Проверка на прочность
Застройщики уверяют, что современные многоэтажные дома могут прослужить до 100 лет. Каков срок эксплуатации новостроек, зависит ли долговечность домов от технологии домостроения? Эти и другие вопросы эксперты рынка обсудили в ходе заседания круглого стола «Запас прочности современных домов», организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках выставки «Ярмарка недвижимости».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Владимир Шаталов, начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Леонид Кузнецов, руководитель проектно-технического отдела компании «Строительный трест»
Екатерина Николаева, руководитель группы АН «Бекар»
Дмитрий Косяков, директор офиса управления программой ООО «СПб Реновация»
Константин Анисимов, руководитель проекта «Моя стихия» O2 Development
Надежда Калашникова, директор по развитию Строительной компании Л1
Сергей Барсуков, начальник производственно-технического отдела «СТАРТ Девелопмент»
Таисия Селедкова, руководитель направления маркетинга и бизнес-развития ООО «Н+Н»
Валерий Грибанов:
– В Санкт-Петербурге разрабатывается новая программа капитального ремонта. Какой процент городского жилищного фонда, по вашим оценкам, нуждается в капремонте?
Владимир Шаталов:
– Капитальный ремонт – это постоянный и цикличный процесс, поэтому говорить о том, что мы с ним закончили, нельзя. На сегодняшний день в связи с поправками в Жилищный кодекс установлена обязательная плата за капитальный ремонт собственниками помещений. Также создана региональная программа капремонта сроком на 25 лет, куда вошли все жилые дома Санкт-Петербурга за исключением тех, которые признаны аварийными. Эта программа уже работает. Согласно краткосрочным планам на 2014 год, на порядка 1,3 тыс. домов сейчас проводят конкурсные процедуры по выбору подрядчика на выполнение работ.
Валерий Грибанов:
– Сколько средств сегодня требуется городу, чтобы провести работы по капремонту?
Владимир Шаталов:
– На осуществление всей программы капитального ремонта городу требуется порядка 20 млрд рублей в год. Таких денег сейчас нет, так как размер взносов для собственников небольшой. В бюджете города на 2014 год заложено 7 млрд рублей на финансирование этой программы. И далее ежегодно мы планируем закладывать в бюджет по 10 млрд рублей на данные цели.
Валерий Грибанов:
– Какова сегодня доля аварийного жилья в жилом фонде Петербурга?
Владимир Шаталов:
– Порядок выявления аварийности подразумевает обследование здания, установление факта аварийности, издание распоряжения администрации о том, что дом действительно является аварийным. Далее следует его расселение или реконструкция. Сейчас доля таких домов в Петербурге составляет порядка 2-3% от общего объема.
Валерий Грибанов:
– Каков запас прочности современных домов? К примеру, «хрущевки», рассчитанные на 25 лет, стоят до сих пор.
Светлана Денисова:
– Существует такое понятие, как степень капитальности. И то, чем занимается сегодня большинство застройщиков, – это капитальное строительство. Срок эксплуатации таких домов – порядка 50 лет. В то время, когда создавались «хрущевки», государство решало важную проблему послевоенного восстановления страны, переселения людей из аварийного жилья и бараков. Они тогда сослужили важную социальную службу. Предполагалось, что к 80-м годам ХХ века страна будет жить при коммунизме, и на 25 лет этих домов вполне хватит. В наше время ситуация кардинально изменилась. Сегодня мы понимаем, что если речь идет о высотном строительстве, то по прочности эти дома соответствуют самым высоким стандартам. Нагрузки на нижние этажи очень высокие, и сама конфигурация дома наводит на мысль о том, что это очень прочное строение. К тому же сами технологии монолитного домостроения обеспечивают жесткий каркас всему зданию, что в советские времена практиковалось преимущественного в промышленном строительстве. Таким образом, мы с уверенностью можем говорить, что современное монолитное и кирпичное домостроение обладает высоким уровнем капитальности. Однако не надо забывать, что кроме физической прочности домов есть понятие морального износа. К примеру, если раньше в списке требований покупателей была площадь кухни не меньше 8 кв. м, то сегодня этот параметр – вчерашний день. Требования сейчас совсем другие. Формируются новые стандарты потребления. Из-за этого в обозримом будущем перед нами встанет не проблема физического износа, а необходимость замены домов старых серий, так как они морально устарели.
Валерий Грибанов:
– А когда, на ваш взгляд, встанет проблема морального износа? Наверное, это произойдет тогда, когда рынок будет насыщен и в стране исчезнет дефицит жилья?
Светлана Денисова:
– Как говорится, кому-то суп жидкий, а тому-то жемчуг мелкий. Так что перед определенной категорией покупателей проблема морального устаревания жилья уже стоит. В то же время мы видим, что в городе много пятиэтажных домов, которые, несмотря на низкую степень капитальности, могли бы еще послужить. Вокруг них – зеленые дворы, и если дом хорошо содержался ТСЖ, то он мог и не подвергнуться тому разрушительному действию времени, которое предполагалось. Однако даже если такое жилье хорошо сохранилось, энергозатраты на его эксплуатацию довольно высоки. Так что проблема морального износа домов старых серий уже стоит перед нами, и ее надо выводить в плоскость общественного обсуждения. Вместо экстенсивного развития вширь город должен решать проблему замены устаревшего жилищного фонда на более современный. В идеале нам всем, конечно, хотелось бы жить в таких домах, которыми застроен исторический центр Петербурга, чтобы степень их капитальности была максимальной. Там заложены такие решения, которые обеспечивают комфортные условия проживания по большинству параметров. Это объем помещения, высокие потолки, колоссальная звукоизоляция и т. д.
Валерий Грибанов:
– На какой срок эксплуатации рассчитаны новые дома? Есть ли взаимосвязь между скоростью строительства и долговечностью дома?
Арсений Васильев:
– Взаимосвязь есть. Разные технологии обеспечивают различную скорость строительства. Наиболее быстрый вариант – это панельная технология, она на 10-25% быстрее монолитной. Кирпичное строительство еще более долгосрочное, чем монолитное. Однако надо понимать, что сегодня создание самого каркаса здания редко занимает больше 30% времени работы над объектом. Все остальное время уходит на бумажную работу, инженерные сети и т. д. Так что какой-то гонки за быстротой сроков в ущерб качеству домов на рынке нет. Проекты проходят большое количество экспертиз, поэтому качество строительства с точки зрения его долговечности сегодня обеспечено в полной мере. Мы в основном занимаемся сейчас монолитным домостроением. На мой взгляд, это наиболее надежная технология из всех существующих сегодня на рынке. У нас нет сомнений в том, что эти дома простоят больше 50 лет. С точки зрения прочности их каркаса они могут прослужить и 100 лет. Надо понимать, что сегодня домостроительные технологии находятся на принципиально новом уровне и кардинально отличаются от тех, которые применялись в советские времена. Вопрос устаревания этих домов по причинам, не связанным с разрушением каркаса, сегодня более актуален. Происходит моральное устаревание и снижение качества жизни внутри дома. Важно понимать, есть ли в доме места общего пользования, какова его квартирография. К примеру, начиная с 2009 года на рынке появлялись дома, полностью состоящие из квартир-студий. С одной стороны, в таком доме было легко купить квартиру, но удобно ли в нем будет жить на протяжении десятилетий – большой вопрос.
Валерий Грибанов:
– Часто общаясь со строителями, я слышал такие цифры, что срок годности панельных домов закладывается от 50 до 100 лет, а кирпично-монолитных – до 150 лет. Согласны ли вы с такими оценками?
Леонид Кузнецов:
– С точки зрения современных норм и правил, дома, построенные по любой из озвученных технологий, простоят не меньше 100 лет. Вопрос прочности зданий не актуален для потребителей, этот параметр не является ценообразующим фактором. Важнее то, сколько стоят квартиры в этом доме, какие там планировки, из каких материалов он построен. Срок эксплуатации дома на самом деле мало кого интересует. Приобретая квартиру, человек не предполагает, будет ли там жить его праправнук. Если посмотреть на статистику, то вопроса о прочности дома точно не будет в первой двадцатке запросов покупателей. С точки зрения прочности и срока годности, дома, построенные по всем перечисленным технологиям, имеют схожие характеристики. Кроме того, на мой взгляд, классность дома тоже никак не влияет на показатели его прочности: элитный дом простоит столько же, сколько и объект эконом-класса.
Валерий Грибанов:
– Коробка здания может простоять и до правнуков. Есть ли нормативы по периодичности проведения капитального ремонта или это субъективный фактор?
Владимир Шаталов:
– Капитальный ремонт производится в определенные сроки и с определенной периодичностью. Так, кровля меняется раз в 10 лет, «черные» трубы – раз в 15 лет, оцинкованные – в 30 лет, чугунные – в 40 лет. Эти сроки всегда учитываются при планировании капитального ремонта.
Валерий Грибанов:
– Есть ли у зданий срок, после которого квартиры в них перестают расти в цене? К примеру, как обстоят дела с ценами на жилье в «хрущевках» и «кораблях»?
Екатерина Николаева:
– По нашим наблюдениям, особого влияния на цену возраст здания не оказывает.
Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к представителю компании «СПб Реновация». Исходя из того, что говорят участники нашей дискуссии, получается, что особой потребности в реновации «хрущевок» нет. Технически они еще способны послужить, вопрос только в их моральном устаревании. Есть ли, на ваш взгляд, техническая потребность в их сносе?
Дмитрий Косяков:
– Для начала я хотел бы отметить, что люди не задают вопросов по поводу прочности домов только из-за низкого уровня своей осведомленности и компетентности. Люди зачастую не понимают техническую разницу между панельным, монолитным и кирпичным домостроением. Что касается «хрущевок», то они не простоят 100 лет, так как строились все же с запасом прочности на 25 лет.
Валерий Грибанов:
– А чем принципиально отличается советская панель от современной?
Дмитрий Косяков:
– Дело в том, что дома, которые строились после войны, собирались в срок не больше двух недель. Отличаются соединения между панелями, качество самих панелей и качество их эксплуатации. В «хрущевках» сами панели давно устарели, сварные соединения между ними из металла, а он, как известно, подвержен коррозии. Инженерные сети как внутри здания, так и снаружи давно устарели. К примеру, ни один из хрущевских домов по сетям водоподведения не соответствует современным нормам по пожаротушению. В современных домах сети сделаны таким образом, что возможна подача 30 литров воды в секунду. Так что «хрущевки» однозначно не соответствуют сегодняшним нормам. Представитель Жилищного комитета озвучил данные, что городу необходимо 20 млрд рублей в год для того, чтобы осуществить капитальный ремонт старых домов. За эти деньги можно построить очень много нового современного жилья. Возникает вопрос: зачем налогоплательщики и собственники квартир тратят эти деньги на то, чтобы восстанавливать дома, которые морально, физически и по нормам безопасности устарели? Если проект такого дома сейчас отнести на экспертизу, то он оттуда никогда не выйдет.
Что касается домов в центре Петербурга, то сегодня у нас нет русских мастеровых, которые их строили, вместо них мы имеем огромные бригады гастарбайтеров. Надо учитывать, что эти дома не 17-этажные, и толстые стены у них не потому, что они думали о звукоизоляции, а потому что экономили тепло, и к тому же по-другому тогда строить не умели. Поэтому нельзя сравнивать теплое с мягким. Когда мы говорим о качестве строительства и сроках, то важны многие аспекты. В том числе на рынке существует огромная проблема с привлечением квалифицированных кадров. Зачастую на стройках работают мигранты, которые обучаются строительному ремеслу на этой же стройплощадке. А обученных кадров в необходимом количестве на рынке нет. В том числе по этой причине Европа пошла по пути, когда большая часть компонентов дома делается на заводе за пределами строительной площадки. Там есть специальное оборудование, контроль качества, специально обученный персонал.
Константин Анисимов:
– На Северо-Западе мы практикуем строительство жилых домов по технологии «Куб 2,5 3 V». Это конструктор, который собирает элементы здания, его каркас, а швы проходят определенную оценку специалистами. Дом, построенный по данной технологии, будет стоять от 50 до 100 лет. Мы строим дома от 10 до 24 этажей. Они долговечные и прочные.
Валерий Грибанов:
– В свое время Компания Л1 строила как панельные, так и кирпично-монолитные дома. Почему вы решили отказаться от панельного домостроения? Это было связано с маркетинговыми соображениями или все-таки вас не вполне устраивала данная технология?
Надежда Калашникова:
– Мы отказались от строительства панельных домов еще порядка 10 лет назад, и сейчас строим только кирпично-монолитные дома. Монолит всегда надежнее, чем панель. Несмотря на то что сегодня панель значительно отличается от советской, стыки между панелями все равно никуда не делились. Понятно, что панельное домостроение – это удобная и быстрая технология. Монолитное же строительство требует больше времени. По нашим оценкам, запас прочности кирпично-монолитных домов составляет более 100 лет, кирпичных домов – 75 лет, а панельных – порядка 70 лет.
Валерий Грибанов:
– В пригородах Петербурга активно строится малоэтажное жилье. Каковы нормативы по долговечности этих домов?
Сергей Барсуков:
– В коттеджном поселке «Золотые ключи» мы строим дома из экологически чистых материалов, которые изготавливаются на производстве. На эти дома мы даем гарантию от 50 до 100 лет.
Валерий Грибанов:
– Большие объемы жилых домов строятся с использованием газобетона. Какой срок годности имеют дома из этого материала?
Таисия Селедкова:
– Производители газобетона уделяют большое внимание вопросам качества и долговечности своего материала. Газобетон – это каменный материал. Каменное домостроение известно человечеству испокон веков, и этот материал заслужил доверие потребителей. Очень много домов в России и Европе построено из этого материала. Прочность и долговечность – это одни из основных потребительских свойств газобетона. Срок эксплуатации домов из этого материала составляет более 100 лет. Что касается проблемы ликвидации аварийного жилья, то в Ленинградской области существует такая программа, и в рамках нее малоэтажное жилье строится именно из газобетона. В высотном монолитном домостроении газобетон также активно используется.
Валерий Грибанов:
– Малоэтажное домостроение в больших объемах стало появляться на нашем рынке сравнительно недавно. Можно предположить, что технология там отлажена не так хорошо, как при строительстве панельных, кирпичных и монолитных высотных домов. Есть ли со стороны потребителей недоверие к малоэтажке?
Светлана Денисова:
– С точки зрения технологий малоэтажного домостроения меньшим доверием из-за сравнительно недавнего появления на рынке пользуются каркасные дома и дома, построенные по технологии несъемной опалубки. Однако покупатели при выборе в пользу городского или загородного жилья зачастую руководствуются другими факторами. Ведь покупая то или иное жилье, человек выбирает для себя в первую очередь образ жизни.
Валерий Грибанов:
– Время нашей дискуссии подходит к концу. Возможно, кто-то из участников хочет что-то добавить?
Арсений Васильев:
– Я бы хотел добавить пару слов к тому, как на стоимости жилья отражается его возраст.
Если говорить о рекомендации покупателям, то я советую им не смотреть на прочность жилья, так как оно прочное и простоит много десятилетий. Я бы посоветовал подумать о том, сколько оно будет стоить через три года, пять-десять лет.
Леонид Кузнецов:
– Дело в том, что новому домостроению сейчас лет 15-20. Поэтому говорить об их прочности или непрочности преждевременно. Капитальный ремонт им предстоит, быть может, через 100 лет. Такого опыта, как с эксплуатацией «хрущевок», сталинских домов и т. п., с новостройками нет. В целом все современные здания с точки зрения прочности хороши и простоят многие десятилетия.
Активно развивающийся рынок ипотечного кредитования локомотивом тянет за собой и развитие рынка страхования жилья. Судя по текущему состоянию рынка ипотечного кредитования, по итогам 2013 года страховщики могут ожидать 25-30% роста в сегменте страхования жилья.
На фоне сохранения сравнительно высоких темпов роста рынка ипотечного кредитования наблюдалось и довольно динамичное расширение сегмента страхования недвижимости. Вместе с тем Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», отмечает, что популярность добровольного страхования в этой сфере в целом остается сравнительно невысокой (страхование жилья является обязательным требованием только при оформлении ипотечного кредита, заемщик по закону обязан застраховать объект залогового обеспечения).
«Согласно различным измерениям, услугами добровольного страхования имущества пользуется менее 10% населения – данный показатель в несколько раз ниже уровней, характерных для развитых стран. Стоит отметить, что даже на наиболее капиталоемком столичном рынке, по экспертным оценкам, на индивидуальных условиях застраховано менее 5% столичного квартирного фонда. На наш взгляд, основное давление на темпы развития данного сегмента рынка страхования оказывает прежде всего сравнительно низкий уровень платежеспособного спроса. Вместе с тем потенциал развития подобного вида страхования, безусловно, весьма существенный. Собственников жилой недвижимости становится все больше, развивается культура страхования в целом. По мере дальнейшего развития этих процессов вполне может увеличиваться и спрос на подобные предложения. В европейских странах большая часть частного жилья – в среднем до 70-80% – застрахована», – рассуждает господин Клягин.
Ключевые сегменты
Генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев говорит, что сегодня чаще всего задумываются о страховании имущества собственники загородных домов и квартир уровня бизнес и люкс. Когда на ремонт, отделку затрачены значительные суммы, в помещениях присутствует дорогое имущество, собственник понимает, чем он рискует. «Тарифы на страхование имущества достаточно стабильны на протяжении 2-3 лет, и в ближайшее время роста или снижения тарифов мы не прогнозируем», – говорит господин Локтаев.
Александр Конышков, директор Северо-Западного регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк», полагает, что по итогам 2013 года рост рынка страхования жилья составит 25-30%. «Что довольно хорошо, принимая во внимание макроэкономическую ситуацию в мире и состояние российской экономики», – радуется он.
Несколько более сдержанным будет рост страхования загородного жилья. Александр Замула, начальник управления андеррайтинга имущества и ответственности «Либерти Страхование», говорит: «При стабильной макроэкономической ситуации в стране можно прогнозировать рост страхования в данном сегменте по итогам года в среднем на 15-20%. Популярность страхования загородной недвижимости на данный момент времени напрямую зависит от повышения уровня доходов населения, и, соответственно, от роста объемов рынка загородной недвижимости».
Несколько факторов
Тарифы на полисы страхования загородной недвижимости зависят от многих факторов, таких как материал строений, год постройки, территория страхования, меры безопасности (охранные, противопожарные системы), страховая сумма, наличие франшизы и прочих факторов.
Сегодня коммерческая страховка жилой недвижимости предполагает достаточно широкий список различных страховых случаев и вариантов покрытия страховых рисков – от залива водой, пожара, взрыва бытового газа или противоправных действий третьих лиц до стихийных действий, попадания молнии и т. д. или даже террористического акта, или, например, отдельного страхования конструктивных элементов квартиры или дома. Также на рынке представлены и комплексные страховые продукты, которые позволяют застраховать квартиру (другую недвижимость), движимое имущество и гражданскую ответственность (например, на случай временного, скажем, сезонного изменения места жительства). Соответственно, существенно варьируется и стоимость, и срок действия полисов. В среднем страховка стандартной квартиры может обойтись в 0,5% от прописанной в договоре страховой суммы. Цена же различных более или менее стандартных полисов может варьироваться в очень широком диапазоне – от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
«На данный момент конкуренция на рынке страхования загородной недвижимости достаточно высокая, каких-то глобальных изменений в тарифах в ближайшие несколько лет на рынке, по моему мнению, не будет. Возможна небольшая корректировка тарифов в большую или меньшую сторону в зависимости от портфелей компаний и ситуации на рынке», – полагает господин Замула.
«На рынке наблюдается баланс спроса и предложения. Цены стабильны – серьезного повода для демпинга цен или резкого роста цен нет», – уверен господин Конышков.
С 1 сентября текущего года полномочия по надзору в области долевого строительства возвращены Комитету госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти. В связи с этим застройщикам необходимо детализировать отдельные показатели бухгалтерской отчетности. Об этом, а также иных новшествах в законодательстве говорили участники семинара
"Актуальные вопросы взаимодействия органов госвласти с органами местного самоуправления, застройщиками по вопросам строительства и регистрации объектов недвижимости на территории Ленобласти".
Новости страхования
Анна Фалалеева, начальник сектора контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, рассказала гостям семинара об изменениях в законодательстве, которые произошли в сфере долевого строительства.
Анна Фалалеева напомнила собравшимся, что №214-ФЗ «об участии в долевом строительстве» ввел единообразную форму ДДУ (договора долевого участия), но не в полной мере защитил дольщиков от экономических рисков. В связи с чем, законодатели пришли к мнению, что гарантии достройки квартиры либо возврата денежных средств, должны быть дополнительно урегулированы в законодательстве. Так, в конце 2012 года был принят №294-ФЗ (вступающий в силу с 1 января 2014 года), в котором указано, что каждая сделка с дольщиком должна быть застрахована.
«Застройщикам предлагается две основные формы обеспечения выполнения обязательств перед дольщиками – поручительство или страхование (как коммерческое, так некоммерческое). Для этого создано Единое общество взаимного страхования застройщиков. Однако подробной информации о его деятельности пока не появилось, - отметила Анна Фалалеева.- Законом также установлены особые требования к банкам и страховым организациям, которые получают право страховать средства граждан. В этот перечень попадают только те финансовые организации, у которых достаточно активов».
Анна Фалалеева рассказала, что теперь на регистрацию ДДУ в Росреестре наряду с другими сведениями, должен подаваться договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо аналогичное поручительство. При отсутствии одного из этих документов, в соответствии с законом о регистрации прав и сделок в новой редакции, ДДУ не может быть зарегистрирован.
Действия положений 294-ФЗ по страхованию распространяются на договоры ДДУ, государственная регистрация которых будет осуществлена после 31 декабря 2013 года.
Таким образом застройщик обязан до государственной регистрации ДДУ, за свой счет осуществить страхование гражданской ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств и донести до участников долевого строительства информацию об условиях страхования, сведения о страховой организации. После чего - зарегистрировать в Росреестре ДДУ, так как договор страхования будет считаться заключенным с момента регистрации Росреестром ДДУ и действовать до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения.
«На сегодняшний день законодатель не установил типовую форму страхового договора и не разработал единый тариф, - комментирует Михаил Москвин, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. - Есть список из более ста страховых организаций, которые могут страховать застройщиков, но детали пока не урегулированы. Надеемся, что к концу 2013 года федеральный законодатель устранит эту брешь».
Комитету добавили полномочий
Также Анна Фалалеева обратила внимание собравшихся, что с 1 сентября текущего года полномочия по надзору в области долевого строительства возвращены Комитету государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
В связи с этим застройщикам необходимо детализировать отдельные показатели бухгалтерской отчетности.
Анна Фалалеева напомнила гостям семинара, что в соответствии с положением о бухгалтерской отчетности организаций, показатели об отдельных активах организации, обязательствах, доходах и хозяйственных операциях должны приводится в бухгалтерской отчётности обособленно, в случае их существенности, или если без знания о них заинтересованными пользователями невозможна оценка финансового положения организации. В инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика установлено, что информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости, формируется на основе данных его бухгалтерского учета и должна раскрываться в бухгалтерской отчетности. «Поскольку из состава бухгалтерского баланса исключена строка «Незавершенное строительство», необходимо (теперь это обязательное требование), чтобы первый раздел «Внеоборотные активы», был дополнен статьей «Незавершенное строительство» в разрезе каждого объекта долевого строительства, - подчеркнула Анна Фалалеева. - Кроме того, при предоставлении отсрочки платежа участникам долевого строительства, второй раздел баланса «Оборотные активы» необходимо дополнить статьей «Денежные средства участников строительства, предоставленные с отсрочкой платежа».Также необходимо будет детализировать статьи баланса по обязательствам, статьями «Обязательства по договорам участия в долевом строительстве, полученных от участников долевого строительства» и «Кредитные заемные средства, привлеченные под залог имущества» (указанные в ч.1 ст.13 214-ФЗ)».
По словам эксперта, при проверке ежеквартальной отчетности, которая предоставлялась в администрации МО, оказалось, что застройщики далеко не всегда считают, что обязательства по договорам на всю сумму договора возникают в момент государственной регистрации этого договора. «Застройщики считают, что обязательства возникают только при поступлении денежных средств от граждан и только на ту сумму, которая поступила от граждан. Это неправильно, - отметила Анна Фалалеева. - Для устранения этой ошибки будут выдаваться соответствующие предписания».
Строго целевое
Отдельный комментарий эксперта был посвящен вопросам целевого использования денежных средств при долевом строительстве. В соответствии со ст. 18 №214-ФЗ, застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с целями, установленными законом. Следовательно, эти средства имеют целевое назначение. При этом Налоговый кодекс определяет, что к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах застройщика средств дольщиков и инвесторов, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования и использованное им по назначению. В соответствии с заключенным договором, застройщик обязан использовать средства целевого финансирования строго на те цели, которые определены договором, иначе они включаются в состав внереализационных доходов как использованные не по целевому назначению.
Кроме того, налоговый кодекс предписывает вести в случае целевого назначения раздельный учет доходов и расходов, полученных /произведенных в рамках целевого финансирования. «При отсутствии такого учета данные средства подлежат налогообложению с даты их получения, - пояснила Анна Фалалеева. - При проверке Комитетом деятельности застройщика по осуществлению деятельности по привлечению и расходованию денежных средств участников долевого строительства, будет отслеживаться соблюдение требования о раздельном учете не только остального финансирования и финансирования долевого строительства, но и раздельный учет по каждому из имеющихся у застройщика объектов.
По словам Михаила Москвина, в ближайшее время в Комитете будет создан отдел надзора в сфере долевого строительства. Этот отдел будет располагаться на Малоохтинском проспекте, 68 – там же, где располагается ГАУ «ЛенОблГосЭкспертиза».
Внимание, опасный объект
Кирилл Федосеев, начальник сектора контроля выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, рассказал об итогах работы Комитета.
По словам Кирилла Федосеева, в 2013 году Комитетом проведено 86 проверок, главам администраций муниципальных образований выдано 77 предписаний об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности. По результатам проверок 20 разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию подлежат отмене или приведению в соответствие с требованиями законодательства о градостроительной деятельности. При выдаче разрешений выявлено 709 фактов нарушения законодательства о градостроительной деятельности из них 40 фактов нарушения установленного срока выдачи разрешений, 4 - неправомерный отказ в выдаче разрешения и 665 - иные нарушения (отсутствие обязательных документов, нарушение порядка заполнения формы разрешений и пр.).
Основным нарушением является отсутствие ряда обязательных документов, что в соответствии с ч. 13 ст. 51 и частями 6, 7 ст. 55 Градкодекса, является основанием отказа в выдаче разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Тем не менее, органы местного самоуправления выдают разрешения. «Все случаи отмены Комитетом разрешений, связаны именно с отсутствием документов», - подчеркнул Кирилл Федосеев.
В соответствии п. 10 ч.3 ст. 55 Градкодекса при принятии решения о выдаче разрешения на ввод опасного объекта в эксплуатацию независимо за счет какого бюджета (государственного или частного) велось строительство, требуется документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.
Федеральный закон от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» регулирует отношения, связанные с обязательным страхованием гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте. Согласно данному закону, помимо прочих опасных объектов, страхованию подлежат газопроводы, автозаправочные станции, в том числе газовые лифты, а также лифты в многоквартирных жилых домах. При выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (лифт как опасный объект входит в сам дом) требуется страховой полис.
В случае аварии на опасном объекте, у владельца которого отсутствует необходимый договор страхования, но при этом объект введен в эксплуатацию, ответственность за причинение вреда в результате такой аварии несет лицо выдавшее (подписавшее) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
«Практика показывает, что застройщиками объектов газоснабжения предоставляется страховой полис, не содержащий сведений о конкретном объекте капитального строительства, - рассказал Кирилл Федосеев. - Установлено, что ОАО «Леноблгаз» представило полисы страхования, где в качестве наименования опасного объекта указано «Сеть газоснабжения ОАО «Леноблгаз», адрес места нахождения опасного объекта «Ленинградская область. Фактически застройщиком не представлен полис страхования на конкретный вводимый в эксплуатацию опасный объект, однако администрациями муниципальных образований были выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В подобном случае, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должно быть отказано, по причине отсутствия документа, предусмотренного п. 10 ч. 3 ст. 55 Градкодекса. В «Леноблгаз» направлено соответствующее письмо, где разъясняется позиция Комитета по этому вопросу».
В соответствии с ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.
Постановлением Правительства РФ от 01.03.2013г. №175 установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, с 12.03.2013г. при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик, в числе прочих документов обязан предоставлять технический план.
При этом не надо смешивать технический план и технический или кадастровый паспорта. Понятие технического плана дано в ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Если разрешения не требуется
Пункт 5 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что выдача разрешений на строительство не требуется в случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
В Ленинградской области такие случаи установлены областным законом от 18.05.2012г. №38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области».
«У муниципалитетов и застройщиков возникает по этому поводу масса вопросов, приходится разъяснять многие положения этого закона», - поясняет Кирилл Федосеев.
Согласно ч. 1 ст. 3 Градкодекса законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
Областной закон включает в себя две группы объектов. Первая группа – указанные ч. 1 ст. 1 объекты, для строительства которых, не требуется получение разрешения на строительство, и факт создания подобных объектов будет подтверждаться техническим планом или кадастровым паспортом при отсутствии каких-либо иных согласований или заключений подтверждающих такой факт. Вторая группа – это объекты, указанные в ч. 2 ст. 1, для которых разрешение на строительство не требуется только в случае наличия у застройщика положительного заключения государственной или негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При этом фактом создания данных объектов может быть заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выдаваемое Комитетом (в случаях, когда при их строительстве, реконструкции, в соответствии со ст. 54 Градкодекса предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) либо техническим планом в иных случаях.
Также в частях 1, 2 ст. 1 №38-ОЗ указано, что строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями градплана земельного участка или проектом планировки территории и проектом межевания территории (применительно к линейным объектам). Поэтому в случае если планируемый строительством объект капитального строительства, подпадает под действие норм №38-ОЗ, необходим градплан земельного участка или проект планировки территории и проект межевания территории (применительно к линейным объектам).
При этом необходимо отметить, что все объекты, указанные в №38-ОЗ являются объектами капитального строительства, и они не относятся к случаям, не требующим получения разрешения на строительство перечисленным в пунктах 1-4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
«Эти случаи не распространяются на 38-ОЗ. Не надо пытаться их «подтягивать» под случаи, указанные в части 17 статьи 51 Градкодекса», - подчеркнул Кирилл Федосеев.
Кроме того необходимо отметить, что строительство любых объектов капитального строительства, в том числе вспомогательного использования, объектов не являющихся объектами капитального строительства, должно вестись при наличии соответствующих правоустанавливающих документов на земельный участок. Объекты, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в соответствии со ст. 222 ГК РФ являются самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Борьба с «самостроями»
В июле текущего года в администрации муниципальных образований было разослано поручение Губернатора Ленобласти об осуществлении полномочий муниципального земельного контроля в отношении «самостроев». Было предложено принять меры в рамках полномочий, проверить объекты и в случае выявления нарушений, подготовить акты и направить в Комитет для принятия решения о привлечении виновных лиц к административной ответственности, а также подготовить иски в суд о сносе самовольных построек. «За два месяца исполнения поручения было направлено в Комитет всего 7 актов муниципального земельного контроля. В результате Комитетом было выдано только одно постановление о привлечении к административной ответственности. Это говорит о том, что материалы готовятся муниципалитетами плохо. Недостатки проведенного «контроля», которые всплывают в ходе производства по административным делам, фактически оборачиваются тем, что мы выносим определение об отказе возбуждения дела об административном правонарушении, - объясянет Кирилл Федосеев. – Проверка должна проводиться правильно. Уведомляйте лицо, которое вы проверяете, составляйте акт достаточный для принятия решения о привлечении к административной ответственности, прлагайте сведения о владельце земельного участка, фотоматериалы и т.д».
По словам Кирилла Федосеева, одним из пунктов поручения Губернатора, было подготовка и направление городскими и сельскими поселениями в суд с исков о сносе самовольных построек. «По имеющейся в Комитете информации, только одно поселение это выполнило – Шлиссельбургское городское поселение Кировского района, - сетует Кирилл Федосеев. - В данном случае органы местного самоуправления в первую очередь являются такими заинтересованными лицами, тем более, что в соответствии со ст. 15 НК РФ к местным налогам относится налог на имущество физических лиц. Однако этим правом органы местного самоуправления редко пользуются, проявляя пассивность и нежелание заниматься подобными вопросами. Также обращаю Ваше внимание, что проверку необходимо провести с участием собственника земельного участка. В его отсутствие проверка может быть проведена, если он уведомлен о ней. В акте, необходимо отражать в настоящем времени выполняемые застройщиком работы (например, ведутся работы по заливке фундаментов, кровли и т.п.)».
Основные ошибки
О порядке проведения государственной экспертизы и основных ошибках в предоставляемой проектной документации рассказала Анастасия Яковлева, юрисконсульт ГАУ «Леноблгосэкспертиза».
Анастасия Яковлева обратила внимание гостей семинара, что ГАУ «Леноблгосэкспертиза» являясь учреждением уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. в то же время имеет свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.03. 2007г. № 145 и постановлением Правительства РФ от 31.03. 2012 г. № 272, как государственной, так и негосударственной экспертизе подлежат все разделы проектной документации и результатов инженерных изысканий. В соответствии с требованиями к содержанию, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.02. 2008 г № 87.
Анастасия Яколвева обратила внимание собравшихся, что отменено постановление правительства Ленобласти от 13.11. 2010 г. №295 о сроках проведения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий. Следовательно, срок проведения государственной экспертизы с июля 2012 года не превышает 60 и 45 дней.
Также не более 45 дней проводится государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении жилых объектов капитального строительства, строительство, реконструкция, или капитальный ремонт которых будет осуществляться в особых экономических зонах. Стоимость оказания услуг определяется в соответствии с разделом 8 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 05.03. 2007 г. № 145.
Обращаю внимание, что проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, для строительства, реконструкции и технического перевооружения ( если оно совмещено со строительством или реконструкцией), которое осуществляется с привлечением средств федерального бюджета, проводилось ГАУ «Леноблгосэкспертиза» до 01.01. 2013 г. С 01.01. 2013 г. данным вопросом занимается ФАУ «Главгосэкспертиза России». С 03.10. 2013 г. вступило в силу постановление Правительства РФ от 23.09. 2013 г. № 840, в соответствии с которым, помимо объектов, перечисленных в пункте 5.1 ст. 6 Градкодекса РФ к компетенции ФАУ «Главгосэкспертиза России» отнесены: организация и проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, строительство или реконструкция которых финансируются за счет средств федерального бюджета.
С 18.10. 2013 г. вступают в силу изменения, согласно постановлению правительства Ленобласти от 28.06. 2011 г. № 117 «Об утверждении порядка проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением средств областного бюджета» . В связи с этим порядок проведения проверки достоверности определения сметной стоимости применяется только в случае строительства, реконструкции или технического перевооружения объектов капитального строительства, финансирование которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств бюджета Ленобласти. Таким образом, с 18.03. 2013 г. ГАУ «Леноблгосэкспертиза» перестает принимать документы на проверку достоверности сметной стоимости объектов капитального строительства в случае капитального ремонта.
Теперь заказчик при проведении ремонта сам определяет где и как он будет утверждать свою смету и несет полную ответственность за соответствие сметы всем финансовым дисциплинам.
Типовые ошибки, выявляемые при проверке проектной документации:
1. Проектирование за пределами границ земельного участка, регламентированных градпланом. Отсутствие согласования с администрацией муниципального образования прокладки инженерных сетей за пределами границ земельного участка с указанием размеров и привязок полосы прокладки сетей.
2. Нередко имеет место превышение предельных параметров разрешенного строительства по высоте зданий и сооружений. Существуют абсолютно разные понятия – этажность и количество этажей. Эти величины не совпадают. Например, если здание с подвалом, то подвал включается в число этажей, а не включается в этажность. Этажность – это все, что выше планировочной отметки. Градпланы обычно регламентируют предельное количество этажей, а не предельную этажность.
3. Несоответствие предполагаемого к возведению объекта капительного строительства использованию земельного участка, его целевому назначению в соответствии с категорией земель.
4. Отсутствие проекта освоения лесов и заключения Комитета по природным ресурсам Ленобласти по проектам освоения лесов при строительстве объекта на землях лесного фонда.
5. Отсутствие расчета компенсационных выплат собственникам и пользователям земельных участков для земель сельхозназначения, изымаемых во временное (на период строительства) или постоянное пользование.
6. Не соответствие оформления проектной документации требованиям ГОСТ Р 21.1101- 2009 «Основные требования к проектной и рабочей документации»
7. Технические условия должны быть получены от организаций, имеющих статус сетевых либо ресурсоснабжающих, что определено постановлением Правительства РФ № 861 от 27.12. 2004 г., постановлением Правительства РФ № 83 от 13.02. 2006 г., постановлением Правительства РФ № 37 от 15. 04. 2012 г. и №126-ФЗ от 07.07. 2003 г.
8. В технических условиях на водоснабжение должны быть указаны расходы на обеспечение противопожарных нужд. Если расходы не подтверждаются сетевой организацией, должны быть предусмотрены проектные решения по обеспечению данных расходов, например, резервуары запаса воды, насосные станции и т.д.
9. В соответствии с требованием п 8 ст. №29-ФЗ от 27.07. 2010 г . № 190 « О теплоснабжении» с 01.01. 2013 г. подключение объектов капитального строительства к централизованным открытым сетям теплоснабжения для нужд горячего водоснабжения осуществляемого путем отбора теплоносителя на нужды горячего водоснабжения, не допускается.
Экспертиза совершенствует сайт
С сентября 2012 года предоставление проектной документации в ГАУ «Леноблгосэкпертиза» осуществляется по предварительной записи. Запись на прием к специалисту по приему и выдаче проектной документации осуществляется через личный кабинет заявителя на официальном сайте учреждения в сети интернет.
Антон Григорьев, разработчик сайта ГАУ «Леноблгосэкспертиза», представитель компании ООО «Медиа Картель», рассказал о предоставлении услуг в электронной форме на официальном сайте ГАУ «ЛенОблГосЭкспертиза».
До сентября текущего года запись на прием к специалистам ГАУ «ЛенОблГосЭкспертиза» велась по телефону. Заявители готовили заявления на основе шаблонов, документы передавались в бумажном виде или отправлялись по электронной почте, что вызывало затруднения при поиске сведений, и усложняло совместную работу организации и ее клиентов. Раздел «Личный кабинет» заявителя на сайте «Леноблгосэкспертизы» призван решить эти проблемы и стать единой площадкой для обмена информацией между всеми участниками процесса.
«Теперь пользователь регистрируется на сайте, авторизуется и создает заявление в своем «Личном кабинете», - рассказал Антон Григорьев. - После того, как заявление заполнено, можно сразу записаться на прием к специалисту в сектор приема документации. Система автоматически предложит специалиста и время для встречи. Есть возможность отменять и переносить встречи, распечатывать напоминание. Отдельно можно посмотреть историю встреч и их результаты».
По словам Антона Григорьева, при прохождении экспертизы в «Личном кабинете» заявителя появляются уведомления о необходимости внесения исправлений в документы, что позволяет упросить передачу замечаний проектировщикам и упростить процесс устранения замечаний. Эти уведомления также направляются на е-майл заявителя и передаются с помощью смс. Предусмотрена возможность предоставить доступ к «Личному кабинету» сразу нескольких специалистов компании-заявителя и проектировщика.
В завершение процесса экспертизы в карточке «Дело» появляется заключение и соответствующий акт.
Ответы на вопросы
Эксперты ответили на вопросы гостей семинара. Приводим наиболее актуальные из них.
- От каких рисков страховать опасные объекты и на какой срок?
- Список опасных объектов и срок страхования указан в Федеральном законе от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте».
- Является ли выдача муниципалитетом разрешения на строительство по заявлению застройщика на объект, не требующий такого разрешения, нарушением?
- Муниципалитет должен довести до сведения застройщика, что такое разрешение не требуется, разрешение на строительство не выдается. Если такое разрешение выдано, то последует замечание при проведении проверки с предписание дополнительно ознакомиться с областным законом от 18.05.2012г. №38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области». Административных санкций не последует.
- в №38 –ОЗ указано, что на спортивные площадки не нужно выдавать разрешение на строительство. Касается ли это придомовых спортивных площадок и таких объектов при школах?
- Нужно выяснять проектные характеристики конкретной спортплощадки. Однако подчеркнем, что все объекты, указанные в 38-ОЗ, являются объектами капитального строительства. Не всякая спортивная площадка является таким объектом. С другой стороны, спортивные площадки также относятся к случаям, не требующим получения разрешения на строительство перечисленным в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
- Если полномочия по контролю за долевым строительством переданы в Комитет, кто выдает разрешение на ввод?
- Как и прежде, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию выдают органы местного самоуправления, в соответствии со №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Если полномочия переданы в район, то разрешение администрация муниципального района. Комитет осуществляет только контроль в сфере выдачи разрешений. В Комитете выдает заключение о соответствии объекта проекту, техрегламенту, нормам и т.д.
- Если техусловия выданы одной организацией, проект прошел экспертизу, а в процессе строительства эта сетевая организация либо прекратила свое существование, либо появилась новая с лучшими условиями, подлежит ли проект повторной экспертизе?
- Если подключение к сетям идет по техусловиям, выданным другой организацией, и они по-другому организованы – изменились расположение объекта, уклоны, выпуски и.т.д., - стройнадзор обязан отправить такой проект на повторную экспертизу как несоответствующий первоначальному проекту.