Деловых туристов манят инфраструктурой
В Петербурге скоро наступает очередной туристический сезон. В среде экспертов нет единой оценки того, что первично для увеличения потока деловых туристов в город – рост числа международных мероприятий или создание необходимой инфраструктуры.
Российский сектор MICE-индустрии (деловой туризм) растет каждый год, по оценке Всемирной туристской организации (UN WTO), ежегодно практически на 5%. Существует прогноз, что к 2020 году Россия станет одной из 10 наиболее посещаемых деловыми туристами стран мира. Москва и Санкт-Петербург берут на себя значительную часть MICE-рынка – около 60-70%.
Санкт-Петербург уже неоднократно заявлял о своих намерениях упрочить свои позиции в сфере делового туризма не только в России, но и в мире, что вполне объяснимо. Сегмент MICE – одних из наиболее выгодных видов туризма как с точки зрения развития бизнеса, так и имиджа города в целом. А узнаваемость бренда Санкт-Петербурга по-прежнему достаточно низкая. Между тем Петербург – не единственный город в России с амбициями относительно конгерссного и делового туризма. Развиваться в этом направлении помимо Москвы также хотят Краснодар, Казань, Екатеринбург. При этом Санкт-Петербург имеет свои плюсы, один из которых – близость к Европе.
Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании PROEstate Events Павел Гончаров говорит, что большинство деловых мероприятий в Санкт-Петербурге рассчитано на 100-150 гостей. Соответствующих площадок в городе достаточно. В основном это отели в центре или бизнес-центры. «В принципе, по количеству мест существующие потребности покрываются действующими объектами. Однако качество площадок и сопутствующих услуг далеко не всегда отвечает требованиям», – считает господин Гончаров.
Эксперты считают, что инициативы властей Санкт-Петербурга в данной сфере окажут определенное положительное влияние. «В частности, идея о формировании профильного кластера. Новые проекты когрессно-выставочных центров, которые были заявлены, позволят укрепить позиции Санкт-Петербурга. Особенно если мы сможем к запуску этих объектов приурочить упрощение визового режима для деловых туристов, «подтянуть» общий качественный уровень услуг, обеспечить транспортную доступность и решить ряд других вопросов», – уточняет господин Гончаров.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, отмечает, что говорить именно о дефиците выставочных площадей сложно, скорее, можно отметить их несоответствие современным стандартам. «В стадии строительства сейчас находится конгресс-центр «ЭкспоФорум», который должен быть введен осенью 2014 года. В стадии рассмотрения находится проект конгрессно-выставочного центра площадью 145 тыс. кв. м рядом с аэропортом Пулково, реализация которого будет предложена китайским инвесторам, а также Администрация Петербурга планирует запустить программу создания новых конгресс-центров во всех районах Северной столицы: пилотным объектом программы станет офисно-гостиничный комплекс «Триколор» недалеко от станции метро «Пролетарская».
Значительную долю от общего объема городских площадок для конференций составляют конференц-залы в гостиницах, вузах и т. д. Таким образом, в Петербурге уже сформировался приличный объем предложения на этом рынке. При этом каких-либо факторов, указывающих на стремительный рост спроса, не наблюдается.
Сегодня Петербург не бизнес-столица, и большинство масштабных мероприятий, в том числе международных, проводится в Москве, где сосредоточены все основные финансовые потоки», – добавляет господин Трушин.
«Что касается инфраструктуры для конгрессов и выставок, то на данный момент ее количество и качество удовлетворительное – удалось восполнить дефицит, который явно ощущался 10 лет назад. Но амбициозные планы по наращиванию объемов туризма к 2016 году потребуют новых вливаний в эту сферу», – уверена Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, считает, что туристический потенциал Петербурга на сегодняшний день используется в лучшем случае на 20%: «Потенциал роста огромный, но его существенно сдерживают несколько системных проблем, главная из которых – качество инфраструктуры. Образно говоря, в Петербурге есть что посмотреть, но абсолютно неоткуда. У нас не хватает мелких предприятий розничной торговли и кафе, где смогут отдохнуть, а заодно и приобрести сувениры туристы. У нас явная проблема с транспортным трафиком – на наших улицах не то что припарковаться негде, но и просто разъехаться проблема. Мы абсолютно не используем свое географическое положение – Петербург на 100% пригоден для захода малых частных судов, но у нас нет инфраструктуры для их стоянок, и есть проблемы с действующим законодательством, регламентирующим пребывание иностранных судов».
Мнение:
Александра Смирнова, директор департамента инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт‑Петербурге:
– Для привлечения дополнительного потока туристов нужно реализовывать крупные проекты, которые носят развлекательный и познавательный характер. Примером такого проекта я считаю парк развлечений, который собираются возводить во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга. Такой проект не имеет аналогов в России, а значит, будет пользоваться повышенным спросом как среди жителей регионов России, так и среди иностранцев. Для привлечения деловых туристов в город необходимо чаще проводить мероприятия мирового масштаба, а также инициировать значимые проекты коммерческой недвижимости.
По итогам 2012 года уровень обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге в среднем в 2 раза ниже европейского. К концу 2013 года на фоне сокращения товарного предложения этот показатель прогнозируется еще меньше.
Как отмечают эксперты, сегодня лишь 30-40% желающих приобрести жилье в Северной столице обладают соответствующими возможностями. "Сегодня на рынке наблюдается ситуация большого количественного разрыва между потенциальным и реальным платежеспособным спросом", - констатирует Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург. Показатель обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге составляет 24 кв. м, тогда как в Финляндии он равен 37 кв. м, а в Германии – 44 кв. м.
Однако улучшить показатель платежеспособного спроса на жилье, отмечают сами застройщики, они не в силах. Необходим комплекс мер, включающий новые банковские продукты, снижение ставок ипотечных кредитов, участие всех игроков рынка, в том числе властей.
В правительстве Санкт-Петербурга не отрицают, что город остается "коммунальной столицей России" (по выражению председателя Комитета по строительству Андрея Артеева) и нуждается в новом жилье. В то же время городские власти делают акцент на новом подходе к застройке территорий. Принципиальным ориентиром заявлено качество "как строительное, так и градостроительное", и уже идет выборочная проверка запланированных строек. "Это только начало процесса, аналогичного тому, который сейчас происходит в Москве. Там под ревизию попало 80% всех девелоперских проектов", - напоминает Андрей Артеев.
По его словам, многочисленные решения об остановке инвестиционных проектов, принимавшиеся властями Санкт-Петербурга в последнее время, преследуют цель освобождения земель для создания парков, скверов и т. д. "Если есть техническая возможность, решения принимаются в пользу зеленых зон, детских садов, а также учреждений здравоохранения, спортивных и других социальных объектов", - поясняет председатель Комитета по строительству.
Эти усилия правительства Санкт-Петербурга получили неоднозначную оценку застройщиков. "Очевидно, городские власти пытаются структурировать работу и взять градостроительный комплекс под более жесткий контроль. Пока все решения, принятые в прошлом году, не вступили в полную силу и новые схемы взаимодействия власти и бизнеса не отработаны, участники рынка будут сталкиваться с множеством новых вопросов и задач", - убеждена Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос".
На фоне небольшого количества новых проектов на петербургском рынке жилья, особенно во втором полугодии 2012 года, логично прогнозируется сокращение товарного предложения в Северной столице. Между тем спрос на жилую недвижимость остается стабильным, а на действительно качественное и комфортное жилье – даже растет. На этом фоне, по мнению экспертов, стоит ожидать положительной ценовой динамики. "В целом спрос превышает предложение и на первичном жилищном рынке Санкт-Петербурга, и на вторичном. Отсутствие, по сути, запусков новых проектов уже в 2013 году начнет сказываться на рыночной ситуации. Наблюдающийся сейчас небольшой рост цен сохранится, однако это будет поступательное движение: мы не ожидаем какого-то ажиотажа», - отмечает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург".
По оценкам экспертов, в число лидеров рынка входят ЛенСпецСМУ, СК Темп, Лидер Групп, SetlCity, ГДСК, ЦДС и некоторые другие компании в зависимости от критерия оценки. "Если отталкиваться от количества проектов в реализации, то на рынке присутствуют 7 компаний, строящих от 5 до 14 объектов. Если за основной критерий лидерства брать объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров, то результат будет иным",-- уточняет Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос". Так, сама ГК "Балтрос" ввела в эксплуатацию за прошлый год 518 тыс. кв. м в районе "Славянка". Порядка 135 тыс. кв. м, однако на разных объектах ввело ЗАО "Строительный трест".
В отличие от Москвы, где величина рыночной доли компании в пределах 50% обусловливает ее влияние на рынок в целом, в Санкт-Петербурге имеет значение крупность проектов. Крупные игроки, имеющие большой проект или несколько проектов, могут существенно влиять на рыночную ситуацию в микрорайоне или даже районе города. Так, проект с объемом строительства в пределах 500 тыс. кв. м благодаря большому объему предложения и относительно низкой цене наверняка будет ощутимо влиять на всю локацию. "Оценивая перспективы конкурентной ситуации в определенной локации, важно четко осознавать: столкнешься ли в будущем с выходом на рынок, к примеру, десятка отдельных жилых домов от разных застройщиков или одним девелопером будет построен целый квартал", - резюмирует Екатерина Гуртовая.
Эксперты обращают внимание потенциальных покупателей жилья на важность наличия у компании собственного капитала, что позволяет возводить объекты вне зависимости от показателей продаж и объема привлеченных средств дольщиков. Кроме того, с учетом сложившейся культуры проведения в Санкт-Петербурге общественных и профессиональных конкурсов, таких как "Доверие потребителя", "Лидер строительного качества", "Строитель года", победы в них также имеют значение для оценки места компании на рынке. Для оценки потенциала более важно понимание реальных размеров земельного банка компании, однако полная информация о земельных активах редко бывает доступной.
К числу критериев, важных для оценки строительной компании и ее влияния на рынок, многие застройщики в Северной столице относят такие как соответствие результатов и сроков работы заявленным планам, финансовая устойчивость компании, ее позитивная историю и репутация.
"Далеко не для всех игроков рынка объемы строительства относятся к самым важным показателем – это зависит от стратегий компаний. В частности, для ЮИТ в Санкт-Петербурге объем строительства не является определяющим. Мы не работаем на обороте, и для нас не является самоцелью возведением "миллионов квадратов". Для нас важно, чтобы реализуемые проекты обеспечивали высокий уровень устойчивости компании", - уточняет Екатерина Гуртовая.
Минобороны планирует возобновить борьбу за возвращение в федеральную собственность земли в Токсово под Петербургом, где проложена лыжная трасса Спортивного клуба армии (СКА). За последние 6 лет треть этой территории перешла в муниципальную и частную собственность. На лыжне стали строить коттеджи.
Дома на трассе
Лыжная трасса СКА с советских времен занимала 164 га земли военной части в Токсово. Она находилась в бессрочном пользовании Спортивного клуба армии. С 2006 года около 60 га ее земли перешли в частную и муниципальную собственность. Сначала прямо на лыжне появились фундаменты под 21 коттедж. Позже, в 2009 году, по решению Росимущества по Ленобласти еще часть лыжни перешла на баланс садоводства "Южный склон". Участки там тоже стали распродавать под строительство частных домов.
Не ясно как - но факт
В 2010 году военная прокуратура признала застройку трассы незаконной. Но восстановить трассу в исторических границах не удалось, поскольку конечные покупатели участков на ее территории приобретали землю законно, а юридически разобраться в том, кто же виноват, что территория Минобороны попала на рынок, пока не удалось. Руководитель имущественного департамента Минобороны Дмитрий Куракин, который еще в прошлом году до занимал пост главы КУГИ Петербурга, сообщил, что в причинах задержки в разбирательстве еще не разобрался. "Но законность передачи земли муниципалитету и продажа ее частникам, на мой взгляд, не бесспорна", - говорит он. В ближайшее время Минобороны проведет проверку ситуации с землей в Токсово. После чего станут ясны судебные перспективы возвращения земли в федеральную собственность.
Давно пора
Глава федерации лыжных гонок Петербурга (он же – руководитель Российского аукционного дома) Андрей Степаненко воспринял информацию о грядущем возобновлении судебной борьбы за землю лыжни СКА с большим воодушевлением. "Мы добиваемся этого несколько лет. Все, что происходит с трассой в последние годы, ставит сам факт ее существования под угрозу", - заявил он. По его словам, лыжная трасса в Токсово – историческая. До 2003 года там проходили этапы Кубка мира по лыжным гонкам. "Глава Международной федерации лыжных гонок Вегард Ульванг после визита в Петербург этим летом в период проведения "Спринтов на Дворцовой" заявил, что готов вернуть в город этап Кубка мира, если будет подготовленная сертифицированная площадка", - сообщил Андрей Степаненко. Отметим, что федерация лыжных гонок Петербурга оказывает содействие СКА в подготовке трассы к соревнованиям, расходуя на эти нужды около 2,5 млн рублей спонсорских средств. Андрей Степаненко сообщил, что после разрешения земельного спора будет ходатайствовать за передачу лыжни на баланс Петербурга, где пока нет нормального лыжного стадиона. И.о. начальника отдела развития материальной базы и строительства комитета по спорту Смольного Анастасия Кузенкова, заявила, что город будет готов рассмотреть такую возможность, если к нему обратятся.
Справка:
Общая протяженность лыжных трасс под Петербургом - более 100 км. Длина лыжни в Токсово - 10 км (можно расширить до 50 км одним кругом). Каждый сезон там занимается спортом около 0,5 млн любителей и профессионалов. Пользователем трассы - СКА.