связанным между собой, понятие доходный дом теряет смысл и переходит в ранг обычного дома.
Квартирография и планировочные решения относятся к ключевым факторам успеха строящегося дома и определяются прежде всего потребностями и возможностями покупателей. Если застройщику удается прочувствовать и понять их, найти приемлемый для будущих дольщиков баланс между мечтами и возможностями, то проект становится востребованным.
Квартирография современных проектов меняется и постепенно приходит к европейским стандартам. Крупные девелоперы все чаще предлагают квартиры с эффективной планировкой. Это квартиры с одной или двумя небольшими комнатами (спальные зоны) и объединенной кухней-гостиной площадью 20-30 кв. м, предназначенной для проведения основного активного времени семьи.
По прогнозам аналитиков, в ближайшие 3-5 лет доля таких квартир увеличится на 20%, через 10 лет такая недвижимость будет преобладать на рынке (потребуется время, чтобы донести преимущества такого жилья до конечного потребителя).
Эксперты считают, что важно шире рассматривать понятие эргономики жилья и организации жилого пространства с точки зрения комфорта и удобства для будущего владельца квартиры и проецировать его на весь жилой комплекс.
Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», также считает, что самой важной и массовой тенденцией на рынке является то, что доля европланировок становится все выше. «Например, кухня-ниша без окна больше никого не смущает, метраж спальни сокращается в пользу гардеробных, подсобных помещений, санузла. Если раньше очень часто можно было видеть вариант: санузел – 5 кв. м, а спальня – 15 кв. м, то сейчас более продаваемой будет планировка: санузел – 8 кв. м, спальня – 12 кв. м», – говорит госпожа Карасева.
По ее мнению, важным приемом стало деление на зону общественную (семейную, общую) и зону приватную (индивидуальную для каждого члена семьи). «Мы видим большие, часто объединенные пространства кухни и гостиной, все чаще кухня становится выделенной зоной и все реже – отдельным помещением. Достаточно распространены примеры «евродвушек» и «евротрешек», когда площадь кухни-гостиной варьируется от 25-60 кв. м, но при этом запланированы небольшие спальни по 10-14 кв. м», – рассказала она. Трендом последних лет стало и появление подсобных помещений. Все чаще в квартирах, особенно бизнес-класса и выше, присутствуют прачечные зоны, кладовые помещения и т. п. Очень популярным становится увеличение площади общего остекления квартиры – появляются окна в санузлах и гардеробных, панорамное остекление.
Мнение:
Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»:
– Если раньше, разрабатывая план квартиры, основными были проектные задачи, то сейчас к планированию помещений все чаще привлекаются службы маркетинга. Это позволяет двигаться не от проекта к покупателю, а в обратную сторону – от покупателя к проекту. Совместная работа приводит к очень глубокой проработке деталей, начиная от того, где установить встроенный шкаф, и заканчивая тем, как будет размещен диван и т. д. Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней.