Кадастровая палата Петербурга опасается «волны 2013 года»
Согласование графиков ввода в эксплуатацию с Кадастровой палатой и взвешенный подход к выбору кадастрового инженера – таковы основные механизмы ускорения постановки на кадастровый учет многоквартирных домов (МКД), по мнению Даниила Пильдеса, директора филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу.
Об этом он заявил на круглом столе «Изменения в порядке взаимодействия органов государственной власти с застройщиками по вопросам ввода и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», организованном СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области
Еще до вступления в силу в октябре прошлого года положений 250-ФЗ ("О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости") Кадастровая палата Санкт-Петербурга совместно с саморегулируемой организацией кадастровых инженеров проводила семинары для профессионального сообщества. Кадастровых инженеров призывали донести до застройщиков необходимость как можно более детально планировать получение разрешения на ввод, постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество в МКД с учетом особой социальной значимости этого направления работы. «Считаем, что без помощи кадастровых инженеров нам до застройщиков не досчитаться: они недостаточно полно понимают новации законодателя. И количество постановок на кадастровый учет многоквартирных домов в Санкт-Петербурге катастрофически мало относительно вводимого объема», - заявил Даниил Пильдес.
Он также подчеркнул необходимость тщательного отбора кадастрового инженера для выполнения таких работ. «Вы должны понимать свои риски, прежде всего финансовые. При выявлении хотя бы одного основания для приостановки постановки на кадастровый учет на доработку возвращается весь пакет документов по МКД», - напомнил Даниил Пильдес. Оптимальным вариантом руководитель Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу видит диалог напрямую с застройщиком и выбранным им кадастровым инженером. «Ресурсы Кадастровой палаты безусловно ограничены, и мы должны вместе с застройщиком пройти по этому пути, чтобы понимать, когда и какие документы он будет предоставлять для постановки своего МКД на кадастровый учет. Мы никоим образом не давим на застройщиков, но должен быть элемент совместного планирования», - заявил Даниил Пильдес. Несколько таких случаев, по его словам, в практике Кадастровой палаты уже было.
Разумеется, ничто не мешает застройщикам подать документы для постановки объекта на кадастровый учет через многофункциональный центр (сейчас таких МФЦ, по словам Сергея Никитина, заместителя руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в городе действует более 30, а в ближайшее время добавится еще 19). Эти документы поступят в Кадастровую палату и будут обработаны в порядке очередности. С учетом продолжительности самой процедуры постановки на кадастровый учет это означает существенное увеличение сроков.
Даниил Пильдес схематично описал новый порядок работы с заявлениями о постановке на кадастровый учет. В случае МКД к одному заявлению прилагается примерно 1,5 тыс. технических планов на все помещения в МКД, и обработка документов на 75% - результат ручного труда. «Работа начинается с отдела ввода данных, причем особенности электронной системы таковы, что с одним заявлением может работать только один специалист. Ввод документов занимает несколько дней, и уже на этом этапе специалист Кадастровой палаты готовит проект решения о постановке на учет по каждому объекту либо о приостановлении, если будет выявлено хотя бы одно основание. Далее весь пакет документов переходит в отдел кадастрового учета, где работать с ним также может только один специалист», - прокомментировал Даниил Пильдес. Он выразил опасения, что в нынешнем году Кадастровую палату «накроет волна 2013 года», к которой добавятся МКД, введенные в эксплуатацию в течение 2014 года. «По нашим представлениям, за 2014 года в органы кадастрового учета должны быть поданы пакеты документов на 100-120 многоквартирных домов – объектов нового строительства, - это 80-90 тыс. объектов», - прокомментировал Даниил Пильдес.
Со своей стороны, Алексей Лебедев, руководитель СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, предложил помощь и застройщикам, и кадастровым инженерам в устранении трудностей, возникающих в связи с необходимостью постановки на учет многоквартирных домов. «Если возникают вопросы при подготовке документов, если необходимо оценить квалификацию кадастрового инженера, положения заключаемого с ним договора, вы всегда можете обратиться к нам в СРО», - сказал он. Алексей Лебедев обратил также внимание застройщиков на то, что зона ответственности кадастрового инженера завершается в момент не передачи пакета документов в Кадастровую палату, а получения кадастрового паспорта на объект.
Динамика роста рынка недвижимости в прошлом году затормозилась, рынок стабилизировался и начал расширяться постепенно, примерно на 1% в месяц. Это надолго, ждать дальнейшего падения цен не стоит, может произойти лишь вымывание предложения. Об этом шел разговор на пресс-конференции Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, посвященной итогам 2011 года и прогнозам развития рынка недвижимости на 2012 год.
Периодом благополучия в кризисное время назвал прошедший 2011 год Юрий Загоровский, президент-элект Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По итогам 2011 года цены на недвижимость выросли на 10-15%. За счет стабильной доходности вложения в недвижимость стали привлекать инвесторов. Государство также внесло вклад в развитие рынка — бюджетные деньги активно вливались, благодаря социальным проектам. Самый крупный из них — обеспечение жильем военнослужащих.
Однако крупные сделки по-прежнему практически отсутствуют, многие операции ушли в эконом-сегмент. Даже в практически восстановившемся сегменте стрит-ритейла совершались только сделки, не требующие привлечения заемных средств, рассказал Валерий Виноградов, президент Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
«В строительной отрасли не хватает финансирования.Ни один западный банк не инвестирует в российские строительные проекты, - говорит Александр Романенко, президент FIABCI. - Длинные, большие проекты делают либо компании, имеющие отношение к государственному сектору, либо к энергетическому, либо к банковскому. Самостоятельно средние и небольшие компании создать свой проект не могут».
«Крупные сделки, возможно, будут совершаться только после выборов, - поддерживает коллегу Валерий Виноградов. - Сейчас деньги выводятся за границу».
Первым после кризиса пришел в себя именно сегмент стрит-ритейла. Арендные ставки на вакантные площади уже практически достигли докризисного уровня. Они выросли на 30-40% за предыдущий год.
Медленно, по сравнению с торговой недвижимостью, развивается рынок аренды офисных площадей. Ставки на нем значительно расти не будут. В кризис арендодатели предпочитают заключать долгосрочные договоры, выбирая предсказуемых арендаторов и прогнозируемый денежный поток. К тому же, и компании стали более требовательными к арендодателям и начали более рачительно относиться к площадям, отправив многих сотрудников работать дистанционно.
Сегмент складской недвижимости и вовсе замер. Строительство в большинстве случаев ведется только под собственные нужды компаний. Сделок аренды практически нет.
На рынке жилой недвижимости — в большей степени от кризиса пострадал сегмент загородного строительства. В городской черте вновь восстанавливается рынок ипотеки. Банки медленно, но снижают ставки.
В 2011 году количество сделок по ипотеке увеличилось в 2-3 раза. «В нашем банке объем заявок составил 2,5 млрд рублей за год», - рассказала Анастасия Разварина, начальник отдела развития розничного бизнеса Санкт-Петербургского регионального филиала ОАО АКБ «Связь-Банк». В 2012 году, по ее оценке, рост ипотечных кредитов увеличится еще как минимум на 30%.
Кризис поспособствовал и повышению качества риэлторских услуг. Из-за уменьшения количества и усложнения сделок сильные компании, вне зависимости от своего размера, укрепили свои позиции, слабые — потеряли, считает Юрий Загоровский.
В этом году эксперты прогнозируют стабильный рост на 10-12% за год с замедлением активности в I полугодии и ускорением во II-м. «Произойдет выравнивание динамики развития разных сегментов рынка и увеличение количества сделок», - подвел итог Дмитрий Табала, начальник информационно-аналитического отдела Департамента оценки ГУП ГУИОН.
Антонина Асанова
В 2011 году в Санкт-Петербурге был введен 1 дата-центр. Linxdatacenter реализовал свой проект на территории бизнес-центра «Скай Трейд». Он занимает 9 000 кв.м и является крупнейшим Центром обработки данных в Петербурге (1500 серверных шкафов).
По данным ТК «Миран», на сегодняшний день в Санкт-Петербурге функционирует более 20 дата-центров, из них лишь 5 ЦОД соответствуют уровню Tier 3. При этом около 10 являются площадками для взаимодействия операторов и 10 – для корпоративных клиентов. "В 2012 году будет запущен 3-й Tier 3 дата-центр «Селектел» в Невской Дубровке" , - говорят в ТК "Миран".
В компании также отметили, что вторая очередь дата-центра «Селектел» в Невской Дубровке (дата-центр «Дубровка 2», вторая половина комплекса «Региональный вычислительный центр») была запущена 8 июля 2011 года. В серверных помещениях центра сосредоточено 250 серверных шкафов (стоек). Комплекс является крупнейшим дата-центром Северо-Западного региона. В совокупности в нем сосредоточено 490 серверных шкафов 47U, 5МВт мощности и 1550 кв.м. площади серверных помещений.
Окупаемость коммерческого ЦОД в Санкт-Петербурге составляет около 6 лет. Инвестиции в дата-центр уровня Tier 3 составляют $15-25 тыс. на кв.м.
Давно работающие на рынке и хорошо зарекомендовавшие себя дата-центры, например, «Петерсервис», заполнены на 100%. Заполняемость относительно недавно введенных в эксплуатацию дата-центров (запущенных 1-2 года назад) составляет около 40-70%. В целом уровень заполняемости по рынку варьируется от 50% до 100%.
На рынке дата-центров Санкт-Петербурга сохраняется тенденция превышения уровня предложения над спросом. Количество реально заключенных сделок находится на уровне 1-2 в месяц, при этом операторы дата-центров встречаются с 3-5 потенциальными арендаторами в неделю, телефонных переговоров проводится в несколько раз больше. Причиной такой разницы является длительный период принятия решения арендатором, а затем переезд. Таким образом, от момента подписания договора до реальной установки оборудования может пройти от нескольких месяцев до года.
Но рынок коммерческих ЦОД в России развивается достаточно активно, что оказывает влияние и на формирование спроса.
По-прежнему аренда юнита (collocation) является одной из самых востребованных услуг в коммерческих дата-центрах в Санкт-Петербурге. В 2011 году стоимость предоставления данной услуги снизилась в связи с увеличением конкуренции и составляет сейчас около 1,5-2,5 тыс. рублей за юнит. Относительно новыми услугами на рынке ДЦ являются облачные вычисления и аренда приложений.
В ближайшие несколько лет спрос на услуги, связанные с арендой вычислительных мощностей в дата-центрах будет расти на 10-15% в год.
Как говорят специалисты, несмотря на относительно слабый спрос и жесткую конкуренцию, количество дата-центров на рынке будет увеличиваться, причем возможно появление крупных ЦОД (свыше 5 тыс. кв.м. и более).
Стоимость услуг, предоставляемых коммерческими дата-центрами в
Рынок коммерческих дата-центров развивается, возрастающая конкуренция способствует увеличению набора услуг и повышению их качества, уменьшению времени реакции на запросы, организации оригинальных акций для арендаторов.
Относительно новые услуги, такие как аренда приложений, облачные вычисления еще не проникли на массовый рынок. В ближайшие несколько лет спрос на услуги, связанные с арендой вычислительных мощностей в дата-центрах, будет расти на 10-15% в год. В настоящее время основными заказчиками подобной услуги выступают фирмы, занимающиеся web-программированием, web-дизайном, разработкой Интернет-приложений, on-line игр и тд., а так же компании, у которых собственные корпоративные сервера которых нуждаются в обновлении.
Существует небольшое количество заказов по аренде вычислительных мощностей для «1С», но с появлением новой версии программы количество обращений увеличивается. Рынок подобных услуг сейчас развивается, и есть вероятность, что он станет массовым.