Братья Зингаревичи превращают ведомство в апартаменты
Plaza Lotus Group братьев Михаила и Бориса Зингаревичей приступила к реставрации зданий бывшего Конюшенного ведомства под комплекс апартаментов стоимостью 5 млрд рублей. Генподрядчиком реконструкции стало ООО «Содис-Строй».
Застройщик «Оранж-Девелопмент» (входит в Plaza Lotus Group (PLG) братьев Михаила и Бориса Зингаревичей) на этой неделе определился с генподрядчиком реставрации здания бывшего Конюшенного ведомства на Конюшенной площади, 1. Им стало ООО «Содис-Строй», опередившее в соответствующем тендере 5 компаний. Отметим, что в портфеле подрядчика – участие в реконструкции Большого Гостиного двора и реконструкции отеля Four Seasons. Разрешение на строительство выдано в декабре 2013 года. Закончить работы в компании надеются к декабрю 2015 года. «В марте мы приступим к подготовительному периоду – установка ограждения, устройство строительного городка и т.д. Основные работы начнутся в конце мая», - сообщили в пресс-службе компании.
Напомним, проект Konyushennaya One Square предполагает реставрацию комплекса исторических зданий бывшего Конюшенного ведомства, которые являются памятником федерального значения. Комплекс занимает квартал площадью 2 га между Конюшенной площадью, наб. Мойки и набережной канала Грибоедова. Историческое здание группа компаний получила от города в 2010 году на инвестиционных условиях целевым назначением, что вызвало претензии ФАС, с которыми согласился и Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Однако позже Федеральный арбитражный суд Северо-Запада признал такую передачу законной.
Проект приспособления памятника под современные нужды разработало американское архитектурное бюро Gensler. Все работы будут вестись в исторических габаритах здания. Элементы декора фасадов подвергнутся реставрации. Сами апартаменты и общественные зоны оформят по проекту французского дизайнера Пьера-Ива Рошона. Согласно проекту, в трехэтажном здании ведомства общей площадью около 41 тыс кв. метров будет оборудовано 70 апартаментов. От функциональных небольших (от 68 до 78 кв. метров), до люксовых от 375 до 500 кв. метров. Предусмотрено так несколько видовых «башен» площадью от 600 кв. метров каждая. Есть в проекте и подземный паркинг на 140 мест. Но отдельно машиноместа продаваться не будут.
Реализация апартаментов началась уже в феврале этого года в формате «закрытого клуба». Управлять апарт-отелем будет международный оператор Mandarin Oriental Hotel Group. «Согласно нормам проживания в отеле собственники апартаментов смогут оформить временную регистрацию сроком до 5 лет, которую при необходимости можно пролонгировать. Юридическая защищенность сделки и ликвидность сделки, обеспечиваемые гостиничным оператором, позволит собственникам сдавать и продавать апартаменты без привлечения внешних агентов. Всю работу по управлению сделкой при необходимости возьмет на себя отельный оператор», - отметили в пресс-службе группы компаний.
В здании предусмотрена сопутствующая инфраструктура. Здесь расположится SPA-салон, фитнес-клуб, 25-метровый бассейн, продуктовая лавка формата «бистроном», помещения для досуга и развлечений, детский клуб. Кроме того, у здания будет обширное внутреннее пространство площадью в 1 га, где планируется разбить три тематических сада с фонтаном и площадками для отдыха. Как добавил генеральный директор «Оранж-Девелопмент» Сергей Русаков, застройщик планирует отреставрировать Храм Спаса Нерукотворного Образа и благоустроить территорию вокруг комплекса. Он также добавил, что компания намерена получить в аренду от города участок напротив Конюшенной площади (совсем недавно на этом месте находилась парковка – прим. Ред). С мая этого года и на весь период работ здесь будет организовано двустороннее автомобильное движение. После завершения реставрации на этом месте планируется разбить зеленый сквер для горожан с фонтанами и скульптурной композицией.
Какой объем площадей уже реализован в компании не раскрывают, ссылаясь на особенности «закрытого клуба» продаж. Отказались в компании назвать даже приблизительную стоимость «квадрата» в будущем апарт-отеле, но намекнули, что «В Талеон-клубе апартаменты сейчас продают по цене от 40 тыс евро за квадратный метр».
«С учетом отличных видовых характеристик и непосредственной близости к центру стоимость квадратного метра апартаментов может варьироваться от 140 до 150 тыс руб. Однако проводимая реконструкция объекта может повысить цену апартаментов, так как объект станет более современным и привлекательным», - говорит директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов. По словам эксперта, близость памятников архитектуры и вокзала сможет привлечь дополнительный поток арендаторов к апартаментам. Данный объект, скорее всего, будет более популярен с точки зрения сдачи объектов в аренду, поскольку эта локация традиционно считалась туристической зоной.
Мнение:
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate:
У проекта есть шансы стать знаковым для состоятельных гостей и жителей города, учитывая его историческую ценность и расположение. Хотя спрос на элитные проекты в Петербурге ограничен, он стабилен. Для иностранных покупателей, а также для российских бизнесменов, которые значительную часть времени проводят вне северной столицы, находясь в петербургской квартире, важно ощущать, что они именно здесь, в Петербурге. Это касается и вида из окна, а в данном случае – знаковости самого здания. Апартаменты это или жилье, на мой взгляд, в данном случае не имеет существенного значения.
NAI Becar Projects приобрел права на управление проектом реконструкции вокзала Горький-Московский в Нижнем Новгороде у компании УКС Восток. Это уже третий вокзал, который будет реконструировать Becar и первый за пределами региона.
Вхождение в проект NAI Becar Projects состоялось по согласованию с дирекцией железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД».
NAI Becar Projects выполняет функции технического заказчика, то есть полностью отвечает за реализацию проекта на всех его стадиях, начиная от сбора исходных данных и организации проектирования, включая управление строительно-монтажными работами, технический надзор и контроль затрат, и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию
В настоящее время осуществляется разработка проекта реконструкции вокзала. Запуск строительно-монтажных работ запланирован на начало 2012 года, их завершение – на начало 2013 года.
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев заявил, что проект у УКС «Восток» был приобретен «за небольшие деньги», потому что компания не успела выполнить никаких капитальных вложений. Причиной продажи «Востоком» проекта господин Андреев назвал «смену приоритетов».
NAI Becar Projects будут проведены следующие работы: оптимизация функционального зонирования вокзала и схемы движения пассажиров, замена инженерных системы, внедрение новых энергосберегающих технологий, реконструкция кассовых зон, залов ожидания, зон общественного питания и сервиса, внедрение мероприятий, обеспечивающих доступность вокзала для маломобильных групп населения, внедрение комплексной системы обеспечения безопасности, полная замена системы навигации и информации, реконструкция фасадов и благоустройство прилегающей территории.
Финансирование проекта модернизации вокзала Горький-Московский будет осуществлено на условиях софинансирования с инвестором. Ориентировочный размер инвестиций составит около 500 млн рублей, но окончательный объем затрат будет определен после разработки проектной документации.
Функцию генерального проектировщика в рамках корпоративного заказа ОАО «РЖД» выполняет ОАО «Росжелдорпроект» и его подразделение – «Нижегороджелдорпроект». Подрядчик будет определен по результатам конкурса, который состоится после завершения разработки проекта.
Для NAI Becar Projects это будет третий по счету вокзал, на котором компания выполняет функции заказчика. Ранее она получила заказ РЖД на модернизацию Финляндского вокзала в Санкт-Петербурге и вокзала в г. Выборге.
Господин Андреев сообщил, что в ближайшее время компания планирует выйти и на другие объекты железной дороги.
Участники рынка говорят, что работать с железной дорогой непросто.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, отметила: «C РЖД как с монополистом, безусловно, работать нелегко. Такие структуры требуют низкие цены от своих партнеров, у них довольно жесткие сроки, которые необходимо неукоснительно соблюдать. Учитывая, что речь идет о железнодорожном транспорте, здесь есть своя специфика, нормы и требования, которые необходимо строго соблюдать, потому что от этого зависит безопасность».
Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, говорит: «РЖД известна своей корпоративной замкнутостью и стремлением решать задачи своими силами. То, что заказ перешел к NAI Becar, говорит о недюжинных лоббистских способностях Александра Шарапова (владельца Becar – Ред.), его тесных контактах с РЖД».
Евгений Рязанцев, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, советник VMB Trust, считает, что железнодорожное направление, выбранное Becar, правильное: «Распыляться по всем сегментам рынка строительства разнообразных объектов было бы рискованно. Кроме того, лучше строить новый бизнес со знакомыми и проверенными коллегами. В этом смысле не секрет, что у руководства РЖД тоже питерские корни».
Мнение:
Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент»:
В 2007 году ОАО «РЖД» приняло концепцию эффективного использования и развития железнодорожных вокзалов до 2015 года. Согласно ей российские вокзалы станут современными многофункциональными комплексами. С 2008 года идет реконструкция 40 вокзалов в стране, сейчас часть из них уже завершена, часть продолжается, для части проекты разрабатываются. Но это лишь малая часть того объема работ, который необходимо выполнить. Поэтому дальнейшее участие в этих работах позволит компаниям, кто победит в них, не только получить деньги за свою работу, но и получить опыт, практически всегда уникальный, так как один вокзал не похож на другой, и этот опыт может быть применен при работе на других объектах. Никакой сложности в работе с РЖД нет; да, она остается монополистом в ряде вопросов, но там, где что-то нужно ей, компания выступает обычным заказчиком, и отношения строит соответствующим образом.
Роман Русаков.
Строительные СРО неоднократно поднимали вопрос о внесении в Градостроительный кодекс поправок, касающихся возможности заключения коллективного договора страхования. Изначально они встретили серьезное сопротивление со стороны Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации, утверждавшей, что, согласно статье 55.5 Градостроительного кодекса РФ и статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ «О Защите конкуренции», коллективное страхование ограничивает право членов саморегулируемых организаций на свободный выбор страховщика.
Саморегулируемые организации решили не пускать дело на самотек и перенесли дискуссию с ФАС в суды, где и оспорили позицию ведомства. В результате, в 2011 году СРО начали заключать подобные договоры, а Национальные объединения саморегулируемых организаций приступили к подготовке соответствующих методических рекомендаций.
Логично предположить, что вступая в спор с Федеральной антимонопольной службой, СРО делали это неспроста. Какие цели они преследовали?
Заключение договора коллективного страхования несет собой целый ряд неоспоримых преимуществ как для самой СРО, так и для ее членов.
С точки зрения выгод для СРО, коллективный договор обеспечивает дополнительную защиту средств компенсационного фонда. В действующем законодательстве предусмотрена процедура, по которой страховые выплаты происходят до выплат из компенсационного фонда. При этом коллективный договор, по сравнению с индивидуальным, лучше обеспечивает сохранность компенсационного фонда СРО за счет более обширных возможностей по покрытию ущерба.
Компании – члены СРО с помощью коллективного страхования экономят на страховых взносах: индивидуальный договор предполагает несколько больший уровень расходов. Несмотря на это, уровень финансовой защищенности каждой компании, участвующей в коллективном договоре, гораздо выше. Максимально обезопасить себя от финансовых рисков, связанных с причинением ущерба третьим лицам, компания может, заключив сразу и индивидуальный и коллективный договор.
Саморегулируемые организации отводят страхованию ведущую роль в обеспечении имущественной ответственности. Поэтому они предлагают внести в Градостроительный кодекс положение об обязательном заключении договора страхования. Сейчас эта норма в Градкодексе носит исключительно стимулирующий характер: страхование добровольное, а «застрахованная» компания платит уменьшенный (почти на 30%) взнос в компенсационный фонд СРО. К сожалению, некоторые СРО и входящие в них компании пользуются мягкостью данной нормы исключительно в корыстных целях. Поскольку в Градостроительном кодексе не установлен минимальный порог страхового покрытия, недобросовестные организации заключают договоры на минимальные суммы, чтобы просто сократить размер взноса в компенсационный фонд.
Инициаторы поправок предлагают добавить в Градкодекс требование об обязательном для всех членов СРО страховании гражданской ответственности. Заключение коллективного договора страхования будет носить добровольный характер.
Безусловно, независимо от сроков и самого факта принятия этих или аналогичных поправок, практика коллективного страхования будет получать все большее распространение. Так или иначе это приведет к необходимости формулирования критериев отбора страховщиков. Очевидно, что здесь должны действовать максимально прозрачные процедуры конкурсного отбора, а конечное решение должно приниматься на уровне общего собрания членов саморегулируемой организации. Крайне важно, чтобы эти критерии помогали саморегулируемым организациям выбирать действительно надежные страховые компании. В качестве обязательного этапа конкурсных мероприятий следует ввести экспертизу договора, предлагаемого страховщиком. Саморегулируемым организациям и их членам необходима гарантия того, что при наступлении страхового случая надлежащие выплаты будут произведены, а страховая организация не будет использовать различные лазейки для уклонения от взятых на себя обязательств.
Некоторым приходилось сталкиваться со страховыми продуктами, в которых возмещение ущерба предусматривалось только в случае безукоризненного выполнения страхователем или застрахованным лицом всех норм и требований технологии строительства. Очевидно, что на деле такой договор защищает интересы страховщика, но никак не страхователя или застрахованного лица, а потому не может быть интересен ни СРО, ни их членам.
Сейчас на страховом рынке существуют довольно интересные предложения, в которых в достаточной мере сбалансированы интересы всех сторон. В частности, страховщики предлагают договоры с дифференцированными страховыми взносами и страховыми премиями. При этом взносы можно дополнительно снизить, установив франшизу – минимальный невозмещаемый убыток. Оптимальный вариант - установить франшизу на уровне страховой суммы индивидуального договора страхования. Так можно избежать ситуации, когда компании – члены СРО перестают заботиться о собственной ответственности, уповая на коллективный договор.
«Саморегулируемые организации «Э.С.П.» и «ЭнергоСтройАльянс» изначально выступали за использование договоров коллективного страхования, - говорит генеральный директор СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев. – Компенсационный фонд – это преимущественно дисциплинарный механизм. Имущественная ответственность должна обеспечиваться более подходящими, более гибкими и эффективными методами. Именно поэтому сейчас и в «Э.С.П.» и в «ЭнергоСтройАльянсе» идет процесс подготовки и заключения договоров коллективного страхования».