Архитектура в контексте
Современные петербургские тенденции дизайн-решений интерьеров, фасадов и пространства вызывают противоречивые оценки экспертов. В большой степени это обусловлено тем, что сейчас эти направления развиваются несогласованно. Однако рассматривать их нужно именно в совокупности, чтобы «чувство дома», наконец, перестало исчезать за порогом квартиры.
Эксперты называют, прежде всего, такие проблемные точки, как несоответствие фасадов и интерьеров требованиям времени, в том числе неготовность архитекторов пользоваться расширившимися возможностями производителей панелей и несовершенство планировок квартир и мест общего пользования в новостройках. На это накладывается недостаток заказчиков с хорошим архитектурным вкусом и высокой планкой требований. Однако при этом эксперты отмечают готовность застройщиков к эргономичным решениям, с одной стороны, и стремление вписать новые дома в окружающую застройку – с другой.
Концепции
Как отмечает Дмитрий Лагутин, директор архитектурной фабрики «32 DEZEMBER», сегодня в Санкт-Петербурге достаточно мало надуманного, излишне сложного «дизайна ради дизайна». «Появляются простые решения, но с глубиной. Заказчики часто готовы поддержать решения в классическом стиле, но с декоративными элементами, выполненными из современных легких и удобных в последующей эксплуатации материалов. Причем это характерно не только для общественных зданий, но и для жилищного строительства», - комментирует эксперт.
О соразмерности многих фасадных решений, их соответствии морфотипу застройки упоминает Сергей Цыцин, генеральный директор Архитектурной мастерской Цыцина. «Например, если в современной среде применяются достаточно большие плоскости остекления, даже элементы стеклянных фасадов, то в историческом центре это делают достаточно осторожно, так что решения приятны глазу и освежают среду», - комментирует он.
В то же время, по словам Дмитрия Лагутина, есть явная тенденция к несогласованию фасадов и интерьеров. «Это происходит из-за того, что фасадами занимаются одни компании, а интерьерами – другие. Между тем решение должно быть единым», - отмечает эксперт.
«Пока о решении пространства в Санкт-Петербурге, по-моему, не задумываются. Многоэтажные жилые дома на современном этапе в силу недоразвитости экономики – просто книжные стеллажи», - заявляет Светлана Бочкарева, главный архитектор СПбГАСУ. Однако, уточняет она, унифицированные дома востребованы, рынок еще ими не заполнен. «Когда рынок заполнится и появится какое-то еще предложение, уверена, что доля таких зданий сократится», - говорит эксперт. Причем дело не только в тиражировании одних и тех же решений и строительных материалов. «В Голландии, где строят много из красного кирпича, архитектура разнообразна. Может быть, потому, что больше внимания уделяют проектировщики поискам интересных решений в формообразовании как отдельных строений, так и развитых сложных комплексов. Архитектура и пространства, которые друг друга формируют, функционально неразрывны. Понятно, почему архитектура Нидерландов имеет свою ярко окрашенную индивидуальность», - уточняет Светлана Бочкарева.
О решающем значении для современной архитектуры Санкт-Петербурга не качества, а количества говорит и Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. «Качественная архитектура в Петербурге не столь востребована, поэтому убедить заказчика потратить несколько лишних десятков долларов на квадратный метр фасада очень сложно. В Москве, напротив, интерес к грамотному, интересному проектированию уверенно растет», - отмечает эксперт. «И дизайнеры, и архитекторы работают на клиентуру. Воспитание с точки зрения высокой архитектуры, высокого дизайна подчас зависит именно от заказчика, который должен быть человеком воспитанным, человеком высоких требований.
«Таких заказчиков пока немного», - разделяет эту позицию Рафаэль Даянов, директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91». Однако, по его мнению, сценарий дальнейшего развития событий скорее позитивный. «Думаю, что дальнейшие поправки и в Градостроительный кодекс, и в закон «Об архитектурной деятельности в РФ» выведут жилищное строительство на качественно новый архитектурный уровень», - говорит эксперт.
Со своей стороны, Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», заявляет о наличии достаточного количества полноценных комплексных дизайн-решений в объектах жилищного строительства, спроектированных два-три года назад. «Особенно эта тенденция доминирует в премиум и комфорт-классе», - отмечает она.
Одним из характерных примеров такого подхода застройщиков является проект «LEGENDA на Оптиков, 34». Благодаря разной этажности корпусов достигается не просто нормативная инсоляция внутренней территории комплекса, а максимально яркое естественное освещение, что особенно важно в Санкт-Петербурге. Насыщенные краски цветных навесных фасадов, в свою очередь, гарантируют богатство цветовых впечатлений, что является необходимым условием для психологического комфорта будущих жильцов. Кроме того, как в местах общего пользования, так и в квартирах увеличена площадь остекления.
Планировки
По мнению Светланы Бочкаревой, несовершенство планировочных решений является одной из наиболее актуальных архитектурных проблем жилищного строительства. «Планировочные проблемы остаются даже в эксклюзивных домах. Прежде всего потому, что квартиры одной и то же площади и планировки приобретаются семьи с разным составом и, как следствие, совершенно разными потребностями», - констатирует она. Наиболее распространенные пожелания потребителей при перепланировке, по ее словам, - более четкое деление квартиры на функциональные зоны: зона дневного пребывания и спальной зоны, объединение гостиной, столовой и кухни, стремление к созданию больших пространств, более интересно обустроенных, дизайнерски продуманных. Часто востребовано совмещение в большой квартире спальни с «хозяйским» санузлом, оборудование гардеробных комнат.
Со своей стороны, Елена Карасева отмечает глубокую проработку планировок совместно с маркетинговыми службами, характерную для застройщиков, которые идут в ногу со временем. «Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней. Клиентоориентированные застройщики стараются делать планировку более гибкой, чтобы была возможность «играть» с пространством», - констатирует она, отмечая такие тренды последних лет, как прачечные зоны и просторные кладовые помещения, особенно в квартирах бизнес-класса, увеличение общей площади остекления квартиры, в том числе за счет окон в санузлах и гардеробных, а также панорамного остекления.
Подтверждения находим в целом ряде проектов, в том числе в уже упоминавшемся жилом комплексе «LEGENDA на Оптиков, 34», который спроектирован таким образом, чтобы исключить несущие стены внутри квартир для удобства будущей перепланировки. «Мы лишь предлагаем жильцам свое видение функциональной организации жилого пространства, но не навязываем это решение», - подчеркивает застройщик.
Материалы
Ранжируя материалы, применяемые для оформления фасадов, Евгений Богданов отдает пальму первенства недорогим штукатурке и кирпичу. Реже, по его данным, используется керамогранит, еще реже – натуральные материалы. «Застройщики стали уделять большее внимание местам общего пользования (МОП). Это, безусловно, радует, ведь МОП – такое же лицо дома, как и фасад», - говори Евгений Богданов. На отделку мест общего пользования, уточняет эксперт, петербургские застройщики сегодня тратят больше, но по-прежнему недостаточно. В свою очередь, Сергей Цыцин отмечает четкую зависимость выбора отделочных материалов от класса объекта. «Поскольку почти 90% строящегося в Санкт-Петербурге жилья – это эконом-класс, самый распространенный вариант отделки МОП – окраска стен и плитка на полу. Другое дело, что можно получить выразительный интерьер, подбирая материалы по цвету», - говорит он. Для элитного жилья ограничений по материалам практически нет. «Это и каменные, отлично отшлифованные и подобранные по текстуре плиты, и деревянные панели, и дизайнерское освещение, которое подчеркивает достоинства архитектуры», - комментирует Сергей Цыцин.
Относительно новой тенденцией, по его словам, является использование качественных поверхностей железобетонных изделий без дальнейшей декоративной обработки. Кроме того, пусть пока слабо, но представлено и зеленое проектирование, которое предполагает использование экологичных отделочных материалов.
По мнению же Рафаэля Даянова, ничего принципиально нового в отделке жилых домов сегодня не предлагается. «Есть развитие в стекле, металлических профилях, но в целом архитектура не требует чего-то сверхъестественного. Аморфные формы, модные на Западе некоторое время назад, у нас так и не прижились, потому что здорово отстала сама технология строительного производства», - констатирует он.
И все же отдельные игроки на рынке жилищного строительства, резюмируют эксперты, предлагают действительно неординарные и продуманные дизайн-решения. Яркими называют некоторые актуальные проекты YIT, RBI, «Лемминкяйнен» и NCC, LEGENDA Intelligent Development, а также «Ойкумены» и ЦДС.
.jpg)
В начале июня в Петербурге под эгидой Международной федерации ландшафтных архитекторов (IFLA) и Ассоциации ландшафтных архитекторов стран СНГ, а также правительства Санкт-Петербурга прошла III Международная конференция «Исторические ландшафты и современность». На этот раз состав ее был особенно представительным. Активное участие в конференции приняли участие специалисты из стран Северной и Южной Америки, Западной и Восточной Европы и Ближнего Востока. Функцию организаторов дискуссии поделили между собой Санкт-Петербургская государственная лесотехническая академия и Университет Линкольна (Новая Зеландия).
От природно-культурного до исторического
Следует заметить, что за пределами конференции, которая проходит в Петербурге уже в третий раз, превратившись в ежегодную и собирает весьма представительный состав участников из разных уголков света, сам термин «исторический ландшафт» не обрел пока устойчивого статуса и толкования. Так что, к примеру, противники высотного строительства в Петербурге, запросто могут понимать под ним исторически сложившиеся линии крыш на уровне горизонта. Так же неоднозначно используется это понятие в процессе разработки региональных градостроительных норм в различных субъектах РФ: где-то говорится об охране «исторического», а где-то «культурного» ландшафта.
Между тем, по документам ЮНЕСКО, пристально следящего за ситуацией с планируемым строительством небоскреба «Охта-центра», такого понятия как «исторический ландшафт» попросту не существует. Обсуждение проблемы необходимости взятия под охрану объектов ландшафтной архитектуры в ЮНЕСКО впервые началось еще в 1972 г., а претвориться в официальные документы эта дискуссия смогла лишь в 1992 г. Тогда объекты наследия было решено разделить на объекты культурного и природного наследия. А объекты, сочетающие в себе ценности были отнесены к третьей, смешанной группе.
При этом, однако, новое понятие «культурный ландшафт» было отнесено к категории объектов «культурного наследия» и рекомендуемые для включения в Список всемирного наследия ландшафтные объекты, соответственно, до сих пор проходят процедуру оценки, не учитывающую природную ценность. В процессе начавшейся в 1992 г. реноминации объектов всемирного наследия, к 2000 г. под охрану ЮНЕСКО попали 480 объектов культурного наследия, 128 – природных и 30 – смешанных. За то же время нового звания «культурного ландшафта» удостоилось 14 объектов списка. А в течение последнего 10-летия в число претендентов на получение статуса попало еще порядка 20 объектов, в том числе музеи-заповедники Л.Н.Толстого «Ясная Поляна» и «Бородино», Кенозерский национальный парк (Архангельская обл.), Соловецкий музей-заповедник и дворцово-парковые ансамбли окрестностей Санкт-Петербурга.
Согласно документам ЮНЕСКО, «культурный ландшафт» - это результат сотворчества человека и природы, несущий выразительный отпечаток социальных, экономических и культурных процессов, присущих своему региону. Термин «исторический ландшафт» еще более конкретизирует эти характеристики, задавая этим процессам временные рамки. В то же время он открывает новую ветвь дискуссии о необходимости возврата тому или иному объекту ландшафтной архитектуры облика, задуманного его создателями – ландшафтными архитекторами.
Нам важно сохранить для будущих поколений не только физику, но и историю места, добиться устойчивой жизни ландшафта и научить людей жить в согласии с ним, - заявила президент IFLA Дайана Мензиес. Над этой задачей, по ее словам, будут трудиться представители Международной федерации ландшафтных архитекторов в составе недавно созданной рабочей группы по историческим ландшафтам при ЮНЕСКО.
Сохранять – значит управлять
Как бы не вздыхали сердобольные граждане по произрастающим самым естественным образом садам и паркам, без вмешательства человека сберечь исторический культурный ландшафт невозможно, - считают специалисты. Чтобы сохранять просветы и лужайки, или определенный колорит красок растительности, а также представителей коренной фауны, обитающей в ней, дикорастущие деревья и кусты необходимо удалять, а травы стричь в различных режимах.
Насколько этот вопрос может быть неоднозначным на практике, рассказали на сотрудники Дирекции королевских парков Великобритании Найджел Дж. Рив и Рут Холмс на примере реализации проекта реставрации одного из старейших в Лондоне Гринвичского парка. Разброс посадок, осуществлявшихся до начала ХХ в. на его территории, оказался весьма нелогичным. Так что в процессе их восстановления архитекторам пришлось больше ориентироваться на общий дух планировочной структуры. Отдельным приоритетом стало намерение сохранить группу деревьев, растущих в парке с XVIII в. Каждое из 64 деревьев-патриархов оказалось на особом счету. «Это не просто старые деревья. Они являются важной частью ландшафта и культурным наследием», - сообщила Р.Холмс, пояснив, что ближайшему окружению долгожителей пришлось либо подстроиться под них, либо покинуть парк.
Чтобы восстановить исторический облик ландшафта, необходимо вначале выделить те его элементы, которые впоследствии станут ключевыми, организующими композицию, - говорит глава Национальной службы парков США Роберт Пэйдж, ссылаясь на Флорентийскую хартию по сохранению исторических садов. По его словам, недостаточно только восстановить ландшафт, необходимо еще и зафиксировать его в этом состоянии, установить контроль над его дальнейшим развитием. «Управление ландшафтом важнее сохранения того, что существует», - заявил он.
Для работы на таких объектах нужен квалифицированный персонал. Поэтому на базе Национальной службы парков США реализуются программы профессионального обучения рабочих и операторов историческим ландшафтом. Получившие сертификаты специалисты могут остаться на этих курсах в качестве преподавателей. «Мы заинтересованы в том, чтобы приобщить к истории новое поколение, молодежь», - заметил Р. Пэйдж.
Дирекция королевских парков Великобритании имеет собственный взгляд на решение просветительско-воспитательной задачи, надеясь привлечь к созданию нового фруктового сада в Гринвичском парке волонтеров и общественные организации. «Это существенная проблема, - говорит Р.Холмс. – Общество должно быть информировано о том, что мы собираемся сделать». В мегаполисах практически любой зеленый уголок подвергается сверхнормативной антропогенной нагрузки. Тем более это касается исторических садов и парков, которые привлекают множество посетителей, в том числе туристов.
Как сделать так, чтобы сохранить их доступными для всех, и притом не потерять историческую, антикварную и вместе с тем научную ценность объекта? В руководстве Государственного ботанического сада РАН (ГБС РАН, Москва) считают, что средства на реставрационные работы будут эффективно использованы лишь в том случае, если удастся увести людей подальше от дендрария и лесной части, где намечены рубки и новые посадки, в сторону отдельных ландшафтных экспозиций. Как рассказала главный ландшафтный архитектор сада Елена Голосова, в Москве для посетителей по-прежнему останутся доступными яблоневый сад и розарий, сад непрерывного цветения и сад прибрежных растений. А попутно могут быть также реализованы новые проекты, не требующие больших затрат – создание сада ароматов, сада папоротников и др.
В советские времена научная функция Ботанического сада превалировала, в результате чего его территория стихийно и довольно плотно застраивались корпусами прикладного назначения. В конце концов, от резко повысившейся пешеходной и рекреационной нагрузки начала страдать коллекция, - пожаловалась Е.Голосова. Новая схема дорожно-тропиночной сети, организация дополнительных входов и выходов и усиление научно-просветительской функции помогут изменить ситуацию после реконструкции, - надеется она. А пока этот проект дожидается окончания кризиса.
Очень современная история
Вместе с проектом реконструкции Ботанического сада, вызревают, дожидаясь конца кризиса, и новые планы по созданию новых пешеходных в рамках программ по благоустройству исторического центра Петербурга. Однако, теперь позиция городских властей такова – создание новых пешеходных зон в центре должно окупаться. И это требование, по мнению главного ландшафтного архитектора Петербурга Ларисы Канунниковой, вполне реализуемо. Например, за счет выделения некой единой функциональной особенности, которая будет работать на привлечение «целевой аудитории», в чем могут быть заинтересованы потенциальные спонсоры и инвесторы таких проектов.
Вместе с тем недоумение иностранных участников конференции вызвал рассказ сотрудницы Лесотехнической академии Татьяны Трубачевой об инвестиционном проекте по реконструкции территории бывшей Контрольно-семенной опытной станции в центре Пушкина. Этот объект, связанный с именем Вавилова, не удалось защитить ни петербургским парламентариям, ни общественности. Согласно Генплану Санкт-Петербурга, он оказался включенным в зону малоэтажной жилой и общественно-деловой застройки. Но городские власти и инвестор обещают сохранить для просветительских и социальных функций по крайне мере ту половины коллекции, которая дожила до сегодняшних дней. Если, конечно, кризис не отразится и на этом проекте.
Впрочем, нынешний мировой кризис – не чета тому затяжному состоянию инвестиционной апатии, которая длится десятилетиями на постсоветском пространстве. Так, особенно удручающее впечатление произвел рассказ о нынешнем состоянии ирригационных построек в Ереване. Трубопровод, построенный в рамках грандиозного проекта озеленения в 1960-х гг., практически не используется и вряд ли может быть восстановлен, и город с климатом полупыстыни постепенно лишается зеленых насаждений, - рассказала архитектор Нарине Ефремян.
И все-таки грамотное воссоздание исторических ландшафтов способно разрешить самые актуальные проблемы больших городов, - считает Д.Мензиес. В качестве образца, к которому следовало бы стремиться, она привела пример реконструкции исторического центра бельгийского Гента. Высвобождение пространства за счет строительства подземных парковок и иных сооружений, позволило восстановить забытые средневековые контуры города, добавить зелени.
Если верить московским специалистам Государственного ботанического сада РАН, можно разрешить и не менее актуальную для Петербурга проблему озеленения загазованных городских центров с истощенными почвами. Деревья не приживаются в городах, потому что не могут расти на узком слое привозных удобренных почв, они должны уходить корнями в гумус, а вместо этого упираются в культурный слой, - замечает московский микробиолог Александр Рапопорт. А вместе с тем ценный гумус, залегающий подчас на глубине 1-4 м, которого строители каждый раз достигают на стадии рытья котлованов, никак не используется для озеленения, а вместо этого перемешивается с культурным слоем.
Проблем в сфере ландшафтной архитектурны немало, но и способов и решения в мире разработано не меньше. Надо только озаботиться изучением международного опыта, адаптацией его к российским условиям и эффективным применением. Как показывает практика такая работа, особенно в исторических садах и парках может быть выгодна даже экономически, не говоря об огромном культурном и просветительском потенциале.
Наталья Черемных
.jpg)
В 2006-2008 гг. офисная недвижимость в Санкт-Петербурге строилась ускоренными темпами. Рост спроса на офисы и связанное с ним повышение арендных ставок привлекали к этому сектору все больше игроков, в значительной части ориентированных на перепродажу недвижимости. Ажиотаж подогрело городское градостроительное ведомство, сформировав на картах Генплана обширные участки, предназначенные для офисных центров. Сегодня девелоперы и эксперты по недвижимости признают, что спекулятивный пузырь в этом секторе лопнул бы даже в случае, если бы мирового кризиса не случилось. Этот не означает, что рынок рухнул: он стал другим, как считают девелоперы и эксперты в области недвижимости.
Конец романтического периода
О замораживании многих проектов офисного строительства эксперты стало известно еще 3 месяца назад. В первую очередь рынок вынуждены были покинуть компании, привлекшие слишком значительные внешние заимствования и столкнувшиеся со значительным падением как спроса, так и арендных ставок. По оценке главы филиала Jones Lang LaSalle Андрея Розова, до второй половины 2011 г. петербургскому рынку офисной недвижимости не удастся «переварить» более 500 тысяч кв. м нового предложения. Более того, по его оценке, массового строительства бизнес-центров и в перспективе ожидать не следует.
Как считает глава Knight Frank St Petersburg Олег Барков, в 2006-2008 гг. рынок офисной недвижимости переживал романтический период. Ажиотажный спрос, по его словам, фактически был нездоровым, не соответствуя реальным потребностям. Подобная ситуация наблюдалась в банковском секторе до финансового кризиса 1998 г., а после него банковское дело, по словам эксперта, стало «рутинным бизнесом». По оценке О.Баркова, начинать новые проекты офисной недвижимости в Петербурге пока не имеет экономического смысла.
Многие из задуманных бизнес-центров, по оценке директора по консалтингу ООО «Практис Консалтинг» Алексея Чижова, уйдут в виртуальную реальность. Он напоминает, что многие арендаторы офисов, столкнувшись с финансовыми проблемами, используют имеющий потенциал так называемого «рынка класса Г» – здания построенных в советский период НИИ и НПО.
Разобраться в своем хозяйстве
Девелоперы за время кризиса в полной мере оценили серьезность ситуации. По мнению гендиректора ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгия Рыкова, на офисном рынке «останется небольшое количество людей, которым очень интересен этот бизнес».
Коррекция рынка, как считает гендиректор УК «Сенатор» (холдинг «Империя») Андрей Пушкарский, была неизбежна. Даже если бы кризиса не было, избыток предложения все равно «охладил» бы конъюнктуру офисного сектора, как это уже происходило на других рынках. По его выражению, кризис сделал ситуацию «жестче и интереснее».
Представители девелоперских компаний признают, что им пришлось умерить свои амбиции. В то же время они всерьез задумались о технологиях управления и качестве услуг. Как считает советник гендиректора ЗАО «ВМБ-Траст» Евгений Рязанцев, компаниям, давно работающим на рынке, имеет смысл развивать новые офисные проекты, но лишь в том случае, если уже на стадии проектирования закладывается эксклюзивность создаваемой среды. По его словам, из трех объектов компания не заморозила именно тот, который находился на ранней стадии реализации, с расчетом именно на исключительность спектра услуг. «Имеет значение не только стадия строительства, но и концепция объекта», - считает менеджер. По его словам, сейчас наступило время реконцепции и грамотности управления.
Другие холдинги, работающие на офисном рынке, рассматривают возможность перепрофилирования части проектов. Так, «Империя» настроена на изменение функционального назначения своих объектов, реализованных в 1990-х гг. и успевших морально устареть. Такие же планы рассматривает Megapolis Properties. По словам главы департамента недвижимости компании Бориса Селиверстова, сегодня главное для девелопера – не горевать, а разобраться в собственном хозяйстве, а также повысить качество объекта и услуг до такого уровня, чтобы оно удовлетворяло возможным запросам.
Ограничения, накладываемые вступившими в силу Правилами землепользования и застройки, позволяют перепрофилировать офисный объект только в торговую недвижимость. Впрочем, такая смена может быть вполне перспективной, считает Г.Рыков, ссылаясь на опыт Екатеринбурга. Он не исключает, что в ближайшее время в Петербурге в зонах, предназначенных для офисов, появятся крупные вещевые рынки, благо потребность в них объективно существует.
«Письма счастья»
Положение на рынке офисной недвижимости усугубляется слухами о «второй волне» кризиса. Как замечает заместитель гендиректора ИСГ «Сплав» Евгения Морозова, если она действительно придет, ситуация будет развиваться по закону джунглей, и выживает сильнейший. Гендиректор Maris Properties Борис Мошенский говорит, что в 1999 г. ситуация на офисном рынке была сложнее, чем годом ранее, когда начался кризис.
Впрочем, экономика может принести самые разные сюрпризы, отмечает Г.Рыков. По оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, офисный рынок в Петербурге перестал быть столь высокоприбыльным, как год назад, но нормально работает. Приток финансов в сектор сократился, по его оценкам, не более чем на 20%.
Тем не менее, как рассказывает Б.Селиверстов, арендаторы пытаются диктовать условия управляющим компаниям. Гендиректор Praktis Анна Деркач подтверждает, что хотя вторая волна кризиса еще явно не наступила, налицо вторая волна коллективных обращений арендаторов к управляющим. Г.Рыков считает это явление закономерным: арендаторы, по его мнению, не забыли своих обид в период бума, когда условия сделок диктовал арендодатель.
По мнению Б.Мошенского, выход состоит в том, чтобы внимательнее относиться к арендаторам. О.Барков говорит, что управляющий бизнес-центром, где его компания снимает помещения, не стал дожидаться «писем счастья» от арендаторов, предварив их собственным письмом: «Уважаемые господа, наш бизнес-центр заполнен на 100%. Просим не обращаться по поводу изменения арендных ставок».
Впрочем, позволить себе такую дипломатию может только управляющий уже давно и успешно освоенного бизнес-центра. На тех объектах, которые еще не введены или заполнены менее чем наполовину, с арендаторами разговор ведется в других интонациях. По данным руководителя проектного отдела Astera St.Petersburg Ольги Земцовой, заполняемость новых офисных объектов не превышает 50%, а 70% арендаторов рассчитывают на площадь не более 300 кв. м и на арендную ставку не выше 1300 рублей за 1 кв. м, независимо от класса офиса.
Надежда на Европу
Как подчеркивает О.Барков, на рынке офисной недвижимости следует принципиально различать две ситуации – когда проект бизнес-центра развивается компанией, устоявшейся на рынке и имеющей другие прибыльные объекты, и когда выход на рынок предполагается «с чистого листа».
Руководитель проектов компании Becar Development Денис Лола рекомендует девелоперам, задумавшим масштабные проекты, вводить их по очередям, отдельными корпусами, но не отказываться от задуманного. Так и намерена поступить EKE Group, строящая бизнес-центр «Пулково Скай». По словам координатора по работе с арендаторами компании Лилия Еременко, в Iочереди бизнес-центра, которая проходит госприемку, сдана половина площадей. Два других корпуса БЦ инвесторы, завершив строительство, намерены временно законсервировать.
Преимуществами проекта EKE являются тесные связи с финским деловым сообществом, а также эксклюзивная локализация в зоне аэропорта. Примечательно, что сосед – австрийская Avielen – продолжает развивать свой проект, ввод I очереди которого был рассчитан на 2010 г. По сведениям О.Баркова, строительство обеспечено стабильным финансированием.
На иностранных арендаторов рассчитывают и компании с эксклюзивной локализацией в центре города. Так, Megapolis Properties планирует ввести в эксплуатацию бизнес-центр QuattroCorti класса luxury на Почтамтской ул., 3-5 в апреле-мае 2010 г. Впрочем, проект финансируется банком с государственным участием и поддерживается городом. Кроме того, компания подписала договор с ресторанным холдингом GinzaProject, который согласился взять в управление бутик-отель, входящий в состав объекта. Megapolis Properties рассчитывает на востребованность бизнес- центра, в особенности для зарубежных клиентов, а также в связи с его эксклюзивным расположением и наличием парковки на 122 машиноместа, что является редким преимуществом для исторического центра, подчеркивает Б.Селиверстов.
Столь же оптимистично оценивает свои перспективы ООО «БТК-Девелопмент», управляющее бывшими объектами недвижимости ОАО «ФОСП» на наб. Мойки. Ориентируясь на европейских арендаторов, компания отказалась от экономии на стройматериалах при строительстве и реконструкции. Сочетание классического петербургского архитектурного стиля с современной «начинкой», по расчетам руководителя службы управления и эксплуатации компании Андрея Степанова, позволяет рассчитывать на самую высокую арендную ставку в «золотом треугольнике».
Государство как фактор синергии
Как отметил на круглом столе гендиректор Maris Properties Борис Мошенский, на рынке офисной недвижимости все более активную роль играет государство. В отличие от прежних времен, в числе арендаторов возрастает доля отечественных компаний с госучастием.
Как рассказывает управляющий партнер УК «Лидер» (входит в петербургскую ГК «Лидер Групп») Денис Кириллов, новый офисный центр, открытый компанией на пл. Конституции, в качестве якорного арендатора имеет ОАО «Санкт-Петербургские электросети». «За ними подтянулись и другие энергетики. По существу, в бизнес-центре сформировался энергетический кластер», - сообщил он. По словам Б.Мошенского, одной из самых удачных арендных сделок последнего полугодия стал переезд в новый офис Ленинградской областной торгово-промышленной палаты, которая заключила договор на 10 лет по ставке 1100 рублей за 1 кв. м.
Участники рынка по этой причине не сомневаются в успехе проекта «Невская ратуша», где роль «якоря» выполняет непосредственно городское правительство в партнерстве с банком с государственным участием.
Впрочем, как свидетельствует А.Розов, повышение доли госструктур в составе арендаторов офисной недвижимости не является специфической особенностью России. По его данным, в европейских странах и США государство также сегодня формирует 15-20% спроса на этом рынке.
Еще одна тенденция госполитики, позаимствованная у Запада, состоит в целенаправленной поддержке малого предпринимательства. На это петербургские девелоперы также делают ставку. А.Деркач рассказала, что ее компания намерена надстроить 2 этажа в офисном корпусе у Кировского завода, который практически полностью предоставляется в аренду малому бизнесу.
Взаимодействие девелоперов с малым предпринимательством станет более перспективным в случае формирования однородной бизнес-среды в области инновационных технологий, рассчитывает А.Чижов. В случае успешного развития этих секторов экономики, по его мнению, после выхода из кризиса будут наиболее востребованы будут офисные объекты площадью около 5000 кв. м, где состав арендаторов будет формироваться по принципу научно-производственной синергии. Впрочем, как признает эксперт, эта перспектива полностью определяется стратегией государства.
От глобального к локальному
Таким образом, на фоне кризисной неопределенности участники рынка офисной недвижимости рассматривают самые разные перспективы приспособления к ситуации – от партнерства с госструктурами до ухода в розничную торговлю. Однако при всей широте диапазона мнений и намерений на первый план выступают общие проблемы, которые касаются не только перспектив выхода из кризиса.
Так, О.Барков справедливо считает, что Санкт-Петербургу, как европейскому городу, не к лицу вещевые рынки, даже если этот бизнес дает быстрый оборот. По его мнению, в городе должна быть первоклассная деловая недвижимость с соответствующим соотношением цены и качества.
Однако для того, чтобы удержаться на уровне, достойном великого города, сам Петербург должен правильно сориентироваться в своем развитии. По выражению А.Чижова, полемика о том, строить бизнес-центры или не строить, - лишь часть вопроса о том, верим ли мы в Россию и как определяем ее экономические приоритеты. По мнению эксперта, интеллектуальный потенциал Санкт-Петербурга предполагает его ориентацию не на конечный продукт, как это делается при развитии автомобильной сборки, а на инженерную и конструкторскую мысль.
Развитие города в целом и деловой недвижимости в частности, по мнению экспертов, определяется и качеством градостроительного законодательства. Сегодня оно не дает возможности перепрофилировать деловую недвижимость в жилую, даже если у девелоперов возникают такие планы. По словам Е.Рязанцева, при нынешней сложности градостроительных согласований рассчитывать на выживание проекта может лишь тот девелопер, который строит объект на принадлежащем его компании земельном участке.
До сих пор ни одна из крупных компаний, много лет развивавших деловую недвижимость в Петербурге, не ушла с рынка. Все рассчитывают на лучшее, и эти надежды ориентированы не только на мировых лидеров, ищущих выхода из финансовых катаклизмов, но и на здравый смысл своей законодательной и исполнительной власти. Как свидетельствует отечественная история, достойный выход из смутного времени может быть результатом только собственных решений.
Константин Черемных