Братья Зингаревичи превращают ведомство в апартаменты
Plaza Lotus Group братьев Михаила и Бориса Зингаревичей приступила к реставрации зданий бывшего Конюшенного ведомства под комплекс апартаментов стоимостью 5 млрд рублей. Генподрядчиком реконструкции стало ООО «Содис-Строй».
Застройщик «Оранж-Девелопмент» (входит в Plaza Lotus Group (PLG) братьев Михаила и Бориса Зингаревичей) на этой неделе определился с генподрядчиком реставрации здания бывшего Конюшенного ведомства на Конюшенной площади, 1. Им стало ООО «Содис-Строй», опередившее в соответствующем тендере 5 компаний. Отметим, что в портфеле подрядчика – участие в реконструкции Большого Гостиного двора и реконструкции отеля Four Seasons. Разрешение на строительство выдано в декабре 2013 года. Закончить работы в компании надеются к декабрю 2015 года. «В марте мы приступим к подготовительному периоду – установка ограждения, устройство строительного городка и т.д. Основные работы начнутся в конце мая», - сообщили в пресс-службе компании.
Напомним, проект Konyushennaya One Square предполагает реставрацию комплекса исторических зданий бывшего Конюшенного ведомства, которые являются памятником федерального значения. Комплекс занимает квартал площадью 2 га между Конюшенной площадью, наб. Мойки и набережной канала Грибоедова. Историческое здание группа компаний получила от города в 2010 году на инвестиционных условиях целевым назначением, что вызвало претензии ФАС, с которыми согласился и Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Однако позже Федеральный арбитражный суд Северо-Запада признал такую передачу законной.
Проект приспособления памятника под современные нужды разработало американское архитектурное бюро Gensler. Все работы будут вестись в исторических габаритах здания. Элементы декора фасадов подвергнутся реставрации. Сами апартаменты и общественные зоны оформят по проекту французского дизайнера Пьера-Ива Рошона. Согласно проекту, в трехэтажном здании ведомства общей площадью около 41 тыс кв. метров будет оборудовано 70 апартаментов. От функциональных небольших (от 68 до 78 кв. метров), до люксовых от 375 до 500 кв. метров. Предусмотрено так несколько видовых «башен» площадью от 600 кв. метров каждая. Есть в проекте и подземный паркинг на 140 мест. Но отдельно машиноместа продаваться не будут.
Реализация апартаментов началась уже в феврале этого года в формате «закрытого клуба». Управлять апарт-отелем будет международный оператор Mandarin Oriental Hotel Group. «Согласно нормам проживания в отеле собственники апартаментов смогут оформить временную регистрацию сроком до 5 лет, которую при необходимости можно пролонгировать. Юридическая защищенность сделки и ликвидность сделки, обеспечиваемые гостиничным оператором, позволит собственникам сдавать и продавать апартаменты без привлечения внешних агентов. Всю работу по управлению сделкой при необходимости возьмет на себя отельный оператор», - отметили в пресс-службе группы компаний.
В здании предусмотрена сопутствующая инфраструктура. Здесь расположится SPA-салон, фитнес-клуб, 25-метровый бассейн, продуктовая лавка формата «бистроном», помещения для досуга и развлечений, детский клуб. Кроме того, у здания будет обширное внутреннее пространство площадью в 1 га, где планируется разбить три тематических сада с фонтаном и площадками для отдыха. Как добавил генеральный директор «Оранж-Девелопмент» Сергей Русаков, застройщик планирует отреставрировать Храм Спаса Нерукотворного Образа и благоустроить территорию вокруг комплекса. Он также добавил, что компания намерена получить в аренду от города участок напротив Конюшенной площади (совсем недавно на этом месте находилась парковка – прим. Ред). С мая этого года и на весь период работ здесь будет организовано двустороннее автомобильное движение. После завершения реставрации на этом месте планируется разбить зеленый сквер для горожан с фонтанами и скульптурной композицией.
Какой объем площадей уже реализован в компании не раскрывают, ссылаясь на особенности «закрытого клуба» продаж. Отказались в компании назвать даже приблизительную стоимость «квадрата» в будущем апарт-отеле, но намекнули, что «В Талеон-клубе апартаменты сейчас продают по цене от 40 тыс евро за квадратный метр».
«С учетом отличных видовых характеристик и непосредственной близости к центру стоимость квадратного метра апартаментов может варьироваться от 140 до 150 тыс руб. Однако проводимая реконструкция объекта может повысить цену апартаментов, так как объект станет более современным и привлекательным», - говорит директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов. По словам эксперта, близость памятников архитектуры и вокзала сможет привлечь дополнительный поток арендаторов к апартаментам. Данный объект, скорее всего, будет более популярен с точки зрения сдачи объектов в аренду, поскольку эта локация традиционно считалась туристической зоной.
Мнение:
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate:
У проекта есть шансы стать знаковым для состоятельных гостей и жителей города, учитывая его историческую ценность и расположение. Хотя спрос на элитные проекты в Петербурге ограничен, он стабилен. Для иностранных покупателей, а также для российских бизнесменов, которые значительную часть времени проводят вне северной столицы, находясь в петербургской квартире, важно ощущать, что они именно здесь, в Петербурге. Это касается и вида из окна, а в данном случае – знаковости самого здания. Апартаменты это или жилье, на мой взгляд, в данном случае не имеет существенного значения.
Состоялось первое заседание координационного совета при губернаторе Ленинградской области по обеспечению взаимодействия органов государственной власти, застройщиков и инвесторов при комплексном освоении территорий. Основным итогом заседания стало решение о необходимости разработки и принятия официального соглашения между бизнесом и властью, которое бы закрепило порядок их взаимодействия.
Постановление о создании координационного совета было подписано в начале февраля 2013 года. В состав совещательного органа вошли 27 человек - члены областного правительства и руководители профильных комитетов и ведомств. Также в его составе - представители бизнеса и общественных организаций.
Создание совета - часть формируемой градостроительной политики Ленобласти. Совет должен будет вырабатывать предложения и рекомендации по стратегии развития жилищного строительства, оказывать помощь в устранении административных барьеров, инициировать необходимые нормативные правовые акты.
Постановления работают
Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев открыл заседание совета сообщением об изменениях в нормативной базе в градостроительной отрасли. Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал распоряжение "Об образовании Градостроительного совета Ленинградской области" и положение о порядке рассмотрения предложений по изменению предельных показателей этажности в жилых и общественно-деловых зонах, плотности жилого фонда в жилых зонах и плотности населения, определенных региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП). "Программа "Соцобъекты в обмен на налоги" пока еще не закреплена отдельным постановлением, но тоже уже работает, - рассказал Георгий Богачев. - Так, в начале февраля текущего года губернатор открыл детский сад в Новодевяткино, который построила компания "Арсенал". Этот детский сад стал пилотным проектом Программы. Вопрос о том, что детскому саду быть, решился за три месяца, хотя мог бы растянуться и на три года". То же самое касается Постановления об отклонениях от РНГП, которое было принято 11 февраля. Муринское сельское поселение приняло решение о ходатайстве по двум проектам планировок для компаний-застройщиков "ЦДС" и "Унисто Петросталь". "В ближайшее время для рассмотрения ходатайства соберется Градостроительный совет. Принятые постановления - это не слова, а уже реальные действия", - заявил вице-губернатор.
Санкции для неконтактных
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти с начала 2013 года провел 88 проверок, вынесено 38 постановлений по административным делам, связанным с нарушениями строительных норм, отсутствием разрешительной документации и т. д. Об этом на заседании координационного совета сообщил глава комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Михаил Москвин. "С недобросовестными застройщиками, которые ведут строительство без разрешения, и не идут на контакт со строительным надзором, мы будем особенно строго вести работу", - подчеркнул председатель комитета стройнадзора.
Застройщики уходят в область
С начала года сразу несколько компаний-застройщиков перерегистрировали свои филиалы в Ленинградской области, решив принять участие в программе "Детский сад в обмен на налоги". Как сообщил генеральный директор компании "Карелия-Девелопмент" (входит в структуру Холдинга RBI) Иван Шульженок, компания заканчивает процедуру регистрации в Ленинградской области, и вошла в состав Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой.
Генеральный директор Группы компаний "ЦДС" Михаил Медведев рассказал, что в Мурино во второй половине марта будет заложен детский сад и уже проектируется школа.
По словам генерального директора Setl City Ильи Еременко, дочерние предприятия компании, занимающиеся строительством в Ленинградской области, прошли перерегистрацию еще осенью и уже пополняют налоговыми отчислениями бюджет Ленобласти. "В Кудрово мы начинаем строить в марте детский сад, школа проектируется, и в мае-начале июня мы приступим к ее возведению. В Мурино закладка школы запланирована на осень".
Марк Окунь, генеральный директор компании "Отделстрой", рассказал, что компании и многим ее подрядным организациям нет нужды в перерегистрации – они изначально были "Прописаны" в области и всегда пополняли налоговыми отчислениями областной бюджет. Марк Окунь предложил приглашать на координационный совет представителей муниципальных образований, посетовав на то, что часто "на местах" решения принимаются слишком долго и трудно.
По мнению Николая Пасяды, президента Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой, генерального директора компании "ГлавСтройКомплекс", в состав совета, помимо представителей муниципальных образований и районов, нужно ввести специалистов юридических служб, антимонопольной службы, налоговой инспекции.
Вход только для своих
Первоочередная задача совета - разработка соглашения между застройщиками, правительством Ленинградской области и администрациями муниципальных образований первого и второго уровней о порядке взаимодействия при реализации проектов комплексного освоения территорий. В Соглашении предполагается определить понятие "Застройщик", разработать анкету застройщика, форму реестра добросовестных компаний. Основой же соглашения станет порядок взаимодействия органов власти с компаниями, которые хотят участвовать в программе "соцобъекты в обмен на налоги".
Кроме того, Георгий Богачев попросил участников заседания внести предложения по формированию своего рода "кодекса добросовестного застройщика" - основополагающих правил работы для строителей в Ленинградской области. Одним из первых пунктов будущего Кодекса Георгий Богачев предложил определить запрет на продажу квартир до получения застройщиком всех необходимых разрешений на строительство.
По мнению Михаила Москвина, в Соглашении также должен быть прописан механизм синхронизации сдачи объектов социальной и инженерной инфраструктуры со сдачей жилья. "Мы получаем от некоторых застройщиков гарантийные обязательства, в которых они еще при прохождении экспертизы гарантируют на своих участках застройки возведение в определенных сроки детских садов и школ . Эту практику необходимо закрепить в Соглашении. При приемке домов, рассмотрении итоговых проектов, мы будем делать заключение о соответствии построенного объекта всем необходимым требованиям, а также выполнены ли эти гарантии ", - сказал Михаил Москвин. По его мнению, особенное внимание необходимо уделить пожарным мероприятиям. "Во многих проектах для обеспечения пожарной безопасности у ТСЖ предусматривается портфель пожарной безопасности, обеспечивающий только комплектность спасательного оборудования взамен пожарных депо. Это противоречит законодательству. Необходимо строить пожарные депо – в Соглашении нужно это отметить".
На совете было принято решение о создании рабочей группы из представителей областного правительства и застройщиков, которая будет собираться по мере необходимости для решения конкретных вопросов. "Сейчас уже понятны точки соприкосновения и основные вопросы, мы можем создать рабочую группу, будем в нее приглашать юристов, налоговиков, представителей комитета по дорожному хозяйству, энергетиков", - пояснил председатель комитета по строительству Ленинградской области Николай Крутов.
Первые инициативы
На совете прозвучало сразу несколько предложений о корректировке законодательных актов. Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург» обратил внимание совета на необходимость доработки областного закона N 38-оз "Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области» (принят Законодательным собранием Ленинградской области 26 апреля 2012 года). "Закон позитивный и нацелен на то, чтобы облегчить жизнь строителям. Тем не менее, при принятии этого закона в нем были заложены положения, предписывающие прохождение экспертизы, получение проекта планировки, градплана и т.д. Это свело на "нет" весь законотворческий замысел, потому что получение разрешения на строительство при наличии экспертизы - элементарный процесс. Хорошо бы вернутся к этому закону. Мы подготовили определенные предложения и хотели бы вынести на рассмотрение в заксобрание", - рассказал Михаил Возиянов.
Николай Пасяда обратил внимание совета на ряд недоработок в программе "Соцобъекты в обмен на налоги". "Согласно закону о долевом строительстве, деньги дольщиков могут собираться только на возведение жилья. Если речь идет о строительстве садика или школы – они становятся объектами общей долевой собственности граждан-дольщиков, физических лиц, и не могут быть переданы правительству области. Здесь должны поработать специалисты юридической службы", - отметил Николай Пасяда. – Если деньги дольщиков привлечь нельзя, и нужно исходить из собственных средств и налога на прибыль, то простой подсчет показывает, что выгода для застройщика, принимающего участие в этой Программе, может быть сомнительна. Стоимость детского сада сегодня – около 200 млн рублей. Правительство предлагает вернуть половину уплаченных налогов, то есть сам налог составит 400 млн. Чтобы заплатить такой налог, прибыль должна составить около 2,2 млрд. Но для этого нужно построить и реализовать 174 тысячи кв.м., это 3,5 тысячи квартир для 10 тысяч жителей. Вот только на такое число жителей по нормативам нужны уже три детских сада".
Союзу прибавят полномочий
Георгий Богачев призвал общественные организации, представители которых вошли в состав совета, принимать активное участие в его работе, и, прежде всего – разработке Соглашения. "Как известно, в Петербурге немалую роль в деле защиты интересов бизнес сообщества играет "Объединение строителей Санкт-Петербурга", в Ленобласти уже действует десять лет аналогичная организация – ЛенОблСоюзСтрой. Функцию по развитию взаимодействия правительства области и застройщиков несет Комитет по строительству региона, но это задача трудная. Мы хотим, чтобы Союз взял на себя часть этой функции, координировал работу, собирал предложения от компаний", - предложил Георгий Богачев.
По словам Алексея Белоусова, вице-президента НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга", "полезно было бы проводить совместные заседания, аккумулировать самые лучшие наработки двух регионов по регулированию градостроительной деятельности".
"Необходимо провести совместное совещание Комитета по строительству и общественных организаций, чтобы выработать дальнейшие пути работы, - резюмировал Георгий Богачев. – Что касается взаимодействия с городскими организациями, может быть этот год будет первым, когда мы будем вести работу совместно, а не оглядываясь друг на друга".
Строительный сектор давно перестал наводить ужас на банки, однако подход к кредитованию таких компаний остается достаточно консервативным. Банки предпочитают проверенных клиентов и гарантии по кредитам.
Кредитование строительных проектов несет в себе характерные риски, не свойственные другим секторам экономики. "Есть своя специфика при финансировании торговых предприятий на приобретение товара или экспортеров под обеспечение поступающей выручки. Строительные же проекты более длительные и поэтому наделены более высоким уровнем рисков в условиях возможной нестабильности на финансовых рынках", – объясняет председатель правления Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП) Максим Здор. Поэтому банки, и в том числе МБСП, предвидя все возможные риски, предъявляют более жесткие требования при оценке деятельности и принятии решения о предоставлении кредита строительным компаниям.
"Мы достаточно консервативно подходим к выбору проектов, отдавая предпочтение компаниям, которые имеют длительную историю работы на строительном рынке. Так, например, среди наших клиентов – строительные компании Setl Group, Группа ЛСР", – говорит руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ ВТБ) ОАО "Банк ВТБ" Сергей Григорьев. Банк активно кредитует проекты в сфере жилищного строительства, которые связаны с государственным заказом или являются проектами ГЧП, а также сотрудничает с предприятиями сферы дорожного строительства и инфраструктурных объектов, добавляет он. В портфеле СЗРЦ ВТБ в Санкт-Петербурге удельный вес кредитов, предоставленных предприятиям строительного комплекса, на начало 2013 года составил 29,8%, включая кредитование девелопмента, строительство по исполнению государственных контрактов, а также производство строительных материалов.
По словам господина Здора, кредиты строительным компаниям составляют примерно 25% портфеля МБСП. Основной объем приходится на подрядные строительные организации, работающие по контрактам с бюджетом. Сюда же входят подрядные дорожно-строительные организации, компании, ведущие общестроительные работы, застройщики, управляющие компании. Основной же объем приходится на инфраструктурные проекты, которые нередко финансируются из бюджета, а потому относятся к наиболее стабильной категории в строительной отрасли. "Традиционно низкий аппетит МБСП к рискам позволил еще до кризиса 2008 года сформировать довольно строгую систему оценки заемщиков, относящихся к строительному сектору", – добавляет Максим Здор.
Банк БФА тоже крайне внимательно относится к кредитным заявкам, связанным с финансированием строительных проектов, и старается кредитовать только компании, имеющие достаточный опыт и репутацию в данной сфере, объясняет Роман Максимов, заместитель начальника управления по работе с корпоративными клиентами банка. Доля кредитов строительным компаниям в банке сегодня порядка 10-15%. «По нашим прогнозам, эта доля будет стабильна, при этом будет наблюдаться поступательная положительная динамика роста кредитного портфеля в части строительной отрасли», – добавляет господин Максимов.
По мнению Сергея Григорьева, учитывая стагнацию экономики, корпоративные клиенты достаточно осторожно подходят сегодня к реализации новых проектов, и в строительном сегменте тенденции те же. По итогам 2013 года в целом рынок корпоративного кредитования вырастет на 10%, считает банкир
Основные требования к заемщикам – это финансовая стабильность, положительная динамика доходов, понятные перспективы развития компании, обеспечение кредита в виде твердого залога или в виде залога участка земли, на котором реализуется проект, и при этом сам проект должен быть четко проработан и экономически эффективен, объясняет Сергей Григорьев. Как правило, участие компании в его финансировании собственными средствами должно составлять не менее 30%. При проектном финансировании для его реализации предпочтительно создание отдельного юридического лица, продолжает он. В этом случае в обеспечение кредита принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство объекта, или права на его аренду.
Обеспечением также может быть поручительство материнской компании. "Ввиду более высокого уровня риска при кредитовании строительных проектов, в особенности долгосрочных, наиболее предпочтительными для банков являются проекты, подкрепленные дополнительными гарантиями. Чаще всего такие проекты предполагают возведение крупных и средних инфраструктурных объектов", – говорит Максим Здор.