Время «икс» для городского заказа


27.03.2006 20:12

В июле прошлого года был принят федеральный закон №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров и оказании услуг для государственных и муниципальных нужд». Затем 207 законом от 31.12.2005 в него были внесены изменения. Документ определил, что под обязательные процедуры попадают все закупки на сумму свыше 60 тыс. рублей. Причем закупки на сумму от 60 до 250 тыс. рублей должны проходить котировочные процедуры, свыше 250 тысяч - исключительно через конкурсы, аукционы и биржевые торги.



Закон вступил в действие с 1 января, но пока перечень закупок, которые в обязательном порядке проводятся только на аукционах, не утвержден. Ведутся разговоры о включении в него строительных работ, однако это решение еще не принято. «Мы выступаем против этого, - говорит заместитель председателя Комитета по строительству Александр Глебов. - Но если правительство РФ примет такое решение, значит, будем проводить аукционы».

Квалификационные требования ограничены
Еще одно нововведение - сильно ограничены квалификационные требования к участникам конкурсных процедур. Раньше такого не было, и заказчик мог вводить широкий спектр квалификационных требований. Теперь, хотя доступ к участию в конкурсах облегчен, введены нормы, которые защищают заказчика от недобросовестного поставщика.

Одна из них - финансовое обеспечение исполнения государственного контракта. «Раньше такой нормы не было, - отмечает Александр Глебов. - Теперь она вводится и должна защищать заказчика от возможных неприятностей по неисполнению контракта. Для контрактов, стоимостью до 15 млн рублей это требование необязательное - на усмотрение заказчика, свыше 15 миллионов - поставщик обязан обеспечить финансовые гарантии исполнения заказа. Размер финобеспечения устанавливается в конкурсной документации, но не может превышать 30 процентов начальной цены контракта, отмеченной в извещении о конкурсе. Заказчик устанавливает этот процент самостоятельно, указывая его в конкурсной документации. Выбор формы обеспечения остается за претендентом. Это может быть залог денежных средств, банковское поручительство или страхование контракта».

Законом также предусмотрено введение Реестра недобросовестных поставщиков, попав в который, организация резко ограничивает свои возможности по дальнейшему участию в конкурсных процедурах. Однако порядок внесения в этот реестр и порядок его ведения также должны утверждаться правительством РФ, что еще не сделано.

Александр Борисович отмечает такой положительный момент нового закона, как снижение сроков продолжительности процедуры. Если раньше фигурировали 45 дней, то сейчас четко указано, что со дня публикации объявления о конкурсе до вскрытия конвертов - 30 календарных дней. Кстати, конкурсную документацию теперь можно представлять непосредственно до момента вскрытия конвертов, а не за несколько дней, как раньше.

Петербургские особенности
Во исполнение федерального закона правительство Санкт-Петербурга приняло два постановления №1829 от 30.11.2005 «О мерах по совершенствованию госзаказа Санкт-Петербурга» и №1830 от того же числа «О формировании госкомиссий уполномоченного органа по размещению горзаказа». Этими документами уполномоченным органом (УО) по размещению городского заказа назначен Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли. Через него пойдут все контракты стоимостью свыше 15 млн рублей. УО по осуществлению контроля в сфере размещения городского заказа выступит Комитет финансового контроля.

Для строительной отрасли это означает, что практически все контракты будут размещаться через УО. «Все объекты на строительно-монтажные работы, все, что будет строиться, - жилые дома, школы, детские сады, поликлиники - все это, конечно, заказы, стоимость которых превышает 15 млн рублей, - говорит Александр Глебов. - Как заказчик, Комитет по строительству будет готовить конкурсную документацию, техническое задание, то есть необходимый минимум требований по проведению конкурса. Далее КЭРППиТ, как уполномоченный орган, рассматривает и утверждает эту документацию, передает ее претендентам на комиссии УО, вскрывает конверты, привлекает госзаказчика к оценке предложений, выбирает поставщика-претендента и обязывает заказчика заключить с ним контракт. Роль заказчика в крупных закупках законом весьма ограничена. Могу только сказать, что это нам создает определенные трудности, пока мы с этими трудностями сталкиваемся на начальном этапе, поскольку ни один конкурс по новому законодательству еще не проходил, ни одна процедура не завершена. Что будет дальше - поживем-увидим».

По мнению Александра Глебова, в этом году не удастся почувствовать действие нового закона в полной мере, так как большинство заказов уже размещено. Из 8 млрд 294 млн 431 тыс. рублей, отпущенных КС на горзаказ, на 6 млрд 764 млн рублей процедуры либо уже проведены, либо находятся в стадии завершения. Остались в основном проектные дела небольшой стоимости, конкурсы по которым проведет непосредственно Комитет по строительству.

У общественности есть вопросы
Предвидя множество вопросов со стороны застройщиков, сотрудники КС проводят встречи со строительной общественностью, на которых разъясняют особенности нового закона. «Общественность реагирует по-разному, - говорит Александр Глебов, - и негативно тоже. Вот, к примеру, проектировщики не понимают, как можно проводить конкурсные процедуры на ведение авторского надзора. Авторский надзор за строительством всегда ведет организация, которая выполнила проект. Потому он и называется «авторский». Теперь необходимо проводить конкурс. Получается, что вместе с авторами проекта за надзор будут конкурировать совершенно сторонние организации? Мы нашли такой выход: будем проводить конкурс сразу на проведение проектных работ и ведение авторского надзора. Выбираем поставщика и даем ему задание на проектирование и дальнейшее ведение надзора за строительством. Это наши действия по притирке реалий жизни и нормативных документов. Таких вопросов много, которые не описать в законодательстве, будем решать их на практике».

Много вопросов к новой системе городского заказа и у Веры Дементьевой, руководителя КГИОП. «С нынешнего года конкурс фактически зависит от цены, точнее, от сильного понижения цены, - отмечает она. - И я не очень хорошо понимаю, за счет чего. Ведь снижение цены - это либо исполнитель демпингует, либо у нас ставки высоки. Только два варианта. Поэтому нас не очень волнует введение понятия финансового обеспечения.

Нам нет дела до оплаты рисков, нам нужен отреставрированный объект, а не деньги за причиненный ущерб. Ведь никаких денег не хватит, чтобы ликвидировать последствия безграмотной реставрации. Кто-то построил дом некачественно, банк возместил затраты и все в порядке, а что у нас? Если применялись не те технологии, не те материалы, то можно просто потерять здание».

Проблемы у специалистов разные, но суть одна: новые законы разрабатываются без учета мнения профессионалов, вынужденных потом по этим законам жить. Умные головы решили, что так будет хорошо. А уж как там дела будут обстоять с исполнением на местах, никого не волнует. Закон ведь как дышло: куда повернешь - туда и вышло. Народная мудрость, она и есть самая правильная.
Лилиана Глазова





17.10.2005 20:49

Многие застройщики, как и предполагали чиновники Смольного, начали работать по-новому – с учетом современных реалий. Однако мнения о том, что некоторые строительные фирмы «упадут» или «продадутся», по-прежнему присутствуют.


Первые причитания по поводу затоваривания первичного рынка Санкт-Петербурга появились еще летом прошлого года. Тогда многие авторитетные строители с цифрами в руках и желанием побороть болезнь на корню доказывали, что объемы продаж существенно упали, цены встали и вообще рынок в своем развитии остановился. Адресатами этих декламаций, как и положено, были власти и потенциальные покупатели жилья. Прошло более года, но проблемы все те же, хотя некоторые подвижки наметились.

Власть зашевелилась
Как заявляют застройщики, они чувствуют, что спрос на строящееся жилье начал расти. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ситуация немного хуже, говорит генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский, поскольку с лета минувшего года начался спад и объем продаж достиг минимума к концу зимы – началу весны 2005 года. Сейчас начался незначительный подъем. Ситуация по-прежнему критична, поскольку объемы продаж еще далеки от тех, которые были в 2003 и даже в 2002 годах. Эти объемы никоим образом не покрывают потребности в финансировании объектов по графикам, установленным постановлениями (распоряжениями) правительства Санкт-Петербурга. Соответственно, общий дефицит оборотных средств застройщиков все еще нарастает.

«С другой стороны, цены стоят уже практически год, – пояснил г-н Вотолевский. – Основные причины, как я и говорил ранее, – объемы строительства и ввода, для которых пока нет достаточного платежеспособного спроса, необоснованные рассуждения федеральных властей о сверхприбыли и завышенной себестоимости и, конечно, пагубное влияние нового пакета федеральных жилищных законов».

Достаточно любопытно причины нынешней непростой ситуации нам объяснил председатель совета директоров ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев. Он уверяет, что сначала был всплеск на рынке: у людей появились деньги, они стали массово покупать жилье. По его словам, «преуспел тогда тот, кто набрал больше бесплатных пятен». «О сервисе, качестве и брендинге никто не думал. Да и покупатель был непритязательным: брал все, что предлагалось. Через пару лет в отрасль пошел спекулятивный капитал, а уже после того зашевелилась и администрация – начала регулировать. В результате рынок перегрелся, чиновники выступают с ограничительными инициативами – произошла стагнация», – размышляет г-н Игнатьев.

По мнению президента ИПГ «Источник» Мирона Шакиры, современная ситуация немногим отличается от прошлогодней. Есть некоторые позитивные стороны, например, «увеличение нижнего уровня заключаемых договоров на 10 процентов». Однако эффективность спроса еще довольно низкая. «Как мне кажется, затоваривание рынка – это одно из очевидных следствий становления рынка строительства в новом формате. Ведь необходимо четко выделить категории жилья и, в соответствии с уровнем и качеством, предлагать их по соответствующим ценам, – делится впечатлениями г-н Шакира. – Мы изначально четко определили категории нашего жилья и, соответственно, их ценовой уровень. В результате колебания в цене были минимальными и уровень продаж в компании был более-менее стабилен. При этом продажа элитного жилья развивалась по своим законам: скажем, пентхаусы в «Авроре» были проданы независимо от колебаний рынка, по своим ценам. Некое снижение спроса до уровня 55-60 процентов в сравнении с 2004 годом – логичное завершение более чем трехлетнего летнего роста цен».

Минусовой крен
По некоторым оценкам, сегодня в продаже до 25-27 тыс. квартир – это довольно большая цифра, однако уже к концу 2005 года эта цифра уменьшится за счет роста количества сделок. Во всяком случае, в некоторых компаниях это уже происходит.

Строители утверждают, что к началу 2006 года ситуация на рынке окончательно стабилизируется и к весне будет очевидна позитивная динамика рынка. В то же время, как считает Мирон Шакира, «на общее формирование рынка потребуется еще от полутора до трех лет, после чего рынок Санкт-Петербурга будет развиваться стабильно, с годовым темпом роста 10-15 процентов». Однако все это возможно лишь в случае четкой и отлаженной работы всех механизмов рынка, перехода к новым технологиям. «Но главное, – отмечает президент ИПГ «Источник», – обезопасить рынок от непродуманных законов. Отношения же с покупателями должны выстраиваться на взаимовыгодных интересах, а это задача городских властей. А приоритетом должна стать работающая схема ипотечного кредитования. В сложившихся условиях это самое действенное средство, которое поможет в стабилизации и развитии рынка».

Примерно о том же самом говорит Виталий Вотолевский. На его взгляд, пути выхода следующие: внесение поправок в федеральные законы, временное сокращение объемов строительства и ввода новых объектов (что и происходит с начала этого года), развитие ипотечного кредитования, повышение цен, которое позволит застройщикам брать больше кредитов. «Что касается прогнозов, то делать их пока не буду», – резюмировал глава компании «Петербургстрой Skanska».

Вместо него о будущем рынка согласился высказаться Дмитрий Игнатьев. По его словам, позитивные подвижки если и появятся, то нескоро. «Итоги этого строительного года однозначно будут хуже прошлого, – предполагает г-н Игнатьев. – Я имею в виду – по финансовым показателям. В глазах общественности все будет выглядеть как должно, ведь объемы вводимого жилья остались на прежнем уровне. Но минусовой крен в прибыли строительных компаний, который существует на сегодняшний момент, будет присутствовать и в будущем году. У строительных компаний (тех, кто занимается только жилищным строительством) этот крен наиболее ощутим. И сейчас у них на первое место вышел вопрос сбыта строящихся и построенных квадратных метров».

В целом ситуация на строительном рынке как ни крути сложная. По-прежнему вопрос продаж жилья является ключевым абсолютно для всех застройщиков. Однако для многопрофильных (вертикально интегрированных) компаний ситуация не столь критична – у них есть достаточный запас прочности, плывучести. Но и крупные фирмы, по заявлениям их руководителей, постепенно входят «в остроконкурентную ситуацию, где будут драться за клиента, что непременно приведет к смене лидеров». «У кого один-два объекта – уйдет с рынка. Кто-то станет подрядной фирмой и будет бороться на рынке заказов. У кого большие объемы и имя, но нет оборотных средств – вынужден будет продаться. А кто-то, может, и упадет», – подытожил Дмитрий Игнатьев.

Скорее всего, прогнозируют строители, из сложившейся ситуации отрасль будет выходить постепенно. Кто-то из фирм зафиксирует объемы и станет копить силы, кто-то будет искать альтернативные источники финансирования. Но все это произойдет не раньше чем через год-полтора. До этого момента можно ожидать самых разнообразных событий и непонятностей.
Андрей Теплоухов





04.10.2005 16:05

Два года, как городское правительство во главе с губернатором Валентиной Матвиенко пытается создать в городе «внятные, прозрачные, предсказуемые правила игры» для участников инвестиционно-строительного рынка. Что удалось сделать, а чего пока нет?


Одними из первых представителей бизнес-сообщества, кто поддержал Валентину Матвиенко в ее губернаторском устремлении, были как раз строители. Но они не просто оказали публичную поддержку – в августе 2003 года руководители ведущих строительных компаний города в рамках встречи с госпожой Матвиенко представили «Предложения будущему губернатору Санкт-Петербурга от строительных организаций города». Причем строители отвели тогда себе не только роль советчиков и наблюдателей. Они обязались активно участвовать в «работе по созданию механизмов, способствующих повышению жизненного уровня горожан, развитию строительного бизнеса, созданию благоприятного инвестиционного и делового климата в Санкт-Петербурге». В свою очередь Валентина Матвиенко, приняв «подношения», пообещала учесть их суть в своей последующей работе на посту губернатора.

От торгов не в восторге
В первую очередь застройщиков беспокоила (и, вероятно, тревожит сейчас) проблема комплексной инженерной подготовки новых территорий под застройку. Строители, понимая, что городу в одиночку с этим вопросом не справиться, предлагали «искать новые формы взаимодействия с бизнесом и монополистами». Сейчас можно констатировать, что к отчетному периоду радикальных, весомых изменений в этой сфере, к сожалению, нет. Как и прежде, присутствуют лишь планы. Лишь в бюджете 2006 года порядка 14 млрд рублей запланировано на общую инженерную подготовку городских территорий под строительство. Что касается «взаимодействия с бизнесом и монополистами», то и это, очевидно, дело будущего. В этой связи необходимо вспомнить два момента. Первый связан с недовольством некоторых строителей тем, что деньги, перечисляемые ими на развитие инфраструктуры, идут не по назначению. На это власти отвечают, что средства расходуются справедливо, согласно соответствующему закону Санкт-Петербурга. Второй момент связан с инициативой все тех же строителей, предложивших городскому правительству при проведении торгов на инженерную подготовку новых территорий требовать от компаний «создания консорциумов с головной организацией», причем предлагалось возвести все это в статус закона. Чиновникам такая инициатива не понравилась. Думается, справедливо.

Особое внимание Валентины Матвиенко строители обратили на совершенствование системы распределения земельных участков. Точнее, бизнесмены ждали «оптимизации процесса предоставления пятен и создания цивилизованного рынка земельных участков».

В итоге на смену ИТК пришли торги по так называемому короткому пакету, от которых застройщики, мягко говоря, не в восторге, а крупные строительные компании попросту их игнорируют, предпочитая покупать пятна для строительства жилья на вторичном рынке земельных ресурсов. И, кстати, на минувшей неделе непродолжительная эпоха коротких пакетов так же, как и ИТК, канула в Лету. Теперь будет два способа предоставления земельных участков – это комплексное освоение территорий и торги по полному пакету. Напомним, что согласно Градостроительному кодексу с 1 октября 2005 года все участки под жилищное строительство должны выставляться на аукцион.

Локомотив забуксовал
Еще одна больная тема, переданная Валентине Матвиенко по наследству, – отношения с монополистами. Строители предложили сесть за стол переговоров, а возглавить процесс «вежливо поручили» госпоже губернатору. За 2 года эту тему прессовали на самых разных уровнях – и в Смольном, и в рамках всевозможных круглых столов и конференций, и в СМИ. Но опять-таки больших позитивных перемен нет до сих пор. За исключением, пожалуй, создания при правительстве Санкт-Петербурга штаба по взаимодействию с монополистами, работа которого в основном сводится к сокращению сроков прохождения документации.

Кроме того, петербургские строители выдвинули и другие предложения, например, по реконструкции территорий и расселения ветхого жилья (причем утверждалось, что проблему можно решить без бюджетных денег и иногородних компаний), по устранению кадрового голода в строительной отрасли и др. И снова приходится повторять, что и по этим направлениям существуют только наметки. Единственное предложение, которое было реализовано моментально и полностью, – это замыкание функций Комитета по строительству, КГА и других профильных комитетов городского правительства на одного из вице-губернаторов. Таким замыкающим стал вице-губернатор Александр Вахмистров.

Что касается остальных проблем, то все они решены с разной долей успеха и, по большому счету, носят половинчатый характер. Впрочем, это можно объяснить как минимум двумя основными причинами: во-первых, Валентина Матвиенко отработала лишь половину губернаторского срока и за это время смогла лишь погрузиться в пучину проблем бизнеса, в том числе строительного комплекса; во-вторых, само бизнес-сообщество недостаточно активно ведет себя на федеральном и региональном уровнях власти -- это показали события вокруг пакета жилищных законов.

Тем не менее все вышеперечисленное не помешало Валентине Матвиенко еще полгода назад заявить, что «в Петербурге для бизнеса созданы внятные, прозрачные, предсказуемые правила игры, равные для всех субъектов рынка. Обеспечен равный доступ к земельным, топливно-энергетическим и иным ресурсам» (?!).

Любопытно, что Петербург принято считать местом, где рождаются передовые экономические реформы страны. А петербургский строительный рынок нередко сравнивают с локомотивом этих реформ. Однако создается ощущение, что этот локомотив, разогнавшись 2 года назад до предельной скорости и превратившись, по сути, в подобие литерного поезда, начал буксовать, в том числе и с подачи федеральной власти и рожденного ею законодательства. И, стало быть, пришло время для серьезного и системного анализа ситуации на строительном рынке и, главное, для обстоятельных оргвыводов.

Андрей Теплоухов