Архитектура в контексте
Современные петербургские тенденции дизайн-решений интерьеров, фасадов и пространства вызывают противоречивые оценки экспертов. В большой степени это обусловлено тем, что сейчас эти направления развиваются несогласованно. Однако рассматривать их нужно именно в совокупности, чтобы «чувство дома», наконец, перестало исчезать за порогом квартиры.
Эксперты называют, прежде всего, такие проблемные точки, как несоответствие фасадов и интерьеров требованиям времени, в том числе неготовность архитекторов пользоваться расширившимися возможностями производителей панелей и несовершенство планировок квартир и мест общего пользования в новостройках. На это накладывается недостаток заказчиков с хорошим архитектурным вкусом и высокой планкой требований. Однако при этом эксперты отмечают готовность застройщиков к эргономичным решениям, с одной стороны, и стремление вписать новые дома в окружающую застройку – с другой.
Концепции
Как отмечает Дмитрий Лагутин, директор архитектурной фабрики «32 DEZEMBER», сегодня в Санкт-Петербурге достаточно мало надуманного, излишне сложного «дизайна ради дизайна». «Появляются простые решения, но с глубиной. Заказчики часто готовы поддержать решения в классическом стиле, но с декоративными элементами, выполненными из современных легких и удобных в последующей эксплуатации материалов. Причем это характерно не только для общественных зданий, но и для жилищного строительства», - комментирует эксперт.
О соразмерности многих фасадных решений, их соответствии морфотипу застройки упоминает Сергей Цыцин, генеральный директор Архитектурной мастерской Цыцина. «Например, если в современной среде применяются достаточно большие плоскости остекления, даже элементы стеклянных фасадов, то в историческом центре это делают достаточно осторожно, так что решения приятны глазу и освежают среду», - комментирует он.
В то же время, по словам Дмитрия Лагутина, есть явная тенденция к несогласованию фасадов и интерьеров. «Это происходит из-за того, что фасадами занимаются одни компании, а интерьерами – другие. Между тем решение должно быть единым», - отмечает эксперт.
«Пока о решении пространства в Санкт-Петербурге, по-моему, не задумываются. Многоэтажные жилые дома на современном этапе в силу недоразвитости экономики – просто книжные стеллажи», - заявляет Светлана Бочкарева, главный архитектор СПбГАСУ. Однако, уточняет она, унифицированные дома востребованы, рынок еще ими не заполнен. «Когда рынок заполнится и появится какое-то еще предложение, уверена, что доля таких зданий сократится», - говорит эксперт. Причем дело не только в тиражировании одних и тех же решений и строительных материалов. «В Голландии, где строят много из красного кирпича, архитектура разнообразна. Может быть, потому, что больше внимания уделяют проектировщики поискам интересных решений в формообразовании как отдельных строений, так и развитых сложных комплексов. Архитектура и пространства, которые друг друга формируют, функционально неразрывны. Понятно, почему архитектура Нидерландов имеет свою ярко окрашенную индивидуальность», - уточняет Светлана Бочкарева.
О решающем значении для современной архитектуры Санкт-Петербурга не качества, а количества говорит и Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. «Качественная архитектура в Петербурге не столь востребована, поэтому убедить заказчика потратить несколько лишних десятков долларов на квадратный метр фасада очень сложно. В Москве, напротив, интерес к грамотному, интересному проектированию уверенно растет», - отмечает эксперт. «И дизайнеры, и архитекторы работают на клиентуру. Воспитание с точки зрения высокой архитектуры, высокого дизайна подчас зависит именно от заказчика, который должен быть человеком воспитанным, человеком высоких требований.
«Таких заказчиков пока немного», - разделяет эту позицию Рафаэль Даянов, директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91». Однако, по его мнению, сценарий дальнейшего развития событий скорее позитивный. «Думаю, что дальнейшие поправки и в Градостроительный кодекс, и в закон «Об архитектурной деятельности в РФ» выведут жилищное строительство на качественно новый архитектурный уровень», - говорит эксперт.
Со своей стороны, Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», заявляет о наличии достаточного количества полноценных комплексных дизайн-решений в объектах жилищного строительства, спроектированных два-три года назад. «Особенно эта тенденция доминирует в премиум и комфорт-классе», - отмечает она.
Одним из характерных примеров такого подхода застройщиков является проект «LEGENDA на Оптиков, 34». Благодаря разной этажности корпусов достигается не просто нормативная инсоляция внутренней территории комплекса, а максимально яркое естественное освещение, что особенно важно в Санкт-Петербурге. Насыщенные краски цветных навесных фасадов, в свою очередь, гарантируют богатство цветовых впечатлений, что является необходимым условием для психологического комфорта будущих жильцов. Кроме того, как в местах общего пользования, так и в квартирах увеличена площадь остекления.
Планировки
По мнению Светланы Бочкаревой, несовершенство планировочных решений является одной из наиболее актуальных архитектурных проблем жилищного строительства. «Планировочные проблемы остаются даже в эксклюзивных домах. Прежде всего потому, что квартиры одной и то же площади и планировки приобретаются семьи с разным составом и, как следствие, совершенно разными потребностями», - констатирует она. Наиболее распространенные пожелания потребителей при перепланировке, по ее словам, - более четкое деление квартиры на функциональные зоны: зона дневного пребывания и спальной зоны, объединение гостиной, столовой и кухни, стремление к созданию больших пространств, более интересно обустроенных, дизайнерски продуманных. Часто востребовано совмещение в большой квартире спальни с «хозяйским» санузлом, оборудование гардеробных комнат.
Со своей стороны, Елена Карасева отмечает глубокую проработку планировок совместно с маркетинговыми службами, характерную для застройщиков, которые идут в ногу со временем. «Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней. Клиентоориентированные застройщики стараются делать планировку более гибкой, чтобы была возможность «играть» с пространством», - констатирует она, отмечая такие тренды последних лет, как прачечные зоны и просторные кладовые помещения, особенно в квартирах бизнес-класса, увеличение общей площади остекления квартиры, в том числе за счет окон в санузлах и гардеробных, а также панорамного остекления.
Подтверждения находим в целом ряде проектов, в том числе в уже упоминавшемся жилом комплексе «LEGENDA на Оптиков, 34», который спроектирован таким образом, чтобы исключить несущие стены внутри квартир для удобства будущей перепланировки. «Мы лишь предлагаем жильцам свое видение функциональной организации жилого пространства, но не навязываем это решение», - подчеркивает застройщик.
Материалы
Ранжируя материалы, применяемые для оформления фасадов, Евгений Богданов отдает пальму первенства недорогим штукатурке и кирпичу. Реже, по его данным, используется керамогранит, еще реже – натуральные материалы. «Застройщики стали уделять большее внимание местам общего пользования (МОП). Это, безусловно, радует, ведь МОП – такое же лицо дома, как и фасад», - говори Евгений Богданов. На отделку мест общего пользования, уточняет эксперт, петербургские застройщики сегодня тратят больше, но по-прежнему недостаточно. В свою очередь, Сергей Цыцин отмечает четкую зависимость выбора отделочных материалов от класса объекта. «Поскольку почти 90% строящегося в Санкт-Петербурге жилья – это эконом-класс, самый распространенный вариант отделки МОП – окраска стен и плитка на полу. Другое дело, что можно получить выразительный интерьер, подбирая материалы по цвету», - говорит он. Для элитного жилья ограничений по материалам практически нет. «Это и каменные, отлично отшлифованные и подобранные по текстуре плиты, и деревянные панели, и дизайнерское освещение, которое подчеркивает достоинства архитектуры», - комментирует Сергей Цыцин.
Относительно новой тенденцией, по его словам, является использование качественных поверхностей железобетонных изделий без дальнейшей декоративной обработки. Кроме того, пусть пока слабо, но представлено и зеленое проектирование, которое предполагает использование экологичных отделочных материалов.
По мнению же Рафаэля Даянова, ничего принципиально нового в отделке жилых домов сегодня не предлагается. «Есть развитие в стекле, металлических профилях, но в целом архитектура не требует чего-то сверхъестественного. Аморфные формы, модные на Западе некоторое время назад, у нас так и не прижились, потому что здорово отстала сама технология строительного производства», - констатирует он.
И все же отдельные игроки на рынке жилищного строительства, резюмируют эксперты, предлагают действительно неординарные и продуманные дизайн-решения. Яркими называют некоторые актуальные проекты YIT, RBI, «Лемминкяйнен» и NCC, LEGENDA Intelligent Development, а также «Ойкумены» и ЦДС.
Жаловаться есть на что, ведь раньше продажи приносили дикую маржу, а теперь нет – потребительский бунт с кризисом сходит на нет. В условиях кризиса определяющим фактором развития рынка является потребительский спрос и платежеспособность потребителей. Что нам стоит дом построить? Себестоимость любого объекта состоит из множества составляющих, единое правило для всех строителей - себестоимость не должна превышать будущую доходность объекта. Девелоперы стараются максимально снизить себестоимость своих объектов, однако добиться этого не легко даже в кризис. Две основные статьи экономии расходов, на которые рассчитывают многие девелоперы: земля и стройматериалы. Эксперты отмечают, что на рынке строительных материалов заметное снижение объемов производства. Сейчас отрасль находится в плачевном состоянии и старается выжить любым способом. Для девелоперов в этом есть положительные и отрицательные моменты. Цены на стройматериалы снизились, но и качество их заметно ухудшилось. Об этом рассуждали участники дискуссии «Сколько стоит квадратный метр? Расчет себестоимости в изменившихся реалиях». По данным Дмитрия Курковича, стоимость отделки коммерческих площадей в Москве превышала цену на интерьер в Лондоне. Так, в столице за ремонт класса А запрашивали 1000 долларов за квадрат. Сегодня можно говорить о 500-700 долларах за 1 кв. м. Эксперты отметили также существенное снижением цен на земельные участки. Так за 9 месяцев в Санкт-Петербурге цены на землю за пределами КАД упали на 40%, а в городе на 25-30%. Эксперты уверены, что тренд снижения цен на участки в будущем продолжится. Сократился на 30% спрос на услуги консалтинговых фирм. Консультации, ранее удорожавшие квадратные метры, в кризисных условиях отошли на второй план. Специалисты считают, что основная миссия консультантов сегодня - это реализация существующих площадей. Не секрет, что рынок подкорректирует цены аренды и в живых останутся лишь те собственники, которые способны работать в новых условиях. Рынок коммерческой недвижимости полностью преобразовался в рынок арендатора, которые диктуют свои условия управляющим компаниям. Сегодня выживают лишь те, кто умеет договариваться и уступать. Арендаторы и управляющие компании обязаны искать компромиссы и вырабатывать единую позицию по ставкам аренды, так как до стабилизации рынка еще далеко, подчеркнули спикеры. Истина рождается Не раз во время саммита звучали диаметрально противоположные мнения по одному и тому же вопросу. Например, управляющий директор Colliers International Максим Гасиев заявил, что спасение бизнеса - в бартерных схемах. А в это же время на другой дискуссии спикеры критиковали такой подход, ведь деление проектов снижает их качество для инвесторов. Бартерная схема финансирования девелоперских проектов применяется сегодня от безысходности. Причина ее применения - низкая финансовая культура. Марианна Романовская из TriGranit Development Russia сказала, что инвесторов интересуют объекты в офисном, складском и торговом секторах. Борис Юшенков из петербургского Colliers International, напротив, уверял, что покупать сегодня торговые центры – моветон. Другие участники готовы были согласиться, что торговые центры интересны, но только самые лучшие, с хорошими концепциями и местоположением. В регионах интересны только качественные ТЦ. Кроме того, участники отметили, что интересны также строительные площадки для тех бизнесов, которые обслуживают растущие экономики. Лекарство против стресса Многие западные коллеги до сих пор считают Россию перспективной страной для инвестиций. «Во время кризиса никакой бизнес на рынке недвижимости не будет приносить ожидаемой прибыли», - сказал Анзори Хасия, советник президента компании «Открытие-Недвижимость». «Если же рассуждать о distressed assets, то сегодня целесообразно приобретать с большим дисконтом объекты, прошедшие рисковую стадию (проектно-разрешительная документация, возможно, частично проделанные строительно-монтажные работы)», - считает эксперт. По его мнению, во время кризиса выгоднее всего достраивать этот бизнес, в ожидании подъема рынка. Эксперты назвали ли три пути реализации проблемных активов в сегодняшних рыночных условиях. Во-первых, это покупка проблемного актива с перспективой ожидания рыночного роста. Во-вторых, получить прибыль, купив и "переделав" проблемный актив путем изменения концепции, ребрендинга и т.д. Т, наконец, приобрести проблемный актив и передать профессиональной управляющей компании. «недавно мы с изумлением слушали коллег из Англии, которые говорили, что первые пять лет арендаторы платят только операционные расходы, потом ставка растет и только через десять лет инвестор выходит на самоокупаемость», – говорит Андрей Лушников, председатель совета директоров группы компаний «БестЪ». Сегодня российский девелопмнент приближается к этой черте. Скоро, по мнению эксперта, это станет нормой: уровень доходов в области девелопмента офисов класса А снизился на 75%. Эта экономика бизнеса не работает, сошлись во мнении участники дискуссии. Все концепции тех объектов, которые находятся на стадии котлованов, будут изменены. Кирпич просит золота В Петербурге прошла церемония награждения победителей CRE Awards Saint Petersburg 2009 и CRE Federal Awards 2009. Две премии – CRE Awards Saint Petersburg 2009 и CRE Federal Awards 2009 были совмещены, поэтому лучшие объекты в Санкт-Петербурге и регионах Российской Федерации были названы в один вечер. Это торговые комплексы и деловые центры, гостиницы, складские и индустриальные парки, многофункциональные объекты – здания, построенные и сданные в эксплуатацию в 2008 году. И хотя сейчас наступили непростые для всей строительной отрасли времена, именно на этот раз членам жюри действительно было из чего выбирать: рынок коммерческой недвижимости активно развивался и на 2008 год пришелся самый рост. Только на конкурс CRE Awards Saint Petersburg 2009 было выставлено 49 объектов. Участниками федеральной премии стали еще 92 объекта из 35 городов России. Из этого числа членам жюри пришлось выбирать самых лучших, самых талантливых и самых креативных. «Золотой кирпич» в номинации «Офисная недвижимость» получил БЦ «Авеню» (класс A), БЦ «Бенуа» (класс Б). Номинация «Торговая недвижимость»: ТЦ «Atlantic City» 1 очередь (крупный ТЦ), ТЦ «Призма» (малый ТЦ). Победителем в категории «Индустриальная недвижимость» стал складской комплекс «АКМ». В категории «Гостиничная недвижимость» победу одержал Sokos Hotel Palace Bridge. Комплекс «Москва» стал лучшим в категории «Многофункциональная недвижимость». Консультант года - Jones Lang LaSalle. Девелопер года - компания «Адамант». Персона года – Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. Наталья Бурковская.jpg)
Последние годы были временем процветания для российского рынка коммерческих проектов самого разного уровня и предназначения. Сегодня бизнес девелоперов превратился в череду проблем, связанных с кредитами, растущими процентами и требовательными арендаторами. Собственникам, строителям и управляющим компаниям приходится бороться за свое будущее. Различные стратегии выживания предлагали участники CRE Federal Summit-2009. Имеют ли рецепты профессионалов шансы на успех, станет понятно через год-другой.
Нынче собственники и ритейлеры в один голос говорят о снижении покупательской способности. По их мнению, рост активности в данной сфере начнется только по окончании кризиса. Однако, как верно отметил исполнительный директор столичной компании Forma Group Дмитрий Куркович, об отсутствии спроса перестаешь рассуждать, когда видишь стометровые очереди перед кассами в Икее и Ашане. «В такие минуты мне кажется, что нет никакого кризиса, это лишь происки врагов», - пошутил эксперт. Но в каждой шутке есть доля истины. Во время саммита многие ритейлеры признались – количество продаж растет, а вот объемы денежных средств, полученных от покупателей, постепенно падают. Александр Бойко, директор компании «Трансервис» из города Новосибирска сказал: «Сегодня по физическим объемам мы продаем на 27% больше, чем год назад, хотя кэш наш значительно снизился».
В ходе дискуссии «Какие объекты будут востребованы инвесторами?»,
Деятельность холдинга «Строймонтаж» Артура Кириленко фактически переходит в новую плоскость. После того как компания прекратила продажи и сдала все строящиеся объекты, социальный фактор исчезнет из «диалога» с многочисленными кредиторами. Однако, удовлетворившая в полной мере своих дольщиков компания стоит перед проблемой расчетов с кредитными структурами. И здесь еще многие вопросы не решены. Корпорация «Строймонтаж», основанная в 1994 г., в Петербурге отметилась такими известными проектами как высотный комплекс «Монблан» в центре города, по соседству с ним – крупнейший в городе бизнес-центр класса В+ «Петровский Форт», а на Крестовском острове – элитный комплекс «Пятый Элемент» у Южного пруда. Всего же, по данным компании, «Строймонтаж» сдал за всю свою историю около 50 объектов – примерно 800 тысяч кв. м недвижимости. Причем больше трети этого объема сдавалась в 2008 г., из-за чего задолженность компании перед дольщиками к началу кризиса достигла 17 млрд. рублей. Главная интрига была, успеет ли холдинг достроить и передать объекты клиентам до того, как долги и судебные споры смогут парализовать деятельность девелопера. Но, как отчиталась в конце мая пресс-служба «Строймонтажа», последний дом сдан. Скандала, к счастью для городских властей и, прежде всего, – покупателей жилья, не получилось. 17 млрд. вернулись дольщикам в виде построенных «квадратов». При этом финансовые проблемы холдинга Артура Кириленко не исчерпаны, и периодически будоражат внимание прессы. Началось все с того, что в декабре 2008 г. «Строймонтаж» задержал выплаты по первому купону облигационного займа. Все эксперты тогда высказали удивление, что один из докризисных лидеров рынка вдруг не смог найти всего около 90 млн. рублей – сумму для жилищного строительства в общем-то не крупную. Однако Артур Кириленко заявил: «Мы заплатим купон, но позже. Нет ничего удивительного, что каждый рубль мы направляем на стройку». Купон действительно был выплачен неделю спустя, но компания к тому времени прославилась как первый девелопер, допустивший так называемый технический дефолт. Сегодня был допущен второй технический дефолт – по тем же облигациям, но уже по второму купону. Многие эксперты и СМИ опять гадают, заплатит ли «Строймонтаж» за неделю или же объявит настоящий дефолт. Покажет время. Впрочем, это уже не особо, наверное, волнует дольщиков компании. То, что деньги были вложены в завершение строительства жилых объектов сегодня сомнения не вызывает – все дома сданы. Но вот остался вопрос расчетов с кредиторами и держателями облигаций. Позиция компании, которая предпочла сначала выполнить обязательства перед дольщиками, отложив урегулирование проблем с кредиторами (примечательно, что до сих пор девелоперы руководствовались обратной логикой, и дольщики оставались в последней очереди кредиторов), вызывает разные мнения. Однако большинство считает ее в сложившейся ситуации совершенно оправданной. Очевидно, что такой подход, в первую очередь, устраивает дольщиков, а также городские власти, не заинтересованные в росте социальной напряженности в и без того сложных условиях экономического кризиса. «То, что «Строймонтаж» сосредоточил усилия на сдаче объектов, вполне логично. Застройщику выгоднее завершить объектов, находящихся на завершающих стадиях строительства, так как это уже инвестированные деньги, которые нужно окупать», - говорит Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга Astera St.Petersburg. «На завершении начатых объектов они сосредоточились по двум причинам. Во-первых, для сохранения имиджа компании. Во-вторых, чтобы успешнее реализовать непроданные квадратные метры. Не секрет, что сейчас кто-то если и покупает на первичном рынке, то в домах высокой стадии готовности или, что еще предпочтительнее, уже сданных Госкомиссии. На полученные от продаж средства можно погасить часть задолженности», поддерживает коллегу Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. Александр Мулякаев, председатель совета директоров ГК «Гласс Дизайн» отмечает: «Позиция вполне адекватна: в первую очередь дольщики, затем все остальные. Обиженные дольщики – это социальный взрыв, чего совершенно сейчас не нужно никому – ни властям, ни зайстройщикам. Поэтому выбрали меньшее из двух зол – больше страдают подрядчики, поставщики и банки. Наша компания «Гласс Дизайн» также выполняла работы для «Строймонтажа», и у корпорации была перед нами задолженность. На данный момент мы претензий не имеем, задолженность реструктуризирована и будет погашена жильем». На прошлой неделе Артур Кириленко заявил прессе: «Мы никогда не отказывались от своих долгов. Всем и все вернем». Сделано это заявление было в день вынесения решения Петроградского суда по иску одного из крупнейших кредиторов холдинга – Балтийского банка. По этому решению с банком будет расплачиваться лично Артур Кириленко, из собственного кармана. Речь идет почти об 1 млрд. рублей – бизнесмен выступал поручителем по двум кредитам. Правда, адвокаты Кириленко собираются обжаловать это решение в вышестоящей инстанции. Также обжалуются все остальные решения Арбитражного суда, которых вынесено уже немало. Стоит отметить, что с Балтийским банком у холдинга идет настоящая судебная война, часто перетекающая в информационную. Больше чем за полгода обмена исками банк пока так и не смог добиться окончательного решения по основным вопросам. Более того, как сообщил в мае «Деловой Петербург», «Строймонтаж» добился в суде признания незаключенным инвестиционного договора, который давал Балтийскому банку право претендовать на 8,9 тысячи кв. м офисов в элитном комплексе «Монблан». Как уже сообщали СМИ, Балтийский банк сегодня единственный, с кем «Строймонтаж» не смог договориться о реструктуризации долгов. Их у компании около 2,3 млрд рублей и среди основных кредиторов – банк «Санкт-Петербург», Альфа-Банк, Связь-банк и другие. В залоге у банков находятся земельные участки, где «Строймонтаж» затормозил начало строительства и не начинал продажи. Позиция большинства банков, с которыми достигнута договоренность о реструктуризации долга оценивается экспертами, как наиболее дальновидная и продуманная. Е.Васильева отмечает: «Во внесудебной договоренности зачастую заинтересованы обе стороны: и банк, и девелопер. Банк заинтересован в получении от девелопера «живых» денег, а не активов в виде объектов незавершенного строительства. Ведь в этом случае «забота» о проекте и реализации данного актива посредством продажи квартир ложится на банк, который будет вынужден выделять ресурс для управления полученными объектами». «Кроме того, в последнее время недвижимость, которую можно взыскать по суду за долги, уже перестала быть привлекательным активом и надежным залогом. На фоне бурно растущего рынка банки часто «пропускали» завышенные оценки (иногда завышение было в 2-3 раза от докризисной цены). Соответственно сейчас реальная стоимость таких залогов составляет четверть оценочной. Если же банк будет выставлять объект, полученный по решению суда, на торги, он будет иметь право реализовывать его с дисконтом не более 10% от оценочной стоимости», добавляет Е.Марковец. При этом эксперты отмечают, что активизация судебных разбирательств, а также связанная с этим шумиха в СМИ, подрывают и без того снизившееся в последнее время доверие граждан к строительным компаниям. Это, в свою очередь, затрудняет положение всех игроков на рынке. «Доверие граждан уже подорвано. Именно поэтому даже весьма значительное падение цен на первичном рынке не улучшает динамику продаж. Люди боятся оказаться обманутыми дольщиками», говорит Е.Марковец. Сумеет ли «Строймонтаж» быстро рассчитаться с долгами и вернуться в число активных участников строительной отрасли Санкт-Петербурга – покажет время. Пока можно лишь отметить, что в сложной кризисной ситуации компания заняла социально-ответственную позицию и сдала все строящиеся дома. И такая позиция естественно одобряется властью и дольщиками. Михаил Добрецов .jpg)