Заграничные инвестиции
Интерес россиян к покупке недвижимости за рубежом сохраняется. Однако темпы роста количества сделок за последнее время несколько снизились. Эксперты говорят, что данная тенденция связана с запретом на владение недвижимостью за границей для чиновников, а также с резким скачком курса евро и доллара США.
Согласно данным Центробанка (ЦБ), за три квартала 2013 года произошло значительное сокращение темпов роста операций по покупке россиянами недвижимости за рубежом. Всего на покупку заграничного жилья за девять месяцев 2013 года россияне потратили 1,5 млрд USD, что всего на 8,6% больше, чем в 2012 году, сообщают «Известия» со ссылкой на данные ЦБ. За аналогичный период 2012 года рост составил 26%. В 2013 году темпы роста оказались даже ниже, чем в посткризисном 2010-м, когда объем операций с зарубежной недвижимостью увеличился на 9,2%.
По словам иностранных риэлторов, утвержденный закон о запрете владения чиновниками недвижимостью и счетами за границей охладил динамику спроса на зарубежную недвижимость. Так, свыше 20% покупок зарубежной недвижимости до запрета совершалось чиновниками.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, считает, что на отрицательную динамику повлиял и резкий скачок курса евро.
По данным Александры Смирновой, директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, объем инвестиций в зарубежную недвижимость сегодня не превышает 5%. Тем не менее госпожа Смирнова отмечает в последние два года тенденцию к увеличению интереса к зарубежным активам.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, объясняет растущий спрос на жилье за границей желанием людей диверсифицировать риски в условиях нестабильной политической и экономической ситуации.
Британские ученые установили такую закономерность, что чем неспокойнее обстановка в развивающейся стране, тем чаще богатые люди задумываются о выводе капитала в ту экономику, где риски минимальны.
Участники рынка говорят, что жилая зарубежная недвижимость приобретается петербуржцами, как правило, в целях сохранения средств или в качестве запасного варианта для проживания.
Елизавета Конвей добавляет, что в ответ на растущий спрос появляются и новые формы вложений в недвижимость за рубежом. «Существуют так называемые клубные инвестиции – приобретение доли от 10 до 40% в доходном проекте совместно с партнером-брокером. Еще один новый инструмент – схема join venturing. Такие проекты предполагают привлечение двух инвесторов. Один покупает землю, строит и заполняет объект арендаторами. А второй вкладывает до 25% стоимости объекта, а затем гарантированно выкупает его под свои нужды. При этом первый инвестор получает возможность выгодно выйти из проекта после его реализации, а второй – возможность покупки объекта по цене более низкой, чем рыночная стоимость готового бизнеса. Россияне стали интересоваться этой схемой в партнерстве с западными девелоперами», – рассказывает госпожа Конвей. Кроме того, по ее словам, существует небольшое количество ПИФов, которые вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Средний доход, по словам создателей этих ПИФов, составляет 6% годовых.
Недвижимость остается главным активом, который состоятельные россияне покупают за границей, и для этого, по мнению госпожи Конвей, есть несколько причин.
«Во-первых, это понятная инвестиция – покупатель получает материальный объект, ценность которого ясна. Во-вторых, недвижимость приносит пусть небольшой – в среднем 4-6% годовых против российских 10-12%, – но стабильный доход. При этом самым прибыльным инструментом является покупка коммерческой недвижимости, ставка капитализации которой составляет в среднем 5-10%. Жилье приносит 3-4% годовых. А time-sher (клубное использование недвижимости на время отпуска), как правило, профита не подразумевает», – поясняет госпожа Конвей.
Евгений Богданов говорит, что зарабатывать на перепродаже западной недвижимости проблематично. «Налоговое законодательство в нашей стране значительно отличается от западного, в связи с чем россиян ожидает масса сюрпризов. В некоторых странах оплата подоходного налога в стране регистрации недвижимости осуществляется от всей стоимости этого объекта при продаже, в то время как местные граждане платят налог с дельты с учетом цены покупки, – объясняет господин Богданов. – Например, законодательство Эстонии, которая не является страной двойного налогообложения с Россией, не исключает возможность повторного наложения налогов при продаже объекта. В таком случае российский инвестор рискует потерять около 20% вложенных средств».
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на днях прекратил процедуру банкротства в отношении ЗАО «ДСК-Войсковицы», входящего в холдинг «СУ-155». Предприятие вернуло 110 млн руб долга входящим в реестр кредиторам. Оставшиеся финансовые противоречия завод надеется разрешить во внесудебном порядке.
Долг погашен. Почти
Холдинг «СУ-155» миллиардера Михаила Балакина полностью погасил долги «ДСК-Войсковицы», расположенного в Гатчинском районе Ленобласти. С ноября 2011 года предприятие находилось в процедуре банкротства из-за долга перед шестью кредиторами, вошедшими в реестр. Общий долг составлял 110 млн руб, причем, около 60% этой суммы предприятие задолжало налоговым органам (среди других кредиторов были "ФинСтройЛизинг", предприятия группы ЛСР: "Рудас", "Гранит-Кузнечное", а также банк "ВТБ Северо-Запад"). «ДСК полностью погасило требования кредиторов реестра. В результате, Арбитраж прекратил процедуру банкротства в отношении предприятия», - заявили в пресс-службе «СУ-155».
Правда, бывший временный управляющий предприятия Сергей Цветков заявил, что кредиторы, не попавшие в реестр, будут подавать новые заявления на банкротство домостроительного комбината. «Мне известно, что еще три кредитора, которым не погасили долги, собирались продолжать судебные разбирательства и подавать новые заявления о банкротстве ДСК", - сообщил он. В пресс-службе «СУ-155» на это сообщили, что у «ДСК-Войсковицы» осталось требование от кредиторов на 12 млн руб и погасить этот долг предприятие намерено во внесудебном порядке.
Планы на будущее
В «СУ-155» уверяют, что «ДСК-Войсковицы» продолжает работать в обычном режиме. «Коллектив комбината, а это 1,5 тыс. человек, сохранит рабочие места и существующие условия труда. До конца текущего года предприятие выпустит около 30 тыс. элементов железобетонных конструкций, что позволит построить до 90 тыс. кв м жилья в Петербурге и его окрестностях», - сообщили в холдинге. Предприятие производит 250 тыс. кв м готового жилья в год. Оно обеспечивает продукцией две стройки в Петербурге, которые ведет дочка «СУ-155» - «Росстрой СПб». Это ЖК «Каменка» (площадью 500 тыс. кв м, срок сдачи - 2015 год) и строительство социального жилья по заказу администрации города в 20-м квартале ЮЗПЧ (площадь - 500 тыс. кв м, срок сдачи – 2013 год). В «СУ-155» уверяют, что компания планирует расширение портфеля проектов в Петербурге. Правда, в 2010 году долг всего холдинга «СУ-155» оценивался в 40 млрд руб. Но эксперты говорят, что политика по снижению долговой нагрузки, принятая группой в 2011 году, реализуется успешно. «Если до конца года «СУ-155» сократит долги еще на 10 млрд руб, к началу 2013 года долговая нагрузка холдинга составит около 20 млрд руб", - говорит управляющий партнер инвестиционной компании "УРСА Капитал" Хачатур Мурадов.
Значительная доля
Сегодня на региональном рынке домостроения присутствуют классические ДСК, функционирующие с советского времени (ДСК "Блок", "Гатчинский ССК", "Гатчинский ДСК", ДСК-3, ДСК-5, Киришский ДСК, Кировский ДСК), а с недавнего времени также и крупные производители ЖБИ: ПО "Баррикада" и «ДСК-Войсковицы». По оценке управляющего партнера консалтинговой группы "Решение" Александра Батушанского, лидерами (без учета бюджетного строительства), являются комбинаты Группы ЛСР (ДСК "Блок", "Гатчинский ДСК", ПО "Баррикада") – 43%, комбинат группы ПО "Ленстройматериалы" ("Гатчинский ССК") – 18% и комбинат "ЛенРусСтрой" ("Киришский ДСК) – 14%. На долю «ДСК-Войсковицы» приходится 3% рынка. «По объемам строящихся социальных объектов (также по заявленным планам их строительства) Группа ЛСР и «ДСК-Войсковицы» имеют наибольший портфель заказов - суммарно около 70% регионального рынка», - констатирует Александр Батушанский. Поэтому, по его мнению, уход с рынка "ДСК-Войсковицы" вряд ли произойдет.
Справка:
«СУ-155» – промышленно-строительная группа компаний и отраслевой лидер с вертикальной интеграцией бизнеса. В России и СНГ «СУ-155» ежегодно возводит около 1,5 млн кв м жилых, социальных, офисных и торгово-развлекательных объектов. В состав Группы входят 64 промышленные предприятия и строительные организации, работающие в 50 городах России, СНГ и Европы. В Группе компаний трудится более 45 тыс. человек.
«ДСК-Войсковицы» входит в структуру «СУ-155» с 2004 года.
Группа компаний Heineken выставила на продажу территорию и корпуса бывшего завода им. Степана Разина в Петербурге. Актив оценен в 560 млн руб. Эксперты говорят, что цена рыночная и вряд ли сильно вырастет в процессе торга.
Пивоваренный холдинг Heineken намерен продать через Российский аукционный дом (РАД) активы бывшего завода им. Степана Разина в Петербурге. Как сообщила пресс-служба РАД, речь идет о территории и корпусах завода на ул. Степана Разина, 8 и 9, которыми Heineken владеет с 2005 года. На аукцион попадут участок площадью
Непрофильный актив
По словам директора по корпоративным отношениям Heineken Анны Мелешиной, имущественный комплекс продается как непрофильный актив. «С 2009 года завод перепрофилирован в комплекс дистрибуции и складской логистики. А производство брендов филиала перенесено на мощности предприятия «Пивоварня Хейнекен» на улице Тельмана», - пояснила она. По словам А.Мелешиной, выставленные на аукцион участки не заложены в банках. «Вырученные от продажи деньги будут вложены в развитие бизнеса Heineken», - добавила она.
По предварительным расчетам, на участке бывшего завода можно построить 50-100 тыс. кв м недвижимости в зависимости от архитектурных решений проекта. «Покупатель сможет провести редевелопмент территории, приспособив ее под многофункциональный комплекс с производственно-складскими и общественно-деловыми объектами. Это формат бизнес-парка, который достаточно новый для Петербурга. Но по опыту западного рынка можно говорить о его привлекательности для предприятий малого и среднего бизнеса: большой объем сдаваемых площадей и относительно невысокая арендная плата вызовут интерес у широкого круга потенциальных арендаторов», - считает генеральный директор РАД Андрей Степаненко.
Жилье под вопросом
На участке, по данным РАД, возможно также и строительство жилья. Но директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина указывает, что район для жилой застройки не самый привлекательный: участок находится в плотном промышленном окружении.
Эксперты считают, что ажиотажного спроса у лота не будет. «Участок большой. Ситуация в экономике нестабильна. Начальная цена высока», - перечисляет причины генеральный директор Astera Алексей Филимонов. Эксперты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорят, что лот может быть интересен крупным девелоперам, которые смогут изменить не только зонирование, но и восприятие данного микрорайона как общественно-делового пространства