Консервативный спрос
Какие строительные технологии пользуются спросом на загородном рынке, в чем их плюсы и минусы, обсудили участники заседания круглого стола «Технологии малоэтажного домостроения: выбор покупателей», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Контактного центра строителей.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга «СТАРТ Девелопмент»
Дмитрий Сперанский, руководитель, аналитик Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Бюро аналитики по рынку недвижимости
Сергей Щерба, директор департамента управления проектами компании «Олимп 2000»
Дмитрий Майоров, генеральный директор ООО «Русь: Новые территории»
Таисия Селедкова, руководитель направления маркетинга и бизнес-развития ООО «Н+Н»
Екатерина Фурман, генеральный директор ООО «Большепролет»
Олег Громков, старший аналитик ООО «Северо-Запад Инвест»
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм»
Артур Кукуяшный, генеральный директор ООО «Леверидж»
Валерий Грибанов:
– Какие технологии малоэтажного домостроения сегодня наиболее востребованы на рынке?
Елена Шишулина:
– У строителей востребовано то, что пользуется спросом у покупателей. Покупатели сегодня консервативны в отношении выбора стройматериалов. Если бы все могли себе это позволить, то покупали бы загородные дома из кирпича. Следующий по популярности материал – это газобетон. Если речь идет о дачном варианте дома, то покупатели готовы рассматривать бревно и брус.
Валерий Грибанов:
– Как распределяются доли рынка между применяемыми технологиями малоэтажного домостроения? Как они изменились за последние несколько лет?
Дмитрий Сперанский:
– Необходимо понимать, что на загородном рынке есть большая разница между тем, что строится, и тем, что продается. Есть общее движение к постепенному сокращению доли панельно-каркасной технологии и увеличению доли вспененных бетонов. Деревянных домов на рынке строится и продается традиционно немного. Если вернуться к панельно-каркасной технологии, то, к примеру, дома в проекте «Новая Ижора» раньше строились по этой технологии, а сейчас строятся из газобетона.
Сергей Щерба:
– Можно говорить о том, что каркасные технологии не прижились на рынке. Был период всплеска интереса к этой технологии на волне поступления информации о ней из-за океана. Как известно, строительство таких домов распространено в США, Канаде, так как там люди часто переезжают из города в город и ориентируются на скорость строительства дома, а не на его монументальность. У нас же такая практика распространена меньше. Несмотря на то что каркасный дом возводить быстрее, люди предпочитают газобетон, из которого строить чуть дольше.
Елена Шишулина:
– По нашим подсчетам, среди коттеджных поселков рядом с городом панельно-каркасная технология занимает 32-33%, доля газобетона – 50-60%, а остальное приходится на клееный брус и технологию несъемной опалубки. Всплеск интереса к панельно-каркасной технологии был 2-3 года назад. Эта технология удобнее на потоке, потому что это заводское производство, быстрая сборка, меньшая зависимость от погодных условий и т. д. В то время загородные девелоперы даже подумывали о покупке таких заводов. Но в силу того, что покупатель остался верен газобетону, доля каркаса постепенно сократилась.
Дмитрий Майоров:
– Панельно-каркасное домостроение имеет как минимум одно огромное преимущество перед прочими технологиями – это скорость сборки домостроений.
От фундамента до момента накрытия кровельными панелями проходит один день. На второй день укладывается черепица, и можно приступать к внутренним отделочным работам, которые, как правило, длятся месяц. Таким образом, от момента подписания договора с клиентом до передачи ему дома проходит примерно два месяца. Для нас в свое время эта технология являлась единственно возможным решением при темпах продаж 10-15 объектов в месяц. Ни одна другая технология не позволяет строить таких объемов с такой высокой скоростью. Популярность этой технологии росла вплоть до кризиса. В тот момент доля панельно-каркасной технологии в продажах достигала 40%. Сейчас на рынке нет высоких темпов продаж, поэтому скоростное преимущество панельно-каркасной технологии не востребовано.
Валерий Грибанов:
– Можно ли говорить о том, что если ситуация на загородном рынке изменится и темпы продаж начнут расти, то доля панельно-каркасной технологии вырастет?
Дмитрий Майоров:
– На сегодняшний день панельно-каркасное производство на ряде крупных заводов остановлено или законсервировано. А более мелкие производители между тем перегружены заказами на полгода вперед. Это означает, что степень востребованности промежуточная: большие линии не загружены, а мелкие производства находятся в выигрышной ситуации.
Валерий Грибанов:
– Что происходит со спросом на газобетон?
Таисия Селедкова:
– Газобетон за последние три года прочно вошел на рынок загородного домостроения. Спрос на газобетон в 2012 году даже превышал предложение. Согласно данным нашей статистики, рост рынка газобетона за последние 5 лет составил 30%. В 2013 году мы тоже ожидали всплеска активности, но этого не произошло в срезе крупных проектов строительных компаний. Но частный сегмент свои позиции сохранил и даже произошел небольшой прирост. Что касается сроков строительства дома из газобетона, то скорость возведения строения площадью 250 кв. м под кровлю составляет порядка трех недель. Таким образом, за строительный сезон можно возвести дом и заняться инженерией и отделкой. Мы считаем, что популярность газобетона в малоэтажном сегменте будет расти.
Валерий Грибанов:
– Основными производителями газобетона являются местные игроки или есть и внешние поставщики?
Таисия Селедкова:
– Поскольку в 2012 году спрос превышал предложение, на рынке появился газобетон из Республики Беларусь и Эстонии. Пять газобетонных заводов, находящихся на территории Ленинградской области, сегодня готовы полностью покрыть потребности нашего рынка. Мощности всех пяти заводов в Ленобласти составляют 1,1 млн куб. м газобетона в год.
Валерий Грибанов:
– Получается, что продукция из Беларуси и Эстонии даже с учетом транспортировки дешевле, чем у местных производителей?
Таисия Селедкова:
– Газобетон – это прочный материал, но все же с ним надо довольно бережно обращаться при транспортировке. Он может и не пережить длительную дорогу. Но, как известно, клиенты всегда найдутся как на товар хорошего, так и более низкого качества. В любом случае местные производители имеют более близкий доступ к целевой аудитории, что позволяет лучше понять ее запросы и предоставить более качественный сервис.
Валерий Грибанов:
– Не заявлялось ли новых производств в связи с тем, что спрос в 2012 году превышал предложение местных игроков?
Таисия Селедкова:
– Нет, новых производств газобетона на местном рынке не планировалось и не появилось как в 2013 году, так и не предвидится в 2014 году. В 2014 году мы планируем провести модернизацию производства, которая позволит нам производить порядка 450 тыс. куб. м газобетона в год и стать абсолютным лидером рынка.
Валерий Грибанов:
– Каков размер инвестиций в открытие завода по производству газобетона?
Таисия Селедкова:
– Инвестиции в создание нашего завода в свое время составили 40 млн EUR.
Валерий Грибанов:
– Что происходит с рынком деревянного домостроения?
Екатерина Фурман:
– Доля деревянного домостроения зависит от региона. Я часто слышу от потребителей, что они хотят именно деревянный дом. В целом она не так мала, как кажется на первый взгляд. Ведь к деревянному домостроению относится в том числе и панельно-каркасная технология. В ее защиту хочу добавить тот факт, что такой дом имеет почти 80% заводскую готовность. Это обстоятельство очень важно для потребителей.
Дмитрий Майоров:
– Есть, однако, и альтернативное суждение о том, что продукт, приходящий с завода, для потребителя является «черным ящиком». Непонятно, есть ли там утеплитель, сколько его, какой он марки. А когда каркас собирается на площадке, видно, с чем ты имеешь дело.
Екатерина Фурманова:
– Панельно-каркасное домостроение пришло к нам из-за рубежа, и там заводское производство – это гарантия качества.
Олег Громков:
– Когда мы говорим о панельно-каркасной технологии как о деревянном домостроении, подразумевается, что такой дом обладает плюсами дома из дерева. Но, к примеру, так называемой регулировки микроклимата в таком доме не будет. Считается, что когда дом собран из бруса или бревен, происходит автоматическая регулировка влажности в помещении. А каркасный дом такими характеристиками не обладает.
Дмитрий Майоров:
– И дерево этими свойствами тоже не обладает.
Екатерина Фурман:
– Вентиляцию нужно делать в любом доме, в том числе и в деревянном.
Дмитрий Майоров:
– Я считаю, любая технология домостроения имеет три потребительские составляющие: стоимость, понятие о долговечности, понятие об экологичности.
Валерий Грибанов:
– На загородном рынке доминируют две технологии: панельно-каркасная и дома из газобетона. Какие минусы, на ваш взгляд, есть у этих технологий?
Дмитрий Борисенко:
– Цена сейчас является определяющим фактором на рынке. Если цена подходящая, то люди не обращают внимания на технологию, по которой построен дом. В этом году мы отказались от двух загородных проектов в Ленинградской области, так как рынок перенасыщен. Строят много, а продается мало. Может быть, эта ситуация изменится в какой-то перспективе.
Сергей Щерба:
– Пока не будет дешевых банковских денег, ничего не изменится.
Екатерина Фурман:
– У нас почему-то принято считать, что панельно-каркасное домостроение самое дешевое. На самом деле это не так: есть как дешевые материалы, так и весьма дорогие и качественные.
Сергей Щерба:
– Вообще, если просчитывать дом с одинаковыми характеристиками, построенный по различным технологиям, то разница в цене будет колебаться в пределах 10%. Покупатель всегда считает необходимые затраты и соотносит их с качеством. Как только газобетон выпадет из цены, конкурирующей с каркасом, производители сразу поменяют технологию, чтобы было подешевле.
Дмитрий Майоров:
– Есть разные сегменты. В одном цена является решающим фактором. В другом она не является элементом первого порядка. В каких ценовых сегментах технология домостроения является важным фактором?
Дмитрий Борисенко:
– Клиентам, приобретающим загородное домовладение за 20-30 млн рублей, важны и локация объекта, и технологии, и инженерная начинка. Но определяющим фактором для них является месторасположение объекта и инфраструктура. А технология домостроения все же отходит на второй план.
Дмитрий Майоров:
– Действительно, в большинстве случаев людям все равно, из чего построен дом. Их интересует конечный результат и потребительские свойства. Показательным примером является проект высокой ценовой категории «Горки СПб», где дома сделаны из газобетона и пользуются большим спросом.
Дмитрий Сперанский:
– Я часто задаю застройщикам, которые строят дома из кирпича, вопрос: «Почему вы строите из кирпича, а не из газобетона?» – и до сих пор ни одного внятного ответа не получил. Зачастую они говорят о том, что это солидно, дорого, что цену надо обосновать. Но ни одного технологического преимущества кирпича перед газобетоном мне никто назвать не может.
Таисия Селедкова:
– Я бы хотела возразить тезису о том, что людям все равно, из какого материала дом. Мы часто общаемся на выставках с конечным потребителем загородного жилья и видим, что уровень просвещенности людей в вопросах преимущества тех или иных стройматериалов существенно вырос за последние несколько лет. Людям не все равно, в каком доме жить, им важно, чтобы строение было долговечным и служило не одному поколению семьи. Также потребителям известно и понятие энергоэффективности. Стоимость строительства – это одна цена, но есть еще и стоимость эксплуатации. Люди хотят понимать, сколько денег потребуется на содержание дома, его обогрев.
Артур Кукуяшный:
– Мы выбрали технологию панельного домостроения, потому что она позволяет быстро и с хорошей экономикой построить необходимые нам объемы квадратных метров жилья. Сегодня не обсуждалась технология панельно-бетонного домостроения. Она тоже достаточно интересна, так как позволяет довольно быстро возводить дома, и они будут, по сути, каменный. Единственным минусом являются весьма жесткие планировки. При использовании же газобетона можно создавать свободные планировки.
Дмитрий Борисенко:
– Очень большое влияние на востребованность тех или иных проектов оказывает маркетинг. Есть прекрасные проекты и из дерева, и из камня, которые не продаются из-за недостаточной рекламы и продвижения. Потребитель может просто не знать, что такой проект существует. Будущее рынка именно за маркетингом и продвижением.
Валерий Грибанов:
– Какие тренды сейчас преобладают в отделке загородных домовладений? Какие отделочные материалы предпочитают использовать застройщики и клиенты?
Елена Шишулина:
– Если в вопросах выбора строительных материалов покупатель зачастую консервативен, то в выборе отделочных материалов он более склонен к экспериментам. Падает интерес клиентов к штукатурке. В наших климатических условиях она действительно не очень хорошо себя ведет. К тому же при использовании штукатурки результат очень зависит от качества исполнения. Поэтому потребители с радостью соглашаются на альтернативные ей варианты отделки.
Валерий Грибанов:
– Какова сегодня на загородном рынке доля организованного строительства и застройки, ведущейся частными лицами? Как это соотношение меняется?
Дмитрий Сперанский:
– Соотношение примерно 20 на 80%. Но точно посчитать их количество очень сложно, так как понятие организованной застройки в структуре предложения размыто. Когда мы говорим об организованной застройке, мы прежде всего имеем в виду продажу участков под индивидуальную застройку. То есть само строительство будет неорганизованным. Организованным в этом процессе является только межевание участка. Участки с подрядом и без него находятся в соотношении «1/9».
Дмитрий Борисенко:
– В Ленинградской области заявлено порядка 400 коттеджных поселков, из них в продаже находится около 250 проектов. Причем все больше количество участков продаются без подряда.
Валерий Грибанов:
– Получается, что в большинстве случаев строительством дома и созданием его облика занимаются частные лица. Где они приобретают строительные материалы для своих домов?
Дмитрий Сперанский:
– Судя по тому, как растет «Петрович», там в основном и покупают. Стены – это 10% стоимости дома, а 90% материалов приходится покупать в розничных сетях.
Елена Шишулина:
– Люди, как правило, сами не строят дома, а нанимают строительные бригады, которые занимаются закупкой материалов. Так что выбор места покупки делает подрядчик.
Артур Кукуяшный:
– У того же «Петровича» есть удобное предложение для строительных бригад. У них своевременная доставка, оплата возможна на объекте.
Таисия Селедкова:
– Мы как производитель не работаем напрямую с частными лицами. У нас организована дистрибуция через дилерскую сеть. Будущее за компаниями, которые предлагают качественный сервис.
Валерий Грибанов:
– Подводя итог заседания нашего круглого стола, можно сделать вывод, что качество всегда стоит дорого, а технологии продолжают развиваться. И даже если в каком-то сегменте произошло затишье, это вовсе не означает, что на нем можно ставить крест. Ведь за 2-3 года ситуация может измениться.
В преддверии Нового года застройщики стараются стимулировать продажи за счет скидок и прочих акций. По словам экспертов, таким образом компания может поднять продажи на 15-20%. Хотя в последнее время ряд девелоперов от предновогодних акций отказался.
На растущем рынке перед Новым годом всегда появлялся ажиотажный спрос, говорят эксперты. Чаще всего этот ажиотаж подстегивали сами застройщики, которые под праздники устраивали акции и предоставляли дополнительные скидки.
Этот год не исключение. «Мы проводим предновогоднюю акцию «Скидка до 21 тыс. рублей с каждого квадратного метра». Каждый покупатель получит скидку с каждого приобретаемого метра, размер которой будет зависеть от величины первого взноса. Максимальной будет скидка при единовременной оплате или при покупке с помощью ипотечного кредита», – рассказывает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». «В компании ЛенСпецСМУ действует новогодняя акция «Рождество-2012». Действие акции распространяется на строящиеся и уже сданные объекты компании. В рамках акции «Рождество-2012» ЛенСпецСМУ предлагает скидку с первого взноса в размере 15% (для строящихся объектов), а также 13%-ную скидку при схеме оплаты 5+95% (данный вариант оплаты предусматривает первый взнос в размере 5%, остальную сумму – в течение 2 месяцев со дня подписания договора). При покупке квартиры в сданных объектах компании ЛенСпецСМУ предоставляется скидка 3% при единовременной оплате, а так же 1%-ная скидка при оплате по схемам 5+95% и 50+50% (первый взнос – половина стоимости; второй – в течение последующих 6 месяцев). Мы ожидаем, что данная акция вызовет повышенный интерес к объектам компании со стороны покупателей. Ведь подобные предложения у нас появляются только в канун Нового года», – рассказывает Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости» холдинга ЛенСпецСМУ.
До конца декабря «НДВ СПб» предлагает ряд квартир в различных жилых комплексах по специальным ценам. В предложение попали квартиры-студии и двухкомнатные квартиры. Стоимость квартиры-студии начинается от 1,59 млн рублей, двухкомнатной квартиры – от 3 млн рублей. «Количество квартир по спецценам постоянно уменьшается, так как спрос на них превышает предложение», – говорят в НДВ. Кроме того, в этом году компания приняла решение о введении акции «одна комната в подарок». По ее условиям, приобретая трех- или четырехкомнатную квартиру, покупатель получает бесплатно
«Сейчас рынок растет не так бурно, так что если сравнивать этот год с докризисными, ажиотаж менее выражен. Кроме того, повышенный спрос на недвижимость в конце года всегда подогревается двумя дополнительными факторами – премиями и бонусами, которые многие компании выплачивали высшему и среднему менеджменту; а также ожиданием роста цен с началом следующего года»,– уверен Владимир Спарак, заместитель генерального директор АН «АРИН». По оценке экспертов, правильно выбранная стратегия и рекламная кампания могут поднять продажи в предновогодний период на 15-20%.
«В этом году акций и спецпредложений к Новому году наша компания не предлагает, так как в готовых объектах почти все квартиры уже раскуплены, а в новых продажи начнутся как раз после Нового года. Обычно, конечно, мы практикуем новогодние акции. В предновогоднее время у всех людей праздничное настроение и они ждут подарков. На рынке начинаются распродажи, и на строительном в том числе. Предновогодние настроения плюс специальное предложение от строительной компании могут стать формулой успешных продаж. Мы знаем это и часто используем этот инструмент», – делится генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.
С другой стороны, отмечают эксперты, покупка недвижимости становится все менее спонтанной. А снижением цен покупателей в офисы продаж загнать все сложней – и без этого весь год на рекламных щитах почти всех застройщиков цены невысоки. «До кризиса декабрь был любимым ажиотажным месяцем – ажиотаж подогревался гарантированным ростом цен. Когда роста нет, нет и ажиотажа», – утверждает Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS. Да и позиция застройщиков становится более жесткой. Подарками ограничатся и в «СТАРТ Девелопменте». «На Новый год при заключении договора в течение декабря будем дарить настенные часы – для будущих новоселов очень полезный подарок. Часы дизайнерские, все с разными видами, поэтому будем предоставлять покупателям возможность выбора», – объясняет Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью ООО «Управляющая компания «СТАРТ Девелопмент».
Есть и застройщики, которые вообще не проводят никаких акций. «В течение года у нас есть ряд бонусных предложения для покупателей в зависимости от первого взноса и сроков оплаты. Но никаких специальных предновогодних акций не проходит. Спрос и сейчас велик, и стимулировать его не имеет смысла», – считает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». Нет акций и в «Главстрой-СПб», и в «ЮИТ Лентек».
Мнение
Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS:
– У нас нет таких понятий, как скидка, – мы весь год выставляем экономически обоснованные цены и их придерживаемся. Сегодня на выбор покупателя в значительно большей степени влияют статус надежности строительной фирмы и совокупность всех преимуществ выбранного варианта покупаемой квартиры, а не только цены. Скидка и подарок могут быть приятным дополнением, но не решающим фактором выбора.
Николай Волков
Арендные ставки в бизнес-центрах составляют 336 евро за км. м в год.
Инвесторы пока не намерены выходить из проекта.
— Мы хотим, чтобы проект развивался и приносил деньги. Если экономическая ситуация улучшится, может быть, появятся компании, которые готовы будут выступить с предложением купить здания, но пока мы об этом не думаем, — сказал член правления Warimpex Group Георг Фолиан.
Строительство первой очереди велось с сентября 2007 года.
— К сожалению, работа с «ГлавПромСтроем» завершилась на стадии земельных и свайных работ, — рассказал «Строительному Еженедельнику» господин Канивец, — компания показала неудовлетворительные результаты.
В апреле 2008 года «ГлавПромСтрой» начал отставать от графика и «Авиелен А. Г.» расторг с ним договор. Подрядчик посчитал, что выполнил работы на 158 млн рублей, а заказчик, ссылаясь на плохое качество, оценил работы в 31 млн рублей и потребовал у банка «Санкт-Петербург» 150 млн рублей, но банк их выдавать отказался.
Как рассказал один из бывших руководителей
— Наши австрийские товарищи попытались мошенническим путем отнять 150 млн рублей. ГУВД по нашему заявлению возбудило уголовное дело против Андрея Канивеца, были арестованы счета его компании, — сказал он.
Господин Канивец подтвердил эту информацию, однако полагает, что дело было инициировано заявителем «с целью запугивания, криминального давления и присвоения денег». «Через два месяца дело развалилось, и его закрыли», — сказал он.
С 2008 года здания достраивало ЗАО «ТОР».
— Очень хороший генподрядчик. Выполнял работу вовремя, — сообщил член управляющего совета UBM AG Петер Майтц. — Использует современное оборудование такого же уровня, как мы используем в Европе. Начинал работу зимой, отлично справился с ней в морозное время.
Построенные здания представляют собой первую очередь проекта. По словам Андрея Канивеца, если к апрелю 2012 года бизнес-центр «Юпитер» будет загружен хотя бы на 40%, застройщик приступит к возведению второй очереди.
— Мы планируем за 30 млн евро построить еще один бизнес-центр «Цеппелин» и увеличить существующую коммерческую недвижимость на 100 тыс. км. м. Что именно это будет, пока неясно. Может быть, отель трехзвездочного сегмента, — рассуждает он.