Недостижимый американский стандарт
Активное освоение территорий Ленобласти, граничащих с городом, заставило экспертов говорить о том, что в будущем значительная часть населения может стать жителями «одноэтажного пояса» вокруг Петербурга. Но среди экспертов нет единого мнения, как скоро это произойдет.
В России идея о массовом переселении в индивидуальные дома в пригороды мегаполисов обычно имеет в своей основе традиционный образ «одноэтажной Америки».
Сейчас в Штатах в пригородах проживает примерно 40% населения, около 130 млн человек. В некоторых штатах, например в Калифорнии, Флориде, в пригородах проживает большинство населения.
«Но проецировать эти цифры на Россию нельзя. Возникновение «одноэтажной Америки» имеет свои причины и свою многолетнюю историю», – считает Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс».
Теоретизируя насчет массового переселения в одноэтажные пригороды, нужно учитывать ряд моментов, полагает она.
Во-первых, американские пригороды, какие они есть в нашем представлении, начали формироваться в начале XX века. Их расширение было связано с развитием транспорта, в том числе с появлением массового автомобиля и, конечно, масштабным строительством автодорог. После Второй мировой войны при господдержке в пригородах массово строились каркасные дома для семей военных. И уже в 1960-е годы в пригород пришли коммерческие предприятия, производства, то есть новые рабочие места. Также в пригороды сместились крупные образовательные, научно-исследовательские и технологические центры.
«Ничего этого, по крайней мере в Ленобласти, не происходит. Единственным центром образования, заработка и социальной инфраструктуры остается Петербург», – отмечает госпожа Агеева.
Во-вторых, в Штатах была реальная господдержка. Невысокие цены на землю, низкие ставки кредитов, государственные программы дорожного и жилищного строительства, благоприятная налоговая политика. В 1970-е годы объем налоговых льгот для домовладельцев в три раза превысил сумму всех прямых государственных дотаций, направляемых на решение жилищного вопроса. Федеральное жилищное агентство гарантировало кредиты для строительства миллионов частных домов.
В-третьих, в 1960-е годы, когда в Штатах число жителей в пригородах увеличилось в 2,5 раза, росли доходы населения и появился массовый средний класс, чего у нас опять-таки не наблюдается. Жизнь в собственном загородном доме стоит дороже, чем в городской квартире. Сегрегация по этому принципу позволяла сформировать единую социальную среду.
«У нас сейчас все перевернуто с ног на голову – жилье за городом позиционируется как дешевая альтернатива квартире. В некоторых случаях строятся заведомые гетто для малообеспеченных жителей. К сожалению, высок риск, что они не смогут оплачивать содержание общей дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры. Их налогов также вряд ли хватит на обеспечение муниципального обслуживания занимаемых территорий», – сетует госпожа Агеева.
«В США одной из ключевых причин «исхода» в пригород состоятельных горожан стал массовый приток в города иммигрантов и этнических групп, что сопровождалось экономическими проблемами, напряженностью в межрасовых отношениях и ростом преступности. Это вызывало желание отгородиться от проблем и угроз, обеспечить комфорт и безопасность своей семье. Американский социолог М. Дэниелсон писал: «...Большинство американцев были убеждены, что условие найти для себя хороший дом в хорошем районе, с хорошей школой означало только одно – по соседству не будут жить национальные меньшинства или просто люди с низким уровнем дохода», – цитирует госпожа Агеева.
Однако постепенно пригороды в Штатах начали сталкиваться с теми же проблемами, что и города: перенаселенность, социальное расслоение, ухудшение криминогенной обстановки.
И с 1980-1990-х годов в США начала набирать силу обратная тенденция – джентрификация – переезд среднего класса в новые современные дома, построенные на месте старых и мало популярных ранее городских кварталов.
В странах Западной Европы малоэтажное жилье составляет примерно половину всех площадей застройки. В России этот показатель – порядка 10%. Однако нужно учитывать, что процесс субурбанизации в Европе завершился в 1960-1970-х годы, и современные показатели формировались в течение десятилетий.
Елена Шишулина, директора по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент», считает, что сравнивать Америку и Россию некорректно. По ее мнению, стандартной схемы развития малоэтажных пригородов, которую можно было бы прилагать, как кальку, к разным городам и странам, не существует: «В каждой местности складывались своя история и образ жизни. На крупные американские субурбии может приходиться до 50% населения, в Европе эта доля заметно меньше, так как там больше маленьких автономных городков и деревень».
Мнение:
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Рынок загородной недвижимости для постоянного проживания в настоящее время один из самых неразвитых сегментов, самых пассивных. Нет четкого понимания портрета покупателя, поэтому девелоперы до сих пор не определились, какой формат оптимален для застройки, и перспективы этого рынка в Петербурге по-прежнему не очень ясны. В любом случае это должно быть предложение не далее 30 км от города.
Некоторые из проблем появлялись довольно неожиданно. Так, в августе текущего года Ростехнадзор внес в раздел 11 государственного реестра саморегулируемых организаций запись, согласно которой из сферы полномочий большинства действующих СРО была исключена выдача допусков на выполнение работ по подготовке проектной документации, строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, относящихся к категории особо опасных и технически сложных. Мотивируя свое решение, ведомство сослалось на положения Постановления Правительства РФ от 24.03.2011 №207. Саморегулируемые организации в массовом порядке провели доработку своей локальной документации в соответствии с новыми требованиями Ростехнадзора, однако, большей части СРО вновь было отказано в получении разрешений на выдачу допусков к работам на особо опасных и технически сложных объектах.
Поскольку отказы обосновывались сугубо формальными причинами, СРО обратились за поддержкой к своим Национальным объединениям. Тем не менее, даже с их помощью ситуацию не удалось изменить. Теперь многие саморегулируемые организации намерены решать вопрос в судебном порядке.
Ситуация вокруг Постановления №207 наглядно демонстрирует, что инициативы органов власти, принятые без дискуссии с профессиональным сообществом, не всегда удачны.
Напротив, по проблемам, обсуждаемым с участием саморегулируемых организаций, постепенно находятся приемлемые для всех сторон и достаточно эффективные решения. В частности, в 2011 году был запущен процесс по формированию мер, направленных на борьбу с коммерциализацией саморегулируемых организаций. Саморегулируемое сообщество оказалось в неприятном положении, когда небольшой от общего количества процент недобросовестных СРО поставил под угрозу нормальное развитие всего института саморегулирования в отечественном строительном комплексе. Сам факт возможности «торговли допусками» существенно повлиял на репутацию саморегулирования в глазах общественного мнения.
В результате Национальные объединения СРО совместно с Министерством регионального развития РФ разработали обширный пакет мер по борьбе с «коммерческими СРО», который в дальнейшем был передан на рассмотрение непосредственно саморегулируемым организациям. По итогам публичных дискуссий было выяснено, что не все из данных мер находят поддержку у самих организаций. По их мнению, некоторые ограничения, которые предлагается ввести для противодействия коммерциализации, скорее будут дополнительным обременением для добросовестных СРО, нежели эффективными методами борьбы с «коммерческими».
Таким образом, открытое обсуждение актуальных проблем саморегулирования помогло избежать скоропалительных односторонних решений, которые могли бы иметь неоднозначные последствия для самого объекта регулирования.
Дискутируя в течение 2011 с государством по вопросам внешнего регулирования, саморегулируемые организации вместе с тем проводили преобразования, направленные на упорядочение своей внутренней деятельности. За прошедший год было проведено структурирование нормативной документации и процедур плановых проверок членов СРО, созданы механизмы конструктивного взаимодействия с членами СРО. Не остались без внимания и аспекты деятельности, связанные с формированием эффективных мер дисциплинарного воздействия, совместных с Ростехнадзором контрольных мероприятий.
Стоит отметить, что 2011 год в целом стал для саморегулируемого сообщества годом изменений. В Национальном объединении проектировщиков произошло полное обновление всей системы профильных комитетов, в Национальном объединений строителей этот процесс затронул лишь часть данных структур, однако это позволило оставить в составе комитетов тех представителей СРО, которые действительно настроены на серьезную, вдумчивую работу.
По итогам уходящего года можно сказать, что саморегулирование на практике признано эффективным способом взаимодействия общества, бизнеса и государства, эффективным вариантом государственно-частного партнерства. Саморегулируемые организации создаются в самых различных отраслях и секторах российской экономики: в сфере энергетического обследования, в медицине, в области пожарной безопасности, промышленной безопасности и др. Показательно, что растет количество СРО, созданных в добровольном порядке.
При этом внутри уже сформированных институтов саморегулирования на основе частной инициативы образуются ассоциации саморегулируемых организаций по отраслевому признаку. Так, СРО НП «ЭНЕРГОСТРОЙ», СРО НП «Объединение энергостроителей» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс», объединяющие организации, занятые в энергетическом строительстве, заключили соглашение о всестороннем взаимодействии и сотрудничестве. Цель данного соглашения – наладить работу по решению задач в контексте саморегулирования, актуальных для энергетического строительства.
По прошествии почти двух лет с введения саморегулирования в строительной отрасли можно сделать вывод, что саморегулируемым организациям удалось заинтересовать государство. Сегодня СРО широко представлены в различных совместных структурах. В частности, создана Рабочая группа по вопросам саморегулирования в градостроительной деятельности Общественного совета при Министерстве регионального развития РФ и Экспертный совет по вопросам законодательного обеспечения и совершенствования государственной ценовой политики в инвестиционной сфере при Комитете ГД РФ по экономической политике и предпринимательству.
Стоит ожидать, что в наступающем году произойдет активизация некоторых процессов, которые обозначились в последнее время в качестве тенденций. В частности, скорее всего, в 2012 году отношение строительных и проектных организаций к вопросам повышения квалификации и страхования ответственности будет меняться более интенсивно. Пока пройден лишь начальный этап. Компании только начали осознавать, что и то и другое нужно не «для галочки», не только для получения свидетельства или снижения размера взносов. Постепенно приходит понимание, что вложения в подготовку сотрудников и обеспечение ответственности – это основа финансовой устойчивости организации, безопасности и качества выполняемых работ. Немало усилий к формированию соответствующей культуры бизнеса приложили саморегулируемые организации, теперь их задача на будущий год – закрепить и развить успех.
Весьма вероятно, что усилится роль отраслевых СРО. Сегодня все виды свидетельств о допуске, за исключением выдаваемых в атомной отрасли, имеют равный статус и не учитывают отраслевые особенности. Саморегулируемые организации, скорее всего, пойдут по пути формирования дополнительных требований по выдаче свидетельств, поскольку заказчикам будут более интересны те СРО, которые соответствуют их специализации. Возможно создание особых центров предквалификационного обора, на базе которых будет проводиться оценка членов СРО в интересах заказчиков. Для этого необходимо, чтобы СРО совместно с заказчиками сформировали соответствующие стандарты.
В 2012 году могут начаться выплаты из компенсационных фондов, что спровоцирует отток членов из финансово слабых СРО и приведет к слияниям и поглощениям в этой сфере. Также будет решаться вопрос о выборе приоритетного способа управления средствами компенсационных фондов. Сейчас свои услуги предлагают кредитные и страховые организации, а также управляющие компании. При этом банки хотят ограничить круг участников, что приведет к снижению конкуренции. Страховые компании имеют желание поучаствовать в этом рынке, но не имеют отработанных механизмов и процедур. В случае с управляющими компаниями, средства компенсационного фонда подвергаются определенным рискам в силу специфики деятельности самих УК. Какой вариант будет выбран, сказать сложно, остается только наблюдать за развитием ситуации.
В законодательной сфере продолжатся активные изменения, несмотря на запрос со стороны сообщества на введение своеобразного моратория. Государство, по всей видимости, пока не готово отказаться от роли активного регулятора. Будут новые поправки в Градостроительный кодекс, в ФЗ-315, в федеральный закон «О некоммерческих организациях». Со стопроцентной уверенностью можно сказать, что последуют очередные преобразования в Перечне работ, что повлечет перевыдачу свидетельств о допуске. Также стоит ожидать окончательную передачу контрольных функций от Ростехнадзора Министерству регионального развития.
Автор статьи - генеральный директор СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев.
Эксперты юридической компании «Качкин и Партнеры» подготовили список самых громких изменений в недвижимости и строительстве за 2011 год. Несмотря на то, что многие заявленные к обсуждению законопроекты носили предвыборный характер и так и не были приняты, ставшие в итоге нормативными актами изменения коснулись практически всех сфер.
«В этом году было действительно много важных нововведений, коснувшихся рынка недвижимости и строительства. Так, например, были внесены значительные изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, - отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – Рынок давно нуждается в изменении «правил игры» и введении четкой регламентации деятельности застройщиков, инвесторов, а также других лиц, влияющих на развитие российской недвижимости».
1) Новые последствия нарушения инвестиционных договоров застройщиками.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». В частности, по мнению ВАС, в случае нарушения застройщиком условий инвестиционного договора в форме уклонения от передачи объекта инвестор не вправе заявлять требования о признании права собственности на спорный объект. В отношении недвижимого имущества введен в оборот договор купли-продажи будущей вещи, ранее практически не использовавшийся из-за невозможности однозначно определить предмет сделки. Толкование ВАС РФ влечет значительные изменения доступных инвесторам способов защиты своих прав и новые последствия нарушения договоров застройщиками.
2) Продлена возможность льготного выкупа земельных участков, занятых строениями и сооружениями.
Закон РФ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». До 01 июля 2012 года продлевается срок действия льготных ставок для выкупа земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, и на которых расположены объекты недвижимого имущества.
3) Иностранцы не смогут приобрести землю в приграничных районах.
Указ Президента РФ от 09.01.2011 №26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». В Ленинградской области такими территориями являются Выборгский, Кингисеппский, Ломоносовский и Сланцевский муниципальные районы. При этом 20.01.2012 истекает срок, в течение которого иностранные лица должны в добровольном порядке переоформить собственность на участки в приграничных территориях на российские юридические и физические лица.
4) «Намыв» будет регулироваться законом.
Закон РФ №246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Принятое правовое регулирование касается не только уже реализуемых проектов по намыву искусственных территорий (например, «Морской фасад» в Санкт-Петербурге), но и любых иных сооружений вне зависимости от их уровня и объема необходимых инвестиций.
5) СРО станут финансово ответственными.
Закон РФ от N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 01.07.2013 появится возможность обратиться с требованием о компенсации полной суммы понесенного ущерба либо непосредственно к строительной организации, являющейся членом СРО, либо к самой СРО. «Данные изменения повлекут за собой существенное изменение уровня ответственности СРО и, как результат, повышение требований к составу их членов, т.е. «выживание» с рынка недобросовестных СРО и строителей», - подчеркивает Дмитрий Некрестьянов.
6) Проверка проектной документации «ляжет на плечи» негосударственной экспертизы.
Закон РФ от N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает с 01.04.2012 передачу полномочий на проверку проектной документации негосударственным экспертным организациям по большинству проектов.
Очевидным риском является недостаточный профессионализм сотрудников некоторых негосударственных организаций, что вкупе с возможным поверхностным отношением к проверкам может привести к выявлению проектировочных недочетов лишь, к примеру, при обрушении дома.
7) Госорганам дали возможность подумать над правилами землепользования и застройки.
Закон РФ №41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования» продлил сроки подготовки генеральных планов территорий и предотвратил коллапс в сфере получения прав на строительство, который мог наступить с 01.01.2012.
8) ПИФы станут менее привлекательными для инвесторов.
С 01.01.2011 вступил в силу закон РФ N308-ФЗ «О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», который установил, что имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ), подлежит обложению налогом на имущество и земельным налогом. Ранее имущество, переданное в ПИФ, не облагалось перечисленными налогами, теперь же данный инструмент потерял существенную часть своей привлекательности.
9) Введена новая форма банкротства – «банкротство застройщика».
Закон РФ №210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Применение в отношении банкрота процедуры «банкротство застройщика» существенно сокращает перечень объектов, которые могут быть проданы на торгах для покрытия задолженности перед кредиторами.