Безопасность под вопросом
Вопросы безопасности жилья сегодня не входят в топ-5 запросов покупателей. Однако задуматься над ними необходимо, считают эксперты. Что именно входит в набор-минимум по обеспечению жилья атрибутами безопасности, обсудили участники заседания круглого стола «Мой дом – моя крепость», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке «Контактного центра строителей».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»
Александр Власенко, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН»
Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании ASTERA St.Petersburg
Аркадий Глумов, руководитель проектно-технического отдела датского производителя автоклавного газобетона ООО «Н+Н»
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»
Мария Уткина, андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности ОАО «Либерти Страхование»
Евгений Ширстов, юрист «Дювернуа Лигал»
Оксана Дмитриева, ведущий специалист по страхованию имущества Северо-Западного дивизиона «Группа Ренессанс страхование»
Юрий Федоров, директор ассоциации «Бетон Северо-Запад»
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Антон Бугаков, руководитель коммерческой службы АН «Секьюрити»
Александр Власов, генеральный директор ООО «РусФайберсон»
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St.Petersburg
Татьяна Беляева, начальник управления розничных продаж «Санкт-Петербургский филиал ОАО «СОГАЗ»
Валерий Грибанов:
– Что в современном понимании является безопасным жильем? Зависит ли уровень безопасности от класса жилья?
Елена Шишулина:
– Безопасным является жилье, в котором безопасно существуют человек, его семья, животные и вещи. Если говорить о сегменте загородного жилья, то здесь дом, как правило, и является крепостью. Страхи людей, приобретающих такую недвижимость, связаны с пожаром и с проникновением в дом злоумышленников. Поэтому за городом активно используются роллетные системы, злые собаки. И вообще такие покупатели гораздо чаще обращаются к страхованию жилья. Как правило, страховой полис приобретается сразу после получения свидетельства о собственности, еще до начала ремонтных работ в доме, несмотря на то, что сумма страхового взноса выше, чем при покупке квартиры в городе. Люди, приобретающие загородное жилье, уделяют большое внимание тому, как организована безопасность в коттеджном поселке: есть ли забор, охрана, видеонаблюдение. Отсутствие этих элементов может стать причиной отказа от покупки. Если говорить о квартирах, то в сегменте эконом-класса люди меньше внимания уделяют вопросам обеспечения безопасности жилья. Например, в городе-спутнике «Южный» мы не планируем огораживать дворы, но намереваемся предусмотреть по желанию жильцов видеонаблюдение.
Валерий Грибанов:
– Какие опасения есть у покупателей городского жилья?
Александр Власенко:
– Покупателей городских квартир беспокоит в первую очередь риск проникновения в дом злоумышленников. Поэтому доступ предпочтительно должен быть обеспечен по магнитным картам, через домофон или службу консьержей. В жилье высокого класса эти и другие меры безопасности есть в каждом доме, а в объектах массового спроса они устанавливаются выборочно.
Валерий Грибанов:
– Возникают ли у покупателей жилья вопросы, связанные с безопасностью конструктива зданий?
Анна Калинина:
– Основная фобия покупателей элитной недвижимости – это газобетон. Есть клиенты, которые, к примеру, узнают, что где-то при строительстве дома использовался газобетон, и сразу отказываются от покупки. Застройщики говорят, что эти опасения ничем не обоснованы, но некоторые покупатели считают, что этот материал несовершенен, разбухает и т. д. В элитном сегменте покупатели предпочитают все натуральное. К примеру, выбор делается в пользу деревянных стеклопакетов, так как считается, что дерево «дышит». Застройщики жилья высокого класса постоянно акцентируют внимание на том, что все используемые ими материалы являются экологически чистыми, натуральными и не пожароопасными.
Валерий Грибанов:
– Часто ли приходится разъяснять потенциальным потребителям, насколько безопасен материал? Есть ли на рынке материалы, которые сомнительны с точки зрения безопасности?
Аркадий Глумов:
– Застройщики используют газобетон при строительстве высотных и малоэтажных домов, и связано это в первую очередь со стоимостью материала и техническими требованиями к нему. Что касается потребителей, то проблема в их неосведомленности. На рынке присутствуют производители похожего материала, но по характеристиками он значительно хуже, так как используются ингредиенты низкого качества. Мы боремся с недоверием потребителей к газобетону, проводим роуд-шоу и демонстрируем характеристики нашего материала. Слухи о газобетоне рождаются и на почве высокой конкуренции. Между тем по российским ГОСТам газобетон относится к классу негорючих материалов. С точки зрения огнестойкости и безопасности этот материал является одним из передовых. Стены из газобетона могут быть брандмауэрами, то есть предотвращать проникновение огня из одного помещения в другое. Также газобетонные стены могут быть несущими.
Валерий Грибанов:
– Около десяти лет назад в СМИ (видимо, по чьему-то заказу) проводилась кампания против монолитного домостроения. Есть ли сейчас повод говорить о безопасности жилья с точки зрения используемых при строительстве материалов?
Надежда Калашникова:
– В этой связи можно вспомнить проблему с запахом аммиака в некоторых новостройках. А вообще все материалы, которые имеют пожарно-гигиенический сертификат, по определению являются безопасными. Другое дело, что на этапе проектирования каждый застройщик и проектировщик должен соблюдать все эти нормы, нагрузки на конструкции должны быть строго рассчитаны. Еще есть проблема паропроницаемости и теплопроводимости материалов. Сейчас активно используются вентилируемые фасады, тем не менее, существует проблема, когда точка росы находится в квартирах жильцов. Также проблемы появляются, когда строительство ведется на территории бывшего промышленного предприятия. Существует пять степеней заражения почвы, и в зависимости от этого принимаются меры по ликвидации зараженного слоя. Не все застройщики очень пунктуально относятся к вопросу дезактивации почвы, а ведь это весьма важно. Еще одной проблемой может являться электромагнитное излучение. Дома нередко строятся в непосредственной близости от подстанций и около линий электропередач. Многое зависит от добросовестности застройщиков и поставщиков строительных материалов. Нормы существуют, и они одинаковы для всех сегментов жилья.
Валерий Грибанов:
– Если строительство ведется рядом с ЛЭП, то наверняка там тоже соблюдены необходимые нормы. Насколько я знаю, должно быть выдержано определенное расстояние от дома до ЛЭП.
Надежда Калашникова:
– Я, как и мы все, наверное, не раз замечала в некоторых местах несоблюдение требований по расстоянию от жилых домов до линий электропередач. Более того мне кажется, что городское правительство некоторым образом заинтересовано в том, чтобы избавляться от таких участков, как свалки и т. д. И как раз за счет застройщика они решают данную проблему – и еще получают деньги за эти участки.
Валерий Грибанов:
– Не появились ли у страховых компаний новые продукты в связи, например, с аммиачной проблемой?
Мария Уткина:
– Таких продуктов не появилось. Страховые компании – это не благотворительные организации, и они не готовы нести убытки и возмещать средства по таким рискам. А поскольку проблемных с точки зрения аммиака объектов в городе не так уж и мало, убытки будут. К тому же, когда объект принимается на страхование, сложно определить, что будут такие последствия. А страховой компании необходимо понимать, как в случае наступления страхового события она будет выплачивать пострадавшему средства.
Вообще у нас в стране страхование не настолько окультурено, как например в США и Европе. Наши люди в большинстве своем еще не готовы брать на себя обязательства по страхованию своего имущества.
Евгений Ширстов:
– С точки зрения юриста довольно сложно просчитать, как такой риск, как аммиачный запах, можно компенсировать, так как это оценочная категория. Когда человек вселяется в квартиру и ощущает запах аммиака, то каждый оценивает свои убытки по-разному.
Юрий Федоров:
– Аммиачная проблема остро существует уже четвертый год. Установить виновника сейчас очень сложно. Вообще, по технологии никакого свободного аммиака в бетоне быть не может. Предварительные исследования показывали, что это грубое нарушение технологии. Сейчас проблема практически снята, и то, что появляется, это уже остатки.
Валерий Грибанов:
– Насколько остро стоит проблема с проникновением злоумышленников в жилье и как ее можно предупредить? Какова доля жилья, оборудованного системами безопасности?
Антон Бугаков:
– На сегодняшний день доля жилья, оборудованного системами защиты от проникновения, составляет менее 3% от общего числа. Люди считают, что охрана – это дорого и неэффективно, и лучше просто застраховать жилье. Однако это не так. Нужен комплексный подход. Охрана предотвращает проникновение, имущественные потери, а страховая компания – возмещает понесенные убытки. К тому же, если в квартире установлены системы безопасности, страховка обойдется дешевле. Застройщики жилья высокого класса, как правило, продумывают системы безопасности дома, а в жилье массового спроса данный вопрос зачастую приходится решать самим покупателям. Вообще, если в доме установлена система видеонаблюдения, есть консьерж и контроль доступа, то никакие воры туда не полезут. Это бессмысленно, так как большинство домов таких системами не оборудованы и доступ туда менее затруднен. Частному лицу поставить квартиру под охрану стоит порядка 10 тыс. рублей. Если добавить пожарную безопасность, то стоимость вырастет еще на 1,5 тыс. рублей. Для компании, которая озаботилась системами безопасности жилья на этапе застройки, это обойдется на 50% дешевле.
Екатерина Немченко:
– Есть люди, которые очень придирчиво относятся к материалам, использованным при строительстве дома. Но большинство покупателей эти вопросы не поднимают. Современное домостроение растет вверх, появились 25-этажные дома. Соответственно, были внесены изменения в СНИПы по пожарной безопасности, появились строгие требования для обеспечения доступности объекта для маломобильных групп и т. д. Можно сказать, что современные дома более безопасны с точки зрения проживания, чем те, которые строились в советские времена. Для каждого сегмента жилья есть свой набор атрибутов, обеспечивающих безопасность. Для элитного жилья – это закрытая территория, видеокамеры с записью, кодовые замки, служба консьержей или диспетчеризация на несколько подъездов. В жилье массового сегмента установка тех или иных систем остается на усмотрение застройщика. Чтобы повысить потребительские качества объекта, компании устанавливают кодовые замки, видеонаблюдение, металлические двери и т. д. Мы сравнили стоимость квартир в новостройках массового сегмента, где нет никаких систем безопасности и где установлены такие системы, и оказалось, что разница в цене составляет всего 3%. Интересно, что покупатели жилья бизнес-класса, где есть служба консьержей и прочие системы безопасности, не хотят потом платить за эти услуги. Менталитет людей таков, что они хотят жить в безопасности, но не хотят за это платить. В итоге даже оборудованные необходимыми системами безопасности дома превращаются в то, что мы привыкли видеть в жилье старой застройки.
Валерий Грибанов:
– Влияет ли наличие охранных систем на стоимость страхового полиса?
Оксана Дмитриева:
– Огороженная территория и наличие охранных систем удешевляет стоимость полиса на 10%.
Валерий Грибанов:
– Какое внимание вопросам обеспечения безопасности уделяется в жилье массового спроса?
Арсений Васильев:
– Если говорить о безопасности самого строения, то современные здания безопасны. Для обеспечения пожарной безопасности вводятся новые требования, и сейчас любой новый дом оборудован автоматической противопожарной защитой. Однако разработка современных норм и требований сейчас находится на более низком уровне, чем в советские времена, и они вступают между собой в противоречия. Например, когда в доме срабатывает датчик, должно происходить и дымоудаление, то есть воздух, который находится на лестничной площадке, должен удаляться. Для этого включаются мощные вентиляторы, которые высасывают весь воздух, находящийся внутри. Существуют определенные требования к выходам, чтобы люди могли в случае опасной ситуации покинуть здание и выбежать на улицу. Есть требования к так называемым противопожарным дверям, которые закрываются. В итоге в связи с недостаточной проработкой норм может произойти трагедия. Когда происходит дымоудаление, двери не открываются, так как вентиляторы действуют как насосы, и из-за разницы в давлении дверь просто невозможно открыть наружу. Если в это время человек окажется в местах общего пользования, то он попадет в ловушку. Таким образом, увеличение количества норм не всегда идет на пользу.
Надежда Калашникова:
– В пожарной безопасности существует норматив: расстояние от пожарной машины до подоконника последнего этажа здания должно быть не более 75 метров. Все, что выше, – это спецусловия, которые утверждаются Министерством строительства. Сейчас появляются объекты разной высотности, построенные из разных материалов. Это несмотря на то, что СНИПы и ГОСТы действуют с 70-х годов двадцатого века. Тем не менее, инновации появляются и в строительной отрасли. В объектах, которые выше 75 метров, кроме клапанов дымоудаления в шахтах лифта есть и пожарные сухотрубы, которые идут по всей консоли многоэтажек. В нашем объекте «Лондон-парк» 25 этажей, и по спецусловиям там разработана система спуска людей с последних этажей в случае пожара. Специальные лестницы крепятся к парапетам, которые сделаны не из кирпича, а из железобетона.
Валерий Грибанов:
– Есть ли разница в тарифах на страхование жилья, которое находится в высотных домах, и в стандартных домах высотой менее 75 метров?
Оксана Дмитриева:
– Разницы в тарифах нет. Наша статистика убыточности говорит о том, что основными убытками являются не пожары, а заливы.
Валерий Грибанов:
– Насколько надежны сегодня системы пожаротушения в высотных домах? Требуют ли они какого-то дополнительного оборудования?
Александр Власов:
– Есть пожаробезопасность самой квартиры, а есть пожаробезопасность объекта. Это две разные вещи. При строительстве всегда экономят прежде всего на системах пожаробезопасности. Как правило, устанавливается самая дешевая система, которая срабатывает, когда пожар уже начался. И никакими нормами, правилами, требованиями, СНИПами эту проблему не решить. Согласно СНИПам, и сейчас используются дымовые извещатели, ведь в то время, когда эти СНИПы создавались, других просто не было. Но со временем появились совершенно новые системы. К примеру, наши системы широко используются в Европе в труднодоступных местах, что особенно важно для высотных зданий. Пожар, как правило, распространяется по вентиляционным каналам и лифтовым шахтам, но в этих местах в нашей стране обычно нет систем обнаружения пожара. Вообще системы профилактики и раннего обнаружения пожара на строительных объектах, как правило, не используются. Также не развита у нас и система автоматического пожаротушения в высотных зданиях. Кроме того, мы столкнулись с ситуацией, когда люди при ремонте квартиры в своих домах просто снимают извещатели пожара – потому что они мешают и потому что выглядят «некрасиво».
Арсений Васильев:
– Бесконтактные датчики работают на батарейках. Когда их заряд подходит к концу, датчик начинает пищать, и люди просто вытаскивают из него батарейку и забывают о нем навсегда. А вообще противопожарные системы, в том числе и автоматические, существуют, но вопрос в том, применены ли они в конкретных высотных домах. А это уже дело проектировщиков и застройщиков.
В целом, к сожалению, вопросов к строителям по поводу обеспечения противопожарной безопасности со стороны покупателей сейчас практически нет.
Екатерина Немченко:
– Складывается такая ситуация, что спасение утопающих – это дело рук самих утопающих. Так, среди моих клиентов, которые любят верхние этажи, есть те, кто укомплектовывает свои квартиры мини-парашютами.
Валерий Грибанов:
– Что, как правило, люди страхуют: имущество, которое есть в квартире, или саму «коробку»?
Татьяна Беляева:
– Если говорить о страховании жилья, то клиенты, как правило, стараются минимизировать свои затраты и страхуют только имущество и отделку квартиры. А при поражении огнем страдает и конструктив, то есть стены.
Валерий Грибанов:
– Часто девелоперы при продаже объектов делают акцент на том, что двор огорожен. Насколько это вообще правомерно?
Евгений Ширстов:
– Есть два варианта: первый – когда огораживается участок, который был сформирован под этот дом, и второй – когда огораживается проезд во внутренний двор, который никакого отношения к участку не имеет, особенно если он был сформирован по обрезу фундамента. Второй вариант, в случае, если не оформлено землепользование, находится вне закона. И люди, которые жалуются на такие действия, как правило, выигрывают такие споры. Город в таком случае пытается либо обязать заключить договор на право пользования этим участком, либо по решению прокуратуры эти шлагбаумы и заборы демонтируются. Если речь идет об участке, который находится под домом и является общим имуществом, то в случае наличия решения, принятого на общем собрании собственников жилья, установка ограждения законна. В старом фонде споры по поводу доступа во двор и проезда, как правило, возникают между владельцами коммерческих встроек и жителями таких домов. Результат спора зависит от того, как оформлен участок, на котором ограждение располагается.
Валерий Грибанов:
– Подобные спорные ситуации возникают и за городом. К примеру, коттеджный поселок, который находится на берегу озера, ставит забор, заходящий в воду.
Евгений Ширстов:
– Такие нарушения выявляются, как правило, в рамках государственного земельного контроля. У нас за это ответственен Росреестр. Проблема заключается в том, что в рамках этого дела необходимо доказать, что ответчик – это именно то лицо, имущество которого подлежит сносу. Если имущество ничейное, то такой забор или ограждение можно просто снести. Такие дела часто выигрываются, однако нередки случаи, когда после сноса забор через какое-то время появляется вновь.
На минувшей неделе состоялся IV Съезд строителей Северо-Запада.
29 мая IV Съезд строителей Северо-Запада собрал в стенах Константиновского дворца делегатов от всех 11 субъектов округа. Организаторами съезда выступили АНО «Стратегическое партнерство «Северо-Запад» и НП «Национальный центр развития саморегулирования «Специальный ресурс».
Открывая пленарное заседание, председатель Координационного совета по развитию строительной отрасли округа Александр Вахмистров напомнил о проблемах, тормозящих развитие строительного комплекса СЗФО. Одним из главных способов увеличения темпов жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан является своевременная ликвидация аварийного жилого фонда, отметил он. Площадь аварийного жилого фонда по СЗФО сегодня составляет 2,3 млн кв. м. За последний год снижение этого показателя по округу составило около 2,5%. При этом статистика, по словам господина Вахмистрова, не отражает реального положения дел – по результатам проверок аппарата полпредства было установлено, что процесс выявления аварийного фонда намеренно тормозится органами исполнительной власти регионов.
Аренда поможет
Преодолеть эту проблему можно было бы с помощью развития института арендного жилья. В теории, развитие арендного жилого фонда позволит не только полностью удовлетворить спрос граждан на жилье и обеспечить переход к качественно иному уровню жилищных условий, но и обеспечить экономически целесообразную внутрирегиональную миграцию населения. Однако, по словам Александра Вахмистрова, сегодня отсутствуют федеральные нормативные акты, которые бы обеспечивали решение задач по формированию такого фонда. Тормозят развитие стройкомплекса и многочисленные административные барьеры в строительстве, в особенности связанные с получением земельных участков и вопросами обеспечения их инфраструктурой. Сложности есть в деле финансирования капитального строительства, прежде всего недоступность финансовых ресурсов для малого и среднего бизнеса. Имеет место несогласованность правовых и финансовых отношений как между органами власти и бизнесом, так и между различными субъектами рынка.
Год назад был подписан посвященный вопросу жилищной политики Указ Президента РФ № 600, напомнил господин Вахмистров. Согласно указу к 2030 году объем вводимого жилья в России должен увеличиться вдвое. Но увеличить темпы жилищного строительства сегодня мешает ряд объективных факторов. Во-первых, недостаточный уровень обеспеченности отрасли строительными материалами. И если на сегодня Северо-Запад не испытывает дефицита основных видов продукции, то для количественного скачка существующих производственных мощностей недостаточно. Вторая и, по словам председателя совета, основная для стройкомплекса проблема – низкий уровень производительности труда. Сегодня Россия по этому показателю отстает от США в 5 раз, от Швеции – в 3 раза. Этот вопрос включает в себя и инновации в промышленности, и обеспечение отрасли квалифицированными кадрами, и повышение уровня механизации труда.
Неустойчивой, по словам господина Вахмистрова, является и общая ситуация на рынке жилищного строительства. По итогам 2012 года в СЗФО отметилось снижение объема ввода жилья примерно на 6%. Значение этого показателя по округу во многом определило «проседание» строительного сектора Санкт-Петербурга. При этом показатели I квартала 2013 года выше аналогичных в 2012 году. «Мы не предвидим падения темпов ввода жилья в ближайшие годы, но оснований для роста жилищного строительства в округе тоже нет», – отметил господин Вахмистров.
Неподъемные нормы
Исходя из всего вышеперечисленного, председатель совета заявил, что контрольные показатели Минрегиона по вводу жилья, существующие для каждого региона, должны быть пересмотрены исходя из реальных планов строительства в регионах, с учетом возможностей ввода жилья на основе всех форм финансирования, а также фактической потребности в улучшении жилищных условий различных категорий граждан. Сегодня свою работу строители и органы власти должны строить не только из технических возможностей построить эти объемы жилья, но и, в первую очередь, смотреть на возможности покупательского спроса в регионах. Активная покупательская способность в течение последних трех лет стала результатом отложенного спроса на фоне преодоления последствий мирового финансового кризиса. Сегодня же, когда отложенный спрос иссякает, механизм жилищного строительства, связанный с покупательской способностью населения, крайне неустойчив.
Против пересмотра контрольных показателей выступил заместитель министра регионального развития Сергей Вахруков. Он подтвердил, что большинство субъектов действительно просят Минрегион РФ изменить цифры по ежегодному вводу жилья в сторону уменьшения, мотивируя тем, что рынок насыщен, а спрос недостаточен, и увеличивать объемы жилищного строительства бессмысленно. Вместе с тем статистика показывает, что по итогам прошлого года почти половину введенного в стране жилья составляет ИЖС. И региональные власти никакого отношения к этому строительству не имеют. «Нам нужно стремиться к росту многоквартирного строительства, реализовывать комплексное освоение территорий. Да, в некоторых регионах нет того уровня платежеспособного спроса, но это не значит, что нужно сокращать объемы жилищного строительства. Да, есть проблемы с высокими ставками, есть проблемы с выделением земли, но эти вопросы нужно решать, а не пытаться корректировать показатели министерств», – заключил господин Вахруков.
Основные надежды федеральный центр возлагает на «дорожную карту», которая призвана улучшить предпринимательский климат в строительстве. Среди комплекса мер – реформа технического и сметного нормативного регулирования, введение негосударственной экспертизы проектов, переход к уведомительному порядку согласования, снижение административных барьеров. В то же время, как заявил выступавший следом заместитель председателя Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Александр Некрасов, на сегодняшний день выполнен только 1 из 20 пунктов «дорожной карты». Сегодня у органов власти нет понимания этих механизмов и нет желания идти навстречу. Дорожная карта встречает сопротивление в министерствах», – отметил он.
Холостые инициативы
Как признаются представители регионов, перспективы реализации жилищной политики, особенно в удаленных от окружного центра районах, выглядят не радужно. Действующие формы государственной поддержки регионов оказываются малоэффективными, поскольку рыночная стоимость жилья значительно превышает объемы госдотаций, добавил министр строительства Республики Карелия Александр Ефимов. По его словам, банковские продукты, несмотря на их многообразие, являются малодоступными для большинства граждан. «В итоге мы имеем четкие цели и задачи, оформленные в виде «дорожных карт», имеем ответственность за решение этих задач, но у нас нет самого главного – финансовых ресурсов для их реализации. При этом стоимость «квадрата», установленная для республики, значительно ниже рыночной. В результате крупный бизнес отказывается от реализации муниципального заказа», – говорит министр.
При этом у фонда некоммерческой аренды в регионах пока нет никаких перспектив, отмечают региональных минстроях. По словам министра строительства и ЖКХ Архангельской области Игоря Войстратенко, доходы граждан не позволяют покупать жилье, ипотеку могут взять только 20% населения региона. Для этого нужно развивать арендное жилье, но этот бизнес для строителей является низкорентабельным. «Как заинтересовать бизнес? Нужно бесплатно предоставлять землю и добавить к этому льготы. Оказывать финансовую поддержку на оплату техприсоедениния», – уверен министр. Однако до сих пор не прояснен механизм финансового взаимодействия власти и бизнеса – непонятно, на каких условиях государство может поддерживать комплексные проекты.
Генеральными информационными партнерами IV Съезда строитей Северо-Запада выступили газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
МНЕНИЕ:
Сергей Зимин, помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО:
– Я доложу полномочному представителю президента о том, что IV Съезд строителей состоялся. Уверен, что это мероприятие станет хорошей традицией и будет проводиться ежегодно. Это хорошая возможность обсудить основные проблемы и попытаться скоординировать экономическую политику регионов, выстроить межрегиональный диалог, найти точки соприкосновения. На съезде мы приняли резолюцию, которая еще будет дорабатываться и впоследствии будет уложена в конкретные проекты нормативно-правовых актов, а затем внесена на рассмотрение российского правительства.
Все проекты, которые существуют в городе на данный момент, разрабатываются в интересах застройщиков, при этом во многих случаях никак не учитываются потребности жителей.
Городские архитекторы и проектировщики уже много лет говорят о том, что плотность застройки в Петербурге стала удушающей, а концепция создания однообразных спальных районов с панельными домами и вовсе устарела. Все эти явления связаны с отсутствием единой градостроительной политики в городе, считают эксперты.
«Есть ощущение, что нет какой-либо идеологии в разрешительной сфере. Мы не понимаем, что мы строим и зачем мы строим. Взять, к примеру, ул. Савушкина – прекрасный район, прекрасное место. Вот его весь застроили, и теперь создается впечатление, что никто из проектировщиков даже не задумывается об архитектурной составляющей, потому что застроен он совершенно хаотично», – сокрушается директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91» Рафаэль Даянов. По его мнению, сама отрасль городского проектирования находится на грани вымирания.
С ним согласен директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград» Павел Никонов. «Говорить о новых или вообще о каких-либо подходах к градопроектированию сегодня бессмысленно, так как в последние 20 лет у нас произошла утрата самой отрасли «градостроительное проектирование». Существующее российское градостроительное законодательство в силу своей предельной размытости трактуется ныне как угодно, а именно применительно к той конкретной задаче, которую решает застройщик», – считает он.
В такой ситуации о каких-либо новых тенденциях в городском проектировании говорить не приходится, сетуют специалисты.
«Все разговоры о новых технологиях в градостроительном проектировании, скорее, используются в качестве рекламного хода. Наши нормы не соответствуют европейским, и это не позволяет нам проектировать и строить такие же интересные проекты, как за границей. Новые проекты обусловлены в основном экономическими запросами, нежели эстетическими», – отмечает заместитель директора проектно-строительной компании ЗАО «Урбантек» Станислав Петандер.
«Говорить о новых тенденциях в проектировании не приходится. Сейчас все проектируется по принципу «здесь присыплем, там достроим», – отмечает, в свою очередь, Рафаэль Даянов.
По словам Павла Никонова, в Комитете по градостроительству и архитектуре с 2005 года без перерыва разрабатывается положение о подготовке проектов планировки и проектов межевания, однако до сих пор эта работа не имеет результата.
«Причина тому, однозначно, отсутствие четкого представления о целях и задачах разработки указанной проектной документации. Нет его и в российском законодательстве. Например, важное, но ставшее уже просто модным понятие «устойчивое развитие» в Градостроительном кодексе интерпретируется исключительно с экологической точки зрения, но любой профессионал из «старой гвардии» проектировщиков знает, что жителям города нужно обеспечить не только биологическое, экологическое благополучие. Устойчивость в том, чтобы сегодняшние проектные решения не перекрывали возможности развития смежных территорий», – считает господин Никонов.
Из-за отсутствия ясной градостроительной политики в Петербурге появляются так называемые градостроительные тупики. К ним, в частности, относится проект строительства многоквартирного дома для сотрудников Конституционного суда на Липовой аллее, который сделал невозможным сооружение необходимой городу мостовой переправы через железнодорожные пути на прилегающей территории, отмечает Павел Никонов. К «тупикам» специалист также относит случаи строительства многоквартирных домов на местах, отведенных (в ранее разработанных схемах застройки) под детские сады.
«В итоге – полный коллапс с местами в детских садах. Или же строительство на пустыре опять-таки многоквартирного жилого дома, при том что на соседних территориях ситуация с парковкой автомобилей уже вышла за пределы критической. А правильнее было бы запроектировать на пустыре многоэтажный гараж. Все это непрофессионально, а в каких-то случаях и просто нечестно», – уверен господин Никонов.
В основном градостроительным проектированием в Петербурге занимаются государственные учреждения, а также небольшое количество частных компаний, отмечает аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина.
«Среди компаний, занимающихся городским проектированием, можно выделить в первую очередь ЗАО «Петербургский НИПИград», который является лидером рынка, также на рынке Петербурга присутствуют такие крупные компании, как «Урбантэк» и ассоциация компаний «Град», – уточняет госпожа Пичугина.
Говоря о перспективах развития рынка, аналитик «Инвесткафе» отмечает, что для частных проектировщиков существуют определенные риски в части конкуренции с крупными застройщиками.
«Учитывая то, что объемы строительства и реконструкции в Петербурге растут, то и объемы заказов будут расти, будет расти и рынок. Ограничителем тут будет выступать то, что у крупных компаний, которые обладают большим земельным банком и в перспективе будут строить больше всего, есть свои отделы, занимающиеся планированием, и у них нет нужды пользоваться услугами сторонних организаций», – отмечает аналитик.
Павел Никонов, директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград»:
– Для возрождения отрасли необходимо разработать четкие задачи городского проектирования. Прежде всего нужно осознанно, конкретно, а не общими фразами сформулировать задачи градопроектирования на всех его уровнях, четко сформулировать понятия этой деятельности. Например, понятие «город как объект проектирования» отсутствует в градостроительном законодательстве, а для Петербурга крайне важно разобраться в нем. Это значит также разработать разумную методику проектирования.