Проверка на прочность
Застройщики уверяют, что современные многоэтажные дома могут прослужить до 100 лет. Каков срок эксплуатации новостроек, зависит ли долговечность домов от технологии домостроения? Эти и другие вопросы эксперты рынка обсудили в ходе заседания круглого стола «Запас прочности современных домов», организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках выставки «Ярмарка недвижимости».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Владимир Шаталов, начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Леонид Кузнецов, руководитель проектно-технического отдела компании «Строительный трест»
Екатерина Николаева, руководитель группы АН «Бекар»
Дмитрий Косяков, директор офиса управления программой ООО «СПб Реновация»
Константин Анисимов, руководитель проекта «Моя стихия» O2 Development
Надежда Калашникова, директор по развитию Строительной компании Л1
Сергей Барсуков, начальник производственно-технического отдела «СТАРТ Девелопмент»
Таисия Селедкова, руководитель направления маркетинга и бизнес-развития ООО «Н+Н»
Валерий Грибанов:
– В Санкт-Петербурге разрабатывается новая программа капитального ремонта. Какой процент городского жилищного фонда, по вашим оценкам, нуждается в капремонте?
Владимир Шаталов:
– Капитальный ремонт – это постоянный и цикличный процесс, поэтому говорить о том, что мы с ним закончили, нельзя. На сегодняшний день в связи с поправками в Жилищный кодекс установлена обязательная плата за капитальный ремонт собственниками помещений. Также создана региональная программа капремонта сроком на 25 лет, куда вошли все жилые дома Санкт-Петербурга за исключением тех, которые признаны аварийными. Эта программа уже работает. Согласно краткосрочным планам на 2014 год, на порядка 1,3 тыс. домов сейчас проводят конкурсные процедуры по выбору подрядчика на выполнение работ.
Валерий Грибанов:
– Сколько средств сегодня требуется городу, чтобы провести работы по капремонту?
Владимир Шаталов:
– На осуществление всей программы капитального ремонта городу требуется порядка 20 млрд рублей в год. Таких денег сейчас нет, так как размер взносов для собственников небольшой. В бюджете города на 2014 год заложено 7 млрд рублей на финансирование этой программы. И далее ежегодно мы планируем закладывать в бюджет по 10 млрд рублей на данные цели.
Валерий Грибанов:
– Какова сегодня доля аварийного жилья в жилом фонде Петербурга?
Владимир Шаталов:
– Порядок выявления аварийности подразумевает обследование здания, установление факта аварийности, издание распоряжения администрации о том, что дом действительно является аварийным. Далее следует его расселение или реконструкция. Сейчас доля таких домов в Петербурге составляет порядка 2-3% от общего объема.
Валерий Грибанов:
– Каков запас прочности современных домов? К примеру, «хрущевки», рассчитанные на 25 лет, стоят до сих пор.
Светлана Денисова:
– Существует такое понятие, как степень капитальности. И то, чем занимается сегодня большинство застройщиков, – это капитальное строительство. Срок эксплуатации таких домов – порядка 50 лет. В то время, когда создавались «хрущевки», государство решало важную проблему послевоенного восстановления страны, переселения людей из аварийного жилья и бараков. Они тогда сослужили важную социальную службу. Предполагалось, что к 80-м годам ХХ века страна будет жить при коммунизме, и на 25 лет этих домов вполне хватит. В наше время ситуация кардинально изменилась. Сегодня мы понимаем, что если речь идет о высотном строительстве, то по прочности эти дома соответствуют самым высоким стандартам. Нагрузки на нижние этажи очень высокие, и сама конфигурация дома наводит на мысль о том, что это очень прочное строение. К тому же сами технологии монолитного домостроения обеспечивают жесткий каркас всему зданию, что в советские времена практиковалось преимущественного в промышленном строительстве. Таким образом, мы с уверенностью можем говорить, что современное монолитное и кирпичное домостроение обладает высоким уровнем капитальности. Однако не надо забывать, что кроме физической прочности домов есть понятие морального износа. К примеру, если раньше в списке требований покупателей была площадь кухни не меньше 8 кв. м, то сегодня этот параметр – вчерашний день. Требования сейчас совсем другие. Формируются новые стандарты потребления. Из-за этого в обозримом будущем перед нами встанет не проблема физического износа, а необходимость замены домов старых серий, так как они морально устарели.
Валерий Грибанов:
– А когда, на ваш взгляд, встанет проблема морального износа? Наверное, это произойдет тогда, когда рынок будет насыщен и в стране исчезнет дефицит жилья?
Светлана Денисова:
– Как говорится, кому-то суп жидкий, а тому-то жемчуг мелкий. Так что перед определенной категорией покупателей проблема морального устаревания жилья уже стоит. В то же время мы видим, что в городе много пятиэтажных домов, которые, несмотря на низкую степень капитальности, могли бы еще послужить. Вокруг них – зеленые дворы, и если дом хорошо содержался ТСЖ, то он мог и не подвергнуться тому разрушительному действию времени, которое предполагалось. Однако даже если такое жилье хорошо сохранилось, энергозатраты на его эксплуатацию довольно высоки. Так что проблема морального износа домов старых серий уже стоит перед нами, и ее надо выводить в плоскость общественного обсуждения. Вместо экстенсивного развития вширь город должен решать проблему замены устаревшего жилищного фонда на более современный. В идеале нам всем, конечно, хотелось бы жить в таких домах, которыми застроен исторический центр Петербурга, чтобы степень их капитальности была максимальной. Там заложены такие решения, которые обеспечивают комфортные условия проживания по большинству параметров. Это объем помещения, высокие потолки, колоссальная звукоизоляция и т. д.
Валерий Грибанов:
– На какой срок эксплуатации рассчитаны новые дома? Есть ли взаимосвязь между скоростью строительства и долговечностью дома?
Арсений Васильев:
– Взаимосвязь есть. Разные технологии обеспечивают различную скорость строительства. Наиболее быстрый вариант – это панельная технология, она на 10-25% быстрее монолитной. Кирпичное строительство еще более долгосрочное, чем монолитное. Однако надо понимать, что сегодня создание самого каркаса здания редко занимает больше 30% времени работы над объектом. Все остальное время уходит на бумажную работу, инженерные сети и т. д. Так что какой-то гонки за быстротой сроков в ущерб качеству домов на рынке нет. Проекты проходят большое количество экспертиз, поэтому качество строительства с точки зрения его долговечности сегодня обеспечено в полной мере. Мы в основном занимаемся сейчас монолитным домостроением. На мой взгляд, это наиболее надежная технология из всех существующих сегодня на рынке. У нас нет сомнений в том, что эти дома простоят больше 50 лет. С точки зрения прочности их каркаса они могут прослужить и 100 лет. Надо понимать, что сегодня домостроительные технологии находятся на принципиально новом уровне и кардинально отличаются от тех, которые применялись в советские времена. Вопрос устаревания этих домов по причинам, не связанным с разрушением каркаса, сегодня более актуален. Происходит моральное устаревание и снижение качества жизни внутри дома. Важно понимать, есть ли в доме места общего пользования, какова его квартирография. К примеру, начиная с 2009 года на рынке появлялись дома, полностью состоящие из квартир-студий. С одной стороны, в таком доме было легко купить квартиру, но удобно ли в нем будет жить на протяжении десятилетий – большой вопрос.
Валерий Грибанов:
– Часто общаясь со строителями, я слышал такие цифры, что срок годности панельных домов закладывается от 50 до 100 лет, а кирпично-монолитных – до 150 лет. Согласны ли вы с такими оценками?
Леонид Кузнецов:
– С точки зрения современных норм и правил, дома, построенные по любой из озвученных технологий, простоят не меньше 100 лет. Вопрос прочности зданий не актуален для потребителей, этот параметр не является ценообразующим фактором. Важнее то, сколько стоят квартиры в этом доме, какие там планировки, из каких материалов он построен. Срок эксплуатации дома на самом деле мало кого интересует. Приобретая квартиру, человек не предполагает, будет ли там жить его праправнук. Если посмотреть на статистику, то вопроса о прочности дома точно не будет в первой двадцатке запросов покупателей. С точки зрения прочности и срока годности, дома, построенные по всем перечисленным технологиям, имеют схожие характеристики. Кроме того, на мой взгляд, классность дома тоже никак не влияет на показатели его прочности: элитный дом простоит столько же, сколько и объект эконом-класса.
Валерий Грибанов:
– Коробка здания может простоять и до правнуков. Есть ли нормативы по периодичности проведения капитального ремонта или это субъективный фактор?
Владимир Шаталов:
– Капитальный ремонт производится в определенные сроки и с определенной периодичностью. Так, кровля меняется раз в 10 лет, «черные» трубы – раз в 15 лет, оцинкованные – в 30 лет, чугунные – в 40 лет. Эти сроки всегда учитываются при планировании капитального ремонта.
Валерий Грибанов:
– Есть ли у зданий срок, после которого квартиры в них перестают расти в цене? К примеру, как обстоят дела с ценами на жилье в «хрущевках» и «кораблях»?
Екатерина Николаева:
– По нашим наблюдениям, особого влияния на цену возраст здания не оказывает.
Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к представителю компании «СПб Реновация». Исходя из того, что говорят участники нашей дискуссии, получается, что особой потребности в реновации «хрущевок» нет. Технически они еще способны послужить, вопрос только в их моральном устаревании. Есть ли, на ваш взгляд, техническая потребность в их сносе?
Дмитрий Косяков:
– Для начала я хотел бы отметить, что люди не задают вопросов по поводу прочности домов только из-за низкого уровня своей осведомленности и компетентности. Люди зачастую не понимают техническую разницу между панельным, монолитным и кирпичным домостроением. Что касается «хрущевок», то они не простоят 100 лет, так как строились все же с запасом прочности на 25 лет.
Валерий Грибанов:
– А чем принципиально отличается советская панель от современной?
Дмитрий Косяков:
– Дело в том, что дома, которые строились после войны, собирались в срок не больше двух недель. Отличаются соединения между панелями, качество самих панелей и качество их эксплуатации. В «хрущевках» сами панели давно устарели, сварные соединения между ними из металла, а он, как известно, подвержен коррозии. Инженерные сети как внутри здания, так и снаружи давно устарели. К примеру, ни один из хрущевских домов по сетям водоподведения не соответствует современным нормам по пожаротушению. В современных домах сети сделаны таким образом, что возможна подача 30 литров воды в секунду. Так что «хрущевки» однозначно не соответствуют сегодняшним нормам. Представитель Жилищного комитета озвучил данные, что городу необходимо 20 млрд рублей в год для того, чтобы осуществить капитальный ремонт старых домов. За эти деньги можно построить очень много нового современного жилья. Возникает вопрос: зачем налогоплательщики и собственники квартир тратят эти деньги на то, чтобы восстанавливать дома, которые морально, физически и по нормам безопасности устарели? Если проект такого дома сейчас отнести на экспертизу, то он оттуда никогда не выйдет.
Что касается домов в центре Петербурга, то сегодня у нас нет русских мастеровых, которые их строили, вместо них мы имеем огромные бригады гастарбайтеров. Надо учитывать, что эти дома не 17-этажные, и толстые стены у них не потому, что они думали о звукоизоляции, а потому что экономили тепло, и к тому же по-другому тогда строить не умели. Поэтому нельзя сравнивать теплое с мягким. Когда мы говорим о качестве строительства и сроках, то важны многие аспекты. В том числе на рынке существует огромная проблема с привлечением квалифицированных кадров. Зачастую на стройках работают мигранты, которые обучаются строительному ремеслу на этой же стройплощадке. А обученных кадров в необходимом количестве на рынке нет. В том числе по этой причине Европа пошла по пути, когда большая часть компонентов дома делается на заводе за пределами строительной площадки. Там есть специальное оборудование, контроль качества, специально обученный персонал.
Константин Анисимов:
– На Северо-Западе мы практикуем строительство жилых домов по технологии «Куб 2,5 3 V». Это конструктор, который собирает элементы здания, его каркас, а швы проходят определенную оценку специалистами. Дом, построенный по данной технологии, будет стоять от 50 до 100 лет. Мы строим дома от 10 до 24 этажей. Они долговечные и прочные.
Валерий Грибанов:
– В свое время Компания Л1 строила как панельные, так и кирпично-монолитные дома. Почему вы решили отказаться от панельного домостроения? Это было связано с маркетинговыми соображениями или все-таки вас не вполне устраивала данная технология?
Надежда Калашникова:
– Мы отказались от строительства панельных домов еще порядка 10 лет назад, и сейчас строим только кирпично-монолитные дома. Монолит всегда надежнее, чем панель. Несмотря на то что сегодня панель значительно отличается от советской, стыки между панелями все равно никуда не делились. Понятно, что панельное домостроение – это удобная и быстрая технология. Монолитное же строительство требует больше времени. По нашим оценкам, запас прочности кирпично-монолитных домов составляет более 100 лет, кирпичных домов – 75 лет, а панельных – порядка 70 лет.
Валерий Грибанов:
– В пригородах Петербурга активно строится малоэтажное жилье. Каковы нормативы по долговечности этих домов?
Сергей Барсуков:
– В коттеджном поселке «Золотые ключи» мы строим дома из экологически чистых материалов, которые изготавливаются на производстве. На эти дома мы даем гарантию от 50 до 100 лет.
Валерий Грибанов:
– Большие объемы жилых домов строятся с использованием газобетона. Какой срок годности имеют дома из этого материала?
Таисия Селедкова:
– Производители газобетона уделяют большое внимание вопросам качества и долговечности своего материала. Газобетон – это каменный материал. Каменное домостроение известно человечеству испокон веков, и этот материал заслужил доверие потребителей. Очень много домов в России и Европе построено из этого материала. Прочность и долговечность – это одни из основных потребительских свойств газобетона. Срок эксплуатации домов из этого материала составляет более 100 лет. Что касается проблемы ликвидации аварийного жилья, то в Ленинградской области существует такая программа, и в рамках нее малоэтажное жилье строится именно из газобетона. В высотном монолитном домостроении газобетон также активно используется.
Валерий Грибанов:
– Малоэтажное домостроение в больших объемах стало появляться на нашем рынке сравнительно недавно. Можно предположить, что технология там отлажена не так хорошо, как при строительстве панельных, кирпичных и монолитных высотных домов. Есть ли со стороны потребителей недоверие к малоэтажке?
Светлана Денисова:
– С точки зрения технологий малоэтажного домостроения меньшим доверием из-за сравнительно недавнего появления на рынке пользуются каркасные дома и дома, построенные по технологии несъемной опалубки. Однако покупатели при выборе в пользу городского или загородного жилья зачастую руководствуются другими факторами. Ведь покупая то или иное жилье, человек выбирает для себя в первую очередь образ жизни.
Валерий Грибанов:
– Время нашей дискуссии подходит к концу. Возможно, кто-то из участников хочет что-то добавить?
Арсений Васильев:
– Я бы хотел добавить пару слов к тому, как на стоимости жилья отражается его возраст.
Если говорить о рекомендации покупателям, то я советую им не смотреть на прочность жилья, так как оно прочное и простоит много десятилетий. Я бы посоветовал подумать о том, сколько оно будет стоить через три года, пять-десять лет.
Леонид Кузнецов:
– Дело в том, что новому домостроению сейчас лет 15-20. Поэтому говорить об их прочности или непрочности преждевременно. Капитальный ремонт им предстоит, быть может, через 100 лет. Такого опыта, как с эксплуатацией «хрущевок», сталинских домов и т. п., с новостройками нет. В целом все современные здания с точки зрения прочности хороши и простоят многие десятилетия.
Для разрешения сложившейся ситуации были сформулированы рамочные требования к квалификации сотрудников строительных организаций. Они закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации (федеральный закон №240-ФЗ) и уточнены в минимальных требованиях к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам на особо опасных и технически сложных объектах (постановление Правительства РФ №207).
Именно отсутствие налаженной системы повышения квалификации и аттестации кадров рассматривается многими представителями отрасли как фактор, серьезно ограничивающий потенциал роста качества капитального строительства. Определенные шаги по созданию нужных механизмов уже делаются. Так, НОСТРОЙ в начале марта запустил в тестовом режиме Единую систему аттестации руководителей и специалистов в строительном комплексе. Через некоторое время станет ясно, насколько успешно нововведение НОСТРОЙ справляется с возложенными на него функциями и подходит ли оно для широкого использования. Однако Единая система аттестации выполняет только задачу контроля уровня профессиональной подготовки и вряд ли окажет существенное влияние непосредственно на сложившуюся систему дополнительного образования.
О том, какие изменения нужны системе профессиональной подготовки и переподготовки специалистов, мы говорим с генеральным директором СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрием Мурзинцевым.
- Дмитрий Леонидович, как, на Ваш взгляд, сегодня все должно быть построено в области повышения квалификации кадров в строительстве?
Безусловно, подготовка подобных стандартов – процесс трудоемкий и ответственный. Тут следует активно задействовать отраслевых специалистов, привлекать максимально широкий круг компетентных лиц к работе на базе профильных комитетов национальных объединений саморегулируемых организаций. Уверен, что во взаимодействии с представителями вузов и учебных центров комитеты смогут постепенно создать такие стандарты по всем основным направлениям. Подобная работа уже ведется национальными объединениями СРО, и благодаря этому мы можем рассчитывать на заметный рост качества обучения в области повышения квалификации.
- Хорошо, стандарты будут созданы и приняты на вооружение добросовестными учебными центрами. Но как будет обеспечиваться широкая доступность таких программ? Ведь на их внедрение уйдет какое-то время.
Вообще, доступность – ключевое понятие дистанционного обучения. Оно складывается как минимум из трех основных моментов. Во-первых, при дистанционном обучении не важно, на каком расстоянии слушатель находится от учебного центра. Даже если в вашем городе нет нужного курса, нет необходимости ехать на другой конец страны: мультимедийные и интернет-технологии предоставят возможность получить полный набор необходимых знаний на месте. Во-вторых, дистанционное обучение не требует таких затрат, как очные формы: дистанционный курс обычно имеет меньшую стоимость и по смыслу исключает возникновение такого фактора дополнительных затрат для организации как командировочные расходы. Наконец, повышение квалификации в такой форме может производиться без отрыва от производства, что позволяет сохранять эффективность работы отделов и запланированный темп работ.
Кроме того, дистанционное обучение предоставляет возможность гибкого подбора графика и темпа обучения, в зависимости от занятости сотрудников. Курс можно начать в любой момент и полностью согласовать с возможностями слушателей.
Говоря об эффективности дистанционного обучения, стоит чуть подробнее остановиться на том, что ее обеспечивает. Прежде всего, это мультимедийность. Образовательные программы могут включать в себя большое количество наглядных, легко воспринимаемых материалов: видеофильмов, презентаций, анимированных слайдов, графики. Далее, в интерактивном режиме может быть обеспечен доступ к преподавателям, обширнейшим электронным библиотекам, электронным конференциям и форумам. Кроме того, механизмы дистанционного обучения позволяют создать единую образовательную среду для больших групп слушателей. Это особенно важно для корпоративного обучения. Единая образовательная среда подразумевает активную работу слушателей не только с преподавателями, но и друг с другом. При этом к услугам слушателей и весь спектр тематических образовательных материалов и электронные площадки для дискуссий, закрепления полученных знаний, практической отработки пройденного материала.
- Каким образом при дистанционном обучении осуществляется контроль полученных знаний?
Я считаю, что за дистанционным образованием, во всяком случае, в сфере повышения квалификации, будущее. Этот метод обладает рядом неоспоримых преимуществ и по своему содержанию как нельзя лучше соответствует современному, насыщенному ритму жизни. Дистанционное обучение позволяет экономить время и средства и получать при этом достойную профессиональную подготовку. Уверен, что дистанционное обучение способно внести значительный вклад в решение проблемы нехватки квалифицированных кадров в строительной отрасли.
Решение Верховного суда РФ об отмене высотных доминант в Петербурге ставит застройщиков, уже начавших строительство своих проектов, в выгодное положение. Как говорят участники рынка, пока городские власти не договорятся о новых правилах игры в историческом центре Петербурга, новых проектов здесь не появится, а значит, неизбежен дефицит предложения при не снижающемся спросе.
Напомним, что в середине марта Верховный суд РФ отклонил кассационную жалобу Смольного на решение городского суда, который в декабре 2010 года признал незаконными свыше 130 локальных доминант. Кроме того, по словам руководителя направления элитной жилой и коммерческой недвижимости Группы ЛСР Георгия Богачева, сейчас проблема не в том, что высотки незаконны; проблема в том, что все строительство в центре Петербурга оказалось вне закона. «Непонятно, с кем и как согласовывать любой новый проект в исторических районах. А без этого начинать строить нельзя», – заявил он.
С другой стороны, как уверяют власти, изменения не затронут уже строящиеся объекты. По словам Александра Орта, главы службы Госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, если объект завершен или имеет все необходимые согласования и разрешения на строительство, то «закон обратной силы иметь не должен». Аналогичная позиция и у вице-губернатора Петербурга Романа Филимонова. Обе точки зрения практически совпали. «Позиция города следующая: все согласованные проекты, завершенные или реализуемые, отмене не подлежат. Те проекты, которые еще не имеют всего пакета разрешительной документации, должны рассматриваться в соответствии с позицией Верховного суда – в Москве, в Минкультуры», – заявил Роман Филимонов.
Так что, по словам экспертов, у покупателей остается последняя возможность приобрести видовые квартиры историческом центре Петербурга. Сейчас здесь (без учета Каменного и Крестовского островов) возводятся всего 9 жилых комплексов.
В частности, у группы компаний ЛЭК таких объектов два – «Премьер Палас» и «Классика». Жилой комплекс «Премьер Палас» расположен на берегу Невы в исторической части Петроградской стороны напротив зелени и скверов Крестовского острова.
Мнение
Павел Андреев, руководитель ЛЭК:
– В комплексе «Премьер Палас» есть выбор квартир: от однокомнатных до апартаментов свободной планировки в башнях жилого комплекса, высота которых составит до
В обоих проектах ЛЭК предлагает к продаже эксклюзивный вариант жилья – пентхаусы. Это жилье не просто на высшем уровне цен, но и на последней высотной отметке. Не каждый может это себе позволить. И дело даже не в страхе высоты: настоящих пентхаусов, таких, чтобы по всем канонам, в Петербурге с его линейной планировкой и высотным регламентом немного. Пентхаус – это абсолютная независимость от окружающего мира, жизнь поверх крыш, в самой верхней точке города.
Кроме того, возможность купить видовую квартиру – это не просто удачное вложение, это вложение, которое в дальнейшем принесет неплохой доход. Как говорят участники рынка, несмотря на то что видовая квартира обойдется на 5-10% дороже остальных на этапе строительства, после сдачи объекта она будет расти в цене быстрее, чем другие квартиры этом жилом комплексе. Сокращается предложение, растет спрос, соответственно, растет и цена. Мы проходили эту историю в жилом комплексе «Серебряные зеркала», где видовые квартиры через год после сдачи объекта продавались инвесторами почти в два раза дороже, чем в процессе строительства.
Именно вид привлекает потенциальных арендаторов. Так, квартиры с хорошим видом стоят на 25-30% дороже. Таким образом, инвестиции в жилье при покупке квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду окупаются не в привычные 10-12 лет, а всего за 5-7 лет.
Резюмируя, можно сказать: остается последний шанс удачно вложить деньги в видовые квартиры в центре Петербурга. И перефразируя американского классика Марка Твена, который предлагал покупать землю, предлагаем покупать видовые квартиры – благодаря решению Верховного суда их больше точно не будет.