Эксплуатация вне конкуренции

Рынок обслуживания жилья по-прежнему остается крайне неразвитым. Вступившие в силу еще два года назад изменения в законодательстве, призванные повысить конкуренцию на рынке, на деле, говорят эксперты, не работают.

Изменения в законодательство вступили в силу с 18 июня 2011 года (ФЗ-123 от 4 июня 2011 года). Согласно закону теперь строительная компания, построившая дом, не может привлекать к его управлению аффилированные структуры. Она обязана проводить конкурс по выбору управляющей компании.

Выбор собственника

Согласно Жилищному кодексу выбор способа управления осуществляется исключительно на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирных домах выбирают способ управления из трех возможных: непосредственное управление самими собственниками; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; привлечение к обслуживанию дома управляющей организации. При этом, как показывает практика, выбор способа управления многоквартирным домом зачастую осуществляется посредством голосования за или против конкретной управляющей организации, предложенной группой инициативных жителей своим более инертным соседям.
Способ управления домом может быть выбран и изменен на основании решения жильцов. Общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие владельцы помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Решения, принятые таким кворумом, являются обязательными для исполнения всеми жителями этого дома.
Если в течение года собственники в многоквартирном доме не выбрали способ управления своим домом или выбранная ими форма управления не была реализована, на помощь приходят администрации районов Петербурга. Этим органам власти вменено право проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома.
На стадии сдачи дома застройщик является единственным собственником дома и, соответственно, его управляющей организацией. После сдачи дома застройщик обязан передать его муниципалам, которые, в свою очередь, в рамках конкурсной процедуры выбирают для многоквартирной постройки управляющую компанию. Эта компания работает в доме до тех пор, пока 50% площади нового дома не перейдет в собственность жильцов. И уже тогда собственники проводят собрание, на котором избирает форму управления своим домом.

Запрет на бумаге

Партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев говорит, что норма, которая запрещает девелоперам привлекать дочерние структуры к управлению своим жильем, не исполняется. «Например, если речь идет об управляющих компаниях в многоквартирных жилых домах, то муниципальные образования и исполнительные органы субъектов Федерации разъясняют жителям их права во взаимоотношениях с управляющими компаниями. Но такой работы не ведется в отношении компаний, управляющих коттеджными поселками. В настоящий момент многие наши клиенты обращаются за помощью в выстраивании нормальных договорных отношений с такими компаниями. Во многих случаях управляющие компании (100% которых являются аффилированными с застройщиком) даже не утруждают себя заключением договоров с собственниками коттеджей. Если заглянуть в базу данных арбитражных судов, то можно с легкостью обнаружить несколько десятков дел, где жильцы с помощью местной администрации пытаются оспорить действия управляющих компаний по установлению незаконных шлагбаумов и взиманию платы за проезд на территорию поселков. Рынка управляющих компаний коттеджных поселков в России просто нет. Никто не ведет рейтинга управляющих компаний. Сведения о них разрозненны и сводятся, по сути, к отзывам на интернет-форумах местных жителей. Я далек от мысли, что эту деятельность надо лицензировать. Но ответственность за свою деятельность управляющая компания должна нести. И одного Закона о защите прав потребителей тут явно недостаточно».
Но и в сфере многоквартирных домов ситуацию обстоит не намного лучше. Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит: «Монополизация рынка УК многоквартирных домов, злоупотребления в этой сфере, в том числе избыточные, навязанные услуги, – проблемы, несомненно, весьма актуальные для рынка. Полагаю, их системное решение возможно только по мере роста конкуренции в данной сфере и дальнейшей оптимизации нормативной базы с акцентом на расширение защиты прав потребителей. Пока уровень конкуренции в этой сфере остается крайне невысоким, что, безусловно, создает сложности в первую очередь для потребителей. В условиях ограниченного выбора подрядчиков товарищества собственников фактически не могут влиять на ценовую политику эксплуатационных служб».

Независимых – единицы

По информации Жилищного комитета, в Петербурге на рынке ЖКХ работает более 170 управляющих организаций, из которых 75% – частные.
Профессиональных и действительно независимых компаний при этом единицы. Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис говорит: «На сегодняшний день на рынке управления жилыми комплексами присутствует не более 10 отдельных профессиональных управляющих компаний, все остальные так или иначе связаны с девелоперским бизнесом. В первый год работы управляющей компании ее прибыль может составлять порядка 10%. Однако в последующие года показатели могут упасть до 3-5% в связи с окончанием гарантийного срока на большинство видов оборудования. Зачастую после ввода дома в эксплуатацию проводятся тендеры, привлекаются аутсорсеры для оказания отдельных видов услуг, например уборки дома, охраны, ремонта лифтового оборудования и др. Хотелось бы отметить, что рынок управления жилыми комплексами постепенно развивается, и последнее время недовольство, связанное с обслуживанием жилых комплексов, сводится на нет».
Впрочем, крупные застройщики уверяют, что нормы закона они соблюдают. Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест», заместитель генерального директора компании, говорит, что объекты компании «Строительный трест» находятся под управлением независимых эксплуатирующих организаций. «В каждом новом жилом комплексе примерно за полгода до его ввода в эксплуатацию проходит открытый тендер по выбору будущей управляющей компании. Критерии выбора УК достаточно жесткие: опыт работы от двух лет, не менее 10 тыс. кв. м в управлении, наличие всех необходимых допусков, квалифицированного персонала и технического оборудования, позитивные отклики сегодняшних клиентов. Для обеспечения наиболее продуктивного взаимодействия между жильцами сданных домов, их управляющими компаниями и застройщиком в нашем объединении еще несколько лет назад было создано специальное подразделение – служба сервиса. Эта структура проводит регулярный аудит жилых комплексов компании «Строительный трест», поддерживает обратную связь с жильцами сданных домов посредством телефонной горячей линии, сотрудничает с управляющими компаниями, выбранными в результате открытых конкурсов, содействует решению текущих вопросов, связанных с гарантийным обслуживанием объектов».

Цифра

Более 170 управляющих организаций работает сегодня на рынке эксплуатации жилья Петербурга
 

Выпутаться из сетей

Непростые отношения энергетиков и строителей связаны с отсутствием координирующей структуры, говорят эксперты. Строительное сообщество недовольно сроками и стоимостью подключения, а монополисты сетуют на то, что действующий тариф едва покрывает существующие расходы компаний. Пути решения назревших проблем обсудили участники заседания круглого стола «Девелоперы и энергетики в поисках компромисса», организованного газетой «Строительный Еженедельник».

Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Валерий Усков, начальник отдела развития инженерно-энергетического комплекса Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга
Вадим Малык, генеральный директор ОАО «ЛОЭСК»
Андрей Сухарев, директор по перспективному развитию ГУП «ТЭК СПб»
Александр Гримитлин, президент НП «АВОК Северо-Запад»
Антон Лебедев, заместитель директора филиала «Единый расчетный центр» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга»
Алексей Червочкин, заместитель генерального директора по производству компании «Энергоинвест»
Александр Цвик, заместитель генерального директора ГК «Регион­Газ­ЭнергоСтрой»
Александр Машков, председатель правления НП «Газовый Клуб»

Валерий Грибанов:
– Какие ключевые проблемные точки есть во взаимоотношениях строителей и естественных монополистов?

Надежда Калашникова:
– С момента перехода на денежные договоры работать с монополистами стало, конечно, проще, но проблемы все же остались. Можно выделить три основные проблемные точки: размеры платежей, графики платежей и сроки подключения, а также регламент работ. В том случае, когда технические условия готовы, и мы сами строим сети, у нас минимум проблем с ГУП «ТЭК СПб», Водоканалом и Теплосетью. В случае с Ленэнерго проблемы есть, потому что сети строят они, и регламент, график их строительства нам не всегда понятен. К тому же сети строятся с самого начала возведения дома, и пользоваться ими начинают только после окончания строительства, а платить за них застройщик должен сразу. Притом сети остаются на балансе монополиста, а застройщик вынужден вкладывать свои средства в их создание.

Валерий Грибанов:
– Какова доля затрат на строительство инженерных сетей в общем объеме инвестиций в проект?

Надежда Калашникова:
– Эти цифры доходят до 20%.

Валерий Грибанов:
– Какие приоритетные задачи стоят перед инженерно-энергетическим комплексом Петербурга, и какие направления будут развиваться в ближайшей перспективе?

Валерий Усков:
– У города есть видение развития инженерно-энергетической инфраструктуры. Комитетом по энергетике совместно с КГА разработаны отраслевые схемы перспективного развития города по водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и электроснабжению. Они разработаны с перспективой до 2025 года. Периодически происходит корректировка этих схем. Они доступны в открытой базе, и там есть информация о том, когда будут вводиться головные источники. Что касается озвученных проблем с застройщиками, то могу сказать, что с 2010 года роста тарифа на присоединение не наблюдается. Мало того, в 2010 году он был снижен в два раза. До 2010 года существовали имущественные договоры. Это была инициатива строительных компаний. Бизнес думал, что сможет создавать инженерные сети, а оказалось, что это довольно тяжелая ноша. Отголоски того времени все еще на контроле в комитете. Мы поставили точку в этом вопросе, и теперь энергоснабжающие компании имеют только денежные договоры, а представители города входят в совет директоров крупных ресурсоснабжающих организаций.

Валерий Грибанов:
– Есть ли данные, сколько объектов в Петербурге все еще запитаны по временной схеме?

Валерий Усков:
– На сегодняшний день на контроле стоит порядка 400 объектов. Это как раз отголоски тех времен, когда строительные компании заключали имущественные договоры.

Валерий Грибанов:
– Получается, что сейчас объекты по такой схеме не строятся и построенные дома по временной схеме уже не подключаются?

Валерий Усков:
– Объекты по временной схеме подключиться не могут. В 2009 году Комитет по энергетике был инициатором новой схемы выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. На совещании у губернатора было принято решение о выпуске актов о выполнении технических условий со стороны застройщика и сетевой компании. После выполнения технических условий строительная компания предъявляет в Службу государственного строительного надзора акт о выполнении техусловий. Только после того как этот документ предъявлен, готовится акт о вводе объекта в эксплуатацию.

Валерий Грибанов:
– Есть мнение, что подключение к сетям вообще должно быть бесплатным. Насколько такая идея целесообразна?

Вадим Малык:
– В этих заявлениях ничего не сказано про сроки подключения. Можно и за бесплатно, но лет через 30 или 50. Проблема застройщиков на сегодняшний день в том, что их проекты недостаточно проработаны в части подключения к инфраструктуре. Все деньги, которые застройщики сегодня платят за техприсоединение, идут на сооружение кабельных или воздушных линий и трансформаторных подстанций на территории застройщика. На данный момент в этих деньгах нет ни копейки на реконструкцию, модернизацию или строительство самих головных источников. И в этом есть огромная проблема. Возможности расширения инвестпрограмм компаний не безграничны. Поэтому затраты на строительство и реконструкцию этих источников ложатся ровным слоем на потребителей. В существующих условиях ограничения роста тарифов возникает катастрофическая ситуация с финансированием этих объектов. Ленэнерго сейчас находится не в лучшей ситуации, так как его кредитная нагрузка превышает 20 млрд рублей, и я думаю, что для исполнениях обязательств перед городом и областью она будет увеличиваться и дальше. Я как руководитель сетевой организации, которая имеет больше частных акционеров, чем государственных, считаю, что это порочная практика, которая может привести компанию к предбанкротному состоянию. В какой-то момент времени такая компания будет процентов по кредитам платить больше, чем получать доходов от транспорта энергии. Вообще законодательство сегодня направлено на потребителя. Мы обязаны размещать на своих ресурсах полную информацию о существующих мощностях. Если пока таких мощностей нет, то, открыв инвестиционную программу, можно найти либо не найти все, что будет в этой точке в течение пяти лет. Если данных нет ни в одном из этих документов, то можно говорить, что в те сроки, когда застройщик собирается построить дом в этом месте, проблема с мощностями решена не будет.

Надежда Калашникова:
– Эти данные стали доступны только с конца 2012 года. До этого был информационный вакуум, и застройщики не знали, где будут построены новые мощности.

Вадим Малык:
– Хотел бы добавить, что на данный момент все те заделы, которые были сформированы в 1970-1980-е годы, исчерпаны, и никаких запасов по мощностям у энергетических объектов, построенных в советское время, нет. Конечный тариф не позволяет расширять программу для ликвидации провалов в изношенности существующего электроэнергетического оборудования. Государство сегодня полностью на стороне потребителя, и любое изменение в законодательстве, которое сегодня происходит, идет не на пользу сетевой организации, а ухудшает ее финансовое состояние.

Валерий Грибанов:
– Какие еще проблемы возникают у энергетиков при взаимодействии с застройщиками?

Андрей Сухарев:
– Крупные застройщики, как правило, перед выходом на стройплощадку прорабатывают вопросы инженерного обеспечения. Постоянно проходят рабочие встречи, формируются планы мероприятий, которые ложатся в основу «дорожных карт», и как таковых проблем я сегодня не вижу. Что касается платы за подключение, то ее снижения не было, как не было и роста. До 2014 года действует тариф, принятый еще в 2009 году. Мы видим в этом проблему, так как есть определенный дефицит. Плата за подключение не покрывает тех расходов, которые необходимо произвести для подключения тех или иных территорий. Существующий тариф целесообразно было бы поднять на 20-30%.

Надежда Калашникова:
– Эффективному взаимодействию застройщиков и монополистов мешает также отсутствие координатора в лице городских властей. Хотелось бы, чтобы регламент работы был более прозрачным, и конечно, хотелось бы получить более лояльные условия по платежам. Почему бы не сделать плату за подключение в счет будущих тарифных платежей, как это сделано во всем мире?

Вадим Малык:
– Наращивание базы потребителей и возникновение новых сетей ничего кроме головной боли для сетевой компании не представляет. К примеру, ЛОЭСК – это регулируемая организация, и ее считают по ее расходам. Так что сети, построенные за счет застройщика, энергетической компании потом нужно эксплуатировать, набрать для этих целей людей, обеспечить надежность сетей. А в тарифе заложены только деньги на эксплуатацию этих сетей. Сверх этого в нем ничего не заложено. Большой вопрос, когда эти сети будут загружены. Обычно это происходит не раньше чем через 2,5-3 года.

Надежда Калашникова:
– Проблема в том, что монополисты очень долго оформляют передачу пакета документов на баланс ТСЖ. Им удобнее работать с застройщиками. И эта процедура растягивается на год.

Вадим Малык:
– До того как дом передан на баланс ТСЖ, энергетическая компания начисляет вам тариф как промпотребителю. И нет никаких проблем: не надо мучиться с жильцами-неплательщиками и т. д.

Александр Гримитлин:
– Что касается платы за подключение к сетям, то оно может быть и бесплатным, но в определенных пределах. Необходимо выяснить, сколько здание должно потреблять энергоресурсов, и за все, что сверх этой потребности, брать плату, причем по более высокому тарифу. К тому же это будет стимулировать энергосбережение.

Вадим Малык:
– Государство полностью повернуто в сторону электората. К примеру, есть постановление правительства, согласно которому каждый из частных жилищных застройщиков может получить 15 кВт всего за 550 рублей. Размер годовой «дырки» в бюджете, возникающей из-за этого, в Ленэнерго измеряется 6-7 млрд рублей, в ЛОЭСК – порядка 1,5-2 млрд рублей в год. Выходит, что получаешь 50 млн рублей (которые складываются из этих 550 рублей), а вложить должен 2 млрд рублей. И эту сумму компании никто не компенсирует. К тому же эти 15 кВт за городом и не нужны – можно обойтись и меньшей мощностью. Для нас как для сетевиков в этом есть проблема, так как эти мощности получаются незагруженными, а их эксплуатация стоит денег. Это просто нерациональный подход к использованию ресурсов. Сложная ситуация в связи с этим складывается в Москве и области, а также в Петербурге и Ленобласти. В других регио­нах этой проблемы нет, так как количество желающих подключиться там значительно меньше. Так, с начала года к нам поступило 1,8 тыс. заявок. К концу года, по нашим прогнозам, количество заявок составит 3‑3,5 тыс. штук.

Валерий Грибанов:
– Четверть предложения первичного жилья сегодня строится на границе с Ленинградской областью. Не возникает ли сложностей при подключении этих объектов к сетям, связанных с разграничением между регионами?

Антон Лебедев:
– Процедура технологического присоединения ко всем сетям практически одинаковая. Что касается Ленинградской области, то сегодняшнее законодательство позволяет нам строить сети и заключать договоры на подключение объектов, находящихся в области, где у нас есть взаимоотношения с местными сетевыми компаниями. До точки подключения мы строим на территории города, а дальнейшее строительство ведется местными сетевыми компаниями. Вопрос взаимодействия по развитию приграничных территорий активно обсуждается на совместных совещаниях. Проблем с застройщиками у Водоканала нет. Мы открыты и предоставляем полную информацию о процедуре подключения, сроках и стоимости. Законодательство сегодня идет ближе к заявителю, а не к сетевым компаниям. В будущем будет установлен тариф не только за мощность, а еще за диаметр и протяженность сети, что позволит еще больше оптимизировать тариф для заявителя.

Валерий Грибанов:
– Есть ли проблемы во взаимодействии монополистов друг с другом?

Алексей Червочкин:
– Особых сложностей во взаимодействии нет. Проблема на рынке может возникнуть, если частные инвесторы не будут брать плату за технологическое присоединение потребителей. Тем самым они не будут иметь возможности замещать свои источники энергии. Что в таком случае будут делать монополисты, непонятно.

Вадим Малык:
– В таком случае застройщики просто начнут ходить на прием к губернатору и просить, чтобы объект включили в инвестиционную программу. Других вариантов нет. Принятие инвестиционного решения о застройке прилегающей к городу территории – это очень ответственное решение. Гигантскую стройку мы наблюдаем в районе Мурино и Новое Девяткино. Все, что там есть по мощностям, выбрано уже три года назад. Нет больше ни одного киловатта. Для чего все это строится и как эти объекты будут потом подключаться к сетям, неясно. При мысли об этом меня обуревает ужас. Там просто некуда больше подключаться. Это будет глобальная проблема, которая, скорее всего, превратится в историю с обманутыми дольщиками. Все это происходит из-за того, что люди пытаются опередить рынок и построить быстрее, чтобы первыми начать продавать в этом районе жилье. Повторюсь, что ресурса в виде электроэнергии там просто нет.

Валерий Грибанов:
– Вы доносите эту проблему до регио­нальных властей, которые выдают разрешения и согласовывают эти проекты?

Вадим Малык:
– Мы пытаемся с этим бороться путем многочисленных писем и совещаний о том, что должны разрабатываться проекты развития территорий. В них должны быть учтены все существующие ресурсы и все инвестиционные программы монополистов. Но дело в том, что застройщики приобретают землю на коммерческом рынке, и им ничего не нужно и не интересно. Они надеются получить определенную прибыль с квадратного метра и приступают к строительству, не думая о последствиях.

Валерий Грибанов:
– К примеру, IKEA решала вопрос с подключением к энергосетям так: несколько лет она работала на автономных генераторах. Это могло бы стать решением проблем и для других участников рынка?

Антон Лебедев:
– IKEA не регулируется тарифным законодательством, а потребители в жилых домах регулируются. И потребителям невозможно продать энергию по любому другому тарифу, нежели установленному Комитетом по тарифам.

Вадим Малык:
– Развитие локальных источников электроэнергии – вопрос сложный. Мы как сетевая компания это направление одобряем. Так как проще построить локальный источник на 15-20 мВт, чем нам на 30­‑70 км тянуть 110 мВт. Но проблема в том, что объединить заинтересованных в этом вопросе лиц практически невозможно.

Валерий Грибанов:
– Что мешает этому процессу?

Вадим Малык:
– Любая локальная установка по выработке электроэнергии, чтобы она была эффективной и был нормальный тариф, по которому сбытовая организация могла бы его купить, должна иметь в том числе и сбыт тепла. Здесь возникает разрыв: люди хотят решить проб­лемы с электроэнергией, а потом, когда рассматривается вопрос эффективности, они не находят никакого взаимопонимания по сбросу излишка тепла в тепловые сети. Так как часто монополисты говорят, что не примут их излишки тепла. Очень многое зависит от комплексного освоения территорий с точки зрения ресурсов. Это громадная работа, которая должна вестись на протяжении десятилетий грамотными людьми, способными посчитать, сколько электроэнергии нужно на дом. У каждого застройщика разные расчеты по потреблению: они могут отличаться в разы из-за расчетов проектировщиков.

Александр Цвик:
– При любой застройке 30-40% затрат уходит на энергообеспечение. Без продуманной инженерной подготовки начинать строить просто нельзя. Это касается и подключения к централизованным, и к локальным сетям. В нынешней ситуации плата за подключение к сетям оказывается соизмеримой или даже выше, чем затраты на создание локального источника. Задача застройщика – оценить эффективность того или иного решения. В одних регионах постройку локальных когенерационных источников власти поддерживают, а в нашем городе это сделать довольно сложно.

Александр Машков:
– В городе действительно очень сложно получить согласование на когенерацию. Отмечу, что в целом у газовиков проблем с застройщиками нет. Петербург газифицирован на 98%.

Валерий Грибанов:
– Мурино – это единственная проблемная с точки зрения мощностей территория?

Вадим Малык:
– Я могу сказать, где нет проблем. Это район Кудрово, Янино. На то количество домов, которые там запланированы, мощностей достаточно. Других подготовленных территорий на границе области и города я не вижу.

Валерий Усков:
– С целью решения в том числе и этих проблем создан координационный совет двух губернаторов, где рассматриваются вопросы по обеспечению сетями озвученных территорий. Разработанные технические решения найдут свое отражение при корректировке генеральных схем электро-, тепло- и водоснабжения. Так что понимание того, как обеспечивать ресурсами развивающиеся территории, у нас есть. Но существуют сложности в реализации этих целей. Некоторые компании, к сожалению, недобросовестно выполняют уже утвержденные проекты планировок. Гонка за прибылью ведет к появлению параллельных сетей, подключению не к тем энергоисточникам, которые определены проектом развития территорий. Мы активно работаем над тем, чтобы не было таких отклонений. Мы планируем создать единый функциональный центр по присоединению к инженерным сетям на базе функционирующего центра Ленэнерго на Лиговском проспекте.

Вадим Малык:
– Основная проблема в том, что девелоперы активно пользуются различными лазейками. Кто быстрее подключился или построился, тот и молодец. Таким образом, сами застройщики иногда вставляют друг другу палки в колеса, занимая единственный инженерный коридор входа на ту или иную территорию.

Валерий Грибанов:
– В качестве резюме можно сказать, что для улучшения взаимодействия требуется координация как со стороны городских властей, так и со стороны энергетиков. Именно в этом направлении и необходимо двигаться.