Проспект без машин привлечет арендаторов
Городские власти заявили о том, что прорабатывают вопрос о возможности создания пешеходной зоны на одном из отрезков Невского проспекта. Участники рынка полагают, что это даст толчок развитию коммерческой недвижимости на прилегающих территориях.
Правда, пока, по предложению городских властей движение автомобилей планируется закрывать лишь на выходные и не на всем проспекте, а лишь на небольшом его участке – от Думской ул. до канала Грибоедова. Вероятнее всего, если такие планы будут реализованы, пешеходной зоной главная улица города будет лишь в летние месяцы.
Пока не все участники рынка к идее создания пешеходной зоны относятся с одобрением. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит, что идея закрытия части Невского пр. видится ему сомнительной. «Если цель – проведение различных мероприятий, то в городе достаточно общественных пространств, которые уже существуют, но плохо или вообще не используются, начиная от Дворцовой и Исаакиевской площади. Необходимо научиться эффективно распоряжаться уже имеющимися площадками, прежде чем планировать появление новых. Закрытие Невского вызывает вопросы и с точки зрения движения общественного транспорта. В аспекте коммерческой недвижимости временное закрытие движения транспорта на Невском пр. будет способствовать более активному развитию в прилегающих дворах и на первых этажах зданий операторов общепита, но влияние этого стимула будет невелико. Увеличение пешеходного потока скажется на экономической эффективности заведений, так как в настоящее время многие из них носят имиджевый характер. Заметного роста арендных ставок это не вызовет, так как стоимость аренды в этой локации и без этого очень высока», – полон скептицизма господин Фадеев.
Леонид Фарисеев, директор направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака», напротив, считает, что пешеходная зона на Невском способна дать новый толчок коммерческой недвижимости прилегающих территорий: «Если говорить о коммерческом потенциале Невского пр., то за последние годы его привлекательность для арендаторов существенно снизилась. В числе основных причин – крайне высокий уровень арендных ставок, нежелание арендодателей идти на компромисс, смещение спроса, вызванное открытием «Стокманна» и «Галереи», почти исключительно туристический характер трафика, не самая удобная транспортная доступность».
Он полагает, что создание пешеходной зоны на участке Невского пр. может повысить привлекательность коммерческих помещений, расположенных на самом проспекте и на дворовых территориях, и поднять уровень арендных ставок, но только в том случае, если данная пешеходная зона действительно станет центром притяжения и будет генерировать значительный трафик. «При этом важно привлечь не только туристов, но и жителей города, что возможно за счет проведения уникальных культурных и досуговых мероприятий. Это особенно важно, учитывая ту конкуренцию, которую составляют сегодня на рынке коммерческой недвижимости центральным торговым коридорам спальные районы, насыщенные качественными торгово-развлекательными объектами», – говорит господин Фарисеев.
«Ставки аренды при превращении улицы в пешеходную зону могут начать расти, мы это наблюдали в Москве – при создании пешеходной зоны на Кузнецком Мосту арендные ставки там начали расти на 5-10% в год. Там наблюдался и рост количества заявок от ретейлеров и рестораторов и на сами пешеходные улицы, и на соседствующие с ними, которые также находятся в зоне влияния новых пешеходных артерий», – говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, полагает, что создание пешеходной зоны на Невском пр. влечет за собой увеличение проходимости и, как следствие, рост востребованности помещений на первых этажах. «Увеличение стоимости аренды может составить около 20-30%», – подсчитал он.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, считает, что пешеходные зоны как общественное пространство повышают социальную привлекательность прилегающих районов, оказывают мощное стимулирующее воздействие на локальную культурную и туристическую активность. «Но если рассматривать коммерческую привлекательность пешеходных зон, то она не так однозначна. Например, помещения на первых этажах зданий, находящихся в пешеходной зоне, должны быть технически подготовлены для размещения операторов ретейла. К тому же для большинства ретейлеров отсутствие автомобильного проезда, скорее, является недостатком. В этом отношении для торговой функции больше подходят бульвары, на которых есть как пешеходная зона, так и проезд для автомобилей. Негативное влияние создание пешеходной зоны может оказать и на стоимость жилья в прилегающих домах, поскольку жителям в этом случае приходится мириться с пешеходным потоком и прочими связанными с этим неудобствами», – уверен господин Трушин.
Гармония в архитектуре Петербурга была достигнута не только за счет мастерства каждого конкретного архитектора, творившего в городе, но и за счет пространственных особенностей, присущих только граду Петра. Соблюдение простых правил при создании новых общественно-деловых и жилых зданий поможет сохранить лицо города независимо от стиля и времени, считают эксперты.
Эти вопросы обсуждались на архитектурной дискуссии «Петербург в контексте мировой архитектуры: взгляд Запада и России», организованной Холдингом RBI. В мероприятии приняли участие зарубежные и отечественные зодчие.
Архитектурная самоидентификация
В архитектуре Петербурга очень сильна традиция соединения зарубежных и российских школ и направлений. Их гармоничное сочетание создает уникальность и неповторимость города. Вячеслав Ухов, вице-президент Санкт-Петербургского союза архитекторов, рассказал, что изначально Петербург создавали многие приглашенные западные архитекторы. Но их работа во многом определялась местным колоритом.
Юрий Земцов, руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», заслуженный архитектор России, подчеркнул, что основой архитектуры Петербурга явилась именно его пространственная структура: «Главное качество, которое сделало Петербург таким, какой он есть – это его пространственные характеристики, а также их сохранение в течение трех веков при планировании и строительстве новых объектов».
По словам Юрия Земцова, речь идет о таких правилах как не превышение высотности, соблюдение красной линии, наличие брандмауэра и так далее. По его мнению, эти правила важно соблюдать и сегодня при проектировании современных зданий и сооружений.
В свою очередь Олег Романов, президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов, также уверен, что для архитектора важна география. «Петербург – это и есть контекст. Импульс развития, заданный еще Петром, до сих пор актуален. Нет никаких противопоставлений между западной и отечественной архитектурами в рамках этого контекста», - подчеркнул он.
Архитектор Святослав Гайкович полностью согласен со своими коллегами. Он добавил, что архитектор всегда находится в плену текстуальности, то есть творит по месту.
Рикардо Бофилл, испанский архитектор, глава Taller de Arquitectura, также не противопоставляет российскую и иностранную архитектуру в облике Петербурга, потому что, на его взгляд, «в какой-то момент все смешивается». «Архитектуру называют гением места. И именно местность во многом определяет архитектуру. Вся застройка Петербурга подчиняется логики места, на котором расположен город. Оттого он уникален и неповторим», - добавил Рикардо Бофилл.
Эдуард Тиктинский, президент Холдинга RBI, констатировал, что ключевое значение для Петербурга является то, насколько талантливы будут архитекторы, которые продолжат создавать облик города. «У каждого архитектора свой вкус. Важно, чтобы профессионалы оценивали то, что является уместным и талантливым именно для Петербурга. Это не только внешняя красота, но актуальные технические решения. Если конкурсная комиссия состоит из одних чиновников, то многие вещи не учитываются. Оценивать проект должны только профессионалы. К ним должно быть уважение со стороны и чиновников, и градозащитников», - подчеркнул Эдуард Тиктинский.
Движение вперед
Если с прошлым строительством в городе все более или менее понятно, то как быть с новыми объектами, которые необходимо «вписать» в пространственную структуру Петербурга, принимая во внимание уже существующую застройку.
Вячеслав Ухов говорит о том, что в историческом плане архитектура зависима от обновления, так все здания приходят в негодность: «Город должен идти по пути реновации, но какие-то части города нужно преобразовывать, то есть иногда необходимо и хирургические вмешательства, для того, чтобы город был живым».
Юрий Земцов заострил внимание на том, что для Петербурга важны его пространственная и планировочная структуры. С этой точки зрения дискуссия о стилевых предпочтениях не имеет смысла, потому что город кроме пространственного измерения есть еще и временное. «Именно по времени мы определяем как развивался город, как менялась социально-экономическая ситуация в стране, в мире. Поэтому стремиться создавать здания, которые якобы повторяют старое, и таким образом, считать, что мы сохраняем город в принципе неправильно. Подделка уничтожает город, так как в этом случае мы теряем четвертое измерение – время. Если рядом с существующим домом мы построим точно такой же, то мы девальвируем шедевр. Петербург разнообразный город и он мог стать разнообразным, потому что соблюдал определенные правила», - высказал свою точку зрения Юрий Земцов.
Эдуард Тиктинский привел пример, когда холдинг RBI проектировал жилой дом на ул. Новгородская, 23, то большое внимание уделила именно архитектурному контексту. « этом районе расположено очень много сталинских зданий. Мы искали проект, который мог бы гармонично вписаться в этот контекст. В результате пригласили итальянского архитектора Рикардо Бофилла, который может работать в таком стиле», - рассказал Эдуард Тиктинский.
Святослав Гайкович, заслуженный архитектор России, руководитель архитектурного бюро «Студия 17» констатировал, что основной инструмент, который поможет отобрать лучшее в архитектуру современного Петербурга – это проведение конкурсов. «Если посмотреть, то за последние 10 лет в Петербурге число конкурсов по крупным проектам, таким как новая Голландия, Пулково-3 и так далее, можно перечислить по пальцам одной руки. А если б мы попытались посчитать конкурсы в Финляндии, то не хватило б и волос на голове», - прокомментировал он.
В свою очередь Эдуард Тиктинский уверен, что именно проекты общественных объектов должны реализоваться с привлечением международных конкурсов, во время которых будут отобраны, действительно, «жемчужины архитектуры». «Но это должны быть бескомпромиссные конкурсы с авторитетным жюри и с правильным техническим заданием», - подчеркнул Эдуард Тиктинский.
Олег Романов добавил, что Петербург не должен превращаться в город-музей. «Многие специалисты считают, что в каждом городе есть архитектурный мусор, который нужно удалять, чтобы на этом месте строить достойные здания. Петербург не исключение. Но, к сожалению, последнее время все идут на поводу у градозащитников, которые очень часто перегибают палку», - заключил он.
Активно развивающийся рынок ипотечного кредитования локомотивом тянет за собой и развитие рынка страхования жилья. Судя по текущему состоянию рынка ипотечного кредитования, по итогам 2013 года страховщики могут ожидать 25-30% роста в сегменте страхования жилья.
На фоне сохранения сравнительно высоких темпов роста рынка ипотечного кредитования наблюдалось и довольно динамичное расширение сегмента страхования недвижимости. Вместе с тем Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», отмечает, что популярность добровольного страхования в этой сфере в целом остается сравнительно невысокой (страхование жилья является обязательным требованием только при оформлении ипотечного кредита, заемщик по закону обязан застраховать объект залогового обеспечения).
«Согласно различным измерениям, услугами добровольного страхования имущества пользуется менее 10% населения – данный показатель в несколько раз ниже уровней, характерных для развитых стран. Стоит отметить, что даже на наиболее капиталоемком столичном рынке, по экспертным оценкам, на индивидуальных условиях застраховано менее 5% столичного квартирного фонда. На наш взгляд, основное давление на темпы развития данного сегмента рынка страхования оказывает прежде всего сравнительно низкий уровень платежеспособного спроса. Вместе с тем потенциал развития подобного вида страхования, безусловно, весьма существенный. Собственников жилой недвижимости становится все больше, развивается культура страхования в целом. По мере дальнейшего развития этих процессов вполне может увеличиваться и спрос на подобные предложения. В европейских странах большая часть частного жилья – в среднем до 70-80% – застрахована», – рассуждает господин Клягин.
Ключевые сегменты
Генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев говорит, что сегодня чаще всего задумываются о страховании имущества собственники загородных домов и квартир уровня бизнес и люкс. Когда на ремонт, отделку затрачены значительные суммы, в помещениях присутствует дорогое имущество, собственник понимает, чем он рискует. «Тарифы на страхование имущества достаточно стабильны на протяжении 2-3 лет, и в ближайшее время роста или снижения тарифов мы не прогнозируем», – говорит господин Локтаев.
Александр Конышков, директор Северо-Западного регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк», полагает, что по итогам 2013 года рост рынка страхования жилья составит 25-30%. «Что довольно хорошо, принимая во внимание макроэкономическую ситуацию в мире и состояние российской экономики», – радуется он.
Несколько более сдержанным будет рост страхования загородного жилья. Александр Замула, начальник управления андеррайтинга имущества и ответственности «Либерти Страхование», говорит: «При стабильной макроэкономической ситуации в стране можно прогнозировать рост страхования в данном сегменте по итогам года в среднем на 15-20%. Популярность страхования загородной недвижимости на данный момент времени напрямую зависит от повышения уровня доходов населения, и, соответственно, от роста объемов рынка загородной недвижимости».
Несколько факторов
Тарифы на полисы страхования загородной недвижимости зависят от многих факторов, таких как материал строений, год постройки, территория страхования, меры безопасности (охранные, противопожарные системы), страховая сумма, наличие франшизы и прочих факторов.
Сегодня коммерческая страховка жилой недвижимости предполагает достаточно широкий список различных страховых случаев и вариантов покрытия страховых рисков – от залива водой, пожара, взрыва бытового газа или противоправных действий третьих лиц до стихийных действий, попадания молнии и т. д. или даже террористического акта, или, например, отдельного страхования конструктивных элементов квартиры или дома. Также на рынке представлены и комплексные страховые продукты, которые позволяют застраховать квартиру (другую недвижимость), движимое имущество и гражданскую ответственность (например, на случай временного, скажем, сезонного изменения места жительства). Соответственно, существенно варьируется и стоимость, и срок действия полисов. В среднем страховка стандартной квартиры может обойтись в 0,5% от прописанной в договоре страховой суммы. Цена же различных более или менее стандартных полисов может варьироваться в очень широком диапазоне – от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
«На данный момент конкуренция на рынке страхования загородной недвижимости достаточно высокая, каких-то глобальных изменений в тарифах в ближайшие несколько лет на рынке, по моему мнению, не будет. Возможна небольшая корректировка тарифов в большую или меньшую сторону в зависимости от портфелей компаний и ситуации на рынке», – полагает господин Замула.
«На рынке наблюдается баланс спроса и предложения. Цены стабильны – серьезного повода для демпинга цен или резкого роста цен нет», – уверен господин Конышков.