Архитектура в контексте
Современные петербургские тенденции дизайн-решений интерьеров, фасадов и пространства вызывают противоречивые оценки экспертов. В большой степени это обусловлено тем, что сейчас эти направления развиваются несогласованно. Однако рассматривать их нужно именно в совокупности, чтобы «чувство дома», наконец, перестало исчезать за порогом квартиры.
Эксперты называют, прежде всего, такие проблемные точки, как несоответствие фасадов и интерьеров требованиям времени, в том числе неготовность архитекторов пользоваться расширившимися возможностями производителей панелей и несовершенство планировок квартир и мест общего пользования в новостройках. На это накладывается недостаток заказчиков с хорошим архитектурным вкусом и высокой планкой требований. Однако при этом эксперты отмечают готовность застройщиков к эргономичным решениям, с одной стороны, и стремление вписать новые дома в окружающую застройку – с другой.
Концепции
Как отмечает Дмитрий Лагутин, директор архитектурной фабрики «32 DEZEMBER», сегодня в Санкт-Петербурге достаточно мало надуманного, излишне сложного «дизайна ради дизайна». «Появляются простые решения, но с глубиной. Заказчики часто готовы поддержать решения в классическом стиле, но с декоративными элементами, выполненными из современных легких и удобных в последующей эксплуатации материалов. Причем это характерно не только для общественных зданий, но и для жилищного строительства», - комментирует эксперт.
О соразмерности многих фасадных решений, их соответствии морфотипу застройки упоминает Сергей Цыцин, генеральный директор Архитектурной мастерской Цыцина. «Например, если в современной среде применяются достаточно большие плоскости остекления, даже элементы стеклянных фасадов, то в историческом центре это делают достаточно осторожно, так что решения приятны глазу и освежают среду», - комментирует он.
В то же время, по словам Дмитрия Лагутина, есть явная тенденция к несогласованию фасадов и интерьеров. «Это происходит из-за того, что фасадами занимаются одни компании, а интерьерами – другие. Между тем решение должно быть единым», - отмечает эксперт.
«Пока о решении пространства в Санкт-Петербурге, по-моему, не задумываются. Многоэтажные жилые дома на современном этапе в силу недоразвитости экономики – просто книжные стеллажи», - заявляет Светлана Бочкарева, главный архитектор СПбГАСУ. Однако, уточняет она, унифицированные дома востребованы, рынок еще ими не заполнен. «Когда рынок заполнится и появится какое-то еще предложение, уверена, что доля таких зданий сократится», - говорит эксперт. Причем дело не только в тиражировании одних и тех же решений и строительных материалов. «В Голландии, где строят много из красного кирпича, архитектура разнообразна. Может быть, потому, что больше внимания уделяют проектировщики поискам интересных решений в формообразовании как отдельных строений, так и развитых сложных комплексов. Архитектура и пространства, которые друг друга формируют, функционально неразрывны. Понятно, почему архитектура Нидерландов имеет свою ярко окрашенную индивидуальность», - уточняет Светлана Бочкарева.
О решающем значении для современной архитектуры Санкт-Петербурга не качества, а количества говорит и Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. «Качественная архитектура в Петербурге не столь востребована, поэтому убедить заказчика потратить несколько лишних десятков долларов на квадратный метр фасада очень сложно. В Москве, напротив, интерес к грамотному, интересному проектированию уверенно растет», - отмечает эксперт. «И дизайнеры, и архитекторы работают на клиентуру. Воспитание с точки зрения высокой архитектуры, высокого дизайна подчас зависит именно от заказчика, который должен быть человеком воспитанным, человеком высоких требований.
«Таких заказчиков пока немного», - разделяет эту позицию Рафаэль Даянов, директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91». Однако, по его мнению, сценарий дальнейшего развития событий скорее позитивный. «Думаю, что дальнейшие поправки и в Градостроительный кодекс, и в закон «Об архитектурной деятельности в РФ» выведут жилищное строительство на качественно новый архитектурный уровень», - говорит эксперт.
Со своей стороны, Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», заявляет о наличии достаточного количества полноценных комплексных дизайн-решений в объектах жилищного строительства, спроектированных два-три года назад. «Особенно эта тенденция доминирует в премиум и комфорт-классе», - отмечает она.
Одним из характерных примеров такого подхода застройщиков является проект «LEGENDA на Оптиков, 34». Благодаря разной этажности корпусов достигается не просто нормативная инсоляция внутренней территории комплекса, а максимально яркое естественное освещение, что особенно важно в Санкт-Петербурге. Насыщенные краски цветных навесных фасадов, в свою очередь, гарантируют богатство цветовых впечатлений, что является необходимым условием для психологического комфорта будущих жильцов. Кроме того, как в местах общего пользования, так и в квартирах увеличена площадь остекления.
Планировки
По мнению Светланы Бочкаревой, несовершенство планировочных решений является одной из наиболее актуальных архитектурных проблем жилищного строительства. «Планировочные проблемы остаются даже в эксклюзивных домах. Прежде всего потому, что квартиры одной и то же площади и планировки приобретаются семьи с разным составом и, как следствие, совершенно разными потребностями», - констатирует она. Наиболее распространенные пожелания потребителей при перепланировке, по ее словам, - более четкое деление квартиры на функциональные зоны: зона дневного пребывания и спальной зоны, объединение гостиной, столовой и кухни, стремление к созданию больших пространств, более интересно обустроенных, дизайнерски продуманных. Часто востребовано совмещение в большой квартире спальни с «хозяйским» санузлом, оборудование гардеробных комнат.
Со своей стороны, Елена Карасева отмечает глубокую проработку планировок совместно с маркетинговыми службами, характерную для застройщиков, которые идут в ногу со временем. «Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней. Клиентоориентированные застройщики стараются делать планировку более гибкой, чтобы была возможность «играть» с пространством», - констатирует она, отмечая такие тренды последних лет, как прачечные зоны и просторные кладовые помещения, особенно в квартирах бизнес-класса, увеличение общей площади остекления квартиры, в том числе за счет окон в санузлах и гардеробных, а также панорамного остекления.
Подтверждения находим в целом ряде проектов, в том числе в уже упоминавшемся жилом комплексе «LEGENDA на Оптиков, 34», который спроектирован таким образом, чтобы исключить несущие стены внутри квартир для удобства будущей перепланировки. «Мы лишь предлагаем жильцам свое видение функциональной организации жилого пространства, но не навязываем это решение», - подчеркивает застройщик.
Материалы
Ранжируя материалы, применяемые для оформления фасадов, Евгений Богданов отдает пальму первенства недорогим штукатурке и кирпичу. Реже, по его данным, используется керамогранит, еще реже – натуральные материалы. «Застройщики стали уделять большее внимание местам общего пользования (МОП). Это, безусловно, радует, ведь МОП – такое же лицо дома, как и фасад», - говори Евгений Богданов. На отделку мест общего пользования, уточняет эксперт, петербургские застройщики сегодня тратят больше, но по-прежнему недостаточно. В свою очередь, Сергей Цыцин отмечает четкую зависимость выбора отделочных материалов от класса объекта. «Поскольку почти 90% строящегося в Санкт-Петербурге жилья – это эконом-класс, самый распространенный вариант отделки МОП – окраска стен и плитка на полу. Другое дело, что можно получить выразительный интерьер, подбирая материалы по цвету», - говорит он. Для элитного жилья ограничений по материалам практически нет. «Это и каменные, отлично отшлифованные и подобранные по текстуре плиты, и деревянные панели, и дизайнерское освещение, которое подчеркивает достоинства архитектуры», - комментирует Сергей Цыцин.
Относительно новой тенденцией, по его словам, является использование качественных поверхностей железобетонных изделий без дальнейшей декоративной обработки. Кроме того, пусть пока слабо, но представлено и зеленое проектирование, которое предполагает использование экологичных отделочных материалов.
По мнению же Рафаэля Даянова, ничего принципиально нового в отделке жилых домов сегодня не предлагается. «Есть развитие в стекле, металлических профилях, но в целом архитектура не требует чего-то сверхъестественного. Аморфные формы, модные на Западе некоторое время назад, у нас так и не прижились, потому что здорово отстала сама технология строительного производства», - констатирует он.
И все же отдельные игроки на рынке жилищного строительства, резюмируют эксперты, предлагают действительно неординарные и продуманные дизайн-решения. Яркими называют некоторые актуальные проекты YIT, RBI, «Лемминкяйнен» и NCC, LEGENDA Intelligent Development, а также «Ойкумены» и ЦДС.
Сравнивая суммы арендных платежей с выплатами по ипотечному кредиту, руководители компаний зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимого имущества.
Спрос на приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку за последние несколько лет заметно вырос. Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, считает, что причина в ориентации компаний на сокращение издержек.
«Выгоднее приобрести помещение в кредит, чем выплачивать аренду. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость сопоставимы с арендными. Но при этом объект недвижимости приобретается в собственность», – поясняет Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом МТС Банка.
С коллегой согласен Антон Горнушкин. По его словам, выгода заключается в сокращении расходов на арендные платежи, в замещении арендных платежей на взносы за свое помещение, во вложении в коммерческую недвижимость без использования основных средств из оборота компании, а также в оптимизации налоговых выплат, так как процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации.
«Аренда помещения – более оперативный и легкий способ, нежели приобретение с использованием ипотечных средств. В случае с арендой расходы на начальном этапе значительно ниже – вместо 20 и более процентов от стоимости объекта недвижимости достаточно заплатить три арендные ставки (две – собственнику, одну – брокеру сделки), – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – При этом безусловным преимуществом приобретения недвижимости в собственность является возможность получения стабильного дохода и возможности компенсации ипотечных выплат за счет сдачи площади в аренду, если компания приобретает объект не для собственных целей».
По словам Георгия Арешкина, заместителя управляющего филиала «Петербургский» банка «ЗЕНИТ», коммерческая ипотека выгоднее обычного кредита тем, что максимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, значительно больше, чем у обычных кредитов, и может составить до 10-12 лет. Также в случае с ипотекой не требуется искать обеспечение как на обычный кредит, ведь залоговым обеспечением выступает приобретаемое недвижимое имущество, добавляет эксперт.
Если еще несколько лет назад ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость были существенно выше, чем по ипотеке на жилье, то сегодня прослеживается тренд к сокращению этого разрыва.
Так, процентные ставки на коммерческую ипотеку и ипотеку на жилье в Абсолют Банке начинаются от 10,5% годовых. «Существенно выделяет данный вид залогового продукта наличие денежных средств на первоначальный взнос, например по программе «Кредит инвестиционный» он может составлять 0%. При этом требуется предоставление дополнительного обеспечения (недвижимость, транспорт) на сумму первоначального взноса. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн рублей, ставка – от 10,5% годовых в рублях, срок – до 10 лет», – уточняет Антон Горнушкин.
В Росбанке ставки по коммерческой ипотеке для малого бизнеса стартуют с отметки 9% годовых в рублях при минимальном первоначальном взносе 20%. «В среднем по рынку ставки могут доходить до 15-18%. Добросовестным заемщикам банки, как правило, предоставляют более выгодные ставки, а также условия ипотечного кредитования. В залог чаще всего оформляется приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Надо сказать, что большинство заемщиков в этом сегменте предпочитают вносить крупный первоначальный взнос (30-40%) и стараются погасить кредит досрочно», – рассказывает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
По словам Георгия Арешкина, кредит на покупку недвижимости в банке «ЗЕНИТ» предоставляется для малого и среднего бизнеса сроком до 10 лет. «Максимальная сумма на покупку недвижимости составляет 75 млн рублей. Процентные ставки по кредитам свыше 15 млн рублей составляют 15-16% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Участие собственными средствами клиента в сделке составляет не менее 30% от стоимости объекта. Залогом по кредиту выступает приобретаемое имущество. В случае если у заемщика нет средств для формирования первоначального взноса, банк может профинансировать и 100% стоимости недвижимости при условии предоставления в залог имеющейся недвижимости. Альтернативой дополнительному обеспечению может выступить поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса», – поясняет господин Арешкин.
Заемщики коммерческой ипотеки отдают предпочтение долгосрочным займам в рублях, учитывая опыт прошлых лет, когда рубль терял свои позиции по отношению к доллару.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Преимущества аренды или покупки офисного помещения зависят от каждого конкретного объекта, его характеристик, местоположения и пр. Но во многом вопрос покупки при помощи ипотеки состоит в размерах ежемесячных платежей, поскольку они могут значительно превышать платежи по аренде. Безусловно, есть возможность сдавать приобретенный объект в аренду, тем самым получая арендные платежи и покрывая ипотеку в течение 6-8 лет. Но большинство компаний, которые хотят приобрести бизнес-центр, вряд ли будут заниматься подобным бизнесом.
Схема sale-and-leaseback, при которой крупная компания строит под себя офис, а затем продает его сторонней организации и становится арендатором этого здания, широко распространена на Западе, но пока редко применяется в России. Впрочем, в Петербурге уже есть подобные сделки, говорят эксперты.
Крупные компании, нуждающиеся в больших офисах, нередко предпочитают не искать готовые помещения в аренду, а построить их с нуля. Однако держать такие крупные активы на балансе для многих крайне невыгодно, а потому они нередко находят покупателя на такое здание, а затем заключают с новым владельцем договор на несколько десятилетий.
В первую очередь схема sale-and-leaseback позволяет собственнику, а впоследствии арендатору пустить вырученные средства либо на развитие текущего бизнеса, либо, например, на расчет по банковским обязательствам. К тому же, как правило, ставка, по которой бывший владелец арендует весь бизнес-центр или помещения в нем, фиксируется с учетом эскалации на длительный срок. Для инвестора сделка по такой схеме интересна получением стабильного дохода.
Без массового характера
Как правило, эта схема широко распространена на Западе. Впрочем, Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит, что подобную практику уже можно назвать достаточно распространенной и в России. «Впрочем, пока сделки sale-and-leaseback в России не носят массового характера. В целом операции купли-продажи недвижимости по схеме sale-leaseback, на наш взгляд, сегодня являются весьма актуальным инструментом привлечения средств, так как позволяют продавцу не только получить необходимые денежные суммы, но и сохранить за собой право долгосрочной аренды продаваемого объекта (часто с правом последующего обратного выкупа). Кроме того, продавец несколько оптимизирует налогооблагаемую базу за счет ее уменьшения. Покупатель, со своей стороны, получает стабильный источник дохода в виде рентных платежей. При этом контрагенты, как правило, договариваются о взаимном дисконте: к цене продажи объекта и, соответственно, к ставке последующих арендных платежей», – говорит господин Клягин.
Ольга Пономарева, вице-президент инвестиционной группы компаний «Леорса», добавляет, что среди компаний, которые строят здания, а потом продают их по схеме sale-and-leaseback, есть, например, некоторые дочерние компании Газпрома. «Но в большинстве случаев, не считая «Лахта-центра», такие компании выкупают или арендуют офисы, построенные профессиональными девелоперами, а не строят их самостоятельно, так как для того чтобы построить действительно качественный объект, отвечающий всем современным требованиям, нужно обладать обширными знаниями и опытом», – отмечает она.
Интересно инвестфондам
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, полагает, что сегодня в России развитие непрофильного бизнеса – речь о самостоятельном строительстве офиса – оказывается экономически неоправданным, компании проще обратиться к профессиональному девелоперу.
Он говорит, что чаще такие схемы в России реализуются на складском рынке.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит, что такие схемы более распространены в Москве. «В качестве примера можно вспомнить покупку Fleming Family & Partners офисно-торгового здания (Лесная ул., 3-9) у компании Coalco, которая потом арендовала там помещения; компания Ericsson продала свой московский офис на ул. 8 Марта «Пермской финансово-производственной группе»; компания Samsung продала бизнес-центр в Гнездниковском пер. девелоперской компании Capital Partners», – перечисляет господин Харченко.
Александр Артюхов, генеральный директор девелоперского направления ГК «Аури», утверждает, что покупателем зданий, продающихся в рамках sale-and-leaseback, могут быть различные паевые инвестиционные фонды, а также крупные игроки, которые формируют портфель управления активами.
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG, добавляет: «Инвестиционный фонд – обычно именно он выступают покупателем – получает заполненный объект, в котором риск потери арендных поступлений значительно меньше, чем в классическом офисном центре. Пониженный риск потери аренды находит свое отражение в стоимости сделки по продаже объекта либо в величине арендной ставки. Компания-продавец, ставшая арендатором, использует высвободившиеся денежные средства для развития бизнеса, где они приносят большую доходность по сравнению с тем, если бы они оставались вложенными в построенный объект.
У нас такая сделка была совершена представителями финского бизнеса в 2008 году. Строительный концерн «ЮИТ» построил бизнес-центр на Приморском пр., в котором после продажи объекта сам стал якорным арендатором, заняв большую часть площадей».
Мнение:
Алексей Кольчик, руководитель филиала Банка Москвы в Санкт-Петербурге:
– Нередко схема sale-and-leaseback применяется и среди автодилеров для снижения издержек. Не исключено, что этот стандарт будет принят на вооружение другими компаниями, например складскими комплексами большого формата. Банки, к сожалению, сейчас не имеют четкой схемы финансирования таких проектов, но, я думаю, что если будет расти спрос, то появится и предложение.