Недостижимый американский стандарт
Активное освоение территорий Ленобласти, граничащих с городом, заставило экспертов говорить о том, что в будущем значительная часть населения может стать жителями «одноэтажного пояса» вокруг Петербурга. Но среди экспертов нет единого мнения, как скоро это произойдет.
В России идея о массовом переселении в индивидуальные дома в пригороды мегаполисов обычно имеет в своей основе традиционный образ «одноэтажной Америки».
Сейчас в Штатах в пригородах проживает примерно 40% населения, около 130 млн человек. В некоторых штатах, например в Калифорнии, Флориде, в пригородах проживает большинство населения.
«Но проецировать эти цифры на Россию нельзя. Возникновение «одноэтажной Америки» имеет свои причины и свою многолетнюю историю», – считает Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс».
Теоретизируя насчет массового переселения в одноэтажные пригороды, нужно учитывать ряд моментов, полагает она.
Во-первых, американские пригороды, какие они есть в нашем представлении, начали формироваться в начале XX века. Их расширение было связано с развитием транспорта, в том числе с появлением массового автомобиля и, конечно, масштабным строительством автодорог. После Второй мировой войны при господдержке в пригородах массово строились каркасные дома для семей военных. И уже в 1960-е годы в пригород пришли коммерческие предприятия, производства, то есть новые рабочие места. Также в пригороды сместились крупные образовательные, научно-исследовательские и технологические центры.
«Ничего этого, по крайней мере в Ленобласти, не происходит. Единственным центром образования, заработка и социальной инфраструктуры остается Петербург», – отмечает госпожа Агеева.
Во-вторых, в Штатах была реальная господдержка. Невысокие цены на землю, низкие ставки кредитов, государственные программы дорожного и жилищного строительства, благоприятная налоговая политика. В 1970-е годы объем налоговых льгот для домовладельцев в три раза превысил сумму всех прямых государственных дотаций, направляемых на решение жилищного вопроса. Федеральное жилищное агентство гарантировало кредиты для строительства миллионов частных домов.
В-третьих, в 1960-е годы, когда в Штатах число жителей в пригородах увеличилось в 2,5 раза, росли доходы населения и появился массовый средний класс, чего у нас опять-таки не наблюдается. Жизнь в собственном загородном доме стоит дороже, чем в городской квартире. Сегрегация по этому принципу позволяла сформировать единую социальную среду.
«У нас сейчас все перевернуто с ног на голову – жилье за городом позиционируется как дешевая альтернатива квартире. В некоторых случаях строятся заведомые гетто для малообеспеченных жителей. К сожалению, высок риск, что они не смогут оплачивать содержание общей дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры. Их налогов также вряд ли хватит на обеспечение муниципального обслуживания занимаемых территорий», – сетует госпожа Агеева.
«В США одной из ключевых причин «исхода» в пригород состоятельных горожан стал массовый приток в города иммигрантов и этнических групп, что сопровождалось экономическими проблемами, напряженностью в межрасовых отношениях и ростом преступности. Это вызывало желание отгородиться от проблем и угроз, обеспечить комфорт и безопасность своей семье. Американский социолог М. Дэниелсон писал: «...Большинство американцев были убеждены, что условие найти для себя хороший дом в хорошем районе, с хорошей школой означало только одно – по соседству не будут жить национальные меньшинства или просто люди с низким уровнем дохода», – цитирует госпожа Агеева.
Однако постепенно пригороды в Штатах начали сталкиваться с теми же проблемами, что и города: перенаселенность, социальное расслоение, ухудшение криминогенной обстановки.
И с 1980-1990-х годов в США начала набирать силу обратная тенденция – джентрификация – переезд среднего класса в новые современные дома, построенные на месте старых и мало популярных ранее городских кварталов.
В странах Западной Европы малоэтажное жилье составляет примерно половину всех площадей застройки. В России этот показатель – порядка 10%. Однако нужно учитывать, что процесс субурбанизации в Европе завершился в 1960-1970-х годы, и современные показатели формировались в течение десятилетий.
Елена Шишулина, директора по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент», считает, что сравнивать Америку и Россию некорректно. По ее мнению, стандартной схемы развития малоэтажных пригородов, которую можно было бы прилагать, как кальку, к разным городам и странам, не существует: «В каждой местности складывались своя история и образ жизни. На крупные американские субурбии может приходиться до 50% населения, в Европе эта доля заметно меньше, так как там больше маленьких автономных городков и деревень».
Мнение:
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Рынок загородной недвижимости для постоянного проживания в настоящее время один из самых неразвитых сегментов, самых пассивных. Нет четкого понимания портрета покупателя, поэтому девелоперы до сих пор не определились, какой формат оптимален для застройки, и перспективы этого рынка в Петербурге по-прежнему не очень ясны. В любом случае это должно быть предложение не далее 30 км от города.
Как сочетать развитие Петербурга и сохранение его архитектурного достояния? Поиск ответа на этот вопрос стал основной темой круглого стола «Исторический центр в контексте современного строительства», который состоялся отеле «Астория» 27 ноября.
Сейчас интерес архитекторов, девелоперов, урбанистов и других экспертов в сфере недвижимости сосредоточен на Программе реновации исторического центра Петербурга, первый этап которой петербургская администрация уже начала претворять в жизнь. Пока действие Программы распространяется только на территории «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия», где, по словам председателя Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Анатолия Котова, предстоит определить, «как и что нужно цивилизованно делать на территории исторического центра».
Уже первые шаги по реализации Программы реновации исторического центра привели чиновников к выводу о необходимости не только технического, но и социально-экономического анализа «экспериментальных» территорий, а также внесения изменений в законодательство. Исторический центр Петербурга требует индивидуального подхода в сфере градостроительных норм, поскольку общие для всего города требования, к примеру, инсоляции или пожарной безопасности делают любые проекты в центральных районах Петербурга практически нереализуемыми.
Тем не менее, участники дискуссии призвали к осторожности в изменениях градостроительных норм. Партнер компании Borenius Майя Петрова напомнила собравшимся, как в 2010 году Санкт-Петербургский городской суд признал недействительными часть ПЗЗ и некоторые другие нормы. В результате суды города были буквально завалены заявлениями, в которых оспаривались выданные ранее разрешения КГИОП и градпланы отдельных проектов в историческом центре. По мнению эксперта, петербургскому законодательству в отношении исторического центра по-прежнему не хватает определённости.
Правовая неопределённость и отсутствие чётких правил игры - серьёзный фактор, «отпугивающий» девелоперов и замедляющий развитие Петербурга. По словам директора ОДЦ «Охта» Александра Бобкова (реализует проект делового района «Лахта центр»), сейчас более или менее активно реализуются не более двадцати строительных проектов. Многим так и не воплотившимся в жизнь начинаниям не хватило совсем чуть-чуть до окончательного успеха. «Можно ничего не запрещать, все само запретится, – заметил эксперт. – Сейчас мы пытаемся разработать программу реновации, не пытаясь проанализировать, чего же не хватило тем, маленьким проектам». Застройщик «Лахта центра» особо подчеркнул необходимость тщательного продумывания экономической составляющей любой идеи, чтобы реновация районов Петербурга не превращалась в «пожертвование» со стороны города. В качестве примера эксперт привёл около десятка строительных и девелоперских проектов, которые в своё время появились в районе Охты, рассчитывая на «Охта центр» как на новый центр притяжения. Сейчас многие из этих экономически продуманных проектов приносят прибыль и оказывают влияние на развитие района, даже после переноса строительства штаб-квартиры компаний группы «Газпром» в Лахту.
Несмотря на ряд очевидных проблем, редевелопмент зданий исторического центра частными компаниями вполне возможен. Так, компания «ЮИТ», представители которой принимали активное участие в дискуссии, смогла включить в свой элитный жилой комплекс на Смольном проспекте три исторических здания, фасады которых были полностью сохранены. Другой пример успешной деятельности девелопера в центре Петербурга – проект компании RBI, осуществившей, по словам экспертов, «аккуратное вторжение» в архитектуру Шпалерной улицы. Тем не менее, участники дискуссии подчеркнули, что подобные проекты уникальны, это «дорогая и штучная работа».
Говоря о том, какие именно территории Петербурга наиболее перспективны для редевелопмента, представители профессионального сообщества заявили, что интерес представляют обычно бывшие заводские территории или старые административные здания, у которых уже есть и градплан, и проект планировки. При этом девелоперы предпочитают приобретать территорию для своих проектов у частного собственника, а не у города, дабы избежать дополнительных бюрократических проволочек.
Сравнивая суммы арендных платежей с выплатами по ипотечному кредиту, руководители компаний зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимого имущества.
Спрос на приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку за последние несколько лет заметно вырос. Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, считает, что причина в ориентации компаний на сокращение издержек.
«Выгоднее приобрести помещение в кредит, чем выплачивать аренду. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость сопоставимы с арендными. Но при этом объект недвижимости приобретается в собственность», – поясняет Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом МТС Банка.
С коллегой согласен Антон Горнушкин. По его словам, выгода заключается в сокращении расходов на арендные платежи, в замещении арендных платежей на взносы за свое помещение, во вложении в коммерческую недвижимость без использования основных средств из оборота компании, а также в оптимизации налоговых выплат, так как процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации.
«Аренда помещения – более оперативный и легкий способ, нежели приобретение с использованием ипотечных средств. В случае с арендой расходы на начальном этапе значительно ниже – вместо 20 и более процентов от стоимости объекта недвижимости достаточно заплатить три арендные ставки (две – собственнику, одну – брокеру сделки), – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – При этом безусловным преимуществом приобретения недвижимости в собственность является возможность получения стабильного дохода и возможности компенсации ипотечных выплат за счет сдачи площади в аренду, если компания приобретает объект не для собственных целей».
По словам Георгия Арешкина, заместителя управляющего филиала «Петербургский» банка «ЗЕНИТ», коммерческая ипотека выгоднее обычного кредита тем, что максимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, значительно больше, чем у обычных кредитов, и может составить до 10-12 лет. Также в случае с ипотекой не требуется искать обеспечение как на обычный кредит, ведь залоговым обеспечением выступает приобретаемое недвижимое имущество, добавляет эксперт.
Если еще несколько лет назад ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость были существенно выше, чем по ипотеке на жилье, то сегодня прослеживается тренд к сокращению этого разрыва.
Так, процентные ставки на коммерческую ипотеку и ипотеку на жилье в Абсолют Банке начинаются от 10,5% годовых. «Существенно выделяет данный вид залогового продукта наличие денежных средств на первоначальный взнос, например по программе «Кредит инвестиционный» он может составлять 0%. При этом требуется предоставление дополнительного обеспечения (недвижимость, транспорт) на сумму первоначального взноса. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн рублей, ставка – от 10,5% годовых в рублях, срок – до 10 лет», – уточняет Антон Горнушкин.
В Росбанке ставки по коммерческой ипотеке для малого бизнеса стартуют с отметки 9% годовых в рублях при минимальном первоначальном взносе 20%. «В среднем по рынку ставки могут доходить до 15-18%. Добросовестным заемщикам банки, как правило, предоставляют более выгодные ставки, а также условия ипотечного кредитования. В залог чаще всего оформляется приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Надо сказать, что большинство заемщиков в этом сегменте предпочитают вносить крупный первоначальный взнос (30-40%) и стараются погасить кредит досрочно», – рассказывает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
По словам Георгия Арешкина, кредит на покупку недвижимости в банке «ЗЕНИТ» предоставляется для малого и среднего бизнеса сроком до 10 лет. «Максимальная сумма на покупку недвижимости составляет 75 млн рублей. Процентные ставки по кредитам свыше 15 млн рублей составляют 15-16% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Участие собственными средствами клиента в сделке составляет не менее 30% от стоимости объекта. Залогом по кредиту выступает приобретаемое имущество. В случае если у заемщика нет средств для формирования первоначального взноса, банк может профинансировать и 100% стоимости недвижимости при условии предоставления в залог имеющейся недвижимости. Альтернативой дополнительному обеспечению может выступить поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса», – поясняет господин Арешкин.
Заемщики коммерческой ипотеки отдают предпочтение долгосрочным займам в рублях, учитывая опыт прошлых лет, когда рубль терял свои позиции по отношению к доллару.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Преимущества аренды или покупки офисного помещения зависят от каждого конкретного объекта, его характеристик, местоположения и пр. Но во многом вопрос покупки при помощи ипотеки состоит в размерах ежемесячных платежей, поскольку они могут значительно превышать платежи по аренде. Безусловно, есть возможность сдавать приобретенный объект в аренду, тем самым получая арендные платежи и покрывая ипотеку в течение 6-8 лет. Но большинство компаний, которые хотят приобрести бизнес-центр, вряд ли будут заниматься подобным бизнесом.