Безопасность под вопросом
Вопросы безопасности жилья сегодня не входят в топ-5 запросов покупателей. Однако задуматься над ними необходимо, считают эксперты. Что именно входит в набор-минимум по обеспечению жилья атрибутами безопасности, обсудили участники заседания круглого стола «Мой дом – моя крепость», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке «Контактного центра строителей».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»
Александр Власенко, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН»
Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании ASTERA St.Petersburg
Аркадий Глумов, руководитель проектно-технического отдела датского производителя автоклавного газобетона ООО «Н+Н»
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»
Мария Уткина, андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности ОАО «Либерти Страхование»
Евгений Ширстов, юрист «Дювернуа Лигал»
Оксана Дмитриева, ведущий специалист по страхованию имущества Северо-Западного дивизиона «Группа Ренессанс страхование»
Юрий Федоров, директор ассоциации «Бетон Северо-Запад»
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Антон Бугаков, руководитель коммерческой службы АН «Секьюрити»
Александр Власов, генеральный директор ООО «РусФайберсон»
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St.Petersburg
Татьяна Беляева, начальник управления розничных продаж «Санкт-Петербургский филиал ОАО «СОГАЗ»
Валерий Грибанов:
– Что в современном понимании является безопасным жильем? Зависит ли уровень безопасности от класса жилья?
Елена Шишулина:
– Безопасным является жилье, в котором безопасно существуют человек, его семья, животные и вещи. Если говорить о сегменте загородного жилья, то здесь дом, как правило, и является крепостью. Страхи людей, приобретающих такую недвижимость, связаны с пожаром и с проникновением в дом злоумышленников. Поэтому за городом активно используются роллетные системы, злые собаки. И вообще такие покупатели гораздо чаще обращаются к страхованию жилья. Как правило, страховой полис приобретается сразу после получения свидетельства о собственности, еще до начала ремонтных работ в доме, несмотря на то, что сумма страхового взноса выше, чем при покупке квартиры в городе. Люди, приобретающие загородное жилье, уделяют большое внимание тому, как организована безопасность в коттеджном поселке: есть ли забор, охрана, видеонаблюдение. Отсутствие этих элементов может стать причиной отказа от покупки. Если говорить о квартирах, то в сегменте эконом-класса люди меньше внимания уделяют вопросам обеспечения безопасности жилья. Например, в городе-спутнике «Южный» мы не планируем огораживать дворы, но намереваемся предусмотреть по желанию жильцов видеонаблюдение.
Валерий Грибанов:
– Какие опасения есть у покупателей городского жилья?
Александр Власенко:
– Покупателей городских квартир беспокоит в первую очередь риск проникновения в дом злоумышленников. Поэтому доступ предпочтительно должен быть обеспечен по магнитным картам, через домофон или службу консьержей. В жилье высокого класса эти и другие меры безопасности есть в каждом доме, а в объектах массового спроса они устанавливаются выборочно.
Валерий Грибанов:
– Возникают ли у покупателей жилья вопросы, связанные с безопасностью конструктива зданий?
Анна Калинина:
– Основная фобия покупателей элитной недвижимости – это газобетон. Есть клиенты, которые, к примеру, узнают, что где-то при строительстве дома использовался газобетон, и сразу отказываются от покупки. Застройщики говорят, что эти опасения ничем не обоснованы, но некоторые покупатели считают, что этот материал несовершенен, разбухает и т. д. В элитном сегменте покупатели предпочитают все натуральное. К примеру, выбор делается в пользу деревянных стеклопакетов, так как считается, что дерево «дышит». Застройщики жилья высокого класса постоянно акцентируют внимание на том, что все используемые ими материалы являются экологически чистыми, натуральными и не пожароопасными.
Валерий Грибанов:
– Часто ли приходится разъяснять потенциальным потребителям, насколько безопасен материал? Есть ли на рынке материалы, которые сомнительны с точки зрения безопасности?
Аркадий Глумов:
– Застройщики используют газобетон при строительстве высотных и малоэтажных домов, и связано это в первую очередь со стоимостью материала и техническими требованиями к нему. Что касается потребителей, то проблема в их неосведомленности. На рынке присутствуют производители похожего материала, но по характеристиками он значительно хуже, так как используются ингредиенты низкого качества. Мы боремся с недоверием потребителей к газобетону, проводим роуд-шоу и демонстрируем характеристики нашего материала. Слухи о газобетоне рождаются и на почве высокой конкуренции. Между тем по российским ГОСТам газобетон относится к классу негорючих материалов. С точки зрения огнестойкости и безопасности этот материал является одним из передовых. Стены из газобетона могут быть брандмауэрами, то есть предотвращать проникновение огня из одного помещения в другое. Также газобетонные стены могут быть несущими.
Валерий Грибанов:
– Около десяти лет назад в СМИ (видимо, по чьему-то заказу) проводилась кампания против монолитного домостроения. Есть ли сейчас повод говорить о безопасности жилья с точки зрения используемых при строительстве материалов?
Надежда Калашникова:
– В этой связи можно вспомнить проблему с запахом аммиака в некоторых новостройках. А вообще все материалы, которые имеют пожарно-гигиенический сертификат, по определению являются безопасными. Другое дело, что на этапе проектирования каждый застройщик и проектировщик должен соблюдать все эти нормы, нагрузки на конструкции должны быть строго рассчитаны. Еще есть проблема паропроницаемости и теплопроводимости материалов. Сейчас активно используются вентилируемые фасады, тем не менее, существует проблема, когда точка росы находится в квартирах жильцов. Также проблемы появляются, когда строительство ведется на территории бывшего промышленного предприятия. Существует пять степеней заражения почвы, и в зависимости от этого принимаются меры по ликвидации зараженного слоя. Не все застройщики очень пунктуально относятся к вопросу дезактивации почвы, а ведь это весьма важно. Еще одной проблемой может являться электромагнитное излучение. Дома нередко строятся в непосредственной близости от подстанций и около линий электропередач. Многое зависит от добросовестности застройщиков и поставщиков строительных материалов. Нормы существуют, и они одинаковы для всех сегментов жилья.
Валерий Грибанов:
– Если строительство ведется рядом с ЛЭП, то наверняка там тоже соблюдены необходимые нормы. Насколько я знаю, должно быть выдержано определенное расстояние от дома до ЛЭП.
Надежда Калашникова:
– Я, как и мы все, наверное, не раз замечала в некоторых местах несоблюдение требований по расстоянию от жилых домов до линий электропередач. Более того мне кажется, что городское правительство некоторым образом заинтересовано в том, чтобы избавляться от таких участков, как свалки и т. д. И как раз за счет застройщика они решают данную проблему – и еще получают деньги за эти участки.
Валерий Грибанов:
– Не появились ли у страховых компаний новые продукты в связи, например, с аммиачной проблемой?
Мария Уткина:
– Таких продуктов не появилось. Страховые компании – это не благотворительные организации, и они не готовы нести убытки и возмещать средства по таким рискам. А поскольку проблемных с точки зрения аммиака объектов в городе не так уж и мало, убытки будут. К тому же, когда объект принимается на страхование, сложно определить, что будут такие последствия. А страховой компании необходимо понимать, как в случае наступления страхового события она будет выплачивать пострадавшему средства.
Вообще у нас в стране страхование не настолько окультурено, как например в США и Европе. Наши люди в большинстве своем еще не готовы брать на себя обязательства по страхованию своего имущества.
Евгений Ширстов:
– С точки зрения юриста довольно сложно просчитать, как такой риск, как аммиачный запах, можно компенсировать, так как это оценочная категория. Когда человек вселяется в квартиру и ощущает запах аммиака, то каждый оценивает свои убытки по-разному.
Юрий Федоров:
– Аммиачная проблема остро существует уже четвертый год. Установить виновника сейчас очень сложно. Вообще, по технологии никакого свободного аммиака в бетоне быть не может. Предварительные исследования показывали, что это грубое нарушение технологии. Сейчас проблема практически снята, и то, что появляется, это уже остатки.
Валерий Грибанов:
– Насколько остро стоит проблема с проникновением злоумышленников в жилье и как ее можно предупредить? Какова доля жилья, оборудованного системами безопасности?
Антон Бугаков:
– На сегодняшний день доля жилья, оборудованного системами защиты от проникновения, составляет менее 3% от общего числа. Люди считают, что охрана – это дорого и неэффективно, и лучше просто застраховать жилье. Однако это не так. Нужен комплексный подход. Охрана предотвращает проникновение, имущественные потери, а страховая компания – возмещает понесенные убытки. К тому же, если в квартире установлены системы безопасности, страховка обойдется дешевле. Застройщики жилья высокого класса, как правило, продумывают системы безопасности дома, а в жилье массового спроса данный вопрос зачастую приходится решать самим покупателям. Вообще, если в доме установлена система видеонаблюдения, есть консьерж и контроль доступа, то никакие воры туда не полезут. Это бессмысленно, так как большинство домов таких системами не оборудованы и доступ туда менее затруднен. Частному лицу поставить квартиру под охрану стоит порядка 10 тыс. рублей. Если добавить пожарную безопасность, то стоимость вырастет еще на 1,5 тыс. рублей. Для компании, которая озаботилась системами безопасности жилья на этапе застройки, это обойдется на 50% дешевле.
Екатерина Немченко:
– Есть люди, которые очень придирчиво относятся к материалам, использованным при строительстве дома. Но большинство покупателей эти вопросы не поднимают. Современное домостроение растет вверх, появились 25-этажные дома. Соответственно, были внесены изменения в СНИПы по пожарной безопасности, появились строгие требования для обеспечения доступности объекта для маломобильных групп и т. д. Можно сказать, что современные дома более безопасны с точки зрения проживания, чем те, которые строились в советские времена. Для каждого сегмента жилья есть свой набор атрибутов, обеспечивающих безопасность. Для элитного жилья – это закрытая территория, видеокамеры с записью, кодовые замки, служба консьержей или диспетчеризация на несколько подъездов. В жилье массового сегмента установка тех или иных систем остается на усмотрение застройщика. Чтобы повысить потребительские качества объекта, компании устанавливают кодовые замки, видеонаблюдение, металлические двери и т. д. Мы сравнили стоимость квартир в новостройках массового сегмента, где нет никаких систем безопасности и где установлены такие системы, и оказалось, что разница в цене составляет всего 3%. Интересно, что покупатели жилья бизнес-класса, где есть служба консьержей и прочие системы безопасности, не хотят потом платить за эти услуги. Менталитет людей таков, что они хотят жить в безопасности, но не хотят за это платить. В итоге даже оборудованные необходимыми системами безопасности дома превращаются в то, что мы привыкли видеть в жилье старой застройки.
Валерий Грибанов:
– Влияет ли наличие охранных систем на стоимость страхового полиса?
Оксана Дмитриева:
– Огороженная территория и наличие охранных систем удешевляет стоимость полиса на 10%.
Валерий Грибанов:
– Какое внимание вопросам обеспечения безопасности уделяется в жилье массового спроса?
Арсений Васильев:
– Если говорить о безопасности самого строения, то современные здания безопасны. Для обеспечения пожарной безопасности вводятся новые требования, и сейчас любой новый дом оборудован автоматической противопожарной защитой. Однако разработка современных норм и требований сейчас находится на более низком уровне, чем в советские времена, и они вступают между собой в противоречия. Например, когда в доме срабатывает датчик, должно происходить и дымоудаление, то есть воздух, который находится на лестничной площадке, должен удаляться. Для этого включаются мощные вентиляторы, которые высасывают весь воздух, находящийся внутри. Существуют определенные требования к выходам, чтобы люди могли в случае опасной ситуации покинуть здание и выбежать на улицу. Есть требования к так называемым противопожарным дверям, которые закрываются. В итоге в связи с недостаточной проработкой норм может произойти трагедия. Когда происходит дымоудаление, двери не открываются, так как вентиляторы действуют как насосы, и из-за разницы в давлении дверь просто невозможно открыть наружу. Если в это время человек окажется в местах общего пользования, то он попадет в ловушку. Таким образом, увеличение количества норм не всегда идет на пользу.
Надежда Калашникова:
– В пожарной безопасности существует норматив: расстояние от пожарной машины до подоконника последнего этажа здания должно быть не более 75 метров. Все, что выше, – это спецусловия, которые утверждаются Министерством строительства. Сейчас появляются объекты разной высотности, построенные из разных материалов. Это несмотря на то, что СНИПы и ГОСТы действуют с 70-х годов двадцатого века. Тем не менее, инновации появляются и в строительной отрасли. В объектах, которые выше 75 метров, кроме клапанов дымоудаления в шахтах лифта есть и пожарные сухотрубы, которые идут по всей консоли многоэтажек. В нашем объекте «Лондон-парк» 25 этажей, и по спецусловиям там разработана система спуска людей с последних этажей в случае пожара. Специальные лестницы крепятся к парапетам, которые сделаны не из кирпича, а из железобетона.
Валерий Грибанов:
– Есть ли разница в тарифах на страхование жилья, которое находится в высотных домах, и в стандартных домах высотой менее 75 метров?
Оксана Дмитриева:
– Разницы в тарифах нет. Наша статистика убыточности говорит о том, что основными убытками являются не пожары, а заливы.
Валерий Грибанов:
– Насколько надежны сегодня системы пожаротушения в высотных домах? Требуют ли они какого-то дополнительного оборудования?
Александр Власов:
– Есть пожаробезопасность самой квартиры, а есть пожаробезопасность объекта. Это две разные вещи. При строительстве всегда экономят прежде всего на системах пожаробезопасности. Как правило, устанавливается самая дешевая система, которая срабатывает, когда пожар уже начался. И никакими нормами, правилами, требованиями, СНИПами эту проблему не решить. Согласно СНИПам, и сейчас используются дымовые извещатели, ведь в то время, когда эти СНИПы создавались, других просто не было. Но со временем появились совершенно новые системы. К примеру, наши системы широко используются в Европе в труднодоступных местах, что особенно важно для высотных зданий. Пожар, как правило, распространяется по вентиляционным каналам и лифтовым шахтам, но в этих местах в нашей стране обычно нет систем обнаружения пожара. Вообще системы профилактики и раннего обнаружения пожара на строительных объектах, как правило, не используются. Также не развита у нас и система автоматического пожаротушения в высотных зданиях. Кроме того, мы столкнулись с ситуацией, когда люди при ремонте квартиры в своих домах просто снимают извещатели пожара – потому что они мешают и потому что выглядят «некрасиво».
Арсений Васильев:
– Бесконтактные датчики работают на батарейках. Когда их заряд подходит к концу, датчик начинает пищать, и люди просто вытаскивают из него батарейку и забывают о нем навсегда. А вообще противопожарные системы, в том числе и автоматические, существуют, но вопрос в том, применены ли они в конкретных высотных домах. А это уже дело проектировщиков и застройщиков.
В целом, к сожалению, вопросов к строителям по поводу обеспечения противопожарной безопасности со стороны покупателей сейчас практически нет.
Екатерина Немченко:
– Складывается такая ситуация, что спасение утопающих – это дело рук самих утопающих. Так, среди моих клиентов, которые любят верхние этажи, есть те, кто укомплектовывает свои квартиры мини-парашютами.
Валерий Грибанов:
– Что, как правило, люди страхуют: имущество, которое есть в квартире, или саму «коробку»?
Татьяна Беляева:
– Если говорить о страховании жилья, то клиенты, как правило, стараются минимизировать свои затраты и страхуют только имущество и отделку квартиры. А при поражении огнем страдает и конструктив, то есть стены.
Валерий Грибанов:
– Часто девелоперы при продаже объектов делают акцент на том, что двор огорожен. Насколько это вообще правомерно?
Евгений Ширстов:
– Есть два варианта: первый – когда огораживается участок, который был сформирован под этот дом, и второй – когда огораживается проезд во внутренний двор, который никакого отношения к участку не имеет, особенно если он был сформирован по обрезу фундамента. Второй вариант, в случае, если не оформлено землепользование, находится вне закона. И люди, которые жалуются на такие действия, как правило, выигрывают такие споры. Город в таком случае пытается либо обязать заключить договор на право пользования этим участком, либо по решению прокуратуры эти шлагбаумы и заборы демонтируются. Если речь идет об участке, который находится под домом и является общим имуществом, то в случае наличия решения, принятого на общем собрании собственников жилья, установка ограждения законна. В старом фонде споры по поводу доступа во двор и проезда, как правило, возникают между владельцами коммерческих встроек и жителями таких домов. Результат спора зависит от того, как оформлен участок, на котором ограждение располагается.
Валерий Грибанов:
– Подобные спорные ситуации возникают и за городом. К примеру, коттеджный поселок, который находится на берегу озера, ставит забор, заходящий в воду.
Евгений Ширстов:
– Такие нарушения выявляются, как правило, в рамках государственного земельного контроля. У нас за это ответственен Росреестр. Проблема заключается в том, что в рамках этого дела необходимо доказать, что ответчик – это именно то лицо, имущество которого подлежит сносу. Если имущество ничейное, то такой забор или ограждение можно просто снести. Такие дела часто выигрываются, однако нередки случаи, когда после сноса забор через какое-то время появляется вновь.
В Совете Федерации 24 октября прошло заседание круглого стола на тему «О законодательном обеспечении деятельности метрополитенов». Его организатор – Комиссия по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству – пригласила к разговору парламентариев, представителей органов власти и управления, руководителей отрасли. От Санкт-Петербурга в нем приняли участие заместитель председателя комиссии Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Анатолий Костерев и заместитель начальника ГУП «Санкт-Петербургский метрополитен» Владимир Лысенков.
Как рассказал г-н Костерев, участники слушаний были единодушны в том, что требуется законодательное закрепление не только понятия «метрополитен», но и разделение функций по строительству и эксплуатации метро, а также принципов финансирования. О важнейшей роли метрополитенов в жизни крупных городов заявил, открывая дискуссию, председатель комиссии СФ Олег Толкачев. Так, на долю старейшей в нашей стране московской «подземки» приходится 65 процентов всего объема пассажирских перевозок в городе. И это более 9 млн человек. По 12 линиям столичного метро со 173 станциями проходят более 10 тысяч поездов при минимальном интервале движения в 90 секунд. Согласно плану метростроения в Москве, потребность в лимитах капитальных вложений на 2008 год составляет 27,3 млрд рублей, на 2009 – 39 млрд рублей и на 2010 год – 44 млрд рублей.
Депутат отметил, что сложность вопроса развития метро в России осознают и в Министерстве транспорта. Так, министр транспорта Игорь Левитин недавно заявил, что «сейчас нам надо хотя бы содержать то метро, которое мы когда-то построили». «Поэтому о развитии можно говорить только в Москве, где город выделяет достаточное финансирование. Регионы, кстати, ставят вопрос, чтобы метро финансировалось 50 на 50 в соотношении денег из федерального и регионального бюджетов. Но мы не можем сегодня увеличить этот объем. Он у нас примерно на уровне 20 процентов. И у нас, кстати, нет закона о метро. И некоторые депутаты просят нас, чтобы мы разработали такой закон. Мы думаем сейчас над этим», – сообщил журналистам г-н Левитин.
Напомним, что программой строительства метро в России на 2003–2015 годы предусмотрен ввод в эксплуатацию 227,4 км линий и 139 станций в 12 городах с общими затратами более 414 млрд рублей. Однако, по словам руководителя Федерального агентства железнодорожного транспорта Игоря Ромашова, «программа была Правительством РФ только согласована, выполнение ее, особенно необходимое выделение средств, не стало обязательным». В настоящее время метрополитеном располагают семь городов РФ: Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новосибирск, Самара, Екатеринбург, Казань. Общая протяженность действующих линий составляет 452,66 км, общее количество станций – 274. В 2007 году на развитие метро в России выделено 7,8 млрд рублей. Как считает г-н Ромашов, «в связи с недостатком финансирования строительство идет с отставанием от графика, обозначенным программой, и протяженность недостроенных линий метро составляет более 60 км. Незавершенное строительство метрополитенов в России в денежном выражении составляет более 115 млрд рублей» (данные на начало 2007 года).
Недостаточным финансирование строительства петербургского метро из федерального бюджета считает и губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко, которая 24 октября на встрече с председателем Госдумы Борисом Грызловым в Смольном заявила: «Строительство метро – это очень дорогостоящие проекты, и во всех странах их всегда поддерживает государство, причем на условиях 50 на 50. Мы ежегодно предоставляем в федеральный центр заявки, но сначала было финансирование 50 на 50, теперь стало 20 на 80, причем в этом году, например, мы реально получили только 9 процентов». «В следующем году 13,5 млрд рублей на строительство метро дает город, а Федерация – 700 млн рублей (5 процентов). Это как-то неудобно. Это не участие, а неизвестно что», – подчеркнула Валентина Матвиенко. Она также сообщила, что петербургские станции метро, «которым уже более 50 лет», ни разу капитально не ремонтировались, и на эти цели также нужны значительные средства.
По мнению депутата, облегчить ситуацию с финансированием могли бы и регионы, приняв решение об освобождении метрополитенов от налога на имущество с целью увеличения собственных источников на обновление и реконструкцию действующих линий метрополитенов.
Отметим, что согласно закону «О бюджете Санкт-Петербурга на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов» (приложение 20 «Адресная инвестиционная программа») на строительство и реконструкцию объектов метрополитена заложено: 2008 год – 13,129 млрд рублей, на 2009 год – 12,132 млрд рублей и 2010 год – 12,053 млрд рублей. В 2008 году запланированы наиболее крупные вложения: на строительство Фрунзенского радиуса от ст. Садовая (пл. Мира II) до ст. «ул. Белы Куна» («Международная») – 10,825 млрд рублей (1-й пусковой комплекс до станции «Волковская» – 5,5 млрд рублей), на строительство станции Адмиралтейская – 310 млн рублей, на строительство электродепо «Выборгское» – 367 млн рублей, на приобретение новых вагонов – 490 млн рублей, на проектно-изыскательские работы – 474 млн рублей.
Как сообщил г-н Костерев, эксперты Совета Федерации считают, что необходима разработка (утверждение) федеральной программы строительства метрополитенов в крупных городах страны, которая была бы обеспечена гарантированным финансированием. Метростроевцы и эксплуатирующие организации крайне заинтересованы в разработке типовых технических требований для подвижного состава метрополитенов, а также выработке новой концепции автоматизированной системы управления.
Кроме того, полагают эксперты, необходимо рассмотреть возможность разработки программы целевого финансирования научно-исследовательских и опытно-конструкторских разработок, направленных на обеспечение антитеррористической защищенности метрополитенов. Эксперты отмечают, что Градостроительный кодекс сейчас не определяет орган исполнительной власти, уполномоченный выдавать разрешение на метростроение в целом, и, как следствие, скоро невозможно будет получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
По мнению депутата, во время круглого стола остался без внимания такой важный вопрос, как реализация Федерального закона «О концессионных соглашениях» 115-ФЗ, принятый 21 июля 2005 года. Всего в законе указаны 14 объектов, которые могут быть предметом концессионных соглашений, в том числе есть и такая позиция, как «метрополитен и другой транспорт общего пользования». По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности. В соответствии с регламентом данного закона Правительство России давно должно было утвердить типовое концессионное соглашение в отношении метрополитена и другого транспорта общего пользования.
Однако до сих пор таких документов не появилось. «А ведь частно-государственное партнерство в сфере строительства и эксплуатации метро (там, где оно разумно и отвечает интересам города) может решить самый главный для него вопрос – необходимое финансирование и, как следствие, необходимое развитие сети метрополитена», – считает заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству.
Евгений Герасимов, Строительный еженедельник
Роль архитектора в сегодняшнем процессе строительства и девелопмента весьма неоднозначна. С одной стороны, он зависит от интересов заказчика. С другой, – он зависит от среды, в которую попадает проект, в особенности если эта среда – историческая и требует сохранения. С третьей, – он зависит от общественности, мнение которой о его проектах может весьма сильно сказываться на репутации. Причем общественность, в свою очередь, тоже делится на две разные группы – есть обыватели, неосведомленные об архитектурных тенденциях и течениях, а есть профессиональное сообщество, зачастую выдающее проектам совсем другие оценки. Архитектурные конкурсы последнего года ярко отразили эту дихотомию: в июне прошел конкурс «Связь времен», организованный движением «Живой город», где победил проект, выполненный в стиле модерн начала ХХ в., столь любезном сердцу петербуржцев, а осенью было объявлено об учреждении профессионального конкурса «Дом года. Санкт-Петербург», задача которого «обратить внимание общественности на качественную современную архитектуру», по выражению одного из организаторов. Куда деваться архитектору, зажатому в тиски всеми этими условиями – вопрос вопросов. Особенно в Петербурге.
Упакуйте, пожалуйста
По мнению главного редактора журнала «Проект Балтии» Владимира Фролова, одного из инициаторов конкурса «Дом года. Санкт-Петербург», архитекторы сегодня большей частью являются просто «упаковщиками» для тех функций, которые девелопер хочет вложить в свой проект. «Архитектура становится обложкой для того, что приносит выгоду, и на этой обложке крупными буквами написан брэнд. Посмотрите на торговые центры, появляющиеся в наших парках – о какой архитектуре там идет речь? Эти объекты не вписываются в среду, а заслоняют ее», - говорит он. Архитектурный обозреватель Юлия Хопта дает еще более негативные оценки загородной недвижимости: «Мы получили эстетическую катастрофу, кольцо дисгармоничной среды вокруг города. На архитекторов девелоперы предпочитают много не тратить, ландшафтный дизайн и вовсе является необязательным, и в результате между редкими островками благоприятной среды – однообразие, архитектурная убогость и свалки». По ее мнению, архитектор обычно находится в полном подчинении у заказчика. «Мне неизвестны такие случаи, когда архитектор из-за отстаивания своей точки зрения отказался бы работать. Обычно приводят традиционное оправдание: если не сделаю это я, то вместо меня сделают еще хуже, - считает Ю.Хопта. – Торг за эстетику происходит каждый день в тиши кабинетов архитектурных студий. Да, есть архитектурное сообщество, в котором формируются репутации, но все же обычно девелопер занимает жесткую позицию, а архитектор – идет на компромисс. Результаты мы видим везде: профессионалы, взглянув на здание, сразу отметят, где выиграл заказчик со своими метрами и выгодой, а где архитектурная идея».
Подтверждают это и сами архитекторы. Так, глава «Студии 17» Святослав Гайкович на одном из круглых столов прямо сказал: «Конечно, профессия архитектора – сервисная. Мы должны обслужить заказчика. Если он хочет, чтобы в доме было столько-то 3-комнатных, столько-то 2-комнатных и столько-то 1-комнатных квартир, и это просчитано по экономике, то нам остается только слушаться его. Умные разговоры ведутся на круглых столах, а в мастерских говорят о другом».
Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Юрий Борисов не склонен обвинять во всем заказчиков. Но и сервисность профессии архитектора он не отрицает, считая, что вся беда оттого, что архитекторы не понимают комплексности стоящих перед ними задач (которые ставит заказчик), в результате чего получается и морально, и функционально устаревший «продукт». «У нас никто не понимает ни требований ритейла, ни норм офисного пространства. Но и морально это никуда не годные объекты», - сетует Ю.Борисов. По его мнению, архитектура сегодня очень часто заканчивается рисунком фасада здания. «Архитекторы видят только одну задачу – нарисовать некий оригинальный портик, который зачастую безвкусен и превышает допустимые регламенты, и согласовать его», - считает Ю.Борисов.
«Карманный» - дешевле
При этом застройщики продолжают применять практику безымянных проектов, то есть вообще отказываются от привлечения архитектора. Автору этих строк в 2000-2002 гг. пришлось написать немало рекламных текстов о строительных проектах (правда, тогда это все строилось еще на окраинах и не претендовало на локацию в центре). Половина, а то и более топ-менеджеров компаний гордо заявляли тогда, что проект создан собственным архитектурно-проектным отделом компании. Некоторые скромно признавались, что у них самих есть достаточно вкуса, поэтому идея облика здания принадлежала им. «Зачем нам архитектор? Он дорого обходится и дает сомнительный результат. Мы сами все это можем нарисовать. И даже лучше архитектора, поскольку знаем внутренние функции здания», - без обиняков заявляли застройщики.
С тех пор такая практика только выросла в объемах, хотя и эксперты, и непрофессиональная общественность сходятся в крайне негативной оценке подобных действий. «Девелопер не имеет права так поступать, хотя по закону он не обязан заказывать проект архитектору», - говорит Ю.Борисов. «Такого не должно быть, потому что если нет автора, то нет и ответственности за сделанное. Ценность здания, которое появится в результате, крайне сомнительна», - заявляет Юлия Медведева, главный редактор журнала «Капитель». А В.Фролов признает, что теперь такая «карманная», архитектура вышла из кольца новостроек и «пришла с окраин в центр».
Призвание «варягов»
Между тем, некоторые иностранные мастера, как ни странно, довольно снисходительны к современным российским архитектурным реалиям. Так, по мнению гендиректора Stuff International Design Нила Уайтхеда, искусство возникает там, где начинается излишество, поэтому появление зданий-уродцев – это временное явление, и оно пройдет. На эстетику девелоперы обратят внимание тогда, когда будут заработаны первые капиталы – тогда и понадобится зарубежный опыт, качественные проекты, тогда захочется создавать комфортную среду. «Когда вы будете более свободны, то и пространство вокруг станет более мягким», - считает он. - А пока Россию ждет эпоха «краткосрочных проектов», которые через пару десятилетий нужно будет сносить».
Иного мнения придерживается издатель профессиональных журналов об архитектуре голландец Барт Голдхоорн. Он считает, что сейчас россияне покупают очень дорогое жилье (зачастую дороже европейского), но очень плохого качества. Сравнивая ситуацию с западными реалиями, он отмечает, что «беспределу» в архитектуре на Западе препятствует незыблемое соблюдение градостроительных регламентов. Благодаря этому девелоперы находятся в жестких рамках. «В России же девелопер покупает участок, потом его обслуживает архитектор, потом проект представляется городу и его судьба решается в зависимости от наличия у девелопера друзей во власти: как правило, крупные инвесторы не обходятся без связей, - замечает эксперт. - В результате город не может повлиять на их аппетиты. А градостроительный этап формирования городской среды вообще воспринимается как чисто технический, установленные параметры все могут обойти».
По словам Б.Голдхоорна, на Западе тоже есть уплотнительная застройка – из-за транспортных проблем, из-за того, что большая плотность позволяет экономить энергоресурсы. Однако там находят массу вариантов того, как полностью застроить территорию, достигнуть высокой плотности, но без ущерба для комфортности городской среды. Это подтверждает и представитель финской компании Honkatalot Надежда Майорова. По ее словам, цены на землю в Финляндии те же, что и в России, но почему-то застройщики не стремятся посадить на полученные участки как можно больше площадей.
И все-таки нельзя не заметить, что в последнее время российские застройщики начали если не преодолевать, то хотя бы осознавать то, что они создают некомфортную среду для жизни. Пока не все, но хотя бы самые богатые – те, которые могут себе позволить размышлять не только о прибыли, но и о качестве конечного продукта. В Петербурге так себя ведет, в частности, «Главстрой-СПб» в проекте жилого района «Юнтолово». По словам главного архитектора компании Андрея Мушты, именно это стало причиной того, что в архитектурном конкурсе по «Юнтолово» участвовали только иностранные специалисты. «Им не надо объяснять про экономию ресурсов, про экологию, про создание зеленых зон внутри кварталов, про комфортность среды обитания», - говорит он.
Впрочем, иностранных архитекторов предпочитают звать многие застройщики, но цели у них при этом разные. Далеко не всегда иностранца зовут, чтобы получить проект хорошего качества, иногда имя «звезды» требуется лишь для престижа или для того, чтобы продавить несколько неразрешенных регламентом метров в высоту. Глава «Студии 44» Никита Явейн, например, убежден, что иностранные профессионалы проявляют в Петербурге наибольшую «отвязанность», и их агрессивные для среды проекты обязательно сопровождаются предложением сноса существующей застройки.
Относительно своих работ архитектор придерживается другого мнения, говоря, что его действия ограничены принадлежностью к городу (при этом заметим, что ВООПИК признал проект БЦ «Линкор» Н.Явейна – градостроительной ошибкой). «Я здесь живу, здесь живут мои дети, я не хочу, чтоб в них потом пальцем тыкали», - говорит потомственный архитектор. По его мнению, иностранцев больше интересует гонорар. «Вот лорду Фостеру совершенно все равно, что построить на месте Фрунзенского универмага. У него в папочке 16 разных фасадов нарисовано: хотите, такой сделаем, хотите, этакий, но главное – снести памятник архитектуры», - иронизирует Н.Явейн.
Однако, к сожалению, случаи произвола и грубости иностранцев не отменяют того факта, что качество работы российских архитекторов в среднем значительно ниже, чем западных, при том что в России в 3,5 раза меньше архитекторов, чем в Чехии, в 7 раз меньше, чем в Англии, в 12 раз меньше, чем в Германии, и в 21 раз меньше, чем в Италии (данные Б.Голдхоорна). Так, по мнению вице-президента корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслава Семененко, в российских регионах, даже в городах-«миллионниках», сейчас практически нет грамотных архитекторов и проектировщиков. «Хотят, как лучше, а получается все равно Купчино. Во внешнем облике зданий – следы советских типовых проектов, перемешанные с воспоминаниями о заграничной поездке и помноженные на новые материалы, использованные как попало. В новой городской среде – никакого комфорта, дети бегают там же, где ездят машины, тесно, грязно. Деньги вкладываются огромные, а получаются монстры, уродующие облик городов. Никакого нового качества жизни эти проекты не создают», - признает он. Другого способа переломить ситуацию, кроме массового призвания архитектурных «варягов», В.Семененко не находит.
Но не все видят выход только в этом. Так, профессор ГАСУ Владимир Антощенков говорит, что в России необходима скорейшая и капитальная реформа архитектурного образования. «Уже не первые 10 лет мы выпускаем плохих архитекторов, - признается он. – Представьте, у нас 30 человек в группе. И 2 раза в неделю у них преподают архитектурное проектирование. Это ничто, так научиться нельзя». С.Гайкович считает, что архитектурное образование несет в себе наследие советского времени – хрущевско-брежневского периода, когда «архитектуры не было вообще, а были лишь типовые проекты», поэтому и архитекторов не стало, и образования соответствующего. А известный в Петербурге реставратор, писатель, директор музея-усадьбы Набокова в Рождествено Александр Семочкин в разговоре с журналистами вспоминал, что, когда он 30-40 лет назад получал архитектурное образование, то «лучшие студенты пошли в реставраторы, потому что в архитектуре делать было нечего».
Я бы в критики пошел
Между тем, даже удачные архитектурные проекты сегодня имеют мало шансов получить общественное признание. Эксперты считают, что виной тому – полное отсутствие в Петербурге качественной архитектурной критики. «Собственно, этот жанр умер. А компетентных аналитиков можно пересчитать по пальцам. В Москве их гораздо больше, - говорит Ю.Медведева. – Критики не было в советские времена, так как не было критериев для нее. В 1990-е гг. появились некоторые издания, отражающие новые тенденции и веяния, но писать в них практически некому. А ведь без критики и архитектуры не будет – именно она создает события и имена, толкает искусство вперед».
В результате отсутствия дискуссионных площадок, где могли бы высказываться профессионалы, общественность, не разбирающаяся в архитектуре, признает проекты, подстраивающиеся под старые стили, но отрицает все попытки сделать что-то современное. А люди знающие часто придерживаются совсем иного мнения. Так, глава КГА Александр Викторов приветствует то, что в последнее время петербургские архитекторы перестали строить здания, приспосабливающиеся под окружающую застройку и «мимикрирующие» под старые стили. По его мнению, такое явление – это болезнь роста современной архитектурной школы, и «под напором профессионализма» она должна пройти. Одним из удачных образцов современной архитектуры в центре города А.Викторов считает дом позади Казанского собора, на Казанской улице, 3, проект авторства мастерской Рейнберга и Шарова – не превышающий высоты окружающей застройки, однако из-за больших площадей остекления и современного облика вызвавший крайне неоднозначную реакцию горожан.
Правда, в последнее время, по словам Ю.Хопты, у общественности и экспертной среды наметилась тенденция движения друг к другу навстречу. «С одной стороны, общественность структурируется, объединяется, выражает свое мнение публично, выстраивает, как «Живой город», народные рейтинги архитектурных проектов. С другой стороны, и сами архитекторы начинают понимать, как им важно свое реноме, выходят на публику, дают интервью. Искусствоведы тоже стараются изъясняться на понятном языке. Да и репутация заказчика тоже стоит денег, и он это отлично понимает, - рассказывает она. – Строители задумываются. Многие уже признают, что суммы, потраченные на качественный проект и на уступки обществу, впоследствии себя окупают».
На последнем форуме PROEstate это подтвердила дискуссия о работе архитектора в исторических центрах традиционных городов. Участники дискуссии сошлись на том, что сейчас для архитектора важнее всего такт и отсутствие творческого эгоизма. «Постановка и решение градостроительной задачи – выше желания выделиться и показать себя. В Петербурге нельзя быть эгоистичным и бестактным», - признал архитектор Сергей Чобан. «Так и заметят быстрее, и оценят лучше», - согласился с ним А.Викторов.
Елена Зеликова