Заграничные инвестиции
Интерес россиян к покупке недвижимости за рубежом сохраняется. Однако темпы роста количества сделок за последнее время несколько снизились. Эксперты говорят, что данная тенденция связана с запретом на владение недвижимостью за границей для чиновников, а также с резким скачком курса евро и доллара США.
Согласно данным Центробанка (ЦБ), за три квартала 2013 года произошло значительное сокращение темпов роста операций по покупке россиянами недвижимости за рубежом. Всего на покупку заграничного жилья за девять месяцев 2013 года россияне потратили 1,5 млрд USD, что всего на 8,6% больше, чем в 2012 году, сообщают «Известия» со ссылкой на данные ЦБ. За аналогичный период 2012 года рост составил 26%. В 2013 году темпы роста оказались даже ниже, чем в посткризисном 2010-м, когда объем операций с зарубежной недвижимостью увеличился на 9,2%.
По словам иностранных риэлторов, утвержденный закон о запрете владения чиновниками недвижимостью и счетами за границей охладил динамику спроса на зарубежную недвижимость. Так, свыше 20% покупок зарубежной недвижимости до запрета совершалось чиновниками.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, считает, что на отрицательную динамику повлиял и резкий скачок курса евро.
По данным Александры Смирновой, директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, объем инвестиций в зарубежную недвижимость сегодня не превышает 5%. Тем не менее госпожа Смирнова отмечает в последние два года тенденцию к увеличению интереса к зарубежным активам.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, объясняет растущий спрос на жилье за границей желанием людей диверсифицировать риски в условиях нестабильной политической и экономической ситуации.
Британские ученые установили такую закономерность, что чем неспокойнее обстановка в развивающейся стране, тем чаще богатые люди задумываются о выводе капитала в ту экономику, где риски минимальны.
Участники рынка говорят, что жилая зарубежная недвижимость приобретается петербуржцами, как правило, в целях сохранения средств или в качестве запасного варианта для проживания.
Елизавета Конвей добавляет, что в ответ на растущий спрос появляются и новые формы вложений в недвижимость за рубежом. «Существуют так называемые клубные инвестиции – приобретение доли от 10 до 40% в доходном проекте совместно с партнером-брокером. Еще один новый инструмент – схема join venturing. Такие проекты предполагают привлечение двух инвесторов. Один покупает землю, строит и заполняет объект арендаторами. А второй вкладывает до 25% стоимости объекта, а затем гарантированно выкупает его под свои нужды. При этом первый инвестор получает возможность выгодно выйти из проекта после его реализации, а второй – возможность покупки объекта по цене более низкой, чем рыночная стоимость готового бизнеса. Россияне стали интересоваться этой схемой в партнерстве с западными девелоперами», – рассказывает госпожа Конвей. Кроме того, по ее словам, существует небольшое количество ПИФов, которые вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Средний доход, по словам создателей этих ПИФов, составляет 6% годовых.
Недвижимость остается главным активом, который состоятельные россияне покупают за границей, и для этого, по мнению госпожи Конвей, есть несколько причин.
«Во-первых, это понятная инвестиция – покупатель получает материальный объект, ценность которого ясна. Во-вторых, недвижимость приносит пусть небольшой – в среднем 4-6% годовых против российских 10-12%, – но стабильный доход. При этом самым прибыльным инструментом является покупка коммерческой недвижимости, ставка капитализации которой составляет в среднем 5-10%. Жилье приносит 3-4% годовых. А time-sher (клубное использование недвижимости на время отпуска), как правило, профита не подразумевает», – поясняет госпожа Конвей.
Евгений Богданов говорит, что зарабатывать на перепродаже западной недвижимости проблематично. «Налоговое законодательство в нашей стране значительно отличается от западного, в связи с чем россиян ожидает масса сюрпризов. В некоторых странах оплата подоходного налога в стране регистрации недвижимости осуществляется от всей стоимости этого объекта при продаже, в то время как местные граждане платят налог с дельты с учетом цены покупки, – объясняет господин Богданов. – Например, законодательство Эстонии, которая не является страной двойного налогообложения с Россией, не исключает возможность повторного наложения налогов при продаже объекта. В таком случае российский инвестор рискует потерять около 20% вложенных средств».
Сравнивая суммы арендных платежей с выплатами по ипотечному кредиту, руководители компаний зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимого имущества.
Спрос на приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку за последние несколько лет заметно вырос. Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, считает, что причина в ориентации компаний на сокращение издержек.
«Выгоднее приобрести помещение в кредит, чем выплачивать аренду. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость сопоставимы с арендными. Но при этом объект недвижимости приобретается в собственность», – поясняет Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом МТС Банка.
С коллегой согласен Антон Горнушкин. По его словам, выгода заключается в сокращении расходов на арендные платежи, в замещении арендных платежей на взносы за свое помещение, во вложении в коммерческую недвижимость без использования основных средств из оборота компании, а также в оптимизации налоговых выплат, так как процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации.
«Аренда помещения – более оперативный и легкий способ, нежели приобретение с использованием ипотечных средств. В случае с арендой расходы на начальном этапе значительно ниже – вместо 20 и более процентов от стоимости объекта недвижимости достаточно заплатить три арендные ставки (две – собственнику, одну – брокеру сделки), – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – При этом безусловным преимуществом приобретения недвижимости в собственность является возможность получения стабильного дохода и возможности компенсации ипотечных выплат за счет сдачи площади в аренду, если компания приобретает объект не для собственных целей».
По словам Георгия Арешкина, заместителя управляющего филиала «Петербургский» банка «ЗЕНИТ», коммерческая ипотека выгоднее обычного кредита тем, что максимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, значительно больше, чем у обычных кредитов, и может составить до 10-12 лет. Также в случае с ипотекой не требуется искать обеспечение как на обычный кредит, ведь залоговым обеспечением выступает приобретаемое недвижимое имущество, добавляет эксперт.
Если еще несколько лет назад ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость были существенно выше, чем по ипотеке на жилье, то сегодня прослеживается тренд к сокращению этого разрыва.
Так, процентные ставки на коммерческую ипотеку и ипотеку на жилье в Абсолют Банке начинаются от 10,5% годовых. «Существенно выделяет данный вид залогового продукта наличие денежных средств на первоначальный взнос, например по программе «Кредит инвестиционный» он может составлять 0%. При этом требуется предоставление дополнительного обеспечения (недвижимость, транспорт) на сумму первоначального взноса. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн рублей, ставка – от 10,5% годовых в рублях, срок – до 10 лет», – уточняет Антон Горнушкин.
В Росбанке ставки по коммерческой ипотеке для малого бизнеса стартуют с отметки 9% годовых в рублях при минимальном первоначальном взносе 20%. «В среднем по рынку ставки могут доходить до 15-18%. Добросовестным заемщикам банки, как правило, предоставляют более выгодные ставки, а также условия ипотечного кредитования. В залог чаще всего оформляется приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Надо сказать, что большинство заемщиков в этом сегменте предпочитают вносить крупный первоначальный взнос (30-40%) и стараются погасить кредит досрочно», – рассказывает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
По словам Георгия Арешкина, кредит на покупку недвижимости в банке «ЗЕНИТ» предоставляется для малого и среднего бизнеса сроком до 10 лет. «Максимальная сумма на покупку недвижимости составляет 75 млн рублей. Процентные ставки по кредитам свыше 15 млн рублей составляют 15-16% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Участие собственными средствами клиента в сделке составляет не менее 30% от стоимости объекта. Залогом по кредиту выступает приобретаемое имущество. В случае если у заемщика нет средств для формирования первоначального взноса, банк может профинансировать и 100% стоимости недвижимости при условии предоставления в залог имеющейся недвижимости. Альтернативой дополнительному обеспечению может выступить поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса», – поясняет господин Арешкин.
Заемщики коммерческой ипотеки отдают предпочтение долгосрочным займам в рублях, учитывая опыт прошлых лет, когда рубль терял свои позиции по отношению к доллару.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Преимущества аренды или покупки офисного помещения зависят от каждого конкретного объекта, его характеристик, местоположения и пр. Но во многом вопрос покупки при помощи ипотеки состоит в размерах ежемесячных платежей, поскольку они могут значительно превышать платежи по аренде. Безусловно, есть возможность сдавать приобретенный объект в аренду, тем самым получая арендные платежи и покрывая ипотеку в течение 6-8 лет. Но большинство компаний, которые хотят приобрести бизнес-центр, вряд ли будут заниматься подобным бизнесом.
Схема sale-and-leaseback, при которой крупная компания строит под себя офис, а затем продает его сторонней организации и становится арендатором этого здания, широко распространена на Западе, но пока редко применяется в России. Впрочем, в Петербурге уже есть подобные сделки, говорят эксперты.
Крупные компании, нуждающиеся в больших офисах, нередко предпочитают не искать готовые помещения в аренду, а построить их с нуля. Однако держать такие крупные активы на балансе для многих крайне невыгодно, а потому они нередко находят покупателя на такое здание, а затем заключают с новым владельцем договор на несколько десятилетий.
В первую очередь схема sale-and-leaseback позволяет собственнику, а впоследствии арендатору пустить вырученные средства либо на развитие текущего бизнеса, либо, например, на расчет по банковским обязательствам. К тому же, как правило, ставка, по которой бывший владелец арендует весь бизнес-центр или помещения в нем, фиксируется с учетом эскалации на длительный срок. Для инвестора сделка по такой схеме интересна получением стабильного дохода.
Без массового характера
Как правило, эта схема широко распространена на Западе. Впрочем, Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит, что подобную практику уже можно назвать достаточно распространенной и в России. «Впрочем, пока сделки sale-and-leaseback в России не носят массового характера. В целом операции купли-продажи недвижимости по схеме sale-leaseback, на наш взгляд, сегодня являются весьма актуальным инструментом привлечения средств, так как позволяют продавцу не только получить необходимые денежные суммы, но и сохранить за собой право долгосрочной аренды продаваемого объекта (часто с правом последующего обратного выкупа). Кроме того, продавец несколько оптимизирует налогооблагаемую базу за счет ее уменьшения. Покупатель, со своей стороны, получает стабильный источник дохода в виде рентных платежей. При этом контрагенты, как правило, договариваются о взаимном дисконте: к цене продажи объекта и, соответственно, к ставке последующих арендных платежей», – говорит господин Клягин.
Ольга Пономарева, вице-президент инвестиционной группы компаний «Леорса», добавляет, что среди компаний, которые строят здания, а потом продают их по схеме sale-and-leaseback, есть, например, некоторые дочерние компании Газпрома. «Но в большинстве случаев, не считая «Лахта-центра», такие компании выкупают или арендуют офисы, построенные профессиональными девелоперами, а не строят их самостоятельно, так как для того чтобы построить действительно качественный объект, отвечающий всем современным требованиям, нужно обладать обширными знаниями и опытом», – отмечает она.
Интересно инвестфондам
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, полагает, что сегодня в России развитие непрофильного бизнеса – речь о самостоятельном строительстве офиса – оказывается экономически неоправданным, компании проще обратиться к профессиональному девелоперу.
Он говорит, что чаще такие схемы в России реализуются на складском рынке.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит, что такие схемы более распространены в Москве. «В качестве примера можно вспомнить покупку Fleming Family & Partners офисно-торгового здания (Лесная ул., 3-9) у компании Coalco, которая потом арендовала там помещения; компания Ericsson продала свой московский офис на ул. 8 Марта «Пермской финансово-производственной группе»; компания Samsung продала бизнес-центр в Гнездниковском пер. девелоперской компании Capital Partners», – перечисляет господин Харченко.
Александр Артюхов, генеральный директор девелоперского направления ГК «Аури», утверждает, что покупателем зданий, продающихся в рамках sale-and-leaseback, могут быть различные паевые инвестиционные фонды, а также крупные игроки, которые формируют портфель управления активами.
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG, добавляет: «Инвестиционный фонд – обычно именно он выступают покупателем – получает заполненный объект, в котором риск потери арендных поступлений значительно меньше, чем в классическом офисном центре. Пониженный риск потери аренды находит свое отражение в стоимости сделки по продаже объекта либо в величине арендной ставки. Компания-продавец, ставшая арендатором, использует высвободившиеся денежные средства для развития бизнеса, где они приносят большую доходность по сравнению с тем, если бы они оставались вложенными в построенный объект.
У нас такая сделка была совершена представителями финского бизнеса в 2008 году. Строительный концерн «ЮИТ» построил бизнес-центр на Приморском пр., в котором после продажи объекта сам стал якорным арендатором, заняв большую часть площадей».
Мнение:
Алексей Кольчик, руководитель филиала Банка Москвы в Санкт-Петербурге:
– Нередко схема sale-and-leaseback применяется и среди автодилеров для снижения издержек. Не исключено, что этот стандарт будет принят на вооружение другими компаниями, например складскими комплексами большого формата. Банки, к сожалению, сейчас не имеют четкой схемы финансирования таких проектов, но, я думаю, что если будет расти спрос, то появится и предложение.