Приграничные точки роста
В условиях сокращения пятен под застройку в обжитых районах Петербурга девелоперы вынуждены осваивать приграничные территории. Объемы строительства в этой локации растут с каждым годом.
Как решаются вопросы с инфраструктурой в новых проектах, какова ситуация со спросом и как избежать рисков при покупке такого жилья, обсудили участники заседания круглого стола «Новостройки на границе Петербурга и Ленобласти: предложение, спрос, риски», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и прошедшего в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
В круглом столе приняли участие: Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор; Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»; Елена Гуцол, руководитель офиса департамента продаж строящегося жилья ООО ЦРП «Петербургская недвижимость»; Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»; Алексей Охтинский, член СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», генеральный директор ООО «Хорошие квартиры»; Екатерина Романенко, председатель правления СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», президент ГК «Экотон»; Константин Анисимов, руководитель проекта «Моя стихия» O2 Development; Марина Баталова, начальник отдела продаж УК «Новоселье»; Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела реализации ГК «ЦДС».
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация с предложением жилья на границе с Ленинградской областью?
Елена Гуцол:
– Если говорить о предложении в этой локации, то основную массу занимают проекты комплексного освоения территорий. Их доля сегодня превышает 80%. Основная доля этих проектов располагается в городе на границе Петербурга, и порядка 20% – в Ленобласти. В Приморском районе – «Юнтолово», в Выборгском районе – «Северная долина», в Красногвардейском районе – «Новая Охта», в Московском районе – «Триумф-парк», рядом с Пушкином и Павловском – «Южный», юго-запад – «Балтийская жемчужина», «Море», «Огни залива». Приграничные проекты в Ленинградской области сосредоточены в основном во Всеволожском районе, в Девяткино и Кудрово.
Дмитрий Сидоренко:
– Высокий спрос на дома, строящиеся на границе города и области, вызвал рост предложений на рынке. В некоторых районах объем строительства увеличился в разы. Такие показатели обусловлены несколькими причинами: градостроительная политика Ленинградской области и меньшая стоимость квадратного метра, чем в среднем по городу. Так, наша компания активно работает во Всеволожском районе (Мурино, Лаврики, Кудрово и пос. Бугры).
Алена Шереметьева:
– Принято считать, что стоимость жилья на приграничных территориях значительно ниже, чем внутри города. Так ли это на самом деле? Какова разница в ценах?
Екатерина Бармашова:
– Да, разница в ценах есть. Например, в Кудрово минимальное ценовое предложение – 1,4 млн рублей, а на Парнасе – 1,6 млн рублей. Что касается динамики цен, то здесь ситуация схожа с общерыночной. Так, за прошлый год стоимость квадратного метра выросла на 5-7%.
Дмитрий Сидоренко:
– Если мы говорим о массовом сегменте, то разница в ценах на жилье в Петербурге и приграничных территориях составляет 25-30%.
Алексей Охтинский:
– По моим оценкам, разница в цене между городскими и областными проектами составляет порядка 40%. А между объектами по обе стороны от границы – около 20%.
Алена Шереметьева:
– Влияет ли на цену степень готовности жилья?
Елена Гуцол:
– Я считаю, что степень готовности оказывает довольно серьезное влияние на спрос и цену. Одно дело, когда покупатель видит поле и только силами своего воображения может представить, что здесь будет построено, а другое – когда он видит построенные дома. Цена на начальном этапе всегда ниже, и по мере реализации проекта она постепенно растет.
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация со спросом на квартиры, расположенные в приграничных районах?
Екатерина Бармашова:
– Спрос на объекты в приграничной территории выше, чем на новостройки внутри города. Прежде всего это обусловлено более низкой ценой. У нас доля сделок в пригороде уже перешагнула за 50%. Людям интересна эта локация, и даже начальный этап строительства их не отпугивает. К тому же есть и объекты в высокой стадии готовности, где люди могут увидеть, что территория будет развиваться.
Дмитрий Сидоренко:
– Могу сказать о ситуации со спросом на севере города. Среди клиентов большинство тех, кто привык жить в Выборгском и Калининском районах. Люди хотят улучшить свои жилищные условия, пользуются возможностью купить квартиру большего метража в новом доме. Многие ценят близость загородных курортов, лесопарков и водоемов. Большой процент наших региональных клиентов выбирают квартиры в этих жилых комплексах не только из-за ценообразования, но и благодаря возможности получить работу в формирующейся инфраструктуре новых районов. Молодые семьи с детьми также предпочитают покупать квартиры в тех жилых комплексах, которые обеспечены социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, спортивные объекты).
Алексей Охтинский:
– Если говорить о портрете покупателя, то, как правило, клиентов, интересующихся жильем на приграничных территориях, можно условно разделить на две категории. На тех, кто собирается работать в городе, и тех, кто находится на отдыхе. Первым больше интересно время, потраченное на дорогу до работы, вторым – наличие мест для отдыха, прогулок и т. д. Кроме того, есть на рынке и иногородние покупатели, которым важна сама возможность покупки жилья в Петербурге или рядом с ним. Таковых, по нашим оценкам, порядка 30%.
Алена Шереметьева:
– Есть мнение, что покупка квартиры в новостройке на окраине несет определенные риски для покупателей. Что это за риски, и каким образом их можно избежать?
Дмитрий Сидоренко:
– Риски такие же, как при покупке любого строящегося жилья в городе. Покупателям в первую очередь необходимо обратить внимание на надежность и авторитет компании-застройщика, а также на наличие у нее всей необходимой разрешительной документации.
Екатерина Романенко:
– Покупатель должен понимать, для чего он покупает квартиру. Если для постоянного проживания, то необходимо знать, как обстоят дела с транспортной доступностью, есть ли рядом детские сады и школы. Если квартира приобретается в качестве инвестиций, то есть экономические риски. К примеру, надо выяснить, получится ли эту квартиру сдать в аренду, будет ли она востребована у арендаторов.
Алексей Охтинский:
– К рискам, которые необходимо учитывать, я отношу транспортную доступность. Если квартира находится рядом с КАД, то надо понимать, что иногда пробки на этой дороге могут свести к нулю все преимущества такого расположения. Также надо учитывать близость к медицинским учреждениям. Кроме того, необходимо принимать во внимание инфраструктурные риски. Так, если жилой комплекс строится на необжитой территории, надо убедиться в том, что он имеет возможность подключения к инженерным сетям (электричество, газ, вода, канализация). К сожалению, сейчас и в городе есть объекты, которые не имеют нормального подключения к электрическим сетям. Еще одной проблемой может стать вывоз мусора.
Елена Гуцол:
– Для того чтобы сделать правильный выбор, необходимо обратиться к профессионалам, которые смогут дать объективную оценку тому или иному объекту. Своим покупателям я всегда советую посмотреть дома, которые построил застройщик. Качество видно в мелочах, и даже непрофессиональным взглядом можно увидеть недоделки или, наоборот, понять, что застройщик ответственно подошел к делу. Эта собранная информация позволит сделать максимально правильный выбор.
Екатерина Романенко:
– Я бы еще посоветовала покупателям не гнаться за низкой ценой. Так как зачастую низкая стоимость – это плата за отказ от необходимых потребностей. Иногда имеет смысл купить квартиру в доме, который находится на высокой стадии готовности, чем сидеть и ждать, когда же наконец застройщик достроит объект. Не помешает и почитать форумы, посоветоваться с профессионалами. Полезно посещать отраслевые выставки и форумы.
Алена Шереметьева:
– Пришло время обратиться за комментариями к представителям застройщиков жилья. Так, одной из активно развивающихся локаций является Кудрово. Расскажите, пожалуйста, как развивается эта территория.
Николай Гражданкин:
– Наш проект в Кудрово строится на границе Петербурга и Ленобласти, в 800 м от станции метрополитена «Улица Дыбенко». Наш объект является проектом комплексного освоения территории, поэтому всю необходимую для проживания инфраструктуру мы создали внутри жилого квартала. Конкуренция на рынке достаточно серьезная, поэтому мало просто построить дома. Необходимо продумывать вопросы транспортной доступности – у нас есть два выезда на КАД. Параллельно с введенными очередями строятся и объекты социальной инфраструктуры. Мы уже построили детский сад на 190 мест с бассейном и строим школу на 1600 мест, планируем строительство еще одного детского сада. На территории комплекса работает фитнес-центр с бассейном. Запланировано строительство торгово-развлекательного комплекса. Также мы передали встроенное помещение под поликлинику и договорились с Всеволожской областной больницей о том, что там будет открыта поликлиника, обслуживающая по полису ОМС. Кроме того, мы стараемся не продавать встроенные помещения, а сдавать их в аренду, чтобы контролировать набор услуг, предоставляемый жителям нашего жилого комплекса. Катализатором развития этой локации является и «МЕГА Дыбенко». Сейчас ведутся переговоры о строительстве в Кудрово метро, которое появится как раз возле «МЕГИ». Соглашение между правительством Петербурга и Ленобластью о необходимости строительства этой станции уже подписано.
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация с освоением территорий под жилищное строительство в Мурино и на Парнасе? С какими трудностями сталкиваются застройщики при строительстве жилья в этих локациях?
Константин Анисимов:
– У нас есть два объекта в этих районах. Первый – ЖК «Моя стихия» – находится в пяти минутах от станции метрополитена «Парнас». Но есть в этой локации и проблемные точки. К примеру, большая нагрузка на дорожные сети. Что касается инженерной инфраструктуры, то на Парнасе с этим проблемы нет, и условия на подключение получить несложно. В Мурино застройщики сталкиваются с рядом проблем, которые влекут за собой повышение цен на жилье. Однако цена все равно достаточно привлекательная. Так, в нашем проекте стоимость квадратного метра начинается от 41 тыс. рублей. Низкая цена привлекает покупателей, однако определенные риски есть. Например, социальные объекты будут строиться позже, чем будут сданы первые очереди жилья. На этой территории впоследствии будет жить порядка 40-50 тыс. жителей. Пока не решена проблема транспортной доступности: сейчас туда ведет дорога из двух полос. Мы ведем переговоры с администрацией о расширении этой дороги, строительстве развязок и путепроводов, чтобы разгрузить транспортные потоки. Были у застройщиков, работающих на этой территории, трудности с водопроводом и канализацией. Мы тоже столкнулись с этой проблемой и были вынуждены подключаться к городским сетям, объединившись для решения этого вопроса с нашими соседями. Дорого застройщикам обходится и создание газовых сетей. В общем, проблемы есть, но все они постепенно решаются. В любом случае относительно недорогие квартиры в приграничных зонах являются хорошей альтернативой покупки комнаты в коммунальной квартире.
Марина Баталова:
– Мы строим свой объект на юге города, в 500 м от КАД в районе Стрельны. 237 га отведено под строительство жилья. Также проектом предусмотрено созданием всей необходимой сопутствующей инфраструктуры. Первую очередь мы уже успешно сдали. Сейчас активно работаем над решением вопроса с инфраструктурой. Школа и садик в шаговой доступности появятся в течение 2-3 лет.
Алена Шереметьева:
– На каком расстоянии от границы с городом, на ваш взгляд, целесообразно строить многоквартирные дома и покупать квартиры для постоянного проживания?
Дмитрий Сидоренко:
– На сегодняшний день расстояние не является основным фактором при выборе загородного жилья, скорее важна хорошая транспортная доступность и полноценная инфраструктура. Важно, с какой целью приобретается недвижимость: круглогодичное или сезонное проживание.
Алексей Охтинский:
– Я предлагаю мерить расстояние не в метрах или километрах, а в минутах. Оптимальное время – это полчаса на общественном транспорте или 15 минут на машине до ближайшего метро. Это некие предельные цифры, и если они больше, то нужно задуматься, стоит ли приобретать жилье на таком расстоянии.
Екатерина Романенко:
– Я бы посоветовала обратить внимание на юг города, так как жилье там стоит дешевле и ситуация с транспортной доступностью лучше, чем на севере Петербурга. В любом случае чтобы не прогадать, не надо гнаться за низкой ценой.
Алена Шереметьева:
– Интерес покупателей-инвесторов к дешевым квартирам всем известен. Насколько ими востребовано жилье в приграничных зонах?
Елена Гуцол:
– В связи с тем, что происходит на валютном рынке, покупатели заметно оживились. Если говорить о приобретении квартиры в приграничной зоне или в городе на стадии котлована, то к моменту сдачи они одинаково прирастают в цене. Рост составляет порядка 30-60% в зависимости от характеристик объекта. Инвестиции в недвижимость в Петербурге и на границе с ним привлекательны для клиентов, так как рынок уже пережил несколько кризисов, и недвижимость показала себя надежным активом. Даже если цены падали, спустя некоторое время они отыгрывали. Как минимум покупатель ничего не теряет, а как максимум может заработать.
Екатерина Романенко:
– Рост в 40-60% мне кажется нереальным. Сегодня заработать на рынке можно максимум 20%, и то если квартира приобреталась на начальной стадии и у надежного застройщика. Тезис о том, что недвижимость постоянно растет, неверный. На самом деле она растет и падает. И не факт, что когда вам надо будет ее продавать, цена будет находиться на пике. Также нужно помнить, что помимо стоимости есть понятие ликвидности. Квартира может стоить и дорого, но при этом быть никому не нужной.
Елена Гуцол:
– В подтверждение своих слов о показателях доходности приведу конкретные примеры. В ЖК «Токио» на старте продаж трехкомнатная квартира при 100% оплате стоила 3,8 млн рублей, а последнюю трехкомнатную квартиру в этом комплексе мы продали за 7,7 млн рублей. В ЖК «Море» на старте студия стоила 1,7 млн рублей, на данный момент в сданной очереди этого ЖК студия стоит 3,2 млн рублей.
Константин Анисимов:
– В одном из наших проектов мы начинали продажи с 1 млн рублей за квартиру, сейчас она уже стоит 1,3 млн рублей, а к моменту сдачи будет стоить 1,6 млн рублей. Так что ценник планомерно растет.
Алексей Охтинский:
– Вложения в недвижимость на фоне колебания курса валют являются актуальным способом сохранения средств. При этом если интерес к покупке носит инвестиционный характер, то необходимо тщательно подойти к выбору застройщика.
Екатерина Бармашова:
– Доля инвесторов в декабре была на уровне 25%, а в январе – 20%. То есть те, кто хотел вложить деньги, постарались сделать это до колебания курса валют.
По мнению американских финансистов, Россия - страна, очень привлекательная для инвестирования, говорит президент компании The Fractional Consultant из США Дэвид Дизик. На XV Всероссийском конгрессе Российской гильдии риэлторов он рассказал о том, как привлечь деньги американских банков.
Сложности в том, где искать деньги, по мнению Дэвида Дизика, не существует.
«Вопрос не в том, где найти деньги, а в том, как убедить банкира, что Ваш проект заслуживает инвестиций», - начал он свое выступление.
Для этого, по словам Дэвида Дизика, нужно осуществить всего 4 шага. Во-первых, - привлечь внимание банкира (инвестора, главы венчурного фонда) к себе и своему проекту, во-вторых, - возбудить его интерес, в третьих, - убедить банкира сесть за стол переговоров, и в-четвертых, - доказать выгоду от инвестирования, тем самым получив доступ к финансовому хранилищу.
Самый простой способ сделать первый шаг - привлечь посредника, знакомого с банкиром, который и «приведет вас к нему за руку».
На втором этапе привлечения внимания необходимо представить инвестору 6 основных решающих пунктов бизнес-плана: общая стоимость проекта, объем средств, привлекаемых в банке, длительность возврата денег, прибыль банка, базовая информация о проекте, а также краткое объяснение, почему вы верите, что ваш проект будет успешным.
Если банкир заинтересован, на переговорах потребуется представить более подробную информацию. Во-первых, важен юридический статус объекта, наличие всей необходимой документации, в частности разрешительной, затем - собственно суть проекта и цифры, которые доказывают, что он будет прибыльным. И третье - более детальная финансовая информация, что важно, учитывающая три сценария развития событий - лучший, средний и худший. При этом из всех трех бизнес-планов должно быть видно, что банкир в любом случае будет иметь возможность заработать. Также важные факторы - профессионализм вашей команды и опыт работы с финансовым сообществом.
И, в конце концов, необходимо учесть базовые критерии, из которых исходят американские банкиры при оценке проекта. Для того чтобы заинтересовать американский финансовый институт, объем привлекаемых инвестиций должен составлять не менее 25 млн долларов. Предполагаемая прибыль банка должна равняться не менее 25%. Также важный вопрос - как прибыль будет распределяться. Если первое время все 100% дохода будут направляться на погашение кредита, срок возврата инвестиций должен составить не более 2-3 лет. Если же прибыль будет распределяться в зависимости от коэффициента - сколько вложил банк и сам автор проекта - необходимо вернуть средства банку за 3-5 лет. Вложения в проект самой компании должны составлять от 10 до 20-25%. Они нужны, чтобы доказать серьезность намерений авторов проекта.
Это минимальные требования большинства американских банков, говорит Д.Дизик. Тем не менее, бывали случаи, когда для реализации проектов удавалось привлекать средства, меньшие этой суммы. Главное - зародить доверие банкира к проекту.
«Банкир - это человек, который продает деньги, - объясняет Д.Дизик. - Ваша задача показать, что проект живой, перспективный».
По его словам, российские проекты могут иметь дополнительные преимущества. Это поддержка со стороны федеральных и местных властей, а также участие в проекте солидного российского банка.
«Сам факт проведения зимних олимпийских игр в России повлиял на отношение всего бизнес-сообщества к стране, сейчас к ней приковано всеобщее внимание», - говорит Д.Дизик. И это также является дополнительным фактором, играющим на руку российским компаниям, желающим привлечь американские инвестиции.
XV Национальный Конгресс по недвижимости прошел в Санкт-Петербурге с 17 по 19 мая. Его организатором выступила Российская гильдия риэлторов (РГР) при поддержке Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости ФИАБСИ (FIABCI), Торгово-промышленной палаты России, Международной Ассоциации Фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В работе Конгресса приняли участие около 1 тыс. делегатов из всех регионов России.
В этот раз параллельно шли программы 5 секций. Среди них были: «Теория и практика инвестиционного консалтинга», «Развитие зарубежного направления работы брокерской компании в России и за рубежом», «Управление недвижимостью», «Повышение рентабельности риэлтерской компании».
Руководство саморегулируемых объединений Петербурга направило в Минэкономразвития предложения по поводу разрабатываемого ведомством законопроекта «О федеральной контрактной системе» (ФКС), среди которых — создание рейтинга строительных компаний и учет их прежнего опыт работы в области госзаказа.
Руководители СРО НП «Строительный ресурс» и НП «Специальный ресурс» на прошлой неделе направило в Минэкономразвития свои предложения о проекте закона «О ФКС». Как сообщил на круглом столе в СПбГУ руководитель отдела специальных проектов СРО НП «Строительный ресурс» Игорь Немчиков, чиновникам предложено возложить на правительство РФ обязанность вести рейтинги строительных компаний, а на руководителей СРО – обязанности вести такой рейтинг среди своих членов.
Начальник службы Госстройнадзора Петербурга Александр Орт согласился с предложениями. «В 90-х годах нас направляли на обучение в Германию. Мы интересовались у немцев, как у них организована работа в сфере госзакупок. Они говорили, что работают по прямым связям безо всяких конкурсов. Скажем, если я построил объект с подрядчиками, то на другой объект я приду с ними же. В этом смысле опыт и деловая репутация действительно очень важны», — сказал он.
Инициаторы поправок в тексте своих предложений обращают внимание на то, что, по проекту закона, участники торгов обязаны дать обоснование в случае понижения цены на 25 и более процентов.
«Неясно, как это будет реализовано в условиях непрерывных электронных торгов, поэтому мы предлагаем обязать участников конкурса предоставлять обоснование о снижении цены на 15%, 20% и 30% до начала самого конкурса. Если участник конкурса не планирует снижать цену более, чем, скажем, на 15%, он не сможет этого сделать во время конкурса из-за электронного блокирования», — сказал господин Немчиков.
Одним из соавторов предложений является доцент высшей школы экономики СПбГУ Андрей Иванов. По его мнению, необходимо создать реестр контрактов, содержащий оценку качества его выполнения, при этом оценку должно совершать незаинтересованное третье лицо. Также для компаний, которые хотят принять участие в конкурсах, он предлагает установить предел суммы ранее выполненных контрактов, без которого компании не смогут в нем поучаствовать.
Подобные ценовые пороги существуют в странах Евросоюза. Ценовой порог для конкурсов на закупку товаров и услуг у правительственных организаций составляет 137 тыс. евро, у коммерческих — 211 тыс. евро, а для заказа на выполнение работ (в том числе строительных) — 5,3 млн евро, говорится в тексте предложений. При этом из предложений неясно, в каких случаях, по мнению авторов, необходимо устанавливать порог и как молодым компаниям накопить нужную сумму контрактов, если, скажем, во всех конкурсах присутствуют эти ценовые пороги.
Справка
Проект закона «О федеральной контрактной системе» начали разрабатывать сотрудники Минэкономразвития в 2011 году. Ответственным за разработку назначен замглавы Минэкономразвития Михаил Осеевский. В настоящий момент законопроект рассматривается в правительстве РФ. В начале мая 2012 года он должен быть вынесен на первое чтение в Госдуму РФ.